Συνολικές επενδύσεις της τάξεως των 550 εκατ. ευρώ για την ανάπτυξη νέων ακινήτων κάθε είδους σχεδιάζονται, καθώς το real estate αναθερμαίνεται ύστερα από μια περίοδο σχεδόν 10 ετών, κατά τη διάρκεια των οποίων κατασκευάστηκαν ελάχιστα νέα κτίρια, τα οποία, στην πλειονότητά τους, είχαν εκ των προτέρων εξασφαλισμένους χρήστες.
Η ανάκαμψη της ζήτησης για καταστήματα, ήδη από τις αρχές του 2016, έχει επιταχύνει τους ρυθμούς επέκτασης ή ανάπτυξης νέων εμπορικών κέντρων, αναγεννώντας και επενδυτικά σχέδια που είχαν μείνει στα συρτάρια επί χρόνια. Αντιστοίχως, τον τελευταίο χρόνο, η ενίσχυση της επιχειρηματικής δραστηριότητας έχει αρχίσει να γίνεται εμφανής και στην αγορά γραφείων, με αρκετές νέες μισθώσεις και ζήτηση από τις εταιρείες για επέκταση των χώρων τους. Ακόμα μεγαλύτερο είναι το ενδιαφέρον για ξενοδοχειακά ακίνητα.
Σε ό,τι αφορά τα εμπορικά ακίνητα, που είναι και η κατηγορία με τη μεγαλύτερη κινητικότητα, επί του παρόντος, η ανάπτυξη νέων χώρων εστιάζει περισσότερο σε ανακατασκευές ή επεκτάσεις υφιστάμενων εμπορικών κέντρων, που εμπεριέχουν και μικρότερο επενδυτικό ρίσκο, καθώς εμπλουτίζουν και ενισχύουν κέντρα που έχουν ήδη αποκτήσει το κοινό τους ή φιλοδοξούν να προσελκύσουν νέες ομάδες επισκεπτών και ασφαλώς απαιτούν και λιγότερα κεφάλαια.
Σύντομα όμως θα ξεκινήσουν και οι αυτόνομες αναπτύξεις εξ ολοκλήρου νέων εμπορικών κέντρων, αν και σε ορισμένες περιπτώσεις οι εταιρείες ανάπτυξης επιχειρούν να εντάξουν και άλλες χρήσεις (π.χ. γραφεία, ξενοδοχεία), προκειμένου να επιμερίσουν το ρίσκο. Πρόκειται για ορισμένα από τα «διδάγματα» της οικονομικής κρίσης που προηγήθηκε, όπως επίσης και για την προσπάθεια των ιδιοκτητών να εξασφαλίσουν όσο το δυνατόν περισσότερους χρήστες (μέσω προσυμφώνων) προτού ξεκινήσουν τα έργα ανάπτυξης.
Η πιο άμεση προσθήκη στο απόθεμα νέων εμπορικών κέντρων αφορά την επαναλειτουργία ενός από τα υφιστάμενα, το οποίο είχε ουσιαστικά διακόψει τη λειτουργία του τα προηγούμενα χρόνια. Ο λόγος για το Pantheon Plaza στην πόλη της Λάρισας, το οποίο αναμένεται να ανοίξει εκ νέου τις πύλες τους στο τέλος του Οκτωβρίου ως Fashion City Outlet, αποτελώντας το νέο εκπτωτικό και ψυχαγωγικό κέντρο της περιοχής. Στο κέντρο των Bluehouse (νέος μέτοχος του κέντρου που απέκτησε το 50% που κατείχε η Rockspring) και Sonae Sierra, θα λειτουργήσουν πάνω από 70 νέα καταστήματα εκπτωτικού χαρακτήρα, όπως επίσης και χώροι εστίασης και αναψυχής. Συνολικά, θα προσφέρονται περίπου 20.000 τ.μ. νέων εκμισθώσιμων χώρων. Το συνολικό ύψος της επένδυσης είναι της τάξεως των 9 εκατ. ευρώ.
