REAL ESTATE

Γκρίζες ζώνες στην αγορά ακινήτων

ΝΙΚΟΣ ΡΟΥΣΑΝΟΓΛΟΥ

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

Καινοφανείς πρακτικές που συχνά ακροβατούν μεταξύ του «γκρίζου» ή ακόμα και του εντελώς «μαύρου» έχουν αρχίσει να κάνουν την εμφάνισή τους στην αγορά ακινήτων, ταυτόχρονα με την «εισαγωγή» ξένων επενδυτών, είτε λόγω του ενδιαφέροντος που έχει δημιουργήσει το πρόγραμμα «χρυσή βίζα» είτε λόγω της ζήτησης για διαμερίσματα, κατάλληλα για εκμετάλλευση μέσω κάποιας ψηφιακής πλατφόρμας βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Σύμφωνα με αναφορές μεσιτικών γραφείων, τους τελευταίους μήνες έχουν εντοπιστεί να λειτουργούν στην αγορά ακινήτων πάνω από 50 εταιρείες, κατά κανόνα μονοπρόσωπες ΙΚΕ (ιδιωτική κεφαλαιουχική εταιρεία), οι οποίες εμφανίζονται ως μεσολαβητές/μεσάζοντες για λογαριασμό «εύπορων» Κινέζων, ή άλλης προέλευσης, ξένων επενδυτών που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν ακίνητα στην Ελλάδα.

Στην πράξη, οι εκπρόσωποι αυτών των εταιρειών λειτουργούν στην αγορά ως άτυπα μεσιτικά γραφεία, χωρίς καμία πιστοποίηση ή έλεγχο και ασφαλώς χωρίς κάποιον κώδικα δεοντολογίας, με αποτέλεσμα να υπολογίζεται ότι στην πλειονότητα των συναλλαγών που εμπλέκονται τέτοιοι «μεσάζοντες» καταγράφεται και σοβαρή φοροδιαφυγή. Τα παραδείγματα είναι πολυάριθμα και συνήθως έχουν κοινή συνισταμένη την απόπειρα των εταιρειών αυτών να εξασφαλίσουν ακίνητα με την πολύμηνη δέσμευσή τους, είτε μέσω συμφωνιών με νόμιμους μεσίτες είτε ακόμα και απευθείας με τους ιδιοκτήτες/πωλητές. Στη συνέχεια, το επόμενο βήμα αφορά την απόπειρα εύρεσης αγοραστών, κυρίως από τη χώρα προέλευσης των επικεφαλής των εταιρειών αυτών.

Εν τω μεταξύ, όμως, αρκετά διαμερίσματα αφαιρούνται με τον τρόπο αυτό από το «απόθεμα» της προσφοράς, με αποτέλεσμα η αγορά να παρουσιάζει στρεβλώσεις, καθώς τα εν λόγω ακίνητα δεν έχουν στην πραγματικότητα πωληθεί. Αν κάτι τέτοιο ήταν μεμονωμένο, ασφαλώς δεν θα υπήρχε ζήτημα. Επειδή όμως έχει αρχίσει να γενικεύεται το φαινόμενο και ταυτόχρονα εστιάζεται σε συγκεκριμένες περιοχές υψηλού ενδιαφέροντος για ξένους αγοραστές, όπως το κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια, δημιουργείται ζήτημα, καθώς προκαλεί τεχνητή αύξηση των τιμών, δηλαδή μια νέα «φούσκα».

«Πριν από λίγες ημέρες, επικοινώνησε μαζί μου εκπρόσωπος μιας εταιρείας και, αφού με ενημέρωσε ότι εκπροσωπούσε έναν Κινέζο πελάτη της, μου εκδήλωσε το ενδιαφέρον για την αγορά ενός ακινήτου που έχουμε αναλάβει να πωλήσουμε. Πράγματι, συναντηθήκαμε, τους δείξαμε το σπίτι και, αφού μας είπαν ότι θα προχωρήσουν στην αγορά του, μας ζήτησαν να υπογράψουμε προσύμφωνο διάρκειας κάποιων μηνών, γιατί θέλει να το δει και ο πελάτης τους. Στο διάστημα αυτό, δεν θα μπορούσαμε να διαθέσουμε το ακίνητο κάπου αλλού, έναντι κάποιας σχετικής προκαταβολής». Η αφήγηση αυτή ανήκει σε έναν από τους μεσίτες που κλήθηκε να διαχειριστεί μια τέτοια περίπτωση, αρνούμενος να συνεργαστεί με τους ενδιαφερομένους.

