REAL ESTATE

Νέα ευκαιρία για του Ψυρρή η Airbnb

ΝΙΚΟΣ ΡΟΥΣΑΝΟΓΛΟΥ

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

Σε νέο «hotspot» των βραχυχρόνιων μισθώσεων και του κλάδου της φιλοξενίας γενικότερα εξελίσσεται το τελευταίο διάστημα η γειτονιά του Ψυρρή, η οποία είχε περιέλθει σε μαρασμό τα τελευταία χρόνια, μετά την άνθηση που βίωσε κατά τη διάρκεια των δεκαετιών του 1990 και του 2000, με την «έκρηξη» των καταστημάτων εστίασης και ψυχαγωγίας. Μόνο τις τελευταίες εβδομάδες, έχουν γίνει γνωστές τρεις νέες επενδύσεις για τη μετατροπή ακινήτων στου Ψυρρή σε μικρά ξενοδοχεία ή διαμερίσματα για βραχυχρόνιες μισθώσεις, ή ακόμα και τα δύο.

Στην οδό Ηβης 4, η εταιρεία «Ελληνική Φιλοξενία Σουίτες - Διαμερίσματα» έλαβε πρόσφατα άδεια από τις αρμόδιες υπηρεσίες του Δήμου Αθηναίων για τη μετατροπή πενταώροφου κτιρίου σε ξενοδοχείο. Λίγες εβδομάδες νωρίτερα, είχε δοθεί άλλη μία άδεια για την ανακατασκευή επταώροφου κτιρίου και την αλλαγή χρήσης του σε ξενοδοχείο. Φορέας της επένδυσης στη συμβολή των οδών Καραϊσκάκη 7 και Χριστοκοπίδου είναι η εταιρεία Pygma Hellas Τουριστικές Μονοπρόσωπη ΙΚΕ.

Σε άλλο κτίριο, ένα κενό επαγγελματικό ακίνητο, στην οδό Σαρρή, στην «καρδιά» του Ψυρρή προωθείται η ανάπτυξη κατοικιών από την εταιρεία Ficus Investments. Πρόκειται για έναν όμιλο ισραηλινών συμφερόντων που έχει τοποθετηθεί στην ελληνική αγορά κατοικίας τα τελευταία χρόνια, με στόχο την ανάπτυξη και την τουριστική εκμετάλλευση διαμερισμάτων, με γνώμονα και την πώληση σε ενδιαφερόμενους επενδυτές εκτός Ε.Ε., στο πλαίσιο του προγράμματος «χρυσή βίζα».

Ανάλογη επένδυση, η οποία εκτιμάται ότι θα ανέλθει σε 1,3 εκατ. ευρώ, προωθεί στην ίδια περιοχή, αυτή τη φορά επί της οδού Αθηνάς, η ρωσική εταιρεία ακινήτων Tranio. Η εταιρεία έχει ξεκινήσει την ανακατασκευή ενός κτιρίου 12 διαμερισμάτων, με στόχο την εκμετάλλευσή του μέσω Airbnb και την πώληση των κατοικιών σε ενδιαφερόμενους επενδυτές. Σύμφωνα με την εταιρεία, οι αγοραστές θα εξασφαλίσουν ετήσια απόδοση της τάξεως του 8%.

«Τον τελευταίο χρόνο, η συνοικία του Ψυρρή έχει πραγματοποιήσει δυναμική επάνοδο στην αγορά ακινήτων. Εγχώριοι αλλά και ξένοι επενδυτές έχουν αποκτήσει πληθώρα ακινήτων, κυρίως εγκαταλελειμμένων, με στόχο να τα ανακατασκευάσουν και να τα λειτουργήσουν ως χώρους φιλοξενίας», σημειώνει στην «Κ» ο κ. Νάσος Γαβαλάς, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας διαχείρισης ακινήτων Mint (πρώην EazyBnb). Κατά τον ίδιο, πρόκειται για φυσιολογική εξέλιξη που θα συνέβαινε, καθώς η συγκεκριμένη συνοικία διαθέτει πληθώρα κατάλληλων και κυρίως ενιαίων ακινήτων, αλλά κρίνεται και ως εξαιρετική από πλευράς τοποθεσίας για την ανάπτυξη χρήσεων φιλοξενίας. «Εκτός από τη γειτνίαση με το Μοναστηράκι, την Πλάκα και την Ακρόπολη, η περιοχή του Ψυρρή προσφέρει και γραφικότητα και ομορφιά, που δεν συναντάται π.χ. στο Κουκάκι, όπου επικεντρώθηκαν αρχικά οι επενδυτές στη βραχυχρόνια μίσθωση», αναφέρει ο κ. Γαβαλάς. Μάλιστα, η περιοχή ευνοείται και από την ύπαρξη πληθώρας σημείων εστίασης και ψυχαγωγίας, που θα λειτουργήσουν συμπληρωματικά προς την κατοικία και τη φιλοξενία δημιουργώντας έναν νέο πόλο έλξης επισκεπτών στο κέντρο της Αθήνας.

