Σε πεδίο άσκησης προσωπικής πολιτικής από τοπικούς φορείς, υπηρεσιακούς παράγοντες, «επιτροπές αγώνα» και λοιπές συλλογικότητες έχει εξελιχθεί η έγκριση ή μη σχεδόν όλων των μεγάλων επενδύσεων για την ανάπτυξη ακινήτων στη χώρα. Η εμπλοκή αυτή είναι επαρκής συνθήκη για να ματαιώσει εν τη γενέσει του κάθε έργο, ακόμα και αν αυτό έχει τη στήριξη, τουλάχιστον σε επίπεδο λόγων, από τον ίδιο τον πρωθυπουργό ή τους αρμόδιους υπουργούς. Μάλιστα, δεν φαίνεται να υπάρχει διάκριση ανάμεσα σε ξένους ή εγχώριους επενδυτές. Η αντιμετώπιση είναι συνήθως εχθρική σε κάθε περίπτωση.
Ο κ. Μίλτος Καμπουρίδης, συνιδρυτής της Dolphin Capital Investors, έχει εμπειρία τόσο από την ελληνική όσο και από τη διεθνή πραγματικότητα, έχοντας αναπτύξει, μέσω της εισηγμένης εταιρείας, ένα σημαντικό χαρτοφυλάκιο προς ανάπτυξη ακινήτων. Οπως τονίζει στην «Κ», «σε αντίθεση με άλλες χώρες όπου δραστηριοποιούμαστε, στην Ελλάδα, η πολυνομία, οι αλληλοεπικαλύψεις νόμων και διατάξεων, η ελλιπής στελέχωση των υπηρεσιών και η μη τήρηση των προβλεπόμενων από τον νόμο χρονικών περιθωρίων για την έγκριση μελετών και την έκδοση αποφάσεων είναι μόνο μερικά από τα χαρακτηριστικά που συνθέτουν την εικόνα της χώρας». Το αποτέλεσμα είναι πολύ συχνά μια επένδυση είτε να καθυστερεί είτε να ματαιώνεται.
Σύμφωνα με τον κ. Αριστοτέλη Καρυτινό, διευθύνοντα σύμβουλο της Εθνικής Πανγαία ΑΕΕΑΠ, εταιρείας που ελέγχεται κατά 65,5% από τον επενδυτικό όμιλο της Invel, «το μεγάλο ρίσκο που ενέχει κάθε επένδυση ανάπτυξης ακινήτων στην Ελλάδα, κατά κανόνα ωθεί τους ξένους επενδυτές που επιθυμούν να τοποθετηθούν στην ελληνική αγορά ακινήτων σε άλλες λύσεις, όπως, για παράδειγμα, οι έμμεσες επενδύσεις, δηλαδή η απόκτηση ποσοστών σε εταιρείες που διαθέτουν ήδη ισχυρή παρουσία στον κλάδο». Στο πλαίσιο αυτό, οι ΑΕΕΑΠ, όπου έχουν τοποθετηθεί πληθώρα ξένων funds προσφέρουν μια σειρά από ζητούμενα, όπως ικανό μέγεθος χαρτοφυλακίου ακινήτων και υψηλό επίπεδο διαφάνειας, στοιχείο που είναι δυσεύρετο στην ελληνική αγορά ακινήτων. Η αρχή έγινε με την καναδική Fairfax, που απέκτησε μειοψηφικό ποσοστό στην Grivalia Properties και έκτοτε την είσοδό τους έχουν πραγματοποιήσει διεθνούς κύρους επενδυτές, όπως η Fidelity, η Wellington και η PIMCO.
Στον αντίποδα, οι άμεσες ξένες επενδύσεις είναι λιγοστές, γιατί, όπως αποδεικνύεται στην πράξη, ελάχιστοι είναι εκείνοι που κατορθώνουν να υλοποιήσουν τα σχέδιά τους, είτε αυτόνομα, είτε σε συνεργασία με κάποιον ελληνικό όμιλο. Το χειρότερο είναι ότι αυτό γίνεται αμέσως γνωστό και στους υπόλοιπους ενδιαφερόμενους ξένους επενδυτές, με αποτέλεσμα να επιλέγουν κι εκείνοι είτε την αποχή από την ελληνική αγορά, είτε την ίδια τακτική της απόκτησης μεριδίων σε εταιρείες ακινήτων ή της απόκτησης ολοκληρωμένων κτιρίων.
