ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Διαμονή σε... κοντέινερ λόγω Airbnb

ΝΙΚΟΣ ΡΟΥΣΑΝΟΓΛΟΥ

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

Περιοχές της περιφέρειας με υψηλή τουριστική ζήτηση και έλλειμμα κατοικιών, όπως επίσης και σημεία που συνδυάζουν τουρισμό και εκπαίδευση, μέσω της ύπαρξης δημοφιλών πανεπιστημιακών τμημάτων, αποτελούν τα νέα «θύματα» της εκτόξευσης της αγοράς βραχυχρόνιων ενοικιάσεων.

Οπως αναφέρουν φορείς της αγοράς ακινήτων, μετά το ιστορικό κέντρο της Αθήνας όπου πλέον είναι σχεδόν αδύνατο να νοικιάσει κανείς ακίνητο με συμβατικό τρόπο, δηλαδή με την υπογραφή κάποιου μακροχρόνιου συμβολαίου, σειρά πλέον παίρνουν η Μύκονος, η Σαντορίνη και δύο πόλεις της Κρήτης, τα Χανιά και το Ρέθυμνο, όπου δημόσιοι λειτουργοί, όπως καθηγητές και δάσκαλοι, αλλά και φοιτητές (στην περίπτωση των πόλεων της Κρήτης) έρχονται αντιμέτωποι με την έλλειψη στέγης, εκτός κι αν διαθέσουν υπέρογκα ποσά. Αυτό συμβαίνει γιατί ακόμα και όσοι ιδιοκτήτες δεν έχουν προς το παρόν αξιοποιήσει τη σχετική αγορά, εγγράφοντας το ακίνητό τους σε κάποια ηλεκτρονική πλατφόρμα, σπεύδουν να αυξήσουν τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης, λόγω ακριβώς της υψηλής ζήτησης που καταγράφεται.

Οπως τονίζει ο κ. Παναγιώτης Μερεκούλιας, επικεφαλής του τομέα Μελετών και Εκτιμήσεων της Δανός Α.Ε./BNP Paribas Real Estate, «χαρακτηριστική είναι η περίπτωση της περιοχής των Χανίων, όπου μέσα σε μικρό χρονικό διάστημα οι καταχωρίσεις στην Airbnb αυξήθηκαν από 800 σε 1.600, με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν ακίνητα για μακροπρόθεσμες μισθώσεις».

Πρόβλημα και μάλιστα σημαντικό καταγράφεται πλέον και σε Μύκονο και Σαντορίνη, καθώς η έλλειψη καταλυμάτων σε σχέση με τη ζήτηση έχει εκτοξεύσει τις τιμές ενοικίασης, ενώ ταυτόχρονα έχει περιοριστεί δραματικά η διαθεσιμότητα δωματίων. Το ζήτημα αφορά ακόμα και τους ίδιους τους επενδυτές/επιχειρηματίες που δραστηριοποιούνται στην αγορά των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων. «Πρόσφατα στη Μύκονο, χρειάστηκε να στείλουμε υπαλλήλους μας προκειμένου να προετοιμάσουν κάποια ακίνητα για ενοικίαση μέσω Airbnb για λογαριασμό πελατών μας και δεν μπορούσαμε να τους βρούμε κατάλυμα, με αποτέλεσμα να χρησιμοποιήσουμε, κατ’ανάγκη, κοντέινερ», δηλώνει στην «Κ» ο κ. Γιώργος Λίτσας, επικεφαλής της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών GLP Values, που ταυτόχρονα διαθέτει και υπηρεσία διαχείρισης ακινήτων.

Στο ιστορικό κέντρο

Στην Αθήνα παρατηρούνται ανάλογα ζητήματα, πλην όμως η υψηλή διαθεσιμότητα ακινήτων στην πλειονότητα των περιοχών και το μεγάλο εύρος τιμών, επιτρέπει στους ενδιαφερομένους ενοικιαστές να εντοπίσουν ακίνητα που να καλύπτουν τις ανάγκες τους και τον οικογενειακό προϋπολογισμό τους, ακόμα κι αν εκ των πραγμάτων πρέπει να αποκλειστούν ορισμένες συνοικίες.