Σε τροχιά υλοποίησης βρίσκεται και η επέκταση του Smart Park, που αφορά τη δημιουργία 15.500 τ.μ. νέων καταστημάτων, αυξάνοντας τη συνολική προσφερόμενη εκμισθώσιμη επιφάνεια σε 53.000 τ.μ. από 36.500 τ.μ. μέχρι πρότινος. Το κόστος της επένδυσης για την επέκταση του πάρκου αναμένεται να ξεπεράσει τα 20 εκατ. ευρώ, σηματοδοτώντας την πρώτη σημαντική παρέμβαση στο ακίνητο από το 2011, οπότε λειτούργησε για πρώτη φορά. Μέχρι το τέλος του έτους εκτιμάται ότι θα έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια και θα έχουν ξεκινήσει οι εργασίες και για την ανάπτυξη του πρώτου εξ ολοκλήρου νέου εμπορικού κέντρου τα τελευταία χρόνια. Ο λόγος για το Academy Gardens, στην περιοχή της Ακαδημίας Πλάτωνος, στην έκταση όπου κάποτε βρισκόταν το εργοστάσιο της Κλωστοϋφαντουργίας Μουζάκη. Πρόκειται για επένδυση της τάξεως των 300 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων περίπου 180 εκατ. ευρώ εκτιμάται ότι είναι το κατασκευαστικό κόστος του ακινήτου και επιπλέον 120 εκατ. ευρώ αφορούν τις επενδύσεις που έχουν γίνει μέχρι σήμερα για την αγορά της έκτασης (37 εκατ. ευρώ) πριν από 11 χρόνια, τους φόρους, τις εισφορές και το κόστος των μελετών που έχουν εκπονηθεί. Φορέας της επένδυσης είναι η εταιρεία ειδικού σκοπού Artume, συμφερόντων του αμερικανικού επενδυτικού ομίλου BlackRock.
Σε ποιες περιοχές θα κατασκευαστούν σύγχρονα κτίρια γραφείων
Κινητικότητα καταγράφεται το τελευταίο διάστημα και στην αγορά γραφείων, έπειτα από σειρά ετών, κατά την διάρκεια των οποίων οι νέες αναπτύξεις ήταν επί της ουσίας μηδαμινές. Μάλιστα, όπως διαπιστώνει κανείς, σε κάποια από τα νέα έργα προστίθενται πλέον και άλλες χρήσεις, προκειμένου τα γραφεία που θα δημιουργηθούν να είναι ελκυστικότερα για τις επιχειρήσεις και τους εργαζόμενούς τους.
Η μεγαλύτερη εξ αυτών αφορά στην ανάπτυξη του Cambas Project, μια επένδυση που προωθεί η REDS, θυγατρική του ομίλου «Ελλάκτωρ», συνολικού ύψους της τάξεως των 220 εκατ. ευρώ. Ενώ όμως η αρχική πρόθεση ήταν η ανάπτυξη ενός νέου εμπορικού κέντρου, πλέον η στόχευση είναι διαφορετική, καθώς, από τα περίπου 80.000 τ.μ. δομήσιμης επιφάνειας που θα προκύψουν, περίπου 30.000 – 40.000 τ.μ. θα αφορούν χώρους γραφείων, ενώ στο έργο θα περιλαμβάνονται επίσης κινηματογραφικές αίθουσες, καταστήματα, καφέ, εστιατόρια και πιθανώς και ξενοδοχείο. Η έκδοση της οικοδομικής άδειας για την έκταση των πρώην Κτημάτων Καμπά στην Κάντζα αναμένεται το 2020, καθώς πρέπει να προηγηθεί η σύνταξη και έγκριση του σχετικού προεδρικού διατάγματος με τις χρήσεις γης. Πριν από το τέλος του 2019 εκτιμάται ότι θα έχει ολοκληρωθεί η επέκταση του εμπορικού κέντρου Golden Hall, μέσω της ανακατασκευής του πρώην Διεθνούς Κέντρου Ραδιοτηλεόρασης (IBC). Πρόκειται για επένδυση 25 εκατ. ευρώ, που θα προσθέσει 11.500 τ.μ. καθαρής εκμισθώσιμης επιφάνειας, με την έμφαση να δίνεται στην ανάπτυξη χώρων οικογενειακής αναψυχής, ενώ προβλέπονται και χώροι γραφείων. Συγκεκριμένα, 5.950 τ.μ. θα καταλάβουν χώροι παιδικής αναψυχής και γυμναστηρίου, που θα περιλαμβάνουν παιδότοπους, ενυδρείο, παιχνίδια δράσης και παιδικούς διαδραστικούς χώρους. Εντός των συγκεκριμένων εγκαταστάσεων, που φιλοδοξούν να αποτελέσουν τον βασικό πόλο έλξης του εν λόγω ακινήτου, συμπληρώνοντας ουσιαστικά τη χρήση του Golden Hall, θα λειτουργήσει και χώρος πώλησης κι εστίασης. Στο υπόλοιπο ακίνητο, προβλέπονται εστιατόρια και καφέ (χρήσεις εστίασης και αναψυχής) επιφάνειας 3.650 τ.μ., ενώ θα προστεθούν και 1.566 τ.μ. καταστημάτων. Στους πιο πάνω ορόφους του κτιρίου, θα αναπτυχθούν 5.264 τ.μ. χώροι γραφείων, που θα εκτείνονται σε τέσσερα διαφορετικά επίπεδα. Σύμφωνα με φορείς της αγοράς, η γειτνίαση με τη Λ. Κηφισίας και μάλιστα σε ένα από τα πλέον δημοφιλή της τμήματα για φιλοξενία γραφείων εγγυάται την υψηλή ζήτηση.
