«Συνωστισμός» επενδυτών παρατηρείται στις κατά τόπους υπηρεσίες του υπουργείου Μεταναστευτικής Πολιτικής, καθώς το πρόγραμμα «Χρυσή βίζα» που αφορά τη χορήγηση αδειών παραμονής σε όσους πολίτες εκτός Ε.Ε. προβούν σε απόκτηση ακινήτων αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ, διατηρεί και φέτος τη δυναμική του.
Παράλληλα, όπως προκύπτει από σχετικά στοιχεία από την αρχή του προγράμματος, τα οποία παρουσιάζει σήμερα η «Κ», τα 81,5 εκατ. ευρώ, ή 10% της συνολικής αξίας των συναλλαγών του προγράμματος (περίπου 81,5 εκατ. ευρώ), αφορούν αγοραπωλησίες ακινήτων αξίας άνω του 1 εκατ. ευρώ, δηλαδή έχουν γίνει από επενδυτές οι οποίοι αποσκοπούν κατά κύριο λόγο στη μεταπώληση των ακινήτων σε πελάτες τους (που ενδιαφέρονται να λάβουν βίζα) ή/και την εκμετάλλευσή τους μέσω της εκμίσθωσής τους. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα Κινέζου επενδυτή, ο οποίος δαπάνησε φέτος 5,3 εκατ. ευρώ για την απόκτηση ακινήτου στις Κυκλάδες.
Σύμφωνα με πληροφορίες από μεσιτικά γραφεία, πρόκειται για επιχειρηματία που απέκτησε μια μικρή ξενοδοχειακή μονάδα 10 δωματίων στο Ημεροβίγλι της Σαντορίνης.
Ανοδική τάση
Ηδη, με το πέρας του φετινού πρώτου εξαμήνου και σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία που έχει λάβει ο οργανισμός Enterprise Greece, το 2018 έχουν εκδοθεί 423 νέες άδειες (και 1.119 αν υπολογιστούν και τα συγγενικά πρόσωπα των αιτούντων). Μάλιστα, ο αριθμός αυτός θα μπορούσε να ήταν ακόμα υψηλότερος, εάν η διαδικασία αποπεράτωσης των αιτημάτων ήταν συντομότερη, αν και παραμένει πιο γρήγορη από χώρες όπου εφαρμόζονται ανταγωνιστικά προγράμματα.
Συνολικά, από την αρχή του προγράμματος στα μέσα του 2013, έχουν εκδοθεί 2.881 άδειες, ενώ η τάση είναι συνεχώς ανοδική. Ειδικότερα, από τις 443 άδειες του 2014, ο αριθμός ανήλθε σε 507 άδειες το 2015, 577 άδειες το 2016, προτού εκτοξευθεί πέρυσι με 931 άδειες, αριθμός που κρίνεται ότι θα επιτευχθεί και φέτος, ενδεχομένως και να αυξηθεί εκ νέου. Αλλωστε, αυτήν την περίοδο, τα αιτήματα χορήγησης άδειας αφορούν κατά κύριο λόγο συναλλαγές αγοράς ακινήτων που έχουν συμφωνηθεί κατά τη διάρκεια των προηγούμενων μηνών, που δεν αποτελούν τους δυναμικότερους για τις αγορές από το εξωτερικό. Ετσι, εκτιμάται ότι το φθινόπωρο θα υπάρχει μια πιο ξεκάθαρη εικόνα για την πορεία του προγράμματος φέτος. Συνολικά, σύμφωνα με τα αναθεωρημένα στοιχεία του υπ. Μεταναστευτικής Πολιτικής, που αποκαλύπτει σήμερα αποκλειστικά η «Κ», το ύψος των κεφαλαίων που έχουν επενδυθεί για την αγορά ακινήτων ανέρχεται σε περίπου 900 εκατ. ευρώ, κάτι που σημαίνει ότι η μέση αξία της κάθε συναλλαγής ξεπερνά το ελάχιστο όριο των 250.000 ευρώ και διαμορφώνεται σε 312.000 ευρώ.
Υπεραξίες
Οπως λοιπόν είναι σαφές, το εν λόγω πρόγραμμα έχει προσλάβει καθαρά επενδυτικό χαρακτήρα, καθώς σε μεγάλο βαθμό, οι αγοραστές δεν ενδιαφέρονται να χρησιμοποιήσουν οι ίδιοι τα ακίνητα, αλλά να τα εκμεταλλευτούν, είτε μέσω της ενοικίασης είτε μέσω της μεταπώλησης σε λίγα χρόνια και αφού κεφαλαιοποιήσουν πιθανές υπεραξίες που εκτιμάται ότι θα δημιουργηθούν.
