Μαγική εικόνα αποδεικνύεται το πρόγραμμα «χρυσή βίζα». Μπορεί στα χαρτιά η διαδικασία να φαντάζει ελκυστική, αλλά στην πράξη είναι ενίοτε έως και κωμικοτραγική. Γραφειοκρατία, επιτήδειοι και απουσία ενημέρωσης των αρμοδίων υπηρεσιών είναι μερικά μόνο από τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι ξένοι επενδυτές που επιθυμούν να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα και να αποκτήσουν έτσι και άδεια διαμονής.
Διότι αυτή είναι, με δυο λόγια, η φιλοσοφία του προγράμματος.
Χαρακτηριστική η περίπτωση Κινέζου ιδιώτη, που του ζητήθηκε να προσκομίσει πιστοποιητικό από ελληνικό δημόσιο νοσοκομείο ότι είναι αρνητικός σε τεστ… φυματίωσης. Οπως και άλλου, επίσης Κινέζου αγοραστή, που δεν κατάφερε να πάρει την πολυπόθητη βίζα, επειδή ο συμβολαιογράφος στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας έγραψε πως το τίμημα καταβλήθηκε σε μετρητά ενώπιόν του και δεν αποδεικνυόταν η εισαγωγή συναλλάγματος.
Ολα ξεκίνησαν με τον νόμο Ν. 4146/2013, με τον οποίο δίδεται η δυνατότητα σε επενδυτές τρίτων χωρών, που επιθυμούν να αποκτήσουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, να λάβουν και μόνιμη άδεια διαμονής που ανανεώνεται κάθε 5 έτη, εφόσον καταστούν ιδιοκτήτες ακινήτων των οποίων η αξία υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ. Ονομάστηκε πρόγραμμα «χρυσή βίζα», όνομα που στην Ελλάδα μάλλον δικαιολογείται περισσότερο από τον μεγάλο κόπο που απαιτείται για να αποκτηθεί, παρά από τα προνόμια τα οποία δίνει.
Ανησυχίες
Οπως εξηγεί στην «Κ» Κινέζος τεχνοκράτης που ζει και εργάζεται στην Ελλάδα περισσότερα από 10 χρόνια και λειτουργεί ως σύμβουλος ξένων επενδυτών, «είναι μάλλον άκομψο να ζητάς από έναν επενδυτή αναλυτικές εξετάσεις υγείας και μάλιστα στέλνοντάς τον στη βάσανο των ραντεβού των δημόσιων νοσοκομείων». Μόνον η διαδικασία αυτή μπορεί να διαρκέσει μήνες, όπως γνωρίζουν όσοι έχει χρειαστεί να εξυπηρετηθούν από το δημόσιο σύστημα υγείας. Η υποχρέωση αυτή ίσχυε έως και πρόσφατα (σ.σ.: καταργήθηκε πριν από μόλις έναν περίπου χρόνο σύμφωνα με τον Κινέζο σύμβουλο), αλλά έκτοτε ενέσκηψαν άλλα σοβαρότερα προβλήματα…
«Οι Κινέζοι ανησυχούν για το τραπεζικό σας σύστημα, καθώς η εικόνα της Ελλάδας στο εξωτερικό έχει υποστεί σοβαρά πλήγματα τον τελευταίο χρόνο. Υπάρχει ακόμα η ανησυχία για Grexit, η ανησυχία για bail in, που θα μπορούσε να εξανεμίσει τα κεφάλαια του επενδυτή, η ανησυχία για τα capital controls και πλέον και η νευρικότητα σχετικά με το προσφυγικό και μεταναστευτικό», εξηγεί.
Το μεταναστευτικό, αν μη τι άλλο, έχει υπερφορτώσει και τις αρμόδιες αρχές, οι οποίες είναι επιφορτισμένες και με το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας». Κι αυτό γιατί το υπουργείο Εσωτερικών και οι διευθύνσεις μετανάστευσης εγκρίνουν τις «χρυσές βίζες». Εμπλέκονται επίσης οι περιφέρειες, όπου βρίσκεται το ακίνητο που αποκτάται, καθώς είναι αυτές που χορηγούν τελικά τις άδειες διαμονής. Και στις αρμόδιες υπηρεσίες των περιφερειών η ενημέρωση για το πρόγραμμα κρίνεται από τους εμπλεκομένους επιεικώς ελλειμματική.
Με βάση την εμπειρία ανθρώπων που έχουν εμπλακεί στην προσπάθεια εξασφάλισης «χρυσής βίζας» από ξένους επενδυτές, χρειάζονται περισσότερα από 15 διαφορετικά πιστοποιητικά, με αποτέλεσμα ο χρόνος που απαιτείται για την ευόδωση του εγχειρήματος να ξεπερνά τους τρεις μήνες, χωρίς να συμπεριλαμβάνεται το διάστημα της αναζήτησης, επιλογής και αγοράς ακινήτου, όπως και της διαδικασίας εγγραφής του στο όνομα του νέου ιδιοκτήτη. Διαδικασία και διάρκεια διόλου αποδεκτή για μια χώρα που διψάει για ξένες επενδύσεις και για μια αγορά ακινήτων που ψυχορραγεί. Επιπλέον πολλοί ξένοι που ενδιαφέρονται να αγοράσουν εξοχικό ακίνητο προτιμούν οργανωμένα παραθεριστικά συγκροτήματα, τα οποία στην Ελλάδα είναι περιορισμένα σε αριθμό, σε σχέση με άλλες νότιες χώρες-μέλη της Ε.Ε., ενώ αντιθέτως είναι μεγάλο το πλήθος των προς πώληση ακινήτων με πολεοδομικές παρατυπίες.
Βέβαια, οι ξένοι αναφέρουν πλέον μεταξύ των κύριων ανασταλτικών παραγόντων για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα και την αβεβαιότητα για το φορολογικό καθεστώς, το ύψος των επιβαρύνσεων καθεαυτό και τη γενικότερη αίσθηση πολιτικής αβεβαιότητας που μεταδίδεται στο εξωτερικό.
Κέρδη ανταγωνιστών
Οσο αυτά συμβαίνουν στην Ελλάδα, οι ανταγωνιστικές χώρες καλπάζουν. Από την έναρξη του προγράμματος μέχρι και τα τέλη του προηγούμενου έτους είχαν εκδοθεί μόλις περί τις 1.000 σχετικές άδειες. Ο αριθμός αυτός είναι πολύ μικρός σε σχέση με το ενδιαφέρον που έχει εκδηλωθεί για προγράμματα που προσφέρουν άλλες χώρες, όπως η Πορτογαλία (άνω των 6.000 αδειών) ή και η Λετονία (άνω των 13.000). Για την ιστορία, να αναφερθεί εδώ ότι αρχικά το ενδιαφέρον για την Ελλάδα προήλθε από τη Ρωσία, αλλά σύντομα ο αριθμός των Κινέζων που, με χίλιες δυο δυσκολίες, κατάφεραν να αποκτήσουν άδεια διαμονής με αυτόν τον τρόπο υπερκέρασε τους Ρώσους. Αλλοι προέρχονται από τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, την Αίγυπτο, την Ουκρανία και τις ΗΠΑ.
Αποδόσεις έως 17% αναζητούν ξένα funds
Στο δυσθεώρητο 15% με 17% έχει ανέλθει η ελάχιστη απόδοση που ζητούν οι μεγάλοι ξένοι επενδυτές για να τοποθετηθούν στην ελληνική αγορά ακινήτων. Το ποσοστό αυτό είναι κατά πέντε ολόκληρες ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερο από την απόδοση που ζητούσαν στα τέλη του 2014 και αντικατοπτρίζει το αυξημένο ρίσκο, το οποίο ενσωματώνουν πλέον στην Ελλάδα.
Επιφυλακτικότητα
Η υψηλή αυτή απόδοση (βαθμός εσωτερικής απόδοσης της επένδυσης ή Internal Rate of Return-IRR) αντιδιαστέλλεται με το 5% έως 7% που αναζητούν στη Δυτική Ευρώπη και το 9% με 11% στην Κεντρική Ευρώπη. Ταυτίζεται δε με τις αποδόσεις που θέλουν για να τοποθετηθούν στην Ανατολική Ευρώπη. Αυτά προκύπτουν από έρευνα που έγινε με εκτενές ερωτηματολόγιο σε 48 ξένους επενδυτικούς οίκους που δραστηριοποιούνται στο real estate και ολοκληρώθηκε μετά τη συμφωνία στο Eurogroup για την αξιολόγηση.
Η έρευνα πραγματοποιήθηκε από τη NAI Hellas, η οποία συμμετείχε ως σύμβουλος στο τελευταίο Asset Quality Review των δανειακών χαρτοφυλακίων των ελληνικών τραπεζών στην αγορά ακινήτων και δείχνει ότι παρά την άρση της αβεβαιότητας για την αξιολόγηση, η επιφυλακτικότητα παραμένει ιδιαίτερα αυξημένη μεταξύ των ξένων.