Και το Δημόσιο

Τη νέα αυτή τάση αναμένεται να εκμεταλλευθεί σύντομα και το ίδιο το Δημόσιο. Συγκεκριμένα, η ΕΤΑΔ σχεδιάζει να διαθέσει προς πώληση διαμερίσματα ιδιοκτησίας της στην περιοχή του Ψυρρή, καθώς στελέχη της εταιρείας εκτιμούν ότι αρκετά εξ αυτών είναι κατάλληλα για αξιοποίηση μέσω Airbnb. Το ίδιο αναμένεται να πράξει και το υπουργείο Απασχόλησης, που «τρέχει» ανάλογο πρόγραμμα αξιοποίησης ακινήτων του ΕΦΚΑ. Ο σχετικός διαγωνισμός μακροχρόνιας εκμίσθωσης αναμένεται να γίνει εντός του καλοκαιριού.

Εσοδα 1.100 ευρώ τον μήνα από βραχυχρόνιες μισθώσεις

Η «ζέση» των επενδυτών για την ανάπτυξη καταλυμάτων στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας εδράζεται στην πεποίθησή τους ότι μπορούν να αποκομίσουν πολλαπλά κέρδη σε βάθος χρόνου, κάτι που πιστοποιείται και από τα σχετικά νούμερα. Στο ιστορικό κέντρο της πόλης προσφέρονται σήμερα 1.476 καταλύματα μέσα από τις δύο δημοφιλέστερες πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb και Homeaway). Σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας ανάλυσης βραχυχρόνιων μισθώσεων AirDna, το μέσο ημερήσιο έσοδο ανέρχεται σε 65 ευρώ και η πληρότητα σε 58%, κάτι που μεταφράζεται σε μηνιαία έσοδα της τάξεως των 1.100 ευρώ.

Ωστόσο, στο απόγειο της τουριστικής περιόδου, δηλαδή κατά τους θερινούς μήνες, τα μεγέθη αυτά είναι ακόμα υψηλότερα, καθώς το μέσο μηνιαίο εισόδημα προσεγγίζει τα 1.700 ευρώ, με την πληρότητα να εκτοξεύεται στο 83% και το μέσο ημερήσιο έσοδο σε 83 ευρώ. Σημειωτέον δε ότι τα παραπάνω ποσά είναι απολύτως ενδεικτικά, έως και συντηρητικά, καθώς μια απλή αναζήτηση στις σημερινές αγγελίες που συναντά κανείς στο κέντρο του Ψυρρή θα βρει δεκάδες πολυτελή διαμερίσματα ή λοφτ με ημερήσιο κόστος ενοικίασης της τάξεως των 150, 200, 300, ή ακόμα και 400 ευρώ!

Μάλιστα, όπως σημειώνει ο κ. Γαβαλάς, πλέον έχει αρχίσει να εμφανίζεται ένα καινοτόμο προϊόν στην αγορά. «Βλέπουμε όλο και περισσότερες υβριδικές κατασκευές, τόσο στου Ψυρρή όσο και σε άλλα σημεία του ιστορικού κέντρου της Αθήνας. Με τον όρο αυτό, εννοούμε ότι αρκετοί επενδυτές αναπτύσσουν ακίνητα τα οποία να μπορούν να λειτουργούν ταυτόχρονα και ως μικρά μπουτίκ ξενοδοχεία, αλλά και ως διαμερίσματα που διατίθενται με τη μορφή της βραχυχρόνιας μίσθωσης, παντρεύοντας ουσιαστικά τις δύο τάσεις, αξιοποιώντας τα πλεονεκτήματα και των δύο μορφών φιλοξενίας», αναφέρει χαρακτηριστικά. Με τον τρόπο αυτό, το λειτουργικό κόστος διατηρείται χαμηλά και τα καταλύματα μπορούν να απευθυνθούν σε περισσότερους υποψήφιους επισκέπτες.