Η εξέλιξη αυτή έχει τροφοδοτήσει επί της ουσίας τη δημιουργία μιας νέας αγοράς, καθώς όλο και περισσότερες εταιρείες ακινήτων και επενδυτές σπεύδουν να καλύψουν τη ζήτηση που υπάρχει δημιουργώντας το σχετικό «προϊόν», με τη βοήθεια και των βραχυχρόνιων μισθώσεων που έχουν προσφέρει τη δυνατότητα άμεσης απόδοσης επί των κεφαλαίων, διευκολύνοντας σημαντικά την όλη διαδικασία.
Ενδεικτικό της τάσης αυτής είναι και το ότι από τις 2.881 άδειες, το 71,5% ή 2.059 άδειες έχουν εκδοθεί στην Αττική, δείγμα της πρόθεσης των επενδυτών να εκμεταλλευτούν τα ακίνητά τους. Οσον αφορά τις χώρες προέλευσης, η Κίνα παραμένει στην κορυφή με 1.351 άδειες, ενώ ακολουθούν η Ρωσία με 426 και η Τουρκία με 289 άδειες. Η Τουρκία έχει πλέον παγιώσει τη θέση της στην πρώτη τριάδα, ξεπερνώντας την Αίγυπτο, η οποία με 107 άδειες υπολείπεται σημαντικά και βρίσκεται στην τέταρτη θέση.
20 κτίρια στο κέντρο της Αθήνας θέλει να αγοράσει Κινέζος επενδυτής
Κινέζοι και Ρώσοι πρωτοστατούν μεταξύ των επενδυτών ακινήτων στο πλαίσιο του προγράμματος χορήγησης αδειών παραμονής. Πρόκειται κυρίως για οικογενειακές εταιρείες, οι οποίες έχουν μια ρευστότητα της τάξεως των 5 – 30 εκατ. ευρώ και κινούνται κυρίως στην περιοχή της Αττικής για την απόκτηση ολοκληρωμένων κτιρίων, τα οποία στη συνέχεια θα ανακατασκευάσουν και θα τα διαθέσουν για ενοικίαση, συνηθέστερα μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας ενοικίασης. Στη συνέχεια τα ακίνητα αυτά, τα οποία έχουν πλέον μετατραπεί σε επενδυτικό προϊόν, πωλούνται σε πελάτες-ξένους, οι οποίοι ενδιαφέρονται για τη λήψη άδειας παραμονής στο πλαίσιο του προγράμματος «Χρυσή βίζα».
Σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες της «Κ», πριν από δύο εβδομάδες, Κινέζος επενδυτής προσέγγισε ένα από τα μεγαλύτερα μεσιτικά γραφεία της Αθήνας, εκδηλώνοντας το ενδιαφέρον του για την απόκτηση συνολικά 20 κτιρίων στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας, με προϋπολογισμό της τάξεως των 20 εκατ. ευρώ, δηλαδή είναι διατεθειμένος να καταβάλει περί το 1 εκατ. ευρώ για κάθε κτίριο. Στόχος είναι η δημιουργία-ανάπτυξη 250 διαμερισμάτων και με δεδομένη τη δυσκολία εύρεσης πολυκατοικιών με λίγους ιδιοκτήτες (ώστε να είναι ευκολότερη και η διαπραγμάτευση), εξετάζεται ακόμα και η απόκτηση γραφείων που να μπορούν να μετατραπούν σε κατοικίες με αλλαγή χρήσης. Η αρχική φάση της επένδυσης μαζί με το κόστος της ανακατασκευής των προς απόκτηση κτιρίων εκτιμάται ότι θα ανέλθει σε 40 εκατ. ευρώ. Εφόσον στεφθεί με επιτυχία, το πλάνο που έχει εκπονήσει η συγκεκριμένη κινεζική εταιρεία προβλέπει μια ακόμα μεγαλύτερη επένδυση της τάξεως των 100 εκατ. ευρώ.
Τα διαμερίσματα που θα προκύψουν, θα πωληθούν σε Κινέζους αγοραστές που ενδιαφέρονται να λάβουν άδεια παραμονής. Οι περιοχές προτίμησης είναι ο Κεραμεικός, η Νεάπολη στα Εξάρχεια και όσο το δυνατόν πιο κοντά σε σταθμούς μετρό του κέντρου. Στον αντίποδα, το Κουκάκι, η Πλάκα, το Μοναστηράκι και το Κολωνάκι έχουν αποκλειστεί, λόγω του υψηλού κόστους αγοράς.
