Τα τελευταία χρόνια η γερμανική αγορά έχει δεχθεί σημαντική πίεση: Η ζήτηση έχει αυξηθεί δραστικά, ιδιαίτερα εξαιτίας του μεγάλου αριθμού διεθνών μεταναστών, ενώ την ίδια στιγμή έχει μειωθεί σε επίπεδο ρεκόρ η οικοδομική δραστηριότητα. Γι’ αυτούς τους λόγους το IW Koeln κάνει την πρώτη απόπειρα να υπολογίσει την ακριβή ζήτηση για κατασκευή νέων κατοικιών στη Γερμανία.
Ποτέ πριν δεν είχαν αναζητήσει να ζήσουν στη Γερμανία τόσοι πολλοί άνθρωποι από ξένες χώρες όσο τα δύο τελευταία χρόνια. Πέρα από την εσωτερική μετανάστευση από την Ευρωπαϊκή Ενωση, οι περισσότεροι νέοι κάτοικοι είναι πρόσφυγες κυρίως από τη Συρία, τα Βαλκάνια και το Αφγανιστάν. Καθώς ήταν ήδη τεταμένη η κατάσταση στην αγορά κατοικίας των περισσότερων μητροπολιτικών κέντρων πριν από την αποκαλούμενη προσφυγική κρίση, η ανάγκη στέγασης των μεταναστών έχει τραβήξει την προσοχή της κοινής γνώμης, των πολιτικών και φυσικά της οικοδομικής βιομηχανίας. Η παρούσα μελέτη αποτελεί την πρώτη προσπάθεια να εκτιμηθεί η επίπτωση στην αγορά κατοικίας της Γερμανίας και να εξαχθούν συμπεράσματα για τη ζήτηση κατοικιών στη Γερμανία.
Η υπολογιζόμενη συνολική ζήτηση για κατοικίες βασίζεται σε οικονομικό μοντέλο του IW Koeln, ενώ επιπροσθέτως υπολογίζεται η επίπτωση δύο διαφορετικών σεναρίων για τον αριθμό των μεταναστών που θα έρθουν στη Γερμανία. Στο πρώτο σενάριο λαμβάνουμε υπόψη μας την πρόβλεψη της ομοσπονδιακής κυβέρνησης που περιλαμβάνει μάλλον υψηλό αριθμό μεταναστών, ενώ στο δεύτερο σενάριο υποθέτουμε πως θα διακοπεί η μετανάστευση μετά το 2017. Καθώς και τα δύο σενάρια βασίζονται με μάλλον υπερβολικές υποθέσεις για τον αριθμό των μεταναστών που θα έρθουν στη Γερμανία, τα χρησιμοποιούμε ώστε να έχουμε μια πρώτη εκτίμηση πώς θα μπορούσε να εξελιχθεί η ζήτηση για κατοικίες. Θέλοντας να είμαστε σε θέση να εξάγουμε ουσιαστικότερα συμπεράσματα αναλύουμε τα αποτελέσματα στα οποία καταλήξαμε συνολικά για τη Γερμανία σε επίπεδο κρατιδίων και τα συγκρίνουμε με την υπάρχουσα οικοδομική δραστηριότητα.
Διαπιστώσαμε ότι μέχρι το 2020 θα αυξηθεί σημαντικά στη Γερμανία η ζήτηση για κατοικίες. Στο πλαίσιο του πρώτου σεναρίου υπολογίζουμε ότι θα υπάρξει μέση ετήσια ζήτηση για 380.000 κατοικίες. Σύμφωνα με το δεύτερο σενάριο η ζήτηση θα είναι χαμηλότερη κατά 20% και θα διαμορφωθεί στις 310.000 κατοικίες. Η επιπλέον ζήτηση για κατοικίες που οφείλεται αποκλειστικά στην αυξημένη μετανάστευση κυμαίνεται μεταξύ 67.800 και 150.000 κατοικιών ανάλογα με το σενάριο.
Σε επίπεδο περιφερειών υψηλότερη ζήτηση θα υπάρξει ιδιαίτερα σε μητροπολιτικές περιοχές όπως το Βερολίνο, το Αμβούργο, το Μόναχο και η Κολωνία. Σε αυτές τις περιοχές η ζήτηση θα είναι σημαντικά υψηλότερη σε σχέση με την προσφορά νέων κατοικιών.
Προκειμένου οι πολιτικοί να ικανοποιήσουν την επιπλέον ζήτηση και να ισορροπήσουν την αγορά κατοικίας θα πρέπει να ενισχύσουν την οικοδομική δραστηριότητα, προχωρώντας σε πιο ευνοϊκές ρυθμίσεις και προσφέροντας κίνητρα στην κατασκευαστική βιομηχανία. Σε αυτό το πλαίσιο, ήδη υπάρχοντα εμπόδια όπως η αύξηση του φόρου για την αγορά ή πώληση οικοπέδων, οι χρηματοδοτικοί περιορισμοί καθώς και η έλλειψη οικοπέδων κατάλληλων προς οικοδόμηση, θα μπορούσαν να αποτελέσουν πεδία όπου οι πολιτικοί θα μπορούσαν να παρέμβουν ώστε να επιταχυνθεί η κατασκευή και να μειωθεί η πίεση που ασκείται στην αγορά κατοικίας.
* Οι αρθρογράφοι είναι οικονομολόγοι του Ινστιτούτου της Κολωνίας για τη Γερμανική Οικονομία (IW Koeln).