Κάτω από 1,8 δισ. ευρώ θα έπρεπε να είναι τα έσοδα που εισπράττονται σε ετήσια βάση από τον ΕΝΦΙΑ, προκειμένου αυτός να αντικατοπτρίζει την πραγματική αξία της ακίνητης περιουσίας των ελληνικών νοικοκυριών και να μην υπερφορολογεί άκριτα, όσους κατέχουν κτίρια εντός του αστικού ιστού. Αυτό υποστηρίζουν φορείς της αγοράς ακινήτων, που σημειώνουν ότι από το 2012, όταν δηλαδή πρωτοεισήχθη στην ελληνική πραγματικότητα ο ΕΝΦΙΑ (τότε με τη μορφή του περίφημου ΕΕΤΗΔΕ, που εισπράττονταν μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ), οι τιμές των ακινήτων έχουν διαγράψει έντονα πτωτική πορεία, της τάξεως του 30-40%, ή και περισσότερο σε ορισμένες περιπτώσεις. Ωστόσο, καθ’ όλη αυτήν την περίοδο, ο φόρος παρέμεινε ουσιαστικά σταθερός, τουλάχιστον ως προς τις εισπράξεις, οι οποίες ανέρχονται σε περίπου 2,6-2,7 δισ. ευρώ, τη στιγμή όμως που το ποσό που βεβαιώνεται ετησίως κυμαίνεται μεταξύ 3,2-3,5 δισ. ευρώ, ανάλογα με το έτος. Σύμφωνα με τον κ. Μπάμπη Χαραλαμπόπουλο, τέως ορκωτό εκτιμητή ακινήτων και πρόεδρο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και νυν επιστημονικό σύμβουλο της Solum Property Solutions, «το γεγονός ότι ο φόρος παραμένει σταθερός, ενώ υπάρχει, κατά κανόνα, μείωση της αξίας των ακινήτων όλης της χώρας, σημαίνει ότι η περιουσία όλων των πολιτών φορολογείται περισσότερο κάθε χρόνο». Επομένως, κρίνεται επιτακτική η μείωση του ετήσιου ποσού είσπραξης, σημειώνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.
Ανάλογη άποψη διατυπώνει στην «Κ» και ο κ. Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της Πανελλήνιας αλλά και της Παγκόσμιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων. Κατά τον ίδιο, «στις μεγάλες περιουσίες, οι φόροι προκύπτουν από απαξιωμένα περιουσιακά στοιχεία, όπως οικόπεδα, ή κενά ακίνητα. Η δε μεγάλη επιβάρυνση οφείλεται κυρίως στον συμπληρωματικό φόρο. Το σημαντικότερο δεν είναι να συγκριθεί ο φετινός φόρος με τον περυσινό, όπως πράττει η κυβέρνηση, αλλά να συγκριθούν τα ζητούμενα ποσά του φόρου με τα εισοδήματα των ιδιοκτητών». Κατά τον κ. Παραδιά, είναι σημαντικό να μειωθεί ο φόρος, ή έστω να επιμεριστεί και στα εκτός σχεδίου οικόπεδα, ώστε να μην επιβαρύνεται υπερβολικά η αστική ακίνητη περιουσία. Είναι άλλωστε χαρακτηριστικό ότι η απροθυμία του οικονομικού επιτελείου να καταγράψει με μεγαλύτερη ακρίβεια τα εκτός σχεδίου οικόπεδα, σημαίνει ότι η τεράστιας αξίας τουριστική περιουσία, δηλαδή παραθαλάσσια οικόπεδα (ιδίως σήμερα που ο τουρισμός προσελκύει το ξένο επενδυτικό ενδιαφέρον), εξακολουθούν να φορολογούνται σαν να είναι αγροτεμάχια, δηλαδή με ένα ευρώ/στρέμμα. Ο κ. Χαραλαμπόπουλος προτείνει και μία σειρά άλλων μέτρων, που θα καταστήσουν τον ΕΝΦΙΑ έναν πιο δίκαιο φόρο. Κατά τον ίδιο, θα πρέπει ο συντελεστής του φόρου να είναι μικρός, όταν η αξία της ιδιοκτησίας είναι πολύ μικρή, ενώ θα πρέπει να επιβάλλεται στο σύνολο της αξίας της ακίνητης περιουσίας του κάθε φορολογουμένου και όχι ανά μεμονωμένο ακίνητο. Επίσης, ακίνητα τα οποία δεν χρησιμοποιούνται, θα πρέπει να μην επιβαρύνονται, ή να έχουν σημαντική έκπτωση στη φορολογία, κάτι που ίσχυε (έκπτωση 20%) μέχρι το 2016, αλλά έχει καταργηθεί έκτοτε.
Ενα εξίσου σημαντικό ζήτημα αφορά και τους συντελεστές παλαιότητας (που δεν υφίστανται). Υπενθυμίζεται ότι για τον καθορισμό του ΕΝΦΙΑ, λαμβάνονται υπόψη μόνον οι τιμές ζώνης, δηλαδή θεωρητικές τιμές που αφορούν σε νεόδμητα ακίνητα πρώτου ορόφου στην εκάστοτε περιοχή, χωρίς να υπάρχει κανένας συντελεστής απομείωσης, όσο πιο παλιό είναι το ακίνητο. Αυτό μάλιστα συμβαίνει σε μια χώρα της οποίας το μεγαλύτερο μέρος του κτιριακού όγκου είναι ηλικίας άνω των 30 ετών (και μοιραία επί τέτοιων ακινήτων γίνονται και οι περισσότερες συναλλαγές), γεγονός που εκ των πραγμάτων οδηγεί σε στρέβλωση και υπερφορολόγηση.
Οπως εξηγούν στελέχη του κλάδου, στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ βλέπουμε το παράδοξο η τιμή ζώνης, που ήδη αφορά νεόδμητο, να προσαυξάνεται ακόμα και κατά 25%, αν το ακίνητο είναι νεότερης κατασκευής. Συγκεκριμένα, στον ΕΝΦΙΑ εφαρμόζεται ουσιαστικά συντελεστής «νεότητας», καθώς στα νεόδμητα ακίνητα υπάρχει προσαύξηση του φόρου μέχρι και 25%. Ετσι, π.χ., ένα νεόδμητο διαμέρισμα ηλικίας τριών ετών και τιμής ζώνης 250.000 ευρώ θα φορολογηθεί με ΕΝΦΙΑ υπολογισμένο για 312.500 ευρώ, καθώς η αρχική αξία θα πολλαπλασιαστεί με τον συντελεστή 1,25 που επιβάλλεται σε ακίνητα ηλικίας από 0-4 έτη. Στον αντίποδα, αν πρόκειται να μεταβιβαστεί ακριβώς το ίδιο σπίτι, η αντικειμενική του αξία, επί της οποίας θα υπολογιστεί ο φόρος μεταβίβασης, θα είναι 225.000 ευρώ, καθώς εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,90!
Είναι προφανές ότι εδώ έχουμε υπερφορολόγηση των ακινήτων όλης της χώρας μέσω ενός ανεστραμμένου συντελεστή παλαιότητας. Σημειώνουν δε, ότι εφόσον η πολιτεία θέλει να επιβάλει υψηλό ΕΝΦΙΑ (λόγω υποχρεώσεων της χώρας προς τους