REAL ESTATE

Κανείς δεν γνωρίζει με ακρίβεια πόσες κατοικίες πωλούνται κάθε χρόνο

ΝΙΚΟΣ ΡΟΥΣΑΝΟΓΛΟΥ

Τα προβλήματα διαφάνειας της ελληνικής αγοράς ακινήτων αφορούν στις συνεχείς διαφοροποιήσεις του φορολογικού πλαισίου για τα ακίνητα, σε συνδυασμό και με την απουσία αξιόπιστων στοιχείων και δεικτών μέτρησης των επιδόσεων των ακινήτων (π.χ. τιμές, συναλλαγές κ.τ.λ.) συγκριτικά με άλλες χώρες. Το γεγονός αυτό ερμηνεύει εν μέρει και την έλλειψη άμεσων ξένων επενδύσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων.

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

Στην ομολογία ότι ακόμα και σήμερα, εν έτει 2016, στην Ελλάδα δεν υπάρχουν αξιόπιστα στοιχεία για τον ακριβή αριθμό των αγοραπωλησιών κατοικιών, προχώρησε η Τράπεζα της Ελλάδας σε σχετική παρουσίαση από στελέχη της στις αρχές της εβδομάδας, στο πλαίσιο εκδήλωσης για τη μετάφραση στα ελληνικά και την εφαρμογή στην Ελλάδα των εκτιμητικών προτύπων του RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors). Σε μια περίοδο που το στελεχικό δυναμικό της χώρας, σε ό,τι αφορά την επαγγελματική κατάρτιση των στελεχών της αγοράς ακινήτων, διαρκώς βελτιώνεται, με την αύξηση του αριθμού των μελών του RICS στην Ελλάδα, ενός από τους πλέον αναγνωρισμένους φορείς εκτίμησης ακινήτων διεθνώς, αλλά και την πρόσφατη μετάφραση των προτύπων που εφαρμόζει και στα ελληνικά, η έλλειψη διαφάνειας παραμένει κυρίαρχο χαρακτηριστικό της ελληνικής αγοράς.

Οι προσπάθειες

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, γίνονται προσπάθειες για την ακριβέστερη αποτύπωση του αριθμού των συναλλαγών στην ελληνική αγορά, ωστόσο μέχρι σήμερα δεν υπάρχει κάποιο απτό αποτέλεσμα.
Υπενθυμίζεται ότι μέχρι το τέλος του 2014, η ΤτΕ κατέγραφε στα τριμηνιαία δελτία της τις εκτιμήσεις που πραγματοποιούσαν οι τράπεζες σε ακίνητα, είτε για τη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων, είτε για την αναχρηματοδότηση υφισταμένων, είτε ακόμα και για την αποτύπωση της αξίας του χαρτοφυλακίου δανείων τους στους ισολογισμούς τους. Ωστόσο, όπως ανέφερε η κ. Καλλιόπη Ακαντζιλιώτου, του Τμήματος Αναλύσεων της Αγοράς Ακινήτων της ΤτΕ, αυτές οι πράξεις δεν αποτυπώνουν τον ακριβή αριθμό των αγοραπωλησιών, καθώς αφορούν και άλλες κινήσεις. Επίσης, ούτε τα στοιχεία από τα συμβολαιογραφικά γραφεία αποτελούν ακριβή τρόπο μέτρησης, δεδομένου ότι και αυτά περιλαμβάνουν εκτός από αγοραπωλησίες και τις γονικές παροχές και κληρονομιές, χωρίς να γίνεται διάκριση μεταξύ των επιμέρους πράξεων.

Με βάση τα πιο πρόσφατα στοιχεία της ΤτΕ για τις εκτιμήσεις των τραπεζών, προκύπτει ότι για το διάστημα από το 2005 μέχρι το τέλος του 2014, ο αριθμός των σχετικών πράξεων υποχώρησε κατά σχεδόν 80%. Εκ των πραγμάτων λοιπόν, δεν μπορεί κανείς να πει με σαφήνεια πόσες κατοικίες πουλήθηκαν στη χώρα, π.χ. φέτος ή τα προηγούμενα χρόνια, ώστε να υπάρχει μια σαφής αποτύπωση των συνεπειών της κρίσης, πέραν της πορείας των τιμών.