Γι’ αυτό, όταν ολοκληρώθηκε ο διαγωνισμός για την αξιοποίηση της έκτασης στο Ελληνικό, πολλοί παράγοντες της αγοράς ακινήτων θεωρούσαν ότι, αν δεν υπήρχαν σοβαρές καθυστερήσεις και προβλήματα, θα μπορούσε η εν λόγω επένδυση και λόγω του μεγέθους της (πρόκειται για τη μεγαλύτερη ιδιωτική επένδυση της χώρας, αξίας 8 δισ. ευρώ) να αποτελέσει «οδηγό» για δεκάδες άλλες μελλοντικές επενδύσεις. Ηδη, άλλωστε, η Ελλάδα βρισκόταν στο στόχαστρο πολλών ξένων funds.
Εντέλει, το Ελληνικό, παρότι μάλιστα αποτελεί και μέρος των προαπαιτούμενων για την αξιολόγηση του προγράμματος δημοσιονομικής προσαρμογής της χώρας, συνεχίζει να καρκινοβατεί σε ό,τι αφορά την πρόοδό του και την τήρηση των σχετικών χρονοδιαγραμμάτων. Υπενθυμίζεται ότι με βάση τη σχετική συμφωνία με τους επενδυτές, η κυβέρνηση θα έπρεπε ήδη από το τέλος του 2016 να έχει ολοκληρώσει τα προαπαιτούμενα από την πλευρά της. Με βάση τα σημερινά δεδομένα, εκφράζονται ισχυρές αμφιβολίες για το αν είναι εφικτό αυτό να συμβεί μέχρι το τέλος του 2018. Υπενθυμίζεται ότι ο διαγωνισμός ολοκληρώθηκε τον Νοέμβριο του 2014.
Γραφειοκρατία και έλλειψη χωροταξικού, τα δύο μεγάλα «αγκάθια»
Τα πρωθυπουργικά κελεύσματα προς τους ξένους επενδυτές, σημαντικό μέρος των οποίων ανέκαθεν ενδιαφερόταν για την ανάπτυξη ακινήτων, κυρίως οργανωμένων τουριστικών θερέτρων και μεγάλων αστικών αναπλάσεων, βρίσκονται στην ημερήσια διάταξη τα τελευταία χρόνια. Ωστόσο, πλέον, μετά και την πρόσφατη εμπειρία με πολλά επενδυτικά έργα που έχουν τελματώσει επί σειρά ετών, οι ξένοι επενδυτές κινούνται πολύ επιφυλακτικά στο άκουσμα της Ελλάδας.
Η παγκόσμια πρακτική σε όλες τις ανεπτυγμένες χώρες, και όχι μόνο, είναι πως όλη η επικράτεια μιας χώρας χαρακτηρίζεται από προκαθορισμένες πολεοδομικές ζώνες που καθορίζουν με τρόπο σαφή τι μπορεί να κτιστεί και κανείς δεν μπορεί να το αμφισβητήσει. «Στην Ελλάδα, αυτό ισχύει μόνο για τις πόλεις, με αποτέλεσμα το μεγαλύτερο ποσοστό της επιφάνειας της χώρας να υπόκειται σε αυτά που προαναφέρθηκαν. Για εμάς παραμένουν διαχρονικά αιτήματα η απλούστευση και συντόμευση των διαδικασιών, ο χωροταξικός σχεδιασμός για όλη τη χώρα, το κτηματολόγιο, καθώς και η αποφυγή της διαπιστωμένης δυσπιστίας που συνοδεύει την επιχειρηματικότητα», επισημαίνει ο επικεφαλής της DCI κ. Καμπουρίδης.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η έλλειψη σαφών κατευθύνσεων ως προς τις χρήσεις γης. Στο σημείο αυτό είναι ενδεικτικό το νέο περιφερειακό χωροταξικό πλαίσιο της Κρήτης που έχει τεθεί προς διαβούλευση. Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, σε ορισμένες περιοχές που τις θεωρεί ζώνες πρωτογενούς τομέα δεν αναφέρει σαφώς και ρητά εάν επιτρέπονται ή απαγορεύονται έστω σημειακές και ήπιες τουριστικές αναπτύξεις. Αυτή η ασάφεια και η μη συγκεκριμενοποίηση των χρήσεων γης οδηγούν στο γνωστό φαινόμενο η διοίκηση να ερμηνεύει κατά το δοκούν το ασαφές χωροταξικό πλαίσιο και κατά συνέπεια μια επένδυση να εξαρτάται από την ερμηνεία που θα δώσει ο αρμόδιος υπάλληλος της εκάστοτε υπηρεσίας.
