ΕΛΛΑΔΑ

Πόσο κοστίζει να χτίσετε ένα σπίτι

Του Δημήτρη Λάππα

Αν δεν χτίσεις κι αν δεν παντρέψεις, λέει μια παροιμία, δεν ξέρεις τίποτα από τη ζωή. Ας επιχειρήσουμε, λοιπόν, να «γνωρίσουμε» τη ζωή όχι μέσω του γάμου, αλλά μέσω της οικοδομής. Γιατί, όποιος νομίζει ότι είναι εύκολο πράγμα η απόκτηση κατοικίας πλανάται πλάνην οικτράν. O ενδιαφερόμενος είναι βέβαιο ότι θα βρεθεί αντιμέτωπος με σειρά προβλημάτων (ακόμη και αν έχει όλα τα χρήματα), ενώ διάφορες «παγίδες» θα καραδοκούν μέχρι την ολοκλήρωση της οικοδομής.

Ας πάρουμε, όμως, τα πράγματα από την αρχή.

Το πρώτο ερώτημα που τίθεται είναι: διαμέρισμα ή μονοκατοικία;

Πρόκειται για ένα ερώτημα που βασανίζει όλους όσοι προτίθενται να αποκτήσουν στέγη, υπό το πρίσμα διάφορων υπολογισμών -οικονομικής πάντοτε φύσεως- σχετικά με το τι συμφέρει περισσότερο.

Και ο προβληματισμός συνεχίζεται: να αγοράσουμε οικόπεδο; Μα, δεν είναι ακριβή η μονοκατοικία; Τι, τελικώς με συμφέρει, να χτίσω ή να αγοράσω;

Οι περισσότεροι θεωρούν την αγορά διαμερίσματος περισσότερο συμφέρουσα από την αγορά οικοπέδου και την εν συνεχεία ανέγερση μιας μονοκατοικίας.

Είναι, όμως, έτσι; Οι απόψεις διίστανται. H πλειονότητα, πάντως, των μηχανικών θεωρεί ότι μια μονοκατοικία μαζί με το οικόπεδό της, ουσιαστικώς, στοιχίζει λιγότερο από ένα διαμέρισμα της ίδιας ποιότητας κατασκευής και του ίδιου εμβαδού, παρόλο που μια, μεγάλης κλίμακας, κατασκευή, όπως είναι η πολυκατοικία, φυσιολογικά έπρεπε να παράγει φθηνότερο αποτέλεσμα.

Κάτι, όμως, το οποίο, τελικώς, δεν συμβαίνει, αφού, όπως αρκετοί υποστηρίζουν, στην πολυκατοικία υπερισχύει το μεγάλο κέρδος του εργολάβου-κατασκευαστή, ιδιαιτέρως εάν η χρηματοδοτική στενότητα οδηγεί στο σύστημα της αντιπαροχής και όχι στο σύστημα αγοράς οικοπέδου και στην, εν συνεχεία, ανέγερση της πολυκατοικίας.

Ενας, επίσης, σημαντικός παράγοντας κόστους, που πρέπει να συνεκτιμάται από τον ενδιαφερόμενο αγοραστή ή εκείνον που προτίθεται να κτίσει είναι η διάρκεια ζωής του κτιρίου (εγκαταστάσεις, χρώματα και υλικά) και το κόστος λειτουργίας και συντηρήσεώς του.

Υπάρχουν, όμως, σύμφωνα με την πολιτικό μηχανικό, κ. Τζωρτζίνα Δασκαλάκη, ορισμένοι βασικοί παράμετροι που, εφόσον τηρούνται, επιτυγχάνεται το χαμηλότερο δυνατό κόστος με την καλύτερη δυνατή ποιότητα κατασκευής. Οι παράμετροι αυτοί, είναι:

- Να εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης.

- Να υπάρχουν πλήρεις και ακριβείς μελέτες για το σύνολο των κατασκευών και εγκαταστάσεων, ανεξαρτήτως εάν αυτές υποβάλλονται ή όχι για έλεγχο στην Πολεοδομία.

- Να υπάρχει αναλυτικός προϋπολογισμός του έργου και, φυσικά,

- να μην γίνονται σημαντικές τροποποιήσεις της μελέτης, κατά τη διάρκεια της κατασκευής.

Απαραίτητη, επίσης, προϋπόθεση για την επίτευξη ενός σωστού αποτελέσματος, συνεχίζει, η κ. Τζ. Δασκαλάκη, είναι η συνεργασία του ιδιοκτήτη, ενώ σε ό,τι αφορά το στάδιο της κατασκευής ως ιδανικότερη λύση θεωρείται η ανάληψη της ευθύνης αυτής από τον συντάκτη της μελέτης, όχι με την μορφή της εργολαβίας αλλά της στενής επίβλεψης και οργάνωσης της κατασκευής. Γιατί, όπως τονίζει, μια καλά πληρωμένη επίβλεψη κοστίζει λιγότερο από το εργολαβικό κέρδος και εξασφαλίζει καλύτερη ποιότητα κατασκευής.