Αν στα παραπάνω συνυπολογίσει κανείς και τον παράγοντα μιας πιθανούς μεταπώλησης με υπεραξία έναντι του αρχικού κόστους αγοράς, ένας επενδυτής έχει σήμερα αρκετούς λόγους να δαπανήσει κεφάλαια στη συγκεκριμένη αγορά. Πάντως, σήμερα, το κόστος αυτό μόνο προσιτό δεν χαρακτηρίζεται. Η πλειονότητα των πωλούμενων ακινήτων στου Ψυρρή πωλείται σε τιμές που ξεκινούν από τις 3.000 ευρώ/τ.μ. και μπορεί να ανέλθουν μέχρι και τις 5.000 ευρώ/τ.μ. Το αν πρόκειται για τη γέννηση μιας νέας «φούσκας» στην αγορά κατοικίας θα φανεί στο μέλλον, ωστόσο το σίγουρο είναι ότι τέτοιες κατασκευές δύσκολα απευθύνονται σε εγχώριους αγοραστές.

Κάπως έτσι, στο τέλος του 2018, σύμφωνα με στοιχεία του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδας, στο κέντρο της Αθήνας λειτουργούσαν 239 ξενοδοχεία με δυναμικότητα 15.576 δωματίων και 28.936 κλινών. Παράλληλα, στελέχη της αγοράς ακινήτων, όπως ο επικεφαλής της Piraeus Real Estate Γιώργος Κορμάς, κάνουν λόγο για προσθήκη 5.000 νέων κλινών στο κέντρο της πόλης, κατά το προσεχές διάστημα.

Σημάδια κορεσμού στον νέο κλάδο, με πτώση της πληρότητας και των εσόδων το 2018

Οπως σημειώνουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, ο αριθμός των κτιρίων που διατίθενται μέσα από τις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιας εκμίσθωσης συνεχίζει να κινείται ανοδικά, τάση που θα κορυφωθεί με την έλευση των θερινών μηνών, όταν η ζήτηση από το εξωτερικό βρίσκεται στο απόγειό της. Ωστόσο, αυτό που έχει αρχίσει να γίνεται όλο και πιο ξεκάθαρο είναι ότι τα έσοδα των προηγούμενων ετών δύσκολα θα επαναληφθούν.

«Πριν από δυο - τρία χρόνια, ένα διαμέρισμα στο κέντρο απέφερε πολύ ικανοποιητικό εισόδημα, κάτι που δεν ισχύει σήμερα για το ίδιο ακίνητο, λόγω του ανταγωνισμού. Τώρα πια ο ξένος επισκέπτης μπορεί να επιλέξει από ευρεία γκάμα ακινήτων στην ίδια περιοχή», σημειώνει ο κ. Γαβαλάς. Μάλιστα, αυτό έχει αρχίσει να αντανακλάται και στους αριθμούς. Συγκεκριμένα, το μέσο ημερήσιο έσοδο από τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Αθήνα υποχώρησε κατά 17%, σε 126,4 ευρώ. Μείωση κατέγραψε και η πληρότητα, που υποχώρησε στο 46%, έναντι 52,7% το 2017. Ετσι, το πραγματικό εισόδημα από κάθε ακίνητο (υπολογίζοντας δηλαδή και πόσες ημέρες είναι μισθωμένο το κάθε διαμέρισμα ή η κάθε κατοικία) κατέγραψε το 2018 πτώση κατά 28%, σε 58,2 ευρώ, έναντι 80,7 ευρώ στο τέλος του 2017. Αυτό προκύπτει από την ανάλυση των στοιχείων, τα οποία παρουσίασαν πρόσφατα σε συνέδριο στην Αθήνα στελέχη της AirDNA, εταιρεία η οποία καθημερινά μελετάει τα δεδομένα όλων των αγγελιών ακινήτων σε Airbnb και HomeAway.