Το πρόβλημα επιδεινώνεται για τους επενδυτές, από τη στιγμή που δεν είναι σε θέση να υπολογίσουν με κάποια σχετική ασφάλεια τις μελλοντικές ροές των εσόδων της επένδυσής τους, ώστε να έχουν και τις σχετικές αποδόσεις επί των κεφαλαίων τους. «Ποιος νοήμων επενδυτής θα μπλέξει με τέτοιο ρίσκο, όσο ελκυστική χώρα και αν είναι η Ελλάδα, π.χ. για επενδύσεις τουριστικού χαρακτήρα», διερωτώνται χαρακτηριστικά φορείς του κλάδου. Αυτό εξηγεί και το γιατί, κατά κανόνα, οι προσφορές που δόθηκαν από ξένους ομίλους στους διαγωνισμούς αξιοποίησης ακινήτων του Δημοσίου από το ΤΑΙΠΕΔ ήταν σχετικά χαμηλές, σε σχέση με τη μελλοντική υπεραξία που προσέφεραν τα ομολογουμένως «φιλέτα» που πωλήθηκαν. «Οταν ο επενδυτής γνωρίζει ότι θα έχει πολυετείς καθυστερήσεις στην υλοποίηση του έργου, θα κοιτάξει να τις αντισταθμίσει μέσω του χαμηλού προσφερόμενου τιμήματος», σημειώνουν με νόημα επαγγελματίες της αγοράς. Κατά τους ίδιους, το πρόβλημα αυτό θα λυθεί μόνον αν υφίστανται κυρώσεις, όσο υπηρεσιακοί παράγοντες εσφαλμένα και χωρίς επαρκή αιτιολόγηση οδηγούν σε καθυστερήσεις επενδύσεις στρατηγικού χαρακτήρα.
Δεκάδες έργα δισεκατομμυρίων ευρώ έχουν ματαιωθεί τα τελευταία 15 χρόνια
Τα παραδείγματα ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων που ματαιώθηκαν τα τελευταία 15 χρόνια είναι δεκάδες, όσα και τα δισεκατομμύρια ευρώ κεφαλαίων που τελικά «τράβηξαν για άλλες πολιτείες». Σύμφωνα με οικονομικούς αναλυτές, αν είχαν προχωρήσει τα παραπάνω έργα, είναι δεδομένο ότι η οικονομική ύφεση της χώρας θα μπορούσε να έχει μετριαστεί, ενώ ακόμα σημαντικότερη θα ήταν η συγκράτηση του ποσοστού της ανεργίας.
Ωστόσο, παρά το γεγονός ότι όντως πολλοί ξένοι επενδυτές έχουν «χτυπήσει την πόρτα» της χώρας τα τελευταία χρόνια, κανείς δεν έχει κατορθώσει να τη διαβεί, σε ό,τι αφορά την ολοκλήρωση κάποιου μεγάλου αναπτυξιακού έργου στην αγορά ακινήτων, είτε πρόκειται για κάποιο τουριστικό θέρετρο είτε ακόμα και για κάποιο εμπορικό κέντρο. Την εβδομάδα που προηγήθηκε, στο επίκεντρο βρέθηκε η επένδυση του αμερικανικού fund της BlackRock στην περιοχή του Κηφισού. Πριν από δέκα χρόνια, η τότε Macquarie Group απέκτησε την έκταση του πρώην εργοστασίου της Κλωστοϋφαντουργίας Μουζάκη, με στόχο να δημιουργήσει ένα σύγχρονο και φιλικό προς το περιβάλλον εμπορικό κέντρο, συνολικής επένδυσης 300 εκατ. ευρώ. Στην πορεία, ο εν λόγω επενδυτικός όμιλος εξαγοράστηκε από την BlackRock, η οποία και «κληρονόμησε» το έργο, δείχνοντας ακόμα μεγαλύτερη ζέση για την υλοποίησή του, πιστεύοντας στις προοπτικές ανάκαμψης της οικονομίας, αλλά και στην ανθεκτικότητα των εμπορικών κέντρων στην κρίση. Σήμερα, η εταιρεία καλείται να διαχειριστεί, μεταξύ άλλων, και τις λεπτές ισορροπίες που έχουν διαμορφωθεί μεταξύ της κυβέρνησης και των επιμέρους συλλογικοτήτων ή ομάδων πολιτών, που εξακολουθούν να λειτουργούν υπονομευτικά για πληθώρα επενδύσεων ανά την επικράτεια. Πώς αλλιώς να εξηγηθεί το γεγονός ότι ενώ το Προεδρικό Διάταγμα που καθορίζει τους όρους δόμησης στο οικόπεδο έχει εγκριθεί πλέον από το ΣτΕ (κι ενώ προηγήθηκαν σχετικές προσφυγές), επί πέντε και πλέον μήνες δεν προωθείται προς υπογραφή και δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως;