Αλλη μια σχετική συμφωνία έγινε από την ελληνική εταιρεία ακινήτων Homm, η οποία έχει συνάψει αποκλειστική συνεργασία με κινεζική εταιρεία πρακτόρευσης για την έκδοση αδειών διαμονής. Αντικείμενο αυτής είναι η πώληση διαμερισμάτων σε ενδιαφερόμενους Κινέζους επενδυτές. Τα διαμερίσματα θα τα παράσχει η Homm.
Συνολικά, γίνεται λόγος για 75-80 επιπλωμένα διαμερίσματα, σε μια επένδυση της τάξεως των 2 εκατ. ευρώ. «Εχουμε συμφωνήσει να προχωρήσουμε στην αγορά τεσσάρων πολυκατοικιών, εκ των οποίων δύο στην περιοχή του Νέου Κόσμου (κοντά στον σταθμό του μετρό), μίας στην πλατεία Αμερικής και ακόμα μίας στην πλατεία Αττικής. Τα διαμερίσματα θα ανακαινιστούν, θα εξοπλιστούν και θα πωληθούν σε Κινέζους που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν την άδεια διαμονής», αναφέρει ο κ. Δημήτρης Ρίζος, επικεφαλής της Homm. Οι πωλήσεις θα ξεκινήσουν τον προσεχή Σεπτέμβριο. Παράλληλα, η Homm θα παράσχει και υπηρεσίες διαχείρισης (μισθώσεις κτλ.) στους νέους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων.
Αγοράζουν φθηνά, αποκτούν άδεια παραμονής και προσδοκούν μεγάλες υπεραξίες
Αυτό που μοιάζει πλέον δεδομένο είναι ότι η Ελλάδα θεωρείται πλέον ένας ελκυστικός επενδυτικός προορισμός για αγορά ακινήτων και δη κατοικιών, καθώς όλο και περισσότεροι ξένοι επενδυτές αντιλαμβάνονται ότι οι τιμές είναι κατά πολύ χαμηλότερες σε σχέση με άλλες χώρες, όπου εφαρμόζονται ανάλογα προγράμματα και αυτό αφορά τόσο το κόστος για τη χορήγηση άδειας παραμονής, όσο και τα ακίνητα που μπορεί κανείς να αποκτήσει με τα χρήματα αυτά. Οπως αναφέρει στην «Κ» ο κ. Αλέξανδρος Ρισβάς, επικεφαλής της δικηγορικής εταιρείας Ρισβάς & Συνεργάτες, η οποία είναι και ενεργό μέλος του Διεθνούς Συμβουλίου Μετανάστευσης Επενδύσεων, «όντως η Ελλάδα προσφέρει το πιο ανταγωνιστικό και με το χαμηλότερο δυνατό κόστος επένδυσης, πρόγραμμα μόνιμης άδειας διαμονής στην Ευρώπη».
Μάλιστα, ακόμα κι αν συνεκτιμηθούν όλες οι σχετικές δαπάνες (κόστος ακινήτου, παράβολα, φόροι κτλ.), το τελικό ποσό εξακολουθεί να υπολείπεται άλλων χωρών, όπως π.χ. η Κύπρος, η Πορτογαλία και η Ισπανία. Επίσης, ιδίως στις χώρες της Ιβηρικής, οι τιμές είναι (αναλογικά) υψηλότερες της Ελλάδας, γεγονός που σημαίνει ότι είναι πιο εύκολη η είσοδος στην Ελλάδα, παρά σε άλλες χώρες, ιδίως για τους μικροεπενδυτές. Παράλληλα, με δεδομένο ότι οι αξίες έχουν υποχωρήσει κατά 45% κατά μέσον όρο στην Αθήνα, προκύπτουν και σοβαρές προοπτικές κεφαλαιοποίησης μελλοντικών υπεραξιών. Για παράδειγμα, κάποιος επενδυτής θα μπορούσε να αποκτήσει πάνω από ένα ακίνητο, με την προοπτική να πωλήσει κάποια εξ αυτών στο μέλλον και να αποκομίσει σημαντικό κέρδος, χωρίς όμως να απολέσει και τη «βίζα», καθώς θα εξακολουθεί να έχει στην κατοχή του και άλλα ακίνητα. Ηδη, σχετικά «πακέτα ακινήτων» έχουν αρχίσει να δημιουργούνται, με στόχο να προωθηθούν σε ενδιαφερόμενους αγοραστές.