Οπως τονίζει στην «Κ» ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών - Αττικής, «οι εν λόγω πρακτικές είναι καταδικαστέες από εμάς, καθώς δεν συνάδουν με τον κώδικα δεοντολογίας των μελών μας. Συνιστούμε στους ιδιοκτήτες και στους συναδέλφους μεσίτες να συνεργάζονται μόνο με πιστοποιημένα μεσιτικά γραφεία». Σύμφωνα με τον κ. Ποταμιάνο, αν οι εταιρείες αυτού του είδους λειτουργούσαν όπως διαφημίζονται, δηλαδή ως έμποροι ακινήτων, και αγόραζαν κάποια ακίνητα και στη συνέχεια αναζητούσαν νέους αγοραστές για να τα μεταπωλήσουν, δεν θα υπήρχε ζήτημα. Ωστόσο, με την πάγια αυτή πρακτική της απόπειρας δημιουργίας στοκ ακινήτων μέσω προκαταβολών και δεσμεύσεις ακινήτων από κανονικά μεσιτικά γραφεία, τελικά καταλήγουν να λειτουργούν ως άτυποι μεσίτες και να στρεβλώνουν την αγορά κατοικίας, οδηγώντας και τις τιμές προς τα πάνω, πολύ περισσότερο απ’ ό,τι θα έπρεπε.

Εξαπατούν ανυποψίαστους ξένους αγοραστές κατοικιών

«Οβερ». Πρόκειται για τη νέα αγαπημένη λέξη στην «αργκό» των μεσιτών, που αναφέρεται στην αναγραφή στο συμβόλαιο τιμής πολύ υψηλότερης από εκείνη στην οποία γίνεται μια πράξη αγοραπωλησίας. Με την λέξη «όβερ» περιγράφεται ουσιαστικά η αισχροκέρδεια των νέων παικτών της αγοράς κατοικίας, των εταιρειών δηλαδή που έχουν ξεφυτρώσει σαν τα «μανιτάρια» και ισχυρίζονται ότι εκπροσωπούν πλούσιους πελάτες από τα Εμιράτα, την Κίνα, την Τουρκία κ.ο.κ. Στην πράξη πρόκειται συνήθως για επιτήδειους, οι οποίοι είδαν μια επιχειρηματική ευκαιρία λόγω της μεγάλης ζήτησης από το εξωτερικό για την απόκτηση διαμερισμάτων, για την έκδοση αδειών διαμονής σε πολίτες εκτός Ε.Ε. και επιχειρούν να επωφεληθούν με προμήθειες της τάξεως του 20-30% ή και ακόμα παραπάνω για κάθε ακίνητο που πωλούν.

Κατά κανόνα και ασφαλώς σε συνεννόηση με «πρόθυμους» μεσίτες, οι εταιρείες αυτές προχωρούν στη σύναψη συμβολαίων για λογαριασμό των ανυποψίαστων πελατών τους, αναγράφοντας πλαστές τιμές. Οπως αναφέρει άνθρωπος με γνώση της πρακτικής αυτής, «αφού συμφωνήσει και ο ιδιοκτήτης/πωλητής του ακινήτου, η τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο ξεπερνά κατά πολύ την πραγματική αξία του ακινήτου και ασφαλώς και το τίμημα που θα εισπράξει ο πωλητής. Δηλαδή, αν ζητούσε π.χ. 70.000 ευρώ για το διαμέρισμά του, θα εισπράξει μεν το ποσό αυτό, αλλά στο συμβόλαιο μπορεί η τιμή που θα αναγραφεί να αγγίζει και τις 120.000 ευρώ. Τα υπόλοιπα, δηλαδή οι 50.000 ευρώ, αποτελούν την προμήθεια των μεσαζόντων», σημειώνει χαρακτηριστικά.

Στην πρακτική αυτή της εξαπάτησης των ανυποψίαστων ξένων αγοραστών κατοικίας στην Ελλάδα, ρόλο έχει διαδραματίσει ασφαλώς και ο χαμηλός φόρος μεταβίβασης, ο οποίος δεν ξεπερνά πλέον το 3%, έναντι του 10%-12% που ίσχυε στο πρόσφατο παρελθόν (10% για τις πρώτες 20.000 ευρώ και 12% για το υπόλοιπο ποσό).