Υπό κατασκευήν βρίσκεται αυτήν την περίοδο και κτίριο γραφείων 30.000 τ.μ. στις πρώην κεντρικές εγκαταστάσεις της καπνοβιομηχανίας «Παπαστράτος» στον Αγιο Διονύσιο Πειραιά. Πρόκειται για επένδυση ύψους 100 εκατ. ευρώ, καθώς εκτός από γραφεία, αναπτύσσεται και ένα νέο ξενοδοχείο, επιφάνειας 18.000 τ.μ. Φορέας υλοποίησης είναι το κοινό σχήμα που έχουν συστήσει για την υλοποίηση επενδύσεων ανάπτυξης ακινήτων στην ελληνική αγορά η Dimand Real Estate και η EBRD (Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης). Το κατασκευαστικό κόστος του κτιρίου γραφείων ανέρχεται σε 65 εκατ. ευρώ, ενώ υπάρχει ήδη συμφωνία για την εξαγορά του από την Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ.
Αυξάνεται η ζήτηση για μίσθωση καινούργιων ακινήτων με υψηλές προδιαγραφές
H αναθέρμανση ή η επιτάχυνση της κατασκευής νέων εμπορικών κέντρων και κτιρίων γραφείων, όπως επίσης και logistics, αλλά και ξενοδοχείων, εδράζεται, σύμφωνα με φορείς της αγοράς ακινήτων, στην ανάκαμψη της ζήτησης για μίσθωση νέων χώρων, αλλά και στο επενδυτικό ενδιαφέρον από funds αλλά και από εισηγμένες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (ΑΕΕΑΠ), για νέα, ποιοτικά και σύγχρονων προδιαγραφών ακίνητα. Αλλωστε, η έλλειψη νέων αναπτύξεων, κατά τη διάρκεια των προηγούμενων ετών, έχει δημιουργήσει σημαντικές ελλείψεις, σε σημείο μάλιστα που αρκετοί όμιλοι κινούνται προς την κατεύθυνση της αναβάθμισης υφιστάμενων κτιρίων. Παράλληλα, η ολοκλήρωση του προγράμματος αξιολόγησης τον προσεχή Αύγουστο, η εν τω μεταξύ υποχώρηση των αποδόσεων των ελληνικών ομολόγων και πλέον και η προσδοκία για επίτευξη ευνοϊκότερης ρύθμισης για το χρέος συνθέτουν ένα μακροοικονομικό πλαίσιο πολύ πιο ευνοϊκό σε σχέση με αυτό που ίσχυε πριν από έξι μήνες. Σύμφωνα με σχετική ανάλυση της Arbitrage Real Estate, εταιρείας παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών ακινήτων, η συνεχής ανάγκη για μειωμένα λειτουργικά κόστη αναμένεται να οδηγήσει σε περαιτέρω ζήτηση για εμπορικούς χώρους σύγχρονων προδιαγραφών.
