Η σταδιακή, έστω και αποσπασματική, βελτίωση της ελληνικής οικονομίας επηρεάζει βαθμιαία θετικά και την αγορά επαγγελματικών ακινήτων. Οχι όμως με οριζόντιο τρόπο και όχι απαραίτητα με αυξήσεις, όπως είχαμε συνηθίσει τις τελευταίες δεκαετίες. Ωστόσο, φαίνεται πως η αγορά γραφείων έχει εισέλθει σε μια διαδικασία ενός μεγάλου «ξεσκαρταρίσματος».
Σε πρόσφατη μελέτη του ερευνητικού τμήματος της NAI Hellas –πρόκειται για την ελληνική θυγατρική του διεθνούς οίκου της NAI Global– η αγορά γραφείων παρουσιάζει σαφείς σταθεροποιητικές τάσεις, με ό,τι αυτό σηματοδοτεί για την οικονομική δραστηριότητα. Συγκεκριμένα, τόσο οι μισθωτικές αξίες όσο και οι αποδόσεις (yields) παρέμειναν σταθερές το τελευταίο δωδεκάμηνο, ενώ κατεγράφησαν και αρκετές μισθώσεις σύγχρονων γραφειακών χώρων, μεγάλων κυρίως εταιρειών, που μετακόμισαν από δευτερεύουσες θέσεις σε μεγαλύτερους και καλύτερους χώρους.
Πλεονέκτημα μισθωτών
Μισθωτές, με διαπραγματευτική ισχύ, εκμεταλλεύθηκαν πρώτοι την ευκαιρία που έχει δημιουργηθεί για ποιοτικούς χώρους, αποκαλούμενους στην αγορά και Grade A, συγκριτικά με τις αξίες του 2008 – 2009. Από την άλλη πλευρά, οι ιδιοκτήτες ακινήτων διαπραγματεύονται όρους και μισθώματα προσφέροντας κίνητρα σε υποψήφιους μισθωτές:
• Είτε με τη μορφή των δωρεάν μηνών (rent free periods).
• Είτε με παρατεταμένες περιόδους «παγώματος» του ενοικίου.
• Είτε συμμετέχοντας στο κόστος διαμόρφωσης του χώρου.
Τα γραφεία υψηλής ποιότητας (Grade A) παρουσίασαν την περίοδο 2009 – 2014 συνολική πτώση των αγοραίων αξιών της τάξης του 36%, ενώ η αντίστοιχη πτώση των αξιών για γραφεία τρίτης ποιότητας (Grade C) είναι της τάξης του 58%.
Σύμφωνα με στοιχεία της έρευνας, το συνολικό απόθεμα γραφειακών χώρων ποιότητας Α΄ και Β΄ είναι της τάξης των 1,8 εκατ. τ.μ. Το 46% περίπου του συνολικού αποθέματος συγκεντρώνεται στο βόρειο τμήμα του λεκανοπεδίου Αττικής και ακολουθούν τα νότια προάστια με 20% και το κέντρο της Αθήνας με 17%.
Πιο προσιτά τα ακριβά
Η σημαντική πτώση των αξιών είχε ως αποτέλεσμα τα «καλής ποιότητας» γραφεία (Grade A & B), σε καλές τοποθεσίες, να είναι πλέον προσιτά σε μεγαλύτερο εύρος εταιρειών. Αποτέλεσμα αυτής της τάσης της αγοράς, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι δεν υπάρχουν νέα έργα σε εξέλιξη, είναι να δημιουργηθεί ανισορροπία με σημαντική αύξηση του όγκου των προσφερόμενων χώρων «χαμηλότερης ποιότητας» (Grade C & D).
Αυτά επισημαίνει μιλώντας στην «Κ» ο επικεφαλής της NAI Hellas, Θωμάς Ζιώγας (MRICS), ο οποίος είναι ο εκτιμητής που υπογράφει το κεφάλαιο της μελέτης της ελληνικής αγοράς ακινήτων στους διαγνωστικούς ελέγχους της BlackRock για τις ελληνικές τράπεζες, αλλά και της Pimco για τις κυπριακές.
Αντίθετα, εξηγεί, η ζήτηση για χαμηλότερης ποιότητας γραφεία παραμένει ιδιαίτερα αναιμική, προσεγγίζοντας σε πολλές περιπτώσεις και τη μηδενική. «Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι ενώ τα ποσοστά κενών γραφείων ποιότητας Α & Β κυμαίνονται από 1% έως 8% στις περιοχές της Αττικής, τα αντίστοιχα ποσοστά, αν και δύσκολα προσμετρήσιμα, στις άλλες κατηγορίες, κυμαίνονται σε ποσοστά άνω του 25%».
Λίγες νέες αναπτύξεις
Με την κατασκευαστική δραστηριότητα για νέα μοντέρνα κτίρια γραφείων να είναι συνολικά της τάξης των 20.000 τ.μ. και τον κύριο όγκο αυτών να είναι για ιδία χρήση, δημιουργείται η ανάγκη για ανακαίνιση του υφιστάμενου αποθέματος και προσαρμογή του στις σύγχρονες απαιτήσεις, υπογραμμίζει ο οίκος. «Το γηράσκον απόθεμα, με τις συνεχώς αυξανόμενες απαιτήσεις του σε συντήρηση και φορολογικές υποχρεώσεις και την ανισορροπία που δημιουργείται στην ελάχιστη απαιτούμενη απόδοση, αποτελεί πλέον παθητικό αντί για ενεργητικό στοιχείο», συμπληρώνει.
Την ίδια ώρα, η ζήτηση για μίσθωση γραφείων καλής ποιότητας με δυνατότητα παροχής υπηρεσιών προστιθέμενης αξίας είναι σταθερά αυξητική, ενώ κατασκευαστές και developers εξετάζουν τις προοπτικές αυτής της διαφαινόμενης ευκαιρίας. Εκτιμάται πως η απουσία χρηματοδότησης και ο κατακερματισμός των ιδιοκτησιών, στα παλαιά κυρίως κτίρια, αποτελούν ίσως τους κύριους ανασταλτικούς παράγοντες πραγματοποίησης αυτής της ανάγκης της αγοράς, η οποία αφενός θα δραστηριοποιήσει ξανά την κτηματαγορά και αφετέρου θα δημιουργήσει έσοδα για τον κρατικό προϋπολογισμό.