Ετσι, δεν προκύπτει μεγάλη φορολογική επιβάρυνση και οι αγοραστές δεν αντιλαμβάνονται ουσιαστική διαφορά. Με τον τρόπο αυτό όμως και πάλι δημιουργείται τεχνητή αύξηση τιμών, καθώς η πολιτεία έχει στρεβλή αντίληψη για το τι συμβαίνει από πλευράς αξιών, καθώς άλλες αξίες αναγράφονται στα συμβόλαια και άλλες ισχύουν στην πράξη. Στο παρελθόν, το ίδιο φαινόμενο συνέβαινε από την αντίστροφη, δηλαδή οι αγοραπωλησίες δηλώνονταν σε τιμές χαμηλότερες των πραγματικών, προκειμένου να περιοριστεί η φορολογική επιβάρυνση του φόρου μεταβίβασης. Συνήθως επιλεγόταν η αντικειμενική τιμή, η οποία απείχε παρασάγγας από την τιμή στην οποία γινόταν η συναλλαγή. Μάλιστα, ανάλογες πρακτικές φαίνεται να επιθυμούν εσχάτως να επαναφέρουν και ορισμένοι επαγγελματίες κατασκευαστές, παρά τη σχετική σύγκλιση που έχουν καταγράψει οι αντικειμενικές τιμές με τις πραγματικές.

Φρέναρε το πρόγραμμα «χρυσής βίζας» μετά την υπόθεση Παπαευαγγέλου

«Μουδιασμένη» χαρακτηρίζεται εσχάτως η δραστηριότητα στην αγορά κατοικίας με σκοπό τη χορήγηση αδειών παραμονής, στο πλαίσιο του σχετικού προγράμματος που απευθύνεται σε πολίτες εκτός Ε.Ε.

Οπως αναφέρουν πηγές της αγοράς, από τις αρχές του έτους και κυρίως μετά την αποκάλυψη της υπόθεσης της εταιρείας Destiny του πρώην αντιπροέδρου της Jumbo, κ. Παπαευαγγέλου, αρκετοί ενδιαφερόμενοι επενδυτές έχουν αναστείλει προσωρινά τα σχέδιά τους.

Οπως αποδεικνύεται, ο αρνητικός αντίκτυπος που δημιουργήθηκε για το ελληνικό πρόγραμμα ήταν αρκετός και έχει περιορίσει τις αγοραπωλησίες, κυρίως από την Κίνα, χωρίς βέβαια αυτό να σημαίνει ότι δεν γίνονται πράξεις ή ότι έχει περιοριστεί το ενδιαφέρον. Απλώς, αρκετοί είναι πλέον πιο επιφυλακτικοί και κινούνται στην αγορά με μεγαλύτερη προσοχή. Δεν είναι άλλωστε τυχαίο ότι, από το περασμένο φθινόπωρο, ο οργανισμός Enterprise Greece έχει στρέψει το μεγαλύτερο μέρος της προσοχής του στην προώθηση άλλων δράσεων για την προσέλκυση ξένων επενδύσεων, περιορίζοντας την έμφαση στο πρόγραμμα της «χρυσής βίζας». Εν τω μεταξύ, εταιρείες που δραστηριοποιούνται στη συγκεκριμένη αγορά τονίζουν ότι υπάρχει πρόσθετη αβεβαιότητα λόγω και της σχετικής ρύθμισης αναφορικά με τον τρόπο πληρωμής του απαιτούμενου ποσού των 250.000 ευρώ. Η εν λόγω τροπολογία όριζε ότι θα πρέπει το ποσό να έχει εξοφληθεί ολοσχερώς μέχρι την υπογραφή των σχετικών συμβολαίων, με αποτέλεσμα να θεωρηθεί ότι με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να μπει φρένο στις πληρωμές με δόσεις, μέσω τερματικών POS.

