Υπό επενδυτική «πολιορκία» τελεί πλέον η ελληνική αγορά ακινήτων, τόσο κατοικιών όσο και επαγγελματικών κτιρίων και ασφαλώς και ξενοδοχειακών ακινήτων, καθώς οι τελευταίοι μήνες έχουν σημάνει τη μετουσίωση σε πράξη των μέχρι πρότινος διερευνητικών επαφών των δεκάδων επενδυτικών κεφαλαίων (funds) που εξέταζαν την τοποθέτησή τους στην Ελλάδα.
Πρόκειται για funds που προέρχονται από πληθώρα χωρών και διαθέτουν ρευστότητα, η οποία υπολογίζεται σε περίπου 1-2 δισ. ευρώ συνολικά, με το ποσό αυτό να ενισχύεται συνεχώς, τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους θεσμικούς ή και ιδιώτες επενδυτές.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η κίνηση που υλοποιείται με τη συνδρομή της αμερικανικής επενδυτικής εταιρείας Brevan Howard και η οποία, σύμφωνα με πληροφορίες, έχει ήδη αντλήσει κεφάλαια της τάξεως των 200-250 εκατ. ευρώ, αποσκοπώντας σε ένα συνολικό «ταμείο» ύψους 500 εκατ. ευρώ, το οποίο θα στοχεύσει στην απόκτηση δεκάδων ακινήτων εισοδήματος κάθε είδους, κυρίως όμως επαγγελματικών κτιρίων (γραφεία, καταστήματα κτλ.). Το ενδιαφέρον της υπόθεσης είναι ότι σκοπός των διαχειριστών των κεφαλαίων είναι η σύσταση ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμης Εταιρείας Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία), αρχής γενομένης από τις αρχές του προσεχούς φθινοπώρου, με απώτερη κατάληξη την είσοδο στο χρηματιστήριο.
Ενεργό ρόλο στην όλη διαδικασία έχει ο επενδυτής Τρύφων Νάτσης, εκ των ιδρυτικών εταίρων της Brevan Howard, ο οποίος, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς ακινήτων, έχει ήδη προβεί σε κάποιες μεμονωμένες αγορές ακινήτων ο ίδιος, με προφανή πρόθεση να μεταβιβαστούν στην υπό δημιουργία ΑΕΕΑΠ.
Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Παρασκευόπουλο, γενικό διευθυντή της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων Δανός & Συνεργάτες/BNP Paribas Real Estate, τα funds που «χτενίζουν» την ελληνική αγορά, αναζητούν κατά κανόνα υψηλής ποιότητας ακίνητα, με τη μεγαλύτερη έμφαση να δίνεται στα χαρτοφυλάκια που θα προκύψουν είτε απευθείας από τις τράπεζες είτε από τη δευτερογενή αγορά, δηλαδή τα ακίνητα που θα αρχίσουν σταδιακά να πωλούν τα funds που απέκτησαν πρόσφατα χαρτοφυλάκια δανείων, δεδομένου ότι σχεδόν εννιά στα δέκα δάνεια έχουν ως ενέχυρο κάποιο ακίνητο.
Πριν από τρεις μήνες, το GreCO Fund που διαχειρίζονται οι κ. Αχιλλέας Ρισβάς και Στ. Αδαμόπουλος προχώρησε στην απόκτηση δύο ακινήτων της Εθνικής Leasing αντί 26 εκατ. ευρώ, κερδίζοντας στο «νήμα» του σχετικού πλειοδοτικού διαγωνισμού την Trastor ΑΕΕΑΠ. Το private equity fund απέκτησε το κτίριο γραφείων, όπου σήμερα στεγάζονται τα γραφεία της Wind στη Λ. Κηφισίας 66 στο Μαρούσι. Πρόκειται για συγκρότημα ακινήτων που είχε αναπτυχθεί από την Μπ. Βωβός, συνολικής επιφανείας 8.334 τετραγωνικών μέτρων, που πωλήθηκε αντί ποσού 23,6 εκατ. ευρώ, ενώ η ελάχιστη προσφορά εκκινούσε από τα 21 εκατ. ευρώ. Επίσης, αποκτήθηκε έναντι 2,35 εκατ. ευρώ και μια οριζόντια ιδιοκτησία γραφείων 921 τ.μ. στο κτίριο που βρίσκεται στη συμβολή των οδών Αλεξάνδρας και Κηφισίας (πρώην Κτήμα Θων). Στόχος του GreCO Fund είναι η συγκέντρωση ρευστότητας της τάξεως των 200-250 εκατ. ευρώ, τα οποία σχεδιάζει να διαθέσει για τη δημιουργία ενός χαρτοφυλακίου 30-40 ακινήτων με τίμημα από 2-10 εκατ. ευρώ ανά ακίνητο. Στο στόχαστρο αναμένεται κατ’ αρχάς να βρεθούν τα ακίνητα εισοδήματος που πωλούνται από τις τράπεζες, διαδικασία μάλιστα η οποία προβλέπεται να εντατικοποιηθεί κατά τη διάρκεια του δεύτερου εξαμήνου του έτους, καθώς οι διοικήσεις των τραπεζών καλούνται να επιτύχουν συγκεκριμένους και φιλόδοξους στόχους μείωσης των κόκκινων δανείων τους.
Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, είναι εξαιρετικά πιθανή η έλευση και άλλων μεγάλων επενδυτικών funds μετά το φθινόπωρο, υπό την αίρεση ότι η οικονομική ανάκαμψη της χώρας θα συνεχιστεί και ιδίως εφόσον η έξοδος από το μνημόνιο θα είναι επιτυχημένη.
Μεγάλος ανταγωνισμός μεταξύ ΑΕΕΑΠ και επενδυτικών κεφαλαίων
To μόνο βέβαιο είναι ότι πλέον οι ΑΕΕΑΠ, δηλαδή οι εισηγμένες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), έχουν «ανταγωνισμό», ο οποίος μάλιστα εμφανίζεται συχνά και με περισσότερο ευέλικτη δομή.
Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Παρασκευόπουλο, γενικό διευθυντή της Δανός & Συνεργάτες/BNP Paribas Real Estate, «τα funds έχουν κάποια πλεονεκτήματα έναντι μιας ΑΕΕΑΠ, καθώς μπορούν να λάβουν αποφάσεις για το πού και πώς θα επενδύσουν πολύ πιο άμεσα και γρήγορα, αφού αρκετές φορές δεν έχουν κάποιες σαφείς δεσμεύσεις και μπορούν να κινηθούν πιο εύκολα στην αγορά. Επίσης, θα πρέπει να σημειώσουμε ότι οι ΑΕΕΑΠ δεν μπορούν να αποκτήσουν κάποιο ακίνητο εάν αυτό ξεπερνά σε αξία το 25% της αξίας του χαρτοφυλακίου τους, περιορισμό που ασφαλώς δεν έχει ένα fund», σημειώνει ο κ. Παρασκευόπουλος.
Σύμφωνα με τον κ. Τάσο Καζίνο, διευθύνοντα σύμβουλο της Trastor AΕΕΑΠ, πλέον «για τις εταιρείες του κλάδου συνιστά πρόκληση ο ανταγωνισμός από νέα, μη εισηγμένα σε κάποια κεφαλαιαγορά επενδυτικά funds, με έδρα στο εξωτερικό, τα οποία διαθέτουν σημαντική ρευστότητα (τουλάχιστον 300 εκατ. ευρώ κατά τις εκτιμήσεις μας) και τα οποία μπορούν να μοχλεύσουν τις επενδύσεις τους, χωρίς την ανάγκη καταβολής υψηλών μερισμάτων, όπως οι ΑΕΕΑΠ, γεγονός που ίσως δημιουργήσει μεγάλο ανταγωνισμό για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών στην ελληνική αγορά». Παράλληλα, πολλά από τα εν λόγω funds συνυπολογίζουν στην επενδυτική στρατηγική τους και την προσδοκώμενη απόδοση και τις μελλοντικές υπεραξίες από την πώληση των ακινήτων που θα αγοράσουν σήμερα. Δηλαδή, ενσωματώνουν στις αποδόσεις που επιθυμούν όχι μόνο τα έσοδα από τα μισθώματα, αλλά και τη μεταπωλητική αξία του κάθε ακινήτου, καθώς οι περισσότεροι ενδιαφερόμενοι επενδυτές σήμερα αποσκοπούν σε μεγάλο βαθμό στην αποκόμιση υπεραξιών στο μέλλον, θεωρώντας ότι η Ελλάδα είναι μία από τις ελάχιστες χώρες της Ε.Ε. όπου οι τιμές των ακινήτων είναι ακόμη «προσιτές» και προσφέρουν υψηλές αποδόσεις.