Ειδικότερα, όσο πιο κοντά βρίσκεται το ακίνητο στο ιστορικό κέντρο της πόλης και κυρίως σε περιοχές που προσφέρουν άμεση πρόσβαση σε μέσα μεταφοράς και βρίσκονται κοντά σε τουριστικά αξιοθέατα και μουσεία, τόσο υψηλότερο είναι το ενοίκιο και ταυτόχρονα δυσκολότερη η εύρεση ακινήτου.

Στο πλαίσιο αυτό, συνοικίες όπως το Κουκάκι, η Πλάκα, του Μακρυγιάννη, το Θησείο, η Ακρόπολη, το Μοναστηράκι, το Μεταξουργείο και ο Κεραμεικός, καταγράφουν τόσο υψηλή ζήτηση τους τελευταίους μήνες, ώστε οι τιμές των ενοικίων να έχουν αρχίσει να ακολουθούν ανοδική πορεία (από 5% έως 10%), τη στιγμή που στην υπόλοιπη αγορά, τα ενοίκια εξακολουθούν να έχουν πτωτική ή έστω σταθεροποιητική πορεία. Το ίδιο ισχύει και για ακίνητα τα οποία προσφέρουν υψηλές ποιοτικές προδιαγραφές και θέα στον Λυκαβηττό και την Ακρόπολη. Παράλληλα, όσο ενισχύεται η ζήτηση από το εξωτερικό, σημαντικό ενδιαφέρον καταγράφεται και για άλλες περιοχές του ευρύτερου κέντρου της Αθήνας, όπως οι Αμπελόκηποι, το Παγκράτι και του Μετς, ενώ υψηλή είναι πλέον και η ζήτηση σε περιοχές των νοτίων προαστίων.

Εως και 100% υψηλότερη απόδοση σε σχέση με το συμβατικό ενοίκιο

Ακόμη και διπλασιασμό εισοδήματος μπορεί να αποφέρει για έναν ιδιοκτήτη η εκμετάλλευση του ακινήτου του μέσω κάποιας από τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων, ιδίως αν συνυπολογιστεί όχι μόνο το υψηλότερο ενοίκιο, αλλά και οι πάσης φύσεως φορολογικές απαλλαγές, όπως η μη υποχρέωση καταβολής ΦΠΑ και η πλήρης απουσία φορολογικού ελέγχου, λόγω της μέχρι σήμερα αδυναμίας, ή απροθυμίας του οικονομικού επιτελείου να προβεί σε διασταυρώσεις, ζητώντας τα σχετικά μισθωτήρια συμβόλαια από τις εν λόγω πλατφόρμες. Σύμφωνα με τον κ. Γιώργο Λίτσα, επικεφαλής της πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων GLP Values, η οποία, μεταξύ άλλων, μισθώνει δεκάδες ακίνητα μέσω των ηλεκτρονικών πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων, για λογαριασμό πελατών της, η απαλλαγή από τον ΦΠΑ και η μεγάλη ζήτηση, που επιτρέπει την άνοδο των τιμών, ιδίως στις δημοφιλέστερες συνοικίες και περιοχές ανά την επικράτεια, μεταφράζονται σε κατακόρυφη άνοδο των εσόδων. «Σε ορισμένες περιπτώσεις το συνολικό όφελος, ακόμα κι αν υπολογιστεί και ο ΕΝΦΙΑ, μπορεί να είναι από 50% έως και 100% υψηλότερο, συγκριτικά με μια συμβατική μίσθωση, που θα πραγματοποιήσει ένας ιδιοκτήτης με μπλοκ παροχής υπηρεσιών», αναφέρει ο κ. Λίτσας.

Επενδύουν...

Ετσι εξηγείται και η συνεχώς αυξανόμενη απήχηση της εν λόγω δραστηριότητας, όχι μόνο μεταξύ των μεμονωμένων ιδιοκτητών, που επιθυμούν να ενισχύσουν το εισόδημά τους, αλλά και μεταξύ των επενδυτών, εγχώριων, αλλά και ξένων. Σύμφωνα με στοιχεία που συλλέγει η ανεξάρτητη υπηρεσία insideAirbnb, μόνο στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας και μόνο μέσω της πλατφόρμας Airbnb, υπολογίζεται ότι το 44% των αγγελιών αφορά σε πολλαπλές καταχωρίσεις ακινήτων από έναν ιδιοκτήτη. Εν ολίγοις, σχεδόν οι μισές αγγελίες προέρχονται από επενδυτές ή εταιρείες που έχουν αναγνωρίσει την ευκαιρία που προσφέρεται κι έχουν τοποθετηθεί στη συγκεκριμένη αγορά. Στην κορυφή της λίστας με 58 ακίνητα βρίσκεται η εταιρεία Easy ΒnΒ, μια εταιρεία η οποία ειδικεύεται στην εξυπηρέτηση ιδιωτών που ενδιαφέρονται να μισθώσουν το ακίνητό τους μέσω της Airbnb.