Δύσκολες οι εκτιμήσεις

Αντιλαμβάνεται κανείς το έργο ενός εκτιμητή, ο οποίος για να αποτυπώσει με ακρίβεια την αξία ενός ακινήτου πρέπει να εντοπίσει τυχόν δικαιοπραξίες σε ανάλογα ακίνητα της ευρύτερης περιοχής, όπως επίσης και το επίπεδο των τιμών τους, διαδικασία που κατέστη δυσχερέστερη εν μέσω κρίσης, καθώς οι συναλλαγές έχουν υποχωρήσει κατακόρυφα. Στην περίπτωση των Ελλήνων εκτιμητών, σημαντικά προβλήματα ανακύπτουν επίσης και όσον αφορά επιμέρους τοπικά ζητήματα και συγκεκριμένα τις επιδράσεις του καθεστώτος οριοθέτησης αιγιαλού και παραλίας στα παραθαλάσσια οικόπεδα, την αρχαιολογία, την άυλη εμπορική αξία («αέρας» στα καταστήματα), τις αυθαίρετες κατασκευές και τον υπολειπόμενο συντελεστή δόμησης.

Υπενθυμίζεται ότι με βάση τη διαφάνεια της αγοράς ακινήτων, η Ελλάδα κατατάσσεται στην 37η θέση επί συνόλου 109 χωρών παγκοσμίως. Αυτό αναφέρει σχετική έρευνα για τη διαφάνεια στην παγκόσμια αγορά ακινήτων, που πραγματοποιεί ανά διετία η διεθνής εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων Jones Lang LaSalle και η οποία προκύπτει από την ανάλυση εκατοντάδων επιμέρους παραμέτρων σε πέντε βασικές κατηγορίες, όπως η ύπαρξη αξιόπιστων στοιχείων και αναλύσεων για την πορεία της εκάστοτε αγοράς ακινήτων, η ύπαρξη ενός σταθερού και φιλικού επενδυτικού, χωροταξικού και φορολογικού πλαισίου, η ύπαρξη σημαντικού αριθμού συναλλαγών (μέγεθος και βάθος αγοράς) και η ύπαρξη αρκετών εισηγμένων εταιρειών ακινήτων, οι οποίες εκ του νόμου υποχρεώνονται να δημοσιεύουν αναλύσεις και στοιχεία για την αγορά στην οποία δραστηριοποιούνται.

Τα προβλήματα διαφάνειας της ελληνικής αγοράς ακινήτων αφορούν στις συνεχείς διαφοροποιήσεις του φορολογικού πλαισίου για τα ακίνητα, σε συνδυασμό και με την απουσία αξιόπιστων στοιχείων και δεικτών μέτρησης των επιδόσεων των ακινήτων (π.χ. τιμές, συναλλαγές κτλ.), συγκριτικά με άλλες χώρες. Το γεγονός αυτό ερμηνεύει εν μέρει και την έλλειψη άμεσων ξένων επενδύσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων, τονίζει η JLL. Οπως προκύπτει, οι ξένοι επενδυτές πρώτα εξετάζουν αν είναι σταθερό το φορολογικό πλαίσιο μιας χώρας και μετά τι ορίζει αυτό.

Τα καταπατημένα

Εις επίρρωσιν της παραπάνω εικόνας, ακόμα και το ίδιο το Δημόσιο αδυνατεί να διαχειριστεί την ακίνητη περιουσία του. Σύμφωνα με τα στοιχεία που προσκόμισε στη Βουλή ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Τρύφων Αλεξιάδης, απαντώντας σε σχετική ερώτηση του βουλευτή της Ν.Δ. Ε. Μπασιάκου, προκύπτει ότι σε ποσοστό 60%-65% η δημόσια ακίνητη περιουσία πανελλαδικά είναι καταπατημένη. Στην Αττική μάλιστα, το σχετικό ποσοστό εκτινάσσεται στο 80%, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές οι δημόσιες εκτάσεις που οικειοποιήθηκαν παράνομα ιδιώτες κυμαίνονται από 47% έως και 70%. Η βασική αιτία (εκτός από την έλλειψη πλήρους κτηματολογίου) είναι η εικόνα διάλυσης που δίνουν στις περιγραφές τους οι διευθυντές των περιφερειακών διευθύνσεων δημόσιας περιουσίας: υποστελεχωμένες, με υπαλλήλους που δεν έχουν νομικές γνώσεις και ασχολούνται ταυτόχρονα με πολλά αντικείμενα, με έλλειψη τόσο πρόσβασης ακόμη και στο Διαδίκτυο, όσο και πιστώσεων για να προχωρήσουν σε αποβολές των καταπατητών.

Έντυπη

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