Αυτή η μετατόπιση, σε συνδυασμό με την προσφορά πρόσθετων υπηρεσιών από τις νέες τεχνολογίες, έχει αρχίσει να δημιουργεί ζήτηση για χώρους λιανικής σε περισσότερο οργανωμένα και υψηλότερων προτύπων εμπορικά κέντρα και ακίνητα. Οπως σημειώνουν οι αναλυτές, τα εμπορικά κέντρα εξακολουθούν να έχουν προβάδισμα σε σχέση με τα παραδοσιακά εμπορικά καταστήματα, καθώς καταγράφουν συνεχή αύξηση της επισκεψιμότητας, που με τη σειρά της έχει οδηγήσει σε υψηλά ποσοστά πληρότητας, στη διατήρηση ενός ποιοτικού μείγματος ενοίκων/καταστημάτων και σε βελτίωση της κερδοφορίας. Η υψηλή ανθεκτικότητα των εμπορικών κέντρων αποκτά ακόμα μεγαλύτερη σημασία, αν συνυπολογιστεί ότι καταγράφεται σε μια περίοδο με αρκετές αντιξοότητες για τον τομέα του λιανικού εμπορίου, με κύριο χαρακτηριστικό την πτώση της ιδιωτικής κατανάλωσης, τη μείωση της αγοραστικής δύναμης και την αύξηση της ανεργίας κατά τη διάρκεια της περιόδου 2008-2016.
Παράλληλα, η αγορά γραφείων φαίνεται πως βρίσκεται πλέον και αυτή σε τροχιά ανάκαμψης. Σύμφωνα με στοιχεία της JLL-Αθηναϊκή Οικονομική, κατά τη διάρκεια του πρώτου φετινού εξαμήνου, οι νέες μισθώσεις γραφειακών χώρων έχουν αυξηθεί κατά 72% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους, καθώς απορροφήθηκαν συνολικά 38.000 τ.μ.
Η θετική αυτή τάση φαίνεται πως θα είναι διατηρήσιμη, αν κρίνει κανείς από τους λόγους για τους οποίους μετακινούνται πλέον οι επιχειρήσεις. Ειδικότερα, ενώ μέχρι πρότινος η συντριπτική πλειονότητα των νέων μισθώσεων γραφείων αφορούσε τη μετακίνηση εταιρειών σε μικρότερα ακίνητα, προκειμένου να περιορίσουν το λειτουργικό και στεγαστικό τους κόστος, σήμερα η εικόνα είναι εκ διαμέτρου αντίθετη. Πλέον οι περισσότερες εταιρείες που μετακομίζουν σε νέα γραφεία το πράττουν είτε επειδή αναπτύσσονται είτε επειδή αλλάζουν φιλοσοφία ως προς τη λειτουργία τους στον χώρο, με σαφή προτίμηση σε μεγάλες επιφάνειες». Η τελευταία αυτή τάση παρατηρείται τόσο στις πολυεθνικές όσο και σε μεγάλες εγχώριες εταιρείες, που κινούνται στην αγορά αναζητώντας μεγάλες οριζόντιες επιφάνειας άνω των 800 τ.μ. Σύμφωνα με τα στοιχεία της JLL-Αθηναϊκή Οικονομική, από τις συνολικά 32 συμφωνίες ενοικίασης γραφείων κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο, οι 18 αφορούσαν χώρους όχι μεγαλύτερους των 850 τ.μ., ενώ οι υπόλοιπες 12 χώρους 850-3.000 τ.μ.
Στον Αγιο Δημήτριο
Νέο κτίριο γραφείων με στόχο την εκμετάλλευσή του, μέσω της εκμίσθωσης σε τρίτους, ετοιμάζει και ο όμιλος «Γρηγόρης Μικρογεύματα». Αυτήν την περίοδο ολοκληρώνει ένα σύγχρονο ακίνητο 4.000 τ.μ. στην περιοχή του Αγίου Δημητρίου. Πρόκειται για άλλη μία απόδειξη ότι η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε τροχιά ανάκαμψης.
Στη Βασ. Σοφίας
Πάνω από 12.000 τ.μ. νέων γραφείων θα διατεθούν σύντομα προς ενοικίαση και στο κτίριο της «Δάκων», στη λεωφόρο Βασ. Σοφίας. Στο συγκεκριμένο ακίνητο, στεγάζεται πλέον κατάστημα της αλυσίδας Leroy Merlin (μάλιστα πρόκειται για το πρώτο που λειτουργεί στο κέντρο της Αθήνας), με τους πιο πάνω ορόφους να προορίζονται για χρήση γραφείων.
Στο Μαρούσι
Δύο νέα κτίρια γραφείων της τάξεως των 5.000 τ.μ. έκαστο δρομολογούνται και στην περιοχή του Αμαρουσίου. Σύμφωνα με πληροφορίες, πάντως, πρόκειται για έργα που βρίσκονται ακόμα στα «σπάργανα», καθώς δεν έχουν εκδοθεί ακόμα οι οικοδομικές άδειες, κάτι που σημαίνει ότι θα βρεθούν στην αγορά προς το τέλος του 2020.