Συνολικά, υπολογίζεται ότι μόνο στο κέντρο της Αθήνας και συγκεκριμένα σε μια ακτίνα που περιλαμβάνει το ιστορικό κέντρο και οριοθετείται από το Παγκράτι στα ανατολικά, τα Ανω Πατήσια στα βόρεια, τον Κολωνό στα δυτικά και τον Νέο Κόσμο στα νότια, υπολογίζονται ότι διατίθενται μέσω της Airbnb περί τα 5.130 διαμερίσματα και μονοκατοικίες. Πριν από εννιά μήνες, στην ίδια γεωγραφική ζώνη, ο αριθμός των ενοικιαζόμενων ακινήτων δεν ξεπερνούσε τα 2.500. Πανελλαδικά, ο σχετικός αριθμός εκτιμάται ότι μπορεί και να ξεπερνά τα 45.000 – 50.000 ακίνητα που διατίθενται με τον τρόπο. Αντιλαμβάνεται λοιπόν εύκολα κανείς τον ρυθμό μεγέθυνσης της αγοράς, αλλά και τον κίνδυνο κορεσμού αυτής, εφόσον συνεχιστεί με την ίδια ταχύτητα η επέκταση του θεσμού.

Μια ανεξέλεγκτη αγορά με στρεβλώσεις και εκτεταμένη φοροδιαφυγή

Μπορεί η αγορά των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων να ανθεί και να αυγατίζει τα εισοδήματα πολλών επενδυτών και ιδιοκτητών, ωστόσο αυτό συμβαίνει εις βάρος των δημόσιων οικονομικών, καθώς είναι σαφής η ολιγωρία της κυβέρνησης στη θωράκιση του τρόπου λειτουργίας της συγκεκριμένης αγοράς, ώστε να αποφεύγονται στρεβλώσεις όπως η έλλειψη διαμερισμάτων προς ενοικίαση στην περιφέρεια και κυρίως για να ενισχυθούν τα δημόσια έσοδα, που έχουν πληγεί σημαντικά από την εκτεταμένη φοροδιαφυγή. Παρότι έχει γίνει ξεκάθαρη η ραγδαία διάδοση του φαινομένου από τις αρχές του 2016, λίγες εβδομάδες αφότου απελευθερώθηκε το θεσμικό πλαίσιο και επετράπη η δραστηριοποίηση στην αγορά και απλών ιδιωτών (χωρίς δηλαδή να είναι υποχρεωτική η έναρξη επιτηδεύματος και η έκδοση σήματος λειτουργίας από τον ΕΟΤ), εντούτοις ακόμα και μέχρι σήμερα, το οικονομικό επιτελείο δεν έχει προχωρήσει στον περιορισμό της φοροδιαφυγής, η οποία είναι εκτεταμένη, λόγω του ότι οι ιδιοκτήτες συνδιαλέγονται με ξένους υπηκόους, καθιστώντας τη διασταύρωση στοιχείων πολύ δυσχερή.

Ανεφάρμοστο πλαίσιο

Προκειμένου να αντιμετωπιστεί το ζήτημα, ψηφίστηκε σχετικό θεσμικό πλαίσιο στο τέλος του 2016, το οποίο όμως μέχρι σήμερα παραμένει ανεφάρμοστο, επειδή δεν έχει εκδοθεί η σχετική υπουργική απόφαση που θα καθορίζει σειρά λεπτομερειών, ενώ παράλληλα εξακολουθεί να είναι άγνωστο το πότε θα συσταθεί το περίφημο μητρώο ακινήτων που μισθώνονται μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών (ο νόμος όριζε ότι έπρεπε να λειτουργεί από τον περασμένο Φεβρουάριο). Στο μητρώο αυτό, όταν λειτουργήσει, θα πρέπει να εγγραφούν όλα τα ακίνητα, προκειμένου να λάβουν σχετικό αριθμό πιστοποίησης και να γίνει ευκολότερος ο εντοπισμός τους.