Ο σημαντικότερος ανασταλτικός παράγοντας για τις επενδυτικές αποφάσεις όσων εστιάζουν το ενδιαφέρον τους στην Ελλάδα είναι η φορολογική αβεβαιότητα, ενώ ανησυχίες διατυπώνονται επίσης για το πολιτικό ρίσκο και την τρέχουσα οικονομική συγκυρία.
Περιορισμένο ενδιαφέρον
«Το επενδυτικό ενδιαφέρον για την Ελλάδα είναι σήμερα μέτριο», εξηγεί στην «Κ» ο κ. Θωμάς Ζιώγας MRICS, Senior Partner της NAI Hellas. «Αυτό οφείλεται στις συνεχόμενες αλλαγές του φορολογικού καθεστώτος και στην πολιτική και οικονομική αβεβαιότητα, αλλά και στην έλλειψη ρευστότητας και τους κεφαλαιακούς ελέγχους στις τράπεζες, που συνεπάγονται και την ανυπαρξία τραπεζικών χρηματοδοτήσεων.
Το οικονομικό αυτό μείγμα αυξάνει τον κίνδυνο επένδυσης για τη χώρα μας, που έχει ως συνέπεια την αύξηση των απαιτούμενων αποδόσεων και τη συνεπακόλουθη μείωση των αξιών», συμπληρώνει.
Καθίσταται αντιληπτό επίσης από την έρευνα πως η Ελλάδα δεν αποτελεί τον μοναδικό επενδυτικό προορισμό για τους μεγάλους ξένους επενδυτές, αλλά αντίθετα θα πρέπει να ανταγωνιστεί και άλλες αγορές όπου οι ξένες επενδύσεις υποστηρίζονται θεσμικά και με αποτελεσματικό τρόπο.
Πάντως, υπάρχουν και άλλα δεδομένα στην Ελλάδα που προβληματίζουν τους ξένους. Εκτιμάται πως υπάρχει μεγάλη έλλειψη ολοκληρωμένων επενδυτικών προϊόντων για τα ακίνητα, όπως και έλλειψη αξιόπιστων δεικτών της αγοράς ακινήτων, τόσο για τιμές και πληρότητες όσο και για κόστη λειτουργίας και φορολογικές επιβαρύνσεις.
Επίσης, η δημιουργία θεσμών διαφάνειας όπως το μητρώο καταγραφής πραγματικών τιμών αγοραπωλησιών, που αποτελεί και μνημονιακή υποχρέωση, καθώς και η υιοθέτηση διεθνών βέλτιστων πρακτικών κρίνονται απαραίτητες, ώστε να δοθεί σήμα ότι η Ελλάδα είναι έτοιμη να δεχθεί νέες επενδύσεις.
Ορισμένοι όμως αναφέρουν ως πρόβλημα και την ανυπαρξία σχεδίου εξόδου, ρευστοποίησης δηλαδή της επένδυσης μεσοπρόθεσμα. Αδυνατούν δηλαδή να αισθανθούν ότι θα υπάρχει διεθνώς επαρκές αγοραστικό ενδιαφέρον για να μπορέσουν να πουλήσουν, όταν αποφασίσουν, τα ακίνητα που θα αποκτήσουν.
Η αισιόδοξη πλευρά
Οι αισιόδοξοι στην ελληνική αγορά ακινήτων εκτιμούν πως ζωηρότερο επενδυτικό ενδιαφέρον μπορεί να υπάρξει, αλλά μόνον εάν στην εκκίνηση των επενδύσεων οι αποτιμήσεις είναι επαρκώς χαμηλές. Οι επιζητούμενες αποδόσεις μπορεί επίσης να μειωθούν εφόσον υποχωρήσει ο κίνδυνος που ενσωματώνεται στην παρούσα φάση στην Ελλάδα και σταθεροποιηθεί η οικονομική και πολιτική ζωή του τόπου.
Βέβαια, ένα πρόβλημα που θα πρέπει να επιλυθεί είναι και η μείωση της υπέρμετρης και μη ανταγωνιστικής διεθνώς φορολογίας. Και αυτό καθίσταται ακόμα πιο σύνθετο από το γεγονός ότι με το πέρασμα του χρόνου γίνεται ολοένα και βαρύτερη, με αποτέλεσμα να επιτείνεται η ιδιότυπη απομόνωση της ελληνικής αγοράς ακινήτων από τους ξένους επενδυτές.
