Τον γρίφο της «νεκρανάστασης» του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή προσπαθεί να λύσει για πολλοστή φορά η πολιτεία. Οπως ορίζει, οι περιοχές που θα μπορούν να δεχθούν το «περίσσευμα» δόμησης θα πρέπει να οριστούν ύστερα από μελέτη, συνεξετάζοντας παράγοντες όπως η οικιστική πυκνότητα και η επάρκεια των κοινόχρηστων χώρων. Η προσέγγιση δείχνει κατ’ αρχήν σωστή επιστημονικά, προϋποθέτει ωστόσο μια μακρά διαδικασία που δύσκολα θα οδηγήσει σε απτά αποτελέσματα μέσα στα επόμενα 2-3 χρόνια.
Το βασικό ζητούμενο (το οποίο οδήγησε και στην ακύρωση παλαιότερων ρυθμίσεων από το ΣτΕ) είναι πώς θα καθοριστούν οι περιοχές στις οποίες το μεταφερόμενο δικαίωμα δόμησης θα μπορεί να χρησιμοποιηθεί (κινητοποιώντας τη διαδικασία εξαγοράς του από τον ενδιαφερόμενο, άρα και αποζημίωσης του ιδιοκτήτη που κατέχει τον σχετικό τίτλο). Στα μέσα του καλοκαιριού, το ΥΠΕΝ προχώρησε «αθόρυβα» στη θέσπιση προδιαγραφών για την εκπόνηση των μελετών με βάση τις οποίες θα καθορίζονται οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή. Σύμφωνα με αυτές:
Οι προδιαγραφές
1. Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή θα προκύψουν έπειτα από μελέτη, η οποία εν ολίγοις θα υπολογίζει τον βαθμό οικιστικής ανάπτυξης. Ο μελετητής θα πρέπει να συγκεντρώσει το πλαίσιο της περιοχής (ισχύοντα ρυμοτομικά σχέδια, όροι δόμησης κ.λπ.), τα στοιχεία επιβάρυνσης της περιοχής από την αυθαίρετη δόμηση (στον βαθμό που αυτή έχει βέβαια δηλωθεί προς νομιμοποίηση), την επιφάνεια των κοινόχρηστων χώρων (και ποιοι από αυτούς έχουν δεσμευτεί αλλά δεν έχουν ακόμα απαλλοτριωθεί ή εξοφληθεί). Η μελέτη πρέπει να καταλήγει στην εκτίμηση του υλοποιημένου συντελεστή στην περιοχή (κατά πόσο δηλαδή έχει εξαντληθεί η δυνατότητα δόμησης σε μια περιοχή, βάσει της νομοθεσίας) «με καταμέτρηση των ιδιοκτησιών που δεν έχουν εξαντλήσει τον συντελεστή δόμησης».
2. Κατόπιν, εφόσον οι κοινόχρηστοι χώροι της περιοχής κρίνονται επαρκείς, μπορεί να προταθεί ο χαρακτηρισμός μιας ολόκληρης περιοχής ως Ζώνης Υποδοχής ή ενός τμήματος αυτής. Σε αντίθετη περίπτωση, η ζώνη μπορεί να χωροθετηθεί σε περιοχές μεικτών χρήσεων ή σε βιομηχανικές/βιοτεχνικές περιοχές.
Παράλληλα, το σχέδιο νόμου που παρουσίασε προ δύο εβδομάδων περιλαμβάνει ένα ολόκληρο κεφάλαιο για τη μεταφορά συντελεστή. Οι βασικές αλλαγές είναι οι ακόλουθες:
• Η έκδοση τίτλων μεταφοράς συντελεστή δεν θα γίνεται από το ΥΠΕΝ, αλλά από το Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος κάθε Περιφέρειας (και θα εγκρίνεται από την τοπική πολεοδομία). Για κάθε τίτλο θα καταβάλλεται παράβολο 100 ευρώ, εκ των οποίων τα 50 ευρώ θα αποδίδονται στο Πράσινο Ταμείο και το 50% στο Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ.