Ασφαλώς, ουδείς εμποδίζει τους ιδιοκτήτες από το να καταχωρίζουν τα σχετικά μισθωτήρια συμβόλαια στο Taxis, δηλώνοντας και τα αντίστοιχα έσοδά τους, προκειμένου να φορολογούνται κανονικά. Το ζήτημα έγκειται στο ότι μεγάλο ποσοστό των ιδιοκτητών που μισθώνουν τα ακίνητά τους σε τουρίστες «ξεχνάει» να δηλώσει τις σχετικές συμβάσεις.

Η υπουργική απόφαση θα κληθεί να καθορίσει και τις γεωγραφικές περιοχές όπου θα ισχύουν διάφοροι περιορισμοί, όπως ότι δεν θα μπορεί κανείς ως ιδιώτης/ φυσικό πρόσωπο να μισθώνει το ακίνητό του για περίοδο μεγαλύτερη των 90 ημερών ετησίως (60 ημερών για νησιά με έως 10.000 μόνιμους κατοίκους) ή για ποσόν μεγαλύτερο των 12.000 ευρώ ετησίως. Επίσης, ο νόμος ορίζει ότι θα απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση για πάνω από δύο ακίνητα ανά ΑΦΜ. Ολοι οι παραπάνω περιορισμοί είναι σε αναστολή έως ότου εκδοθεί η υπουργική απόφαση.

Αντ’ αυτού, το μόνο που έχει νομοθετηθεί και ισχύει είναι η διευκρίνιση ότι και τα συγκεκριμένα ακίνητα υπόκεινται στον φόρο εισοδήματος από ενοίκια (κάτι που ίσχυε εξαρχής ούτως ή άλλως) και ότι ως βραχυχρόνιες μισθώσεις θεωρούνται μόνο εκείνες στις οποίες ο ιδιοκτήτης παρέχει μόνο υπηρεσίες κλινοσκεπασμάτων. Αν δηλαδή κάποιος παρέχει π.χ. πρωινό, θα πρέπει να εκδώσει σήμα ΕΟΤ και να θεωρείται επιχειρηματίας του κλάδου του τουρισμού.

Σενάριο περαίωσης

Στην εθελοντική αποκάλυψη εισοδημάτων, μέσω της διαδικασίας της περαίωσης, στρέφεται πλέον το οικονομικό επιτελείο, σε μια απέλπιδα προσπάθεια να ελέγξει την εκτεταμένη φοροδιαφυγή που παρατηρείται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αν η ανταπόκριση είναι ανάλογη αντίστοιχων καλεσμάτων στο παρελθόν, τα αποτελέσματα θα είναι εξίσου απογοητευτικά.

Χωρίς προβλήματα

Πρόβλημα διαθεσιμότητας λόγω Airbnb δεν αντιμετωπίζουν, προς το παρόν, κάποιες δημοφιλείς τουριστικές περιοχές, όπως η Ρόδος, ή η Σύρος. Αυτό συμβαίνει είτε λόγω υψηλής διαθεσιμότητας ακινήτων στην περίπτωση της Ρόδου είτε επειδή ακόμα είναι πιο συμφέρον οικονομικά για έναν ιδιοκτήτη να νοικιάσει το ακίνητό του σε ετήσια βάση, παρά για 4 - 5 εβδομάδες, μέσω κάποιας πλατφόρμας.

Οι υποψίες...

Η καθυστέρηση της πολιτείας στη ρύθμιση της αγοράς, μέσω π.χ. της θέσπισης ανώτατου χρονικού ορίου ενοικίασης, όπως άλλωστε προβλεπόταν στον αρχικό νόμο του 2016, συνηγορεί υπέρ της άποψης ότι το οικονομικό επιτελείο «κλείνει το μάτι» στους ιδιοκτήτες, που έχουν πληγεί τα τελευταία χρόνια λόγω του ΕΝΦΙΑ και κυρίως της μη κατάργησής του από τη νέα κυβέρνηση.

Έντυπη

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