Οι παράμετροι του κόστους

Από τι εξαρτάται το συνολικό κόστος μιας οικοδομής; Οι βασικές παράμετροι είναι δύο:

- Το καθαρώς κατασκευαστικό κόστος, δηλαδή, το κόστος ημερομισθίων, αγοράς υλικών, εργασιών υπεργολάβων κ.λπ. και,

- οι διάφορες εισφορές και αμοιβές (έξοδα άδειας, μελετών και επιβλέψεων, ΦΠΑ, ασφαλιστικές εισφορές και άλλα γενικά έξοδα).

Ας ξεκινήσουμε από την οικοδομική άδεια. Το κόστος έκδοσής της εξαρτάται από την επιφάνεια του υπό ανέγερση ακινήτου και σε αυτό, πέραν της αμοιβής του μηχανικού περιλαμβάνονται και οι προβλεπόμενες εισφορές υπέρ διαφόρων ασφαλιστικών ταμείων. Στο κόστος της άδειας, η αμοιβή του μηχανικού (μελέτες, επίβλεψη κ.λπ.) αντιπροσωπεύει, περίπου, το 80%, ενώ το υπόλοιπο 20% αφορά στις εισφορές υπέρ των ασφαλιστικών ταμείων. Το κόστος της άδειας αντιπροσωπεύει περίπου το 5% - 10% του συνολικού κόστους κατασκευής. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι η οικοδομική άδεια για μονοκατοικία 160 τ.μ. (αφορά στις βασικές κατασκευαστικές οικοδομικές εργασίες) στοιχίζει, περίπου τρία εκατομμύρια δραχμές (μελέτες, επίβλεψη, εισφορές κ.λπ.), για μεζονέτα 260 τ.μ., περίπου, πέντε εκατομμύρια και επτά εκατομμύρια, περίπου, για τέσσερα οροφοδιαμερίσματα των 140 τ.μ. έκαστο, ενώ το τελικό κόστος μιας καλής κατασκευής, σύμφωνα με την κ. Τζ. Δασκαλάκη, έρχεται 250 - 300 χιλιάδες δρχ. το τετραγωνικό για τον ιδιώτη και 210 - 230 χιλιάδες το τ.μ. στον εργολάβο.

Οι τιμές των υλικών

Ποιες, όμως, είναι οι τιμές των βασικών δομικών υλικών; Το μπετόν, εάν δοθεί εργολαβικά («πόσο θες για να μου ρίξεις τα μπετά») στοιχίζει από 50.000 - 58.000 δρχ, το κυβικό, ενώ εάν ο ενδιαφερόμενος ιδιώτης «κλείσει» μόνος του τα υλικά του έρχεται, περίπου, 50.000 - 52.000 το κυβικό, αφού οι τιμές της αγοράς είναι, περίπου, 20.000 το μπετόν, 16.000 τα εργατικά και τα ξύλα για το καλούπωμα και περί τις 16.000 το σίδερο. Συνήθως, όμως, ελάχιστοι είναι εκείνοι που «κλείνουν» μόνοι τους τα υλικά, αφού είναι σχεδόν βέβαιο ότι τελικώς - πέραν της ταλαιπωρίας, θα υπάρξουν προβλήματα.

Το κόστος των εργασιών τοιχοποιίας είναι, περίπου, της τάξεως των 3.200 δρχ. ανά τετραγωνικό (1.200 δρχ. τα τούβλα, 500 δρχ. τα απατούμενα υλικά, όπως λάσπη, κ.λπ., και 1.500 δρχ. εργατικά). Στις 2.500 δρχ, περίπου, ανέρχεται το τετραγωνικό για τα επιχρίσματα (σοβάδες), ενώ μεγάλες είναι οι αποκλίσεις στα κουφώματα, που κυμαίνονται από 7 έως και 20 χιλιάδες δρχ. το τετραγωνικό. H τιμή στα κουφώματα εξαρτάται από το είδος και την ποιότητα (ξύλο ή αλουμίνιο, τα τζάμια που θα μπουν, κ.λπ.).

Οι διαδικασίες

Το πρώτο βήμα σε μια οικοδομή, σύμωνα με την κ. Τζ. Δασκαλάκη, είναι οι σωστές μελέτες, οι οποίες και αποτελούν την βασική προϋπόθεση, προκειμένου για μια σωστή κατασκευή. Ολες οι μελέτες συντάσσονται από τους αρμόδιους μηχανικούς και είναι:

- τοπογραφική,

- αρχιτεκτονική,

- στατική,

- θερμομόνωσης,

-πυροπροστασίας,

-ηλεκτρολογικών και μηχανολογικών εργασιών και,

- υδραυλικών εγκαταστάσεων.

Υπενθυμίζεται ότι οι σωστές και ακριβείς μελέτες για το σύνολο των εγκαταστάσεων - είτε αυτές υποβάλλονται στην Πολεοδομία είτε όχι, οδηγούν σε ένα ποιοτικό αποτέλεσμα, εν προκειμένω σε μια ποιοτικά σωστή κατασκευή.

