Αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων κατά 93% και ενοικίασης κατά 58,5% έχει καταγραφεί στο Κουκάκι το διάστημα από το 2016 μέχρι και το τέλος του 2018, συνεπεία της εκρηκτικής ανόδου της δημοφιλίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων στη συγκεκριμένη συνοικία του κέντρου της Αθήνας. Η εγγύτητα με το Μουσείο της Ακρόπολης και άλλα τουριστικά αξιοθέατα, όπως επίσης και η ύπαρξη αρκετών ακινήτων, κατάλληλων για εκμετάλλευση μέσω κάποιας από τις σχετικές ψηφιακές πλατφόρμες, κατέστησαν το Κουκάκι σε επενδυτικό «hotspot» τα τελευταία χρόνια, ενώ παράλληλα περιορίστηκε κατακόρυφα η διαθεσιμότητα ακινήτων μέσω συμβατικών, μακροχρόνιων μισθώσεων.
Σύμφωνα με στοιχεία από το δίκτυο αγγελιών ακινήτων Spitogatos, σήμερα στο Κουκάκι διατίθενται προς μακροχρόνια ενοικίαση μόλις 66 διαμερίσματα. Στον αντίποδα, μέσω των πλατφορμών Airbnb και Homeaway, διατίθενται σήμερα 841 διαμερίσματα! Η τάση αυτή εξηγείται εύκολα, δεδομένου ότι το μέσο μηνιαίο εισόδημα μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων διαμορφώνεται, σύμφωνα με στοιχεία της ερευνητικής πλατφόρμας AirDNA, σε 1.118 ευρώ. Στον αντίποδα, το μέσο ενοίκιο, παρότι έχει αυξηθεί κατά 58,5% από το 2016 και μετά στα 6,5 ευρώ/τ.μ., δεν ξεπερνά τα 650 ευρώ για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ., δηλαδή σχεδόν το μισό.
Την τάση αυτή διαπιστώνει και σχετική ανάλυση της εταιρείας Delfi Real Estate, η οποία δραστηριοποιείται στην αγορά ακινήτων και διαχείρισης κόκκινων δανείων. Σύμφωνα με αυτήν, η διαφορά στο κέρδος που μπορεί να αποκομίσει ο ιδιοκτήτης ανάμεσα στη βραχυχρόνια και τη μακροχρόνια μίσθωση είναι πολύ μεγάλη. Ειδικότερα, ένα μέσο ενοίκιο για μικρού μεγέθους διαμερίσματα, της τάξεως των 40-60 τ.μ. μπορεί να διαμορφωθεί ακόμη και σε 10 ευρώ/τ.μ., δηλαδή πέριξ των 450-550 ευρώ μηνιαίως, ποσό αυξημένο κατά 52% σε σύγκριση με τις αρχές του 2016. Αν όμως το ίδιο ακίνητο διατεθεί μέσω κάποιας ψηφιακής πλατφόρμας βραχυχρόνιων μισθώσεων, μπορεί να αποφέρει στον κάτοχό του ακόμη και 25 ευρώ/τ.μ., ποσό υπερδιπλάσιο. Ετσι, η συντριπτική πλειονότητα των διαθέσιμων ακινήτων στο Κουκάκι διατίθεται αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση.
Στο Κουκάκι οι τιμές πώλησης έχουν ενισχυθεί κατά 93% σε δύο χρόνια.
Ανάλογη εικόνα διαθεσιμότητας διαμερισμάτων καταγράφεται και σε άλλες συνοικίες του κέντρου της Αθήνας, όπου η βραχυχρόνια μίσθωση είναι κατά κανόνα επικερδέστερη σε σχέση με τη μακροχρόνια μίσθωση. Για παράδειγμα, στα Εξάρχεια, 722 διαμερίσματα προσφέρονται μέσω Airbnb και Homeaway, έναντι μόλις 164 διαμερισμάτων με συμβατικό τρόπο. Στο Παγκράτι, 429 ακίνητα προσφέρονται σε τουρίστες, έναντι 198 σε εγχώριους ενοικιαστές. Ωστόσο, αντίστροφη είναι η εικόνα στο Κολωνάκι, το οποίο εξακολουθεί να απευθύνεται κυρίως σε Ελληνες. Συγκεκριμένα, μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης διατίθενται σήμερα 759 ακίνητα, αριθμός διπλάσιος των 370 ακινήτων που προσφέρονται μέσω Airbnb.