Το φαινόμενο Airbnb
Ελκυστικές όμως είναι και οι αποδόσεις μέσω της αξιοποίησης της αυξανόμενης δημοφιλίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Οπως σημειώνει χαρακτηριστικά η ρωσική εταιρεία ακινήτων Tranio, η οποία δραστηριοποιείται επενδυτικά και στην ελληνική αγορά, τον φετινό Απρίλιο (στοιχεία της βάσης δεδομένων AirDNA, που αναλύει τα στοιχεία της Airbnb), μόνο στο κέντρο της Αθήνας καταγράφηκαν 21.600 ξένοι επισκέπτες, που χρησιμοποίησαν τα ακίνητα της συγκεκριμένης πλατφόρμας. Πρόκειται για αύξηση της τάξεως του 34% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2017, όταν είχαν καταγραφεί 16.000 επισκέπτες. Επιπλέον, κατά τη διάρκεια των θερινών μηνών, η μέση τιμή ενοικίασης αγγίζει τα 50 ευρώ/διανυκτέρευση, με την πληρότητα (για τα ακίνητα που βρίσκονται αναρτημένα στην πλατφόρμα του Airbnb) να αγγίζει το 70%. Πρόκειται για μεγέθη ιδιαίτερα ελκυστικά για έναν ξένο επενδυτή.
Ασφαλώς, υπάρχουν και κάποια ζητήματα που θα μπορούσαν να λείπουν, πλην όμως εντέλει δεν πλήττουν ιδιαίτερα τη ζήτηση, τουλάχιστον μέχρι στιγμής. Ενα τέτοιο παράδειγμα αφορά την πρόσφατη αύξηση του ποσού παραβόλου πενταετούς διαμονής (Ν.4546/2018), από 500 ευρώ σε 2.000 ευρώ για κάθε αιτούντα (και τα μέλη της οικογένειάς του), με ημερομηνία εφαρμογής τη 12η Σεπτεμβρίου. Αν και πρόθεση είναι προφανώς να δοθεί ένα χρονικό περιθώριο στην αγορά να προσαρμοστεί στο νέο, υψηλότερο κόστος, εντούτοις, ήδη όσοι αγοράζουν σήμερα ακίνητα θα κληθούν να καταβάλουν το υψηλότερο παράβολο, καθώς όπως επισημαίνει ο κ. Ρισβάς, οι υπηρεσίες του υπουργείου δεν έχουν διαθέσιμα ραντεβού (για την υποβολή των δικαιολογητικών για τη λήψη της άδειας) νωρίτερα από τον προσεχή Οκτώβριο-Νοέμβριο. Πάντως, σύμφωνα με το Enterprise Greece, το παράβολο στην Ελλάδα ήταν και παραμένει εξαιρετικά χαμηλό σε σύγκριση με τα αντίστοιχα του εξωτερικού.
Οι 2 πρώτες περιοχές
Ο Πολύγυρος της Χαλκιδικής και η Αθήνα έχουν προσελκύσει το μεγαλύτερο μέρος των υψηλότερων μεμονωμένων αγοραπωλησιών. Στην πρώτη περίπτωση, Ρώσοι επενδυτές έχουν επενδύσει 19,3 εκατ. ευρώ από το 2013 μέχρι σήμερα. Αντίστοιχα, στην Αθήνα, κινεζικά συμφέροντα έχουν δαπανήσει συνολικά κεφάλαια 10,7 εκατ. ευρώ για την απόκτηση παλιών πολυκατοικιών.
Η προώθηση
Η επιθετική προώθηση του προγράμματος «Χρυσή βίζα» συνεχίστηκε και κατά το πρώτο εξάμηνο από τον οργανισμό Enterprise Greece. Τον Σεπτέμβριο το πρόγραμμα θα προωθηθεί εκ νέου στο Κάιρο της Αιγύπτου, αυτή τη φορά με εθνικό περίπτερο και έξι ελληνικές εταιρείες ως εκθέτες, ενώ θα ακολουθήσουν παρουσίες σε Κωνσταντινούπολη, Ν. Δελχί και Σαγκάη.
Γρήγορες διαδικασίες
Κινήσεις ετοιμάζονται και σε ό,τι αφορά την περαιτέρω επιτάχυνση των διαδικασιών επεξεργασίας των αιτήσεων από τις υπηρεσίες του υπ. Μεταναστευτικής Πολιτικής. Στόχος είναι η αυτοματοποίηση της διαδικασίας, ώστε να μειωθεί σημαντικά και ο χρόνος. Πρόκειται για κρίσιμο βήμα, ενόψει και της λειτουργίας Γραφείων Μετανάστευσης από την Κίνα και τις ΗΠΑ, στην Αθήνα.