Τα τουριστικά ακίνητα στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος
Η μεγάλη πλειονότητα των ξένων επενδυτικών οίκων που εξετάζουν τοποθετήσεις στο ελληνικό real estate εστιάζει την προσοχή της στον ξενοδοχειακό κλάδο. Το 38% των ερωτηθέντων στην έρευνα της NAI Hellas απαντά πως κοιτάζει ξενοδοχειακά και ευρύτερα τουριστικά ακίνητα. Μάλιστα το 57% των συμμετεχόντων στην έρευνα εκτιμά πως οι προοπτικές της συγκεκριμένης αγοράς είναι πολύ καλές, ενώ ένα 43% πιστεύει το ίδιο και για τις παραθεριστικές κατοικίες. Οι έξι στους δέκα ξένους επενδυτές προσδιορίζουν ως χρονικό ορίζοντα της δυνητικής τοποθέτησής τους στην ελληνική αγορά ακινήτων ένα διάστημα μεταξύ 5 έως 10 χρόνων και μόνον ένας στους τρεις θέλει να εξέλθει στα τρία πρώτα χρόνια. Οι πιο μακροπρόθεσμοι επενδυτές όμως, και ειδικότερα όσοι εξετάζουν διακράτηση έως και 15 χρόνια, είναι μόλις το 10%.
Ακόμα πάντως και με το επενδυτικό κλίμα για την Ελλάδα επιφυλακτικό, η πλειονότητα των ξένων οίκων που ειδικεύονται στο real estate και είναι εξοικειωμένοι με την ελληνική αγορά, πιστεύει πως μπορούν να βρεθούν σημαντικές ευκαιρίες στον μεγάλο αριθμό ακινήτων που υπάρχουν στα χαρτοφυλάκια των μη εξυπηρετούμενων δανείων των τραπεζών. Το 45% των συμμετεχόντων στην έρευνα δηλώνει πως θα εξετάσει αναλυτικά τέτοιες περιπτώσεις και το 35% το θεωρεί πολύ πιθανό.
Ενώ όμως το ενδιαφέρον για τα τουριστικά και ξενοδοχειακά ακίνητα όχι μόνον παραμένει αναλλοίωτο από την τελευταία ανάλογη έρευνα στα τέλη του 2014 αλλά έχει αυξηθεί, δεν συμβαίνει το ίδιο με άλλους κλάδους ακινήτων. Μόλις το 16% των ξένων κοιτάζει πλέον περιπτώσεις γραφείων έναντι 26% πρόπερσι. Συντριπτική είναι και η αδιαφορία που αποτυπώνεται για βιομηχανικά κτίρια, με το ενδιαφέρον να έχει περιοριστεί μόλις σε έναν ανά εκατό επενδυτές από 11% το 2014. Αυξημένο από το 5% στο 9% είναι και το ενδιαφέρον για αποθηκευτικούς χώρους και κέντρα logistics. Για πρώτη φορά πάντως εμφανίζεται και ένα 11% μεταξύ των ξένων θεσμικών επενδυτών που ενδιαφέρεται υπό προϋποθέσεις και για την αγορά κατοικιών, ποσοστό πρακτικά μηδενικό πριν από δύο χρόνια. Τα παραπάνω ευρήματα αποτυπώνουν, σύμφωνα με πηγές της αγοράς, την εμβρυϊκή φάση στην οποία βρίσκεται η δευτερογενής αγορά στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα, ακόμα και μετά και τις τελευταίες προβλέψεις για τα «κόκκινα» δάνεια.
Συνολικά οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων κατά την επόμενη πενταετία κρίνονται ουδέτερες από τους πέντε στους δέκα ξένους επενδυτές, φτωχές από τους άλλους δύο και μόνον οι τρεις τις θεωρούν καλές ή πολύ καλές.
Τι κάνει όμως το τελευταίο αυτό 30% αισιόδοξο; Με βάση τις απαντήσεις των επενδυτών στην έρευνα, το 20% θωρεί θετικό παράγοντα τον μεγάλο αριθμό των μη εξυπηρετούμενων δανείων ακινήτων. Ενα παρόμοιο ποσοστό εκτιμά πως η οικονομία βρίσκεται κοντά σε σημείο καμπής προς την ανάπτυξη.
Σημαντική θεωρείται βέβαια και η δυναμική που επιδεικνύει ο ελληνικός τουριστικός κλάδος. Κάτι που εξηγεί και την προσήλωση των μισών σχεδόν εκ των ενδεχόμενων επενδυτών στον τομέα αυτόν. Ομως ως λόγοι για να τοποθετηθεί κανείς στην Ελλάδα αναφέρονται και η προοπτική υπεραξιών, η παρουσία άλλων ξένων επενδυτών, οι προκλήσεις για όσους επενδυτές αντιμετωπίζουν τις δύσκολες αγορές ως πρόκληση και η δρομολογούμενη δημοσιονομική εξυγίανση.