Τα δύσκολα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, ειδικά για όσους έχουν περιουσιακά στοιχεία στις λεγόμενες «λαϊκές συνοικίες», είναι μπροστά. Στο κείμενο της μεταμνημονιακής εποπτείας της χώρας ενσωματώθηκε πρόβλεψη για νέες «επικαιροποιήσεις» στο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών, ώστε αυτές να συμβαδίσουν με τις εμπορικές. Ως απώτερο χρονικό περιθώριο για την ολοκλήρωση της διαδικασίας εξίσωσης ορίστηκε το πρώτο εξάμηνο του 2020, ενώ είναι πιθανό οι απαραίτητες αλλαγές να έρθουν σε δύο δόσεις: μία το 2019 και μία άλλη το 2020.
Στο «στόχαστρο» θα βρεθούν μία ακόμη φορά οι εκατοντάδες περιοχές ανά την ελληνική επικράτεια στις οποίες οι τιμές ζώνης διατηρήθηκαν και μετά την πρόσφατη τροποποίηση στο επίπεδο των 550-650 ευρώ. Η σημερινή κυβέρνηση «αγνόησε» τις εισηγήσεις των εκτιμητών και έκανε μικρές προσαρμογές της τάξεως των 50-100 ευρώ, μεταθέτοντας ουσιαστικά την ευθύνη των αυξήσεων στην επόμενη κυβέρνηση. Αυτή τη φορά, η κυβέρνηση που θα υποχρεωθεί να υλοποιήσει το «μεταμνημονιακό προαπαιτούμενο» –διά του νεοσύστατου «αυτοτελούς τμήματος εκτιμήσεων και προσδιορισμού αξιών ακινήτων– θα τροποποιήσει όλες τις μεταβλητές που καθορίζουν την αντικειμενική αξία ενός περιουσιακού στοιχείου και όχι μόνο τις τιμές ζώνης. Αυτό σημαίνει ότι επίκεινται αλλαγές:
1. Στους χάρτες του αντικειμενικού συστήματος αξιών οι οποίοι έχουν παραμείνει αμετάβλητοι εδώ και περισσότερα από 10 χρόνια, παρά το γεγονός ότι οι συνθήκες στην κτηματαγορά έχουν αλλάξει άρδην κυρίως λόγω του μετρό, της Αττικής Οδού αλλά και άλλων μεγάλων έργων υποδομής.
2. Στους συντελεστές εμπορικότητας, τους οποίους επίσης δεν έχουν «αγγίξει» οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών για περισσότερα από 10 χρόνια (πέραν της οριζόντιας αλλαγής που έγινε το 2016), με αποτέλεσμα να μην έχουν καμία σχέση με την πραγματικότητα δεδομένου ότι έχουν αλλάξει άρδην οι συνθήκες στις εμπορικές πιάτσες.
3. Στους συντελεστές παλαιότητας, οι οποίοι επίσης αλλοιώνουν πλέον σε πολύ μεγάλο βαθμό τη φορολογητέα αξία των ακινήτων. Είναι ενδεικτικό ότι εφαρμόζεται ο ίδιος συντελεστής παλαιότητας σε ένα ακίνητο 50 ετών με ένα ακίνητο 26 ετών. Το πρώτο ακίνητο μπορεί να έχει υποστεί σημαντικές φθορές και να χρήζει εκτεταμένων επισκευών και το δεύτερο να βρίσκεται σε πολύ καλύτερη κατάσταση. Κι όμως, για την εφορία η αντικειμενική αξία αυτών των δύο ακινήτων είναι ακριβώς η ίδια.
4. Σε αυτές καθ’ αυτές τις τιμές ζώνης, οι οποίες εξακολουθούν να απέχουν από τις εμπορικές αξίες σε χιλιάδες περιοχές. Εκτιμητές ακινήτων αναφέρουν ότι η πλήρης εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές θα επέλθει μόνο αν υπάρξουν αυξήσεις ακόμη και άνω του 30% σε χιλιάδες περιοχές. Από την άλλη, σε πολλές «ακριβές» περιοχές χρειάζονται μειώσεις οι οποίες δεν έγιναν κατά την πρόσφατη αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών.
Στις «φθηνές» περιοχές των 500-700 ευρώ, η τεχνοκρατική λογική όριζε ότι έπρεπε να γίνουν πολύ μεγάλες ανατιμήσεις καθώς: η τιμή ζώνης αντιπροσωπεύει την τιμή ενός νεόδμητου ακινήτου στον πρώτο όροφο μιας πολυκατοικίας. Ως εκ τούτου, η τιμή αυτή δεν μπορεί να είναι η τιμή ζώνης της εφορίας πρακτικά σε καμία περιοχή ανά την Ελλάδα. Ο λόγος για τον οποίο το υπουργείο Οικονομικών έκανε τη συγκεκριμένη παρέμβαση ήταν αμιγώς πολιτικός: Ο στόχος ήταν να μην υπάρξει επιβάρυνση στον ΕΝΦΙΑ των ακινήτων που βρίσκονται στις φθηνότερες περιοχές της χώρας και κυρίως στην επαρχία. Αυτή η «προστασία» πρέπει να αντιστραφεί μέσα στην επόμενη διετία. Το κείμενο συμμόρφωσης προβλέπει ότι η μισή… υπολειπόμενη διαδρομή για την εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές πρέπει να γίνει μέσα στο 2019 και το υπόλοιπο 50% μέχρι τον Ιούνιο του 2020.
Αβεβαιότητα για μεταβιβάσεις, γονικές παροχές
Η «μεταμνημονιακή υποχρέωση» για επικαιροποίηση του συστήματος αντικειμενικών αξιών παρατείνει την αβεβαιότητα στις τάξεις των ιδιοκτητών των ακινήτων, οι οποίοι πρέπει πλέον να περιμένουν αλλαγές και στον ΕΝΦΙΑ του 2019 και στον ΕΝΦΙΑ του 2020. Επίσης, αναστάτωση προκαλείται και σε όσους θέλουν να προχωρήσουν σε γονικές παροχές ή δωρεές. Ειδικά σε περιοχές όπου πρέπει να γίνει σημαντική αύξηση για να εξισωθεί η αντικειμενική αξία με την εμπορική, οι φόροι μεταβίβασης αλλά και τα συμβολαιογραφικά και μεταβιβαστικά έξοδα είναι πιθανό να αυξηθούν ακόμη και τρεις φορές μέσα στην επόμενη διετία.
Η μόνη δεδομένη αύξηση είναι, αυτή τη στιγμή, αυτή που θα γίνει από την Πρωτοχρονιά λόγω της επικείμενης ενεργοποίησης των αντικειμενικών αξιών που ήδη δόθηκαν στη δημοσιότητα.
Η αβεβαιότητα θα γίνει ακόμη μεγαλύτερη δεδομένου ότι οι αλλαγές του 2019 και του 2020 στις αντικειμενικές δεν θα στηριχθούν αυτή τη φορά σε εισηγήσεις εκτιμητών, αλλά θα γίνουν με βάση τα πραγματικά δεδομένα που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά.