Γιάννης Ξυλάς*: Αγορά δύο ταχυτήτων
Η αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από το φαινόμενο της κυκλικότητας. Οι κύκλοι διαρκούν περίπου 18 έτη και διακρίνονται σε τρεις επάλληλες φάσεις, της ανόδου, της πτώσης και της ανάκτησης. Αυτό έχει επιβεβαιωθεί παγκοσμίως σε αρκετές ώριμες αγορές. Η ελληνική αγορά, έχοντας όλα τα γνωρίσματα της μη ώριμης αγοράς (αδιαφάνεια, περιορισμένοι θεσμικοί επενδυτές, υψηλή ιδιόχρηση, αλλοπρόσαλλη φορολογία, απουσία κτηματολογίου κ.λπ.), καθιστά δυσδιάκριτες τις παραπάνω φάσεις. Με βασική παραδοχή ότι η αγορά διέγραψε φάση πτώσης μεταξύ 2009-2017, καταγράφοντας μείωση αξιών μεσοσταθμικά περί το 40%, η συζήτηση στα διάφορα real estate fora περιστρέφεται γύρω από το εάν σήμερα βρισκόμαστε σε φάση ανόδου ή ανάκτησης.
Οι περισσότερο αισιόδοξοι θεωρούν ότι βιώνουμε φάση ανόδου, καθώς πράγματι υπάρχουν όλα εκείνα τα σημάδια όπως αύξηση ενοικίων, μείωση χρόνου διάθεσης, αποκλιμάκωση αποδόσεων, είσοδος νέων παικτών, αύξηση οικοδομικής δραστηριότητας κ.λπ.
Οι συγκρατημένα αισιόδοξοι τονίζουμε ότι η αγορά χαρακτηρίζεται ως δύο ταχυτήτων, γεγονός που αποτελεί το βασικότερο γνώρισμα της φάσης ανάκτησης, αφού τα θετικά σημάδια αφορούν αποκλειστικά σε περιορισμένα ακίνητα. Η έλλειψη αποθέματος υψηλής ποιότητας έχει όντως οδηγήσει τα ενοίκια συγκεκριμένων κτιρίων στη λεωφόρο Κηφισίας ή στο κέντρο της Αθήνας στη ζώνη των 20 ευρώ/τ.μ./μήνα, αλλά δεκάδες χιλιάδες κτίρια παραμένουν απαξιωμένα με ενοίκια που δεν μπορούν να ξεπεράσουν τα 5-8 ευρώ/τ.μ./μήνα. Και τα δεύτερα αποτελούν πάνω από το 90% της προσφοράς. Το ίδιο φαινόμενο συμβαίνει με τα διαμερίσματα εκτός Κέντρου/ζώνης Ακρόπολης, τα καταστήματα εκτός βασικών εμπορικών αξόνων και τα οικόπεδα σε περιοχές υψηλού ΕΝΦΙΑ.
Οι συγκρατημένα αισιόδοξοι θεωρούμε ότι η φάση της ανάκτησης θα μετουσιωθεί σε φάση διακριτής ανόδου μονάχα μετά την πραγμάτωση σειράς οικονομικών και κοινωνικοπολιτικών αλλαγών. Θα μιλούσαμε για άνοδο δίχως τον κίνδυνο νέας «φούσκας» μόνον εάν ανακάμψει η πραγματική οικονομία και οι χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών αναπτυχθούν ξανά, απορροφώντας σταδιακά το απόθεμα μη προνομιούχων ακινήτων.
Μέχρι τότε, η συνέχιση της φυγής εξειδικευμένου προσωπικού, της υπογεννητικότητας, της υψηλής ανεργίας, της μείωσης της παραγωγικής βάσης και της φορολογικής αφαίμαξης σε συνδυασμό με τη βαθιά ριζωμένη καχυποψία ενάντια στην ιδιωτική πρωτοβουλία, θα μας κρατά προσγειωμένους.