Ωστόσο, όπως αναφέρει στην «Κ», ο κ. Πάνος Ροζάκης, επικεφαλής της εταιρείας Prime Synergy, στην πράξη δεν έχει διαφοροποιηθεί κάτι, καθώς ούτως ή άλλως και με τον προηγούμενο νόμο οριζόταν ρητώς ότι η πληρωμή του ποσού γίνεται αυστηρά μέσω τραπεζικού εμβάσματος ή δίγραμμης τραπεζικής επιταγής. Αλλωστε και οι σχετικές υπηρεσίες που εκδίδουν τις άδειες διαμονής δεν έχουν αλλάξει κάτι στον τρόπο λειτουργίας τους, μετά την έκδοση της τροπολογίας. Αυτό όμως που έχει αλλάξει είναι η περαιτέρω επιδείνωση του χρόνου επεξεργασίας των αιτημάτων έκδοσης αδειών διαμονής. Σύμφωνα με τον κ. Ροζάκη, η κατάσταση είναι χειρότερη στις υπηρεσίες του Πειραιά και της Παλλήνης και λιγότερο σε εκείνη της Αθήνας. «Η Παλλήνη είναι, με διαφορά, η χειρότερη υπηρεσία, καθώς χρειάζεται πλέον ένας χρόνος για το ραντεβού υποβολής και την έκδοση».

Οπως αντιλαμβάνεται κανείς, το πρόγραμμα χορήγησης αδειών διαμονής θα μπορούσε να έχει αποφέρει ακόμα περισσότερες άδειες το 2018, από αυτές που τελικά έχουν καταγραφεί, καθώς εκκρεμεί η έκδοση αρκετών εκατοντάδων αδειών λόγω γραφειοκρατίας. Με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία του υπουργείου Μεταναστευτικής Πολιτικής, ο αριθμός των αδειών που εκδόθηκαν κατά το 11μηνο Ιανουαρίου - Νοεμβρίου 2018 το σχετικό μέγεθος ανήλθε σε 1.127 άδειες. Στο σύνολο του 2017, οι άδειες που εκδόθηκαν είχαν διαμορφωθεί σε 961.

Συνολικά, από την έναρξη του προγράμματος στα μέσα του 2013 και μέχρι το τέλος Νοεμβρίου του 2018, έχουν εκδοθεί 3.620 άδειες διαμονής σε επενδυτές από χώρες εκτός Ε.Ε. Αξίζει μάλιστα να καταγραφεί και μια σημαντική τάση, καθώς, από τις άδειες αυτές, περίπου το 1/3 αφορά ακίνητα που αποκτήθηκαν στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας. Σύμφωνα με τα στοιχεία, το γραφείο της Αθήνας έχει εκδώσει 1.143 από τις 3.620 άδειες. Αλλες 968 άδειες έχουν χορηγηθεί από την υπηρεσία υποδοχής του Πειραιά, που αφορά αγορές ακινήτων σε περιοχές κυρίως των νοτίων προαστίων, ενώ την πρώτη τριάδα συμπληρώνει η Παλλήνη, που καλύπτει αγορές στα ανατολικά προάστια, με 644 άδειες.

Πρώτοι οι Κινέζοι

Πάνω από τις μισές άδειες διαμονής, στο πλαίσιο του προγράμματος «χρυσή βίζα» έχουν εκδοθεί για λογαριασμό Κινέζων αγοραστών ακινήτων. Συγκεκριμένα, από τις 3.620 άδειες, οι 1.945 αφορούν αγοραστές από την Κίνα, ποσοστό που αντιστοιχεί σε 53%. Ακολουθούν οι Ρώσοι επενδυτές με 423 άδειες, δηλαδή με μερίδιο μόλις 11,7% των συνολικών αδειών.

Μεγάλη άνοδος

Εν μέσω υψηλής ζήτησης, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΤτΕ, οι τιμές πώλησης διαμερισμάτων στην Αθήνα κατέγραψαν αύξηση της τάξεως του 3,7% κατά τη διάρκεια του τρίτου τριμήνου του 2018. Στην αγορά, όμως, έχουν αρχίσει να πληθαίνουν οι αναφορές ακόμα και για περιοχές με διψήφιο ποσοστό ανόδου.

Καμία βελτίωση

Η πρόσφατη αύξηση στο παράβολο αίτησης του επενδυτή, από 500 ευρώ σε 2.000 ευρώ, έγινε για να χρηματοδοτήσει τη βελτίωση των υπηρεσιών έκδοσης αδειών, κάτι που δεν συνέβη ποτέ. Σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών της αγοράς, η έμφαση του υπ. Μεταναστευτικής Πολιτικής αυτήν την εποχή έχει στραφεί προς τις ελληνοποιήσεις...

Έντυπη

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