Η εξέλιξη αυτή έχει επηρεάσει καθοριστικά και τις τιμές πώλησης. Σύμφωνα με την Delfi, η μέση τιμή πώλησης παλιών διαμερισμάτων επιφάνειας από 40 έως 90 τ.μ. στο Κουκάκι ανέρχεται σε 2.445 ευρώ/τ.μ., ενώ με βάση στοιχεία από πωλήσεις που έγιναν το 2018 μέσω του δικτύου μεσιτικών γραφείων RE/MAX, μια πιο ρεαλιστική εκτίμηση κινείται πέριξ των 1.775 ευρώ/τ.μ. Είναι σαφές πάντως ότι έχει αρχίσει να διαμορφώνεται μια σαφής αναντιστοιχία μεταξύ των προσδοκιών των αγοραστών και των πωλητών, καθώς οι τελευταίοι απορρίπτουν ακόμη και προσφορές άνω των 1.500 ευρώ/τ.μ., θεωρώντας ότι μπορούν να εξασφαλίσουν περισσότερα χρήματα στο μέλλον. Ως εκ τούτου, παρότι το επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει ζωηρό από εταιρείες διαχείρισης ακινήτων, ιδιώτες αγοραστές, ακόμα και μικρά επενδυτικά funds, οι συναλλαγές έχουν αρχίσει να περιορίζονται κατά τη διάρκεια των τελευταίων μηνών.
Οπως σημειώνουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, ο αριθμός των κτιρίων που διατίθενται μέσα από τις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιας εκμίσθωσης συνεχίζει να κινείται ανοδικά, τάση που θα κορυφωθεί με την έλευση των θερινών μηνών, όταν η ζήτηση από το εξωτερικό βρίσκεται στο απόγειό της. Ωστόσο, αυτό που έχει αρχίσει να γίνεται όλο και πιο ξεκάθαρο είναι ότι τα έσοδα των προηγούμενων ετών δύσκολα θα επαναληφθούν. Οπως τονίζεται σχετικά, πριν από δυο-τρία χρόνια, ένα διαμέρισμα στο κέντρο απέφερε πολύ ικανοποιητικό εισόδημα, κάτι που δεν ισχύει σήμερα για το ίδιο ακίνητο, λόγω του ανταγωνισμού, καθώς ο ξένος επισκέπτης μπορεί να επιλέξει από ευρεία γκάμα ακινήτων στην ίδια περιοχή.
Μείωση εσόδων
Μάλιστα, αυτό έχει αρχίσει να αντανακλάται και στους αριθμούς. Συγκεκριμένα, το μέσο ημερήσιο έσοδο από τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Αθήνα υποχώρησε κατά 17%, στα 126,4 ευρώ. Μείωση κατέγραψε και η πληρότητα, που υποχώρησε στο 46%, έναντι 52,7% το 2017. Ετσι, το πραγματικό εισόδημα από κάθε ακίνητο (υπολογίζοντας δηλαδή και πόσες ημέρες είναι μισθωμένο το κάθε διαμέρισμα ή η κάθε κατοικία) κατέγραψε το 2018 πτώση κατά 28%, στα 58,2 ευρώ, έναντι 80,7 ευρώ στο τέλος του 2017. Αυτό προκύπτει από την ανάλυση των στοιχείων, τα οποία παρουσίασαν πρόσφατα σε συνέδριο στην Αθήνα στελέχη της AirDNA, εταιρεία η οποία καθημερινά μελετάει τα δεδομένα όλων των αγγελιών ακινήτων σε Airbnb και HomeAway.