Ξένα επενδυτικά κεφάλαια που θα μπορούσαν να φτάσουν ακόμη και τα 3 δισ. ευρώ σε βάθος χρόνου έχασε η ελληνική οικονομία, στον βωμό της είσπραξης ενός ετήσιου φόρου της τάξεως των 20-25 εκατ. ευρώ. Ο λόγος για τον επταπλασιασμό του φόρου που επιβλήθηκε αιφνιδιαστικά στα μέσα του 2016 στις εταιρείες επενδύσεων ακινήτων (ΑΕΕΑΠ). Οπως έχει αποδειχθεί σε πλείστες αντίστοιχες περιπτώσεις αύξησης της φορολογίας, η οικονομική ζημία από την περιστολή των δυνητικών επενδύσεων είναι πολλαπλάσια.
Αυτό αναφέρουν στην «Κ» στελέχη του κλάδου, 18 μήνες μετά την πιο αποτυχημένη παρέμβαση σε έναν από τους δυναμικότερους κλάδους της οικονομίας, ακόμα κι εν μέσω κρίσης. Τον Ιούνιο του 2016, η κυβέρνηση αποφάσισε να αυξήσει τον συντελεστή του φόρου που επιβάλλεται στο σύνολο του ενεργητικού των ΑΕΕΑΠ, δηλαδή τόσο των ακινήτων τους όσο και των καταθέσεών τους. Ο σχετικός συντελεστής διαμορφώνεται, πλέον, σε 0,75% ετησίως, από 0,105% που ήταν τα προηγούμενα χρόνια. Παράλληλα, αυξήθηκε και ο συντελεστής του συμπληρωματικού φόρου ΕΝΦΙΑ που καταβάλλουν οι ΑΕΕΑΠ για τα ακίνητα που εκμεταλλεύονται (εξαιρούνται, δηλαδή, τα ιδιοχρησιμοποιούμενα) και ανέρχεται πλέον σε 5,5 τοις χιλίοις, από 2,5 τοις χιλίοις που ίσχυε με το προηγούμενο καθεστώς.
Οι αλλαγές αυτές προκάλεσαν μεγάλη ανασφάλεια στους ξένους επενδυτές που μελετούσαν την είσοδό τους στην ελληνική αγορά ακινήτων, προκειμένου να εκμεταλλευθούν τις ευκαιρίες που παρουσιάζονταν, αλλά και περιόρισαν τη δυνατότητα των τραπεζών να προσελκύσουν αγοραστές για τα χιλιάδες ακίνητα που έχουν συγκεντρώσει στα χαρτοφυλάκιά τους. Σύμφωνα με τον κ. Γιώργο Χρυσικό, διευθύνοντα σύμβουλο της Grivalia, η Ελλάδα έχασε την ευκαιρία να προσελκύσει σημαντικά ξένα κεφάλαια. «Αν είχαμε το ευνοϊκό φορολογικό πλαίσιο που είχαμε έως τα μέσα του 2016, ευθέως συγκρίσιμο με τα αντίστοιχα του εξωτερικού, θα είχε εισρεύσει σημαντική ρευστότητα στο ελληνικό real estate. Σήμερα, έπειτα από σχεδόν δύο δεκαετίες λειτουργίας του κλάδου, η αξία του χαρτοφυλακίου των ΑΕΕΑΠ έχει αγγίξει τα 3 δισ. ευρώ. Την ίδια στιγμή, στην Ισπανία, όπου ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ λειτουργεί μόλις τέσσερα χρόνια, έχουν επενδυθεί κεφάλαια άνω των 15 δισ. ευρώ», σημειώνει ο κ. Χρυσικός.
Το χειρότερο όμως, σύμφωνα με τον κ. Αρι Καρυτινό, διευθύνοντα σύμβουλο της Εθνικής Πανγαίας ΑΕΕΑΠ, της μεγαλύτερης εταιρείας του κλάδου με βάση την αξία του χαρτοφυλακίου της (άνω των 1,6 δισ. ευρώ), είναι ότι δεν προβλέφθηκε τουλάχιστον να εξαιρεθούν από τον υψηλότερο φόρο τα ρευστά διαθέσιμα των εταιρειών.