* Ο κ. Γιάννης Ξυλάς είναι διευθύνων σύμβουλος της GEOAXIS.
Αζίζ Φρανσίς*: Μακρύς ο δρόμος
Ο δρόμος προς την ανάκαμψη είναι συνήθως μακρύς. Επειτα από σχεδόν μία δεκαετία κρίσης, κατά την οποία οι αγοραπωλησίες, τα στεγαστικά δάνεια και οι νέες κατασκευές έπεσαν σε πολύ χαμηλά επίπεδα, η αγορά ακινήτων εμφανίζει πλέον σημάδια σταθεροποίησης. Θα χρειαστούν πολλά χρόνια για να πληρωθεί το κενό που δημιουργήθηκε σε αυτή τη «χαμένη δεκαετία». Η ποιότητα και η ταχύτητα αυτής της αναπλήρωσης δεν θα είναι παντού η ίδια. Θα διαφέρει από περιοχή σε περιοχή και θα εξαρτηθεί από το είδος και την ποιότητα των ακινήτων.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ και της Τράπεζας της Ελλάδος, οι συναλλαγές στην αγορά ακινήτων έχουν αυξηθεί κατά 100% από το 2014 και οι τιμές σε εμπορικά ακίνητα και κατοικίες έχουν σταθεροποιηθεί και παρουσιάζουν σημαντική αύξηση σε συγκεκριμένες υποκατηγορίες – μόνο για τα ξενοδοχεία υπήρξε σημαντική άνοδος στις τιμές (αποτέλεσμα της μεγάλης ζήτησης και αύξησης του αριθμού των τουριστών).
Αν και η αγορά εμπορικών ακινήτων είναι πολύ κατακερματισμένη, με ορισμένα τμήματά της σε ξεκάθαρη πορεία ανάπτυξης, τα «φιλέτα» των εμπορικών ακινήτων είδαν αξιοσημείωτη αύξηση χάρη στον συνδυασμό χαμηλότερων επιτοκίων και υψηλότερων ενοικίων. Αντίστοιχα, οι τιμές ανέβηκαν στην αγορά κατοικίας σε περιοχές όπως το κέντρο της πόλης και τα νότια προάστια, ενώ δευτερεύουσες αγορές ακόμη παλεύουν. Οι τομείς της αγοράς που ακολουθούν ανοδική πορεία έχουν συγκεκριμένα χαρακτηριστικά. Πρόκειται για ακίνητα με εγγύτητα στη θάλασσα, μισθώσεις Airbnb ή όσα σχετίζονται με το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας». Ακόμη και αν αυτές οι περιπτώσεις απασχολούν συχνά την ειδησεογραφία, αντιπροσωπεύουν μόνο ένα μικρό μέρος της αγοράς ακινήτων (τα τελευταία δύο χρόνια πραγματοποιήθηκαν 2.000 αγοραπωλησίες κατοικιών με το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας», ενώ την ίδια περίοδο στην αγορά ακινήτων έγιναν 140.000 συναλλαγές). Προκειμένου να ανακάμψουν τα δευτερογενή και τριτογενή τμήματα της αγοράς θα είναι καθοριστική η ευρύτερη παροχή στεγαστικών δανείων και η προσφορά χρηματοδοτικών λύσεων στους τοπικούς αγοραστές.
Η Ελλάδα γνώρισε πολύ χαμηλά επίπεδα συναλλαγών στην αγορά ακινήτων για πολλά χρόνια και δεν εκμεταλλεύτηκε οκτώ χρόνια χαμηλών επιτοκίων και ποσοτικής χαλάρωσης στην υπόλοιπη Ευρώπη. Αυτό που βλέπουμε μέχρι στιγμής είναι ότι η χώρα αρχίζει να κλείνει κάπως την ψαλίδα, αν και έχει πολύ δρόμο μπροστά της.
* Ο κ. Αζίζ Φράνσις είναι ιδρυτής του Brook Lane Capital.