Πολλές φορές, η Τοπική Αυτοδιοίκηση, είτε για πολιτικούς λόγους είτε επειδή διαφωνεί ιδεολογικά, προχωρά σε προσφυγές και οδηγεί τους επενδυτές σε μακρόχρονες καθυστερήσεις. Το παράδειγμα της NCH Capital στην Κέρκυρα είναι χαρακτηριστικό. Η επίσης αμερικανική εταιρεία πλειοδότησε σε έναν από τους πρώτους διαγωνισμούς αξιοποίησης ακινήτων του ΤΑΙΠΕΔ το 2012, για την ανάπτυξη έκτασης στην Κασσιόπη. Πέντε χρόνια μετά κι ενώ έχει κερδίσει πάνω από επτά διαφορετικές προσφυγές που έχουν γίνει στο Συμβούλιο της Επικρατείας ενάντια στο έργο ήπιας τουριστικής εκμετάλλευσης που έχει προταθεί, η εταιρεία συνεχίζει να βρίσκεται αντιμέτωπη με τις αντίθετες βουλές δήμου και περιφέρειας, που έφτασαν μέχρι και το σημείο να τοποθετήσουν μηχανήματά τους στις εισόδους της έκτασης, ώστε να αποτρέψουν τους επενδυτές από το να πραγματοποιήσουν πρόδρομες εργασίες, όπως γεωτρήσεις.
Μεγάλες καθυστερήσεις αντιμετωπίζουν και οι επενδυτές στο ακίνητο της Αφάντου στη Ρόδο, καθώς η κήρυξη του συνόλου της έκτασης ως αρχαιολογικού χώρου από το υπουργείο Πολιτισμού πριν από δύο και πλέον χρόνια έχει οδηγήσει την επένδυση σε τέλμα, δεδομένου ότι ακόμα και αν εκδοθούν άμεσα οι οικοδομικές άδειες, οι καθυστερήσεις στις εργασίες θα είναι δεδομένες, λόγω της… αρχαιολογικής σκαπάνης. Ως εκ τούτου, οι επενδυτές M.A.Angeliades Inc. και Aegean Sun Investments τηρούν επιφυλακτική στάση και αναμένουν την ολοκλήρωση των επιλεκτικών τομών που θα πραγματοποιήσουν οι αρχαιολόγοι, ώστε να διαπιστωθεί αν υπάρχουν ή όχι αρχαία στην έκταση των 1.600 στρεμμάτων.
Από το 1990
Η τουριστική επένδυση της βρετανικής Minoan Group στη Σητεία της Κρήτης έχει αποτελέσει σημείο αναφοράς, λόγω της αναμονής έκδοσης των αδειών από τα μέσα της δεκαετίας του 1990, δηλαδή 20 και πλέον χρόνια. Σήμερα, η αδειοδότηση του έργου των 268 εκατ. ευρώ βρίσκεται στην τελική ευθεία. Η κάλυψη του οικοπέδου δεν θα ξεπεράσει το 0,5% της έκτασης, ήτοι 108.000 τ.μ.
Σχέδιο 1,3 δισ.
Την αναμονή της έκδοσης του Προεδρικού Διατάγματος αναμένουν υπομονετικά και οι επενδυτές της Europa Capital (της οποίας στρατηγικός επενδυτής είναι η Rockefeller Group) για την επένδυση του 1,3 δισ. ευρώ στην περιοχή της Αταλάντης στη Φθιώτιδα. Η έκταση
των 12.500 στρεμμάτων αγοράστηκε σταδιακά πριν από δέκα και πλέον χρόνια…
Τα capital controls
Προαπαιτούμενο για την προσέλκυση ξένων επενδύσεων είναι να υπάρξει και κινητοποίηση από το εγχώριο τραπεζικό σύστημα. Κανείς ξένος επενδυτής δεν πρόκειται να χρηματοδοτήσει με ίδια κεφάλαια
το 100% της επένδυσής του, ενώ καμία ξένη τράπεζα δεν θα δεχθεί να βάλει χρήματα στην Ελλάδα εν μέσω κεφαλαιακών ελέγχων.