Ακολουθεί η έκδοση της οικοδομικής άδειας για την οποία απαιτούνται τα εξής δικαιολογητικά:

- αίτηση του ιδιοκτήτη,

- οι μελέτες της οικοδομής,

-παραστατικά πληρωμής αμοιβών των μηχανικών,

- δηλώσεις ανάθεσης και ανάληψης μελετών και επιβλέψεων,

-αποδείξεις πληρωμής των εισφορών προς το Δημόσιο και τους ασφαλιστικούς οργανισμούς και,

- τις όποιες, κατά περίπτωση, εγκρίσεις απαιτούνται, από τον Δήμο, την Δασική ή την Αρχαιολογική Υπηρεσία κ.λπ.

Μόλις βγει η άδεια, αρχίζουν οι εργασίες κατασκευής.

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να αναθέσει σε έναν εργολάβο το σύνολο των εργασιών και να του παραδοθεί η κατοικία πλήρως περαιωμένη (με το κλειδί στο χέρι) ή να αναθέσει τις επιμέρους εργασίες (μπετά, τούβλα, σοβάδες κ.λπ.) σε περισσότερους του ενός, εργολάβους. Μπορεί, επίσης, να αγοράσει ο ίδιος τα υλικά κατασκευής, ενώ σε ό,τι αφορά την επίβλεψη των εργασιών μπορεί να την έχει είτε ο ίδιος είτε να την αναθέσει σε τρίτους (εν προκειμένω στον μηχανικό του) έναντι αμοιβής.

Μόλις ολοκληρωθεί η οικοδομή, ο ιδιοκτήτης πρέπει:

- να υποβάλει αίτηση στην Πολεοδομία προκειμένου για τη διενέργεια αυτοψίας και,

- να προσκομίσει τα παραστατικά πληρωμής των αμοιβών των επιβλεπόντων μηχανικών.

Η Πολεοδομία πιστοποιεί την αποπεράτωση της οικοδομής είτε με δήλωση του επιβλέποντος μηχανικού και του ιδιοκτήτη ότι τηρήθηκαν οι μελέτες είτε κατόπιν αυτοψίας που διενεργούν υπάλληλοί της.

Ο ιδιοκτήτης οφείλει, επίσης, να υποβάλει στην εφορία αντίγραφα των τιμολογίων των εργολάβων και των υλικών που χρησιμοποιήθηκαν για να πάρει την αντίστοιχη βεβαίωση.

Με την ολοκλήρωση των διαδικασιών αυτών, το κτίριο μπορεί να συνδεθεί με τα δίκτυα ΔΕΗ, OTE, ΕΥΔΑΠ, Φυσικού Αερίου κ.λπ. Καλορίζικο.

Η οικοδομική άδεια

Το κόστος έκδοσης της οικοδομικής άδειας για τις τρεις κατηγορίες κτισμάτων του πίνακα είναι:

- 3.150.000 δρχ., για μονοκατοικία 160 τ.μ. με υπόγειο,

- 4.200.000 δρχ., για μεζονέτα 260 τ.μ. με υπόγειο 130 τ.μ. και,

- 8.200.000 δρχ., για τετραώροφη οικοδομή τεσσάρων οροφοδιαμερισμάτων με υπόγειο και pilotis.

Αναλυτικά, στο κόστος έκδοσης της οικοδομικής άδειας περιλαμβάνεται:

- για τη μονοκατοικία: 1.350.000 δρχ. αμοιβή μηχανικού μελέτης, 900.000 δρχ. η επίβλεψη και 900.000 δρχ. οι εισφορές (σύνολο 3.150.000 δρχ.)

- για την μεζονέτα τα αντίστοιχα ποσά είναι: 1.750.000-1.250.000 και 1.200.000 δρχ. (σύνολο 4.200.000 δρχ) και,

-για το τετραώροφο: 3.350.000- 2.450.000 και 2.400.000 δρχ. (σύνολο 8.200.000 δρχ.).

Οι τρεις συγκεκριμένες κατηγορίες κτισμάτων επιβαρύνονται, αντιστοίχως και με 4.200.000 δρχ. (3.000.000 δρχ. IKA και 1.200.000 δρχ. ΦΠΑ), 7.500.000 δρχ. (4.500.000 IKA και 3.000.000 ΦΠΑ) και 17.000.000 δρχ. (12.000.000 IKA και 5.000.000 ΦΠΑ).

Με βάση λοιπόν τις προαναφερθείσες τιμές, το τελικό κόστος κατασκευής των τριών συγκεκριμένων τύπων κτισμάτων διαμορφώνεται σε:

- 63.350.000 δρχ. (56.000.000 κόστος εργασιών, 3.150.000 η άδεια και 4.200.000 IKA και ΦΠΑ) για τη μονοκατοικία,

- 93.700.000 δρχ. (82.000.000 + 4.200.000 + 7.500.000) για τη μεζονέτα και

- 190.000.000 δρχ. (165.000.000 + 8.200.000 + 17.000.000) για την τετραώροφη οικοδομή.

Έντυπη

ΣΧΕΤΙΚΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