Υπό την έννοια αυτή, τα funds έχουν περισσότερο βραχυπρόθεσμο χαρακτήρα, καθώς ούτως ή άλλως κάθε τέτοιο επενδυτικό «όχημα» έχει και κάποια ημερομηνία «στόχο» για την αποεπένδυση από την εκάστοτε αγορά. Στον αντίποδα, οι ΑΕΕΑΠ έχουν σαφώς πιο μακροπρόθεσμο χαρακτήρα και παράλληλα την υποχρέωση καταβολής υψηλών μερισμάτων στους μετόχους τους. Μέχρι στιγμής, είναι ελάχιστες οι πωλήσεις ακινήτων που έχουν πραγματοποιήσει.
Πάντως, όπως τονίζει ο κ. Μάριος Αποστολίνας, διευθύνων σύμβουλος της Intercontinental International ΑΕΕΑΠ, υπάρχουν και funds με πολύπλοκη διαδικασία λήψης αποφάσεων, αν και αναγνωρίζει ότι όντως αυτήν την περίοδο καταγράφεται ανταγωνισμός με τις ΑΕΕΑΠ για τα διατιθέμενα ακίνητα, πλην όμως αυτό συνέβαινε ανέκαθεν, με εξαίρεση τα τελευταία χρόνια της οικονομικής κρίσης, οπότε οι ξένοι επενδυτές απέφευγαν την ελληνική αγορά υπό τον φόβο της εξόδου από την Ευρωζώνη και συνεπώς και του εγκλωβισμού τους.
Τι αγοράζουν στην Ελλάδα μικρότεροι επενδυτές από Τουρκία και Ισραήλ
Εκτός από τα funds με ρευστότητα άνω των 150 εκατ. ευρώ που αναζητούν χαρτοφυλάκια ακινήτων ή μεγάλα ακίνητα εισοδήματος, η ελληνική αγορά έχει προσελκύσει και δεκάδες μικρότερα επενδυτικά «οχήματα», γνωστά και ως «family offices», δηλαδή μικρές και μεσαίες οικογενειακού χαρακτήρα επιχειρήσεις από το εξωτερικό, κυρίως το Ισραήλ και την Τουρκία, τα οποία έχουν προβεί σε δεκάδες αγορές ακινήτων κατά τη διάρκεια του τελευταίου χρόνου.
Πρόκειται για επενδυτές με ρευστότητα της τάξεως των 10-15 εκατ. ευρώ έκαστος και σπανιότερα έως 40-50 εκατ. ευρώ. Οπως σημειώνει ο κ. Παρασκευόπουλος, στο στόχαστρο των εν λόγω επενδυτών βρίσκονται ακίνητα εισοδήματος (π.χ. καταστήματα) όσο και κατοικίες. Συνήθως προσανατολίζονται σε αγορές της τάξεως των 1-3 εκατ. ευρώ ανά ακίνητο.
Με τη σειρά του, ο κ. Αποστολίνας επισημαίνει ότι εκτός από κατοικίες, αρκετά από τα εν λόγω funds κινούνται και στην αγορά γραφείων και ακόμα περισσότερα στα «μπουτίκ» ξενοδοχεία, δηλαδή μικρές μονάδες που να ξεχωρίζουν για την ποιότητα των υπηρεσιών τους και τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό τους. Πρώτος στόχος των οχημάτων αυτών είναι η εύρεση ακινήτων μέσω των τραπεζών και στη συνέχεια κινούνται και στην ελεύθερη αγορά.
Σύμφωνα με τους επαγγελματίες του κλάδου, η κινητικότητα αυτή εδράζεται στην αντίληψη πως η ελληνική αγορά είναι ένα από τα τελευταία –αν όχι το τελευταίο– εναπομείναντα προπύργια με χαμηλές αποτιμήσεις των ακινήτων στην Ευρώπη. Στο πλαίσιο αυτό και σε συνδυασμό με την αποκόμιση εσόδων από την εκμετάλλευση, οι ξένοι επενδυτές αποβλέπουν κυρίως στην κεφαλαιοποίηση σημαντικών υπεραξιών στο μέλλον, π.χ. σε 2-3 χρόνια, εκτιμώντας ότι οι οικονομικές συνθήκες θα είναι πολύ καλύτερες και οι αξίες θα έχουν βρεθεί σε νέο ανοδικό κύκλο.