• Η ρύθμιση επεκτείνεται –εκτός από τα διατηρητέα και τα ρυμοτομούμενα ακίνητα– και στους χαρακτηρισμένους κοινόχρηστους χώρους που δεν έχουν απαλλοτριωθεί, αλλά και σε ακίνητα στα οποία απαγορεύτηκε εκ των υστέρων η δόμηση για λόγους προστασίας του περιβάλλοντος ή της πολιτιστικής κληρονομιάς, αλλά και ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών σε δασικές εκτάσεις.
• Η διαδικασία αγοραπωλησίας ενός δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή θα γίνει μέσω μιας ηλεκτρονικής εφαρμογής (Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων) η οποία θα αντιστοιχεί τα αιτήματα δόμησης στα υπάρχοντα δικαιώματα, με σκοπό την τελική αποζημίωση του κατόχου του τίτλου.
• Οι περιοχές όπου υπάρχει μεγάλος αριθμός εξ ολοκλήρου αυθαιρέτων θα ορίζονται ως Ζώνες Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή. Εκεί, οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων που τα έχουν «τακτοποιήσει» θα μπορούν με την αγορά συντελεστή δόμησης να νομιμοποιούν πλήρως τα ακίνητά τους (σήμερα η «τακτοποίηση» στα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα ισχύει για 40 χρόνια).
Οι ρυθμίσεις αυτές δείχνουν να δημιουργούν το υπόβαθρο που έχει ζητήσει το ΣτΕ ώστε η μεταφορά συντελεστή να μην οδηγεί σε εκτρωματικές καταστάσεις. Προϋποθέτουν όμως σοβαρή, σε βάθος αποτύπωση της υφιστάμενης δόμησης σε κάθε περιοχή, γεγονός που αφαιρεί από τη ρύθμιση την πιθανότητα ταχείας εφαρμογής.
Πρωτοξεκίνησε το 1979
Η μεταφορά συντελεστή δόμησης θεσπίστηκε για πρώτη φορά στη χώρα μας το 1979 (ν. 880/79). Ο νόμος έδινε το δικαίωμα στους ιδιοκτήτες διατηρητέων να μετατρέψουν τον συντελεστή που δεν μπορούσε να αξιοποιηθεί (δηλαδή να χτιστεί, εφόσον ο χαρακτηρισμός ενός διατηρητέου συνεπάγεται τη διατήρησή του ως έχει) σε «τίτλο», τον οποίο ο ιδιοκτήτης μπορούσε να πωλήσει σε κάποιον άλλο ιδιοκτήτη ακινήτου, προκειμένου ο τελευταίος να χτίσει περισσότερο από όσο επιτρέπεται. Η ρύθμιση λειτούργησε μέχρι το 1990, οπότε κρίθηκε από το ΣτΕ (υπ’ αρ. 1071, 1073 αποφάσεις Ολομέλειας) ότι η μεταφορά συντελεστή έπρεπε να επιτρέπεται μόνο σε καθορισμένες ζώνες. Η Πολιτεία «απάντησε» με τον ν. 2300/95, όμως αρκετές από τις διατάξεις του νόμου αυτού κρίθηκαν με τη σειρά τους αντισυνταγματικές (Ολομέλεια υπ’ αρ. 6070/1996). H Πολιτεία αναμόρφωσε για τρίτη φορά τη μεταφορά συντελεστή (ν. 3044/02). Το 2007 το ΣτΕ (Ολομέλεια υπ’ αρ. 2366) έκρινε συνταγματική τη χρήση της μεταφοράς συντελεστή για την αποζημίωση και ιδιοκτητών ρυμοτομούμενων ακινήτων, ωστόσο ακύρωσε εν μέρει τον ν. 3044/02, επιμένοντας στη δημιουργία ζωνών μεταφοράς συντελεστή. Τέλος, ρυθμίσεις για τη μεταφορά συντελεστή περιείχε και ο ν. 4178/13, αλλά ουδέποτε εφαρμόστηκαν.