«Ουσιαστικά, το κράτος μάς φορολογεί για κάθε ευρώ που συγκεντρώνουμε, προκειμένου να το επενδύσουμε στην αγορά ακινήτων, λειτουργώντας σαν να μη θέλει επενδυτικά κεφάλαια. Επίσης, μας φορολογεί και για τα κενά μας ακίνητα, κάτι που αποτελεί παγκόσμια πρωτοτυπία», σημειώνει ο κ. Καρυτινός. Σύμφωνα με τον κ. Χρυσικό, «πριν από περίπου πέντε χρόνια, είχα προβλέψει ότι σύντομα ο αριθμός των ΑΕΕΑΠ θα αυξηθεί και ο κλάδος θα αριθμεί τουλάχιστον 10 εταιρείες, ιδίως μόλις σταθεροποιηθεί το μακροοικονομικό πλαίσιο. Δυστυχώς, η πρόβλεψη αυτή καθυστέρησε σημαντικά να επαληθευθεί, ως αποτέλεσμα της αλλαγής του φορολογικού καθεστώτος για τις ΑΕΕΑΠ στα μέσα του 2016». Οπως τονίζει στην «Κ», την περίοδο 2013-2014 σχεδιάζονταν πολλές νέες ΑΕΕΑΠ, ακόμα και αυτόνομα από ξένα funds, που θα επιχειρούσαν την σε πρώτη φάση πιλοτική είσοδό τους στην ελληνική αγορά ακινήτων, αναγνωρίζοντας τις ευκαιρίες που παρουσιάζονταν.
Μπαίνουν κι άλλοι παίκτες στον κλάδο
Στις εταιρείες που δρομολογούσαν τη δημιουργία ΑΕΕΑΠ, και οι οποίες εντέλει ανέβαλαν τον σχεδιασμό τους, περιλαμβάνεται και η θυγατρική της Alpha Bank, η Alpha Αστικά Ακίνητα, εν αναμονή ενός σταθερότερου επενδυτικού περιβάλλοντος τόσο φορολογικά όσο και από πλευράς αποδόσεων των ακινήτων. Η συσσώρευση σημαντικής ακίνητης περιουσίας τα τελευταία χρόνια σε συνδυασμό και με το αυξημένο κόστος κατοχής της, ως αποτέλεσμα του ΕΝΦΙΑ, έχει καταστήσει την επιλογή σύστασης ΑΕΕΑΠ εναλλακτική λύση αξιοποίησης για αρκετές εταιρείες. ΑΕΕΑΠ αναμένεται να λειτουργήσει εντός του 2018 ο όμιλος της Βιοχάλκο, όπως επίσης και η «Κλουκίνας-Λάππας», η οποία διαθέτει σημαντικό δίκτυο καταστημάτων (Mother Care). Αντίστοιχα, σύντομα αναμένεται η είσοδος στο Χ.Α. της «Μπλε Κέδρος», της ΑΕΕΑΠ της οικογένειας Ευμορφίδη (Coco-Mat), η οποία εστιάζει σε ξενοδοχειακά και εμπορικά ακίνητα. Επομένως, έστω και με σημαντική καθυστέρηση, φαίνεται ότι η πρόβλεψη του κ. Χρυσικού θα επιβεβαιωθεί. Το ερώτημα που πλανάται είναι γιατί θα έπρεπε αυτό να γίνει καθαρά με όρους ιδιωτικής πρωτοβουλίας και, παρά την παρέμβαση της πολιτείας, η οποία, αντί να δημιουργήσει το κατάλληλο επενδυτικό και φορολογικό περιβάλλον, λειτούργησε ως ανασταλτικός παράγοντας;