Σύμφωνα με τον κ. Γαβαλά, σταδιακά η αγορά ωριμάζει και οι ανάγκες των επισκεπτών διαρκώς μεγαλώνουν, κάτι που μεταφράζεται σε όλο και υψηλότερης ποιότητας ακίνητα, αλλά και υπηρεσίες φιλοξενίας. «Για να μπορεί να διατηρήσει κανείς επαρκές εισόδημα, θα πρέπει να βελτιώνει συνεχώς το επίπεδο των υπηρεσιών του», αναφέρει χαρακτηριστικά. Αυτό σημαίνει ότι τα επόμενα χρόνια θα επέλθει κορεσμός στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων και θα αποχωρήσουν αρκετά ακίνητα, καθώς δεν θα είναι πλέον αποδοτική η αξιοποίηση της εν λόγω αγοράς για τον ιδιοκτήτη.

Υπενθυμίζεται ότι πλέον τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις φορολογούνται με τους ίδιους συντελεστές που ισχύουν και στις συμβατικές μισθώσεις, δηλαδή με 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ ετήσιων εσόδων, ενώ ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να καλύψει ο ίδιος δαπάνες όπως κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.

Επιπλέον, στην περίπτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ο ιδιοκτήτης είναι εκείνος που επιβαρύνεται με τους λογαριασμούς ΔΕΚΟ και τα κοινόχρηστα έξοδα, κάτι που δεν ισχύει στις συμβατικές μισθώσεις.

Επομένως, αυτό που γίνεται πλέον κατανοητό είναι ότι το «εύκολο κέρδος», στο οποίο ίσως αποβλέπουν ορισμένοι όψιμοι ιδιοκτήτες ακινήτων, έχει πλέον παρέλθει ανεπιστρεπτί. Οπως τονίζουν όσοι γνωρίζουν τη συγκεκριμένη αγορά, απαιτείται ακόμα μεγαλύτερη προσπάθεια πλέον για να επιτευχθεί καλή απόδοση του ακινήτου.

«Εκτιμώ ότι αρκετοί ιδιοκτήτες θα επιστρέψουν στην παραδοσιακή μορφή μίσθωσης. Αλλωστε, σε πολλές περιοχές τα ενοίκια ανεβαίνουν και αυτό δεν συμβαίνει λόγω του Airbnb, αλλά εξαιτίας της συνεχούς ανόδου της ζήτησης από την εγχώρια αγορά. Πλέον ελάχιστοι έχουν τη δυνατότητα να αγοράσουν νέο ακίνητο, με αποτέλεσμα να στρέφονται στο ενοίκιο», επισημαίνει ο κ. Γαβαλάς. Είναι χαρακτηριστικό ότι, κατά τη διάρκεια του τελευταίου έτους, οι μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίων έχουν αυξηθεί περί το 17% στην Αθήνα, όπως ανέφεραν πρόσφατα εκπρόσωποι του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής (ΕΛΙΕ). Αυτό οφείλεται τόσο στη μεγάλη ζήτηση όσο και στην οικονομική ανάκαμψη της χώρας.

Κατοικίες

Σε αντίθεση με άλλες μεγάλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, στην Αθήνα η Airbnb δεν έχει δημιουργήσει έλλειμμα στέγασης, με εξαίρεση ίσως ορισμένες συνοικίες στο ιστορικό κέντρο και πέριξ της Ακρόπολης. Υπολογίζεται ότι το 70-80% των ακινήτων που ανακατασκευάστηκαν με στόχο τη βραχυχρόνια μίσθωση ήταν κενά/εγκαταλειμμένα.

Στην Ακρόπολη

Τα πιο επικερδή ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση είναι όσα βρίσκονται σε απόσταση δύο τριών χιλιομέτρων από την Ακρόπολη. Τα διαμερίσματα του ενός ή των δύο υπνοδωματίων είναι εκείνα με τη μεγαλύτερη ζήτηση. Ωστόσο, ήδη έχουν αρχίσει να καταγράφονται και διαφοροποιήσεις με ακόμα μεγαλύτερες επιφάνειες, που απευθύνονται σε οικογένειες.

Εως τρεις μήνες

Στην Αθήνα, το 55% των ακινήτων μισθώθηκε το 2018 για διάστημα έως τρεις μήνες, κατά βάση δηλαδή το καλοκαίρι, με το σχετικό ποσοστό να αυξάνεται ακόμα περισσότερο όσο πιο τουριστικός/καλοκαιρινός είναι ο προορισμός. Στη Ζάκυνθο, το σχετικό ποσοστό ήταν 84%, στην Κω 79%, στη Μύκονο 76% και στην Κρήτη 73%.

Έντυπη

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