Υπενθυμίζεται ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, από την αρχή της οικονομικής κρίσης μέχρι σήμερα, οι αξίες των κατοικιών στην Αθήνα έχουν υποχωρήσει 44%-45% κατά μέσον όρο και μόλις φέτος έχουν σταθεροποιηθεί. Αντίστοιχα, στην αγορά γραφείων, οι αξίες έχουν μειωθεί κατά σχεδόν 30% από το 2010 έως σήμερα, αν και θα πρέπει να επισημανθεί ότι η πτώση αφορά το σύνολο του κλάδου, δηλαδή τόσο τα ακίνητα υψηλών ποιοτικών προδιαγραφών όσο και εκείνα που είναι μεγαλύτερης ηλικίας και σε λιγότερο προνομιακά σημεία.
Ως εκ τούτου, τα ποιοτικά αυτοτελή κτίρια γραφείων έχουν καταγράψει αισθητά λιγότερες απώλειες, οι οποίες υπολογίζεται ότι δεν ξεπερνούν το 15% σήμερα, ενώ επιπλέον ευνοούνται και από τη σημαντική έλλειψη προσφοράς τέτοιων χώρων σήμερα, ως αποτέλεσμα της έλλειψης νέων επενδύσεων ανάπτυξης την τελευταία δεκαετία.
Σύμφωνα με στοιχεία που συγκέντρωσε η Trastor ΑΕΕΑΠ, το 2017 εισέρρευσαν κεφάλαια 555,2 εκατ. ευρώ για την απόκτηση ακινήτων εισοδήματος, εκ των οποίων τα 235,2 εκατ. ευρώ αφορούσαν ξενοδοχειακά ακίνητα, 223 εκατ. ευρώ αφορούσαν καταστήματα/εμπορικά κέντρα και μόλις 94,5 εκατ. ευρώ γραφεία. Φέτος, για το πρώτο εξάμηνο, το σχετικό ποσό υπολογίζεται σε περίπου 170-180 εκατ. ευρώ (χωρίς να υπολογίζονται οι αγορές κατοικιών), ενώ αν ο όγκος των πωλούμενων ακινήτων ήταν μεγαλύτερος, το σχετικό ποσό θα ήταν επίσης πολύ υψηλότερο. Γι’ αυτό προβλέπεται ενίσχυση του ρυθμού των πωλούμενων ακινήτων κατά τη διάρκεια του δεύτερου εξαμήνου, καθώς οι τράπεζες αναμένεται να εντατικοποιήσουν τις προσπάθειές τους για την πώληση περιουσιακών στοιχείων τους, και δη ακινήτων, που δεν σχετίζονται με το βασικό αντικείμενο της δραστηριότητάς τους, ιδίως υπό το πρίσμα της παρούσας ευνοϊκής συγκυρίας.
Υψηλή ρευστότητα
Ρευστότητα 200 εκατ. ευρώ έχει συγκεντρώσει fund αμερικανικών συμφερόντων, το οποίο συνεργάζεται με εγχώρια εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων για την αναγνώριση πιθανών επενδυτικών στόχων από τον κλάδο της φιλοξενίας. Στο επίκεντρο θα βρεθούν ξενοδοχειακά ακίνητα από τα χαρτοφυλάκια των τραπεζών.
20 πολυκατοικίες
Στην αγορά κατοικίας ξεχωρίζει, μεταξύ άλλων, η πρόσφατη κίνηση του Zoia Fund, υπό τον κ. Ρούμπεν Σάγκι από το Ισραήλ. Οπως αναφέρουν στελέχη του κλάδου, το Zoia έχει αγοράσει σχεδόν 20 πολυκατοικίες ανά την Αττική, από το ιστορικό κέντρο (Κουκάκι κ.τ.λ.) μέχρι τον Λυκαβηττό και το Μαρούσι στα βόρεια προάστια. Στόχος είναι η εκμετάλλευσή τους μέσω της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Στο ιστορικό κέντρο
Ενεργός στην ελληνική αγορά ακινήτων είναι και ο Ισραηλινός επενδυτής Μπένι Στάινμετζ, ο οποίος έχει υψηλή ρευστότητα μετά την πώληση της συμμετοχής του στην Invel. Ο κ. Στάινμετζ φέρεται να απέκτησε πρόσφατα δύο ακίνητα στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας εμπορικής και οικιστικής χρήσης, ενώ κινείται και για την απόκτηση ξενοδοχειακών ακινήτων.