Ακόμη δυσκολότερη αναμένεται να καταστεί η πρόσβαση στην τραπεζική χρηματοδότηση το προσεχές διάστημα για όσους θέλουν να αγοράσουν σπίτι. Αιτία είναι η εφαρμογή των νέων πανευρωπαϊκών προτύπων στην αποτίμηση ακινήτων που πρόκειται να αποκτηθούν με τραπεζικό δάνειο.
Σύμφωνα με εκτιμητές ακινήτων, τα νέα πρότυπα του ΤEGoVA (Ευρωπαϊκός Ομιλος Ενώσεων Εκτιμητών) έχουν τεθεί σε ισχύ από τον προηγούμενο Ιούνιο. Στην Ελλάδα, προς το παρόν, γίνονται αποδεκτές εκτιμήσεις με βάση τα παλιά πρότυπα του 2012, ωστόσο αυτό θα πάψει να ισχύει μόλις ολοκληρωθεί η μετάφραση των νέων στα ελληνικά, κάτι που αναμένεται να συμβεί το αμέσως προσεχές διάστημα.
Οπως εξηγεί στην «Κ», ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, πρώην πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και νυν σύμβουλος της Solum Property Solutions, στο εξής οι εκτιμητές θα πρέπει να αποτυπώνουν τη μελλοντική εκτιμώμενη αξία ενός ακινήτου που προορίζεται να χρησιμοποιηθεί ως υποθήκη για ένα στεγαστικό δάνειο. Ειδικότερα, όπως ορίζεται στο σχετικό πρότυπο EVGN2, οι τράπεζες θα πρέπει να λαμβάνουν εκτιμήσεις οι οποίες να αποτυπώνουν την εμπορεύσιμη αξία του ακινήτου σε βάθος χρόνου. Μέχρι σήμερα, στην Ελλάδα, οι τράπεζες αποτιμούσαν τα ακίνητα στην τρέχουσα αγοραία αξία τους.
Η μελλοντική αποτίμηση θα λαμβάνει υπόψη της πληθώρα παραγόντων, όπως τη μελλοντική πορεία της οικονομίας, το πολιτικό κλίμα και άλλους παράγοντες, πέραν της τοποθεσίας και των ποιοτικών χαρακτηριστικών του κάθε ακινήτου.
Σύμφωνα με τον εκτιμητή κ. Ηλία Ζιώγα, ιδρυτικό μέλος της TEGoVA, στο Δ.Σ. της οποίας παρέμεινε επί τρεις δεκαετίες, «οι τράπεζες θα πρέπει πλέον να αποτιμούν τα ακίνητα στο κατώτατο πιθανό σημείο, στο οποίο πιθανώς να βρεθεί η αξία τους σε έναν πλήρη κύκλο της οικονομίας, που κατά κανόνα έχει διάρκεια 7-10 χρόνια». Πρόκειται για μια όσο το δυνατόν συντηρητικότερη προσέγγιση, η οποία υιοθετείται σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, προκειμένου να αποφευχθεί νέα τραπεζική κρίση μελλοντικά.
Κατά τον κ. Ζιώγα, επικεφαλής σήμερα της εταιρείας συμβούλων ακινήτων NAI Hellas, «σε πρώτη φάση και δεδομένης της κρίσης που διέρχεται η ελληνική οικονομία, είναι προφανές ότι οι πρώτες εκτιμήσεις κατοικιών που θα γίνουν με τα νέα πρότυπα θα είναι ιδιαίτερα χαμηλές, επηρεάζοντας αντίστοιχα και το ποσοστό της δανειοδότησης που θα εγκρίνεται. Οσο όμως βελτιώνονται τα μακροοικονομικά μεγέθη και οι προοπτικές της οικονομίας, αντίστοιχα θα ευνοούνται και οι αξίες των ακινήτων, επιτρέποντας και στις τράπεζες να αυξάνουν το ποσοστό δανειοδότησης». Αλλωστε, ήδη, τα ελάχιστα νέα στεγαστικά δάνεια που εγκρίνονται αφορούν ποσοστό δανειοδότησης που κυμαίνεται μεταξύ 30% και 40% της αξίας του ακινήτου, όταν πριν από το 2009 το μέσο ποσοστό ξεπερνούσε το 70%, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.
Υπενθυμίζεται ότι δεν μπορεί να υπάρξει παρέκκλιση από την υιοθέτηση των σχετικών προτύπων, καθώς η ευρωπαϊκή νομοθεσία ορίζει ότι, προκειμένου να θεωρούνται αξιόπιστες οι εκτιμήσεις ακινήτων, θα πρέπει να ακολουθούν τα διεθνώς αναγνωρισμένα εκτιμητικά πρότυπα που αναπτύσσει η ΤEGoVA.
Στόχος της είναι να αποφευχθούν οι υπερβολές του πρόσφατου παρελθόντος, που οδήγησαν στην εκτίναξη των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων σε όλη την Ευρώπη. Παράλληλα, στο νέο περιβάλλον, κάθε τραπεζικό κατάστημα θα πρέπει πλέον να διαθέτει και υπεύθυνο ανάληψης ρίσκου (risk assessment officer), ο οποίος θα καλείται να εγκρίνει ή να απορρίψει κάθε νέα δανειακή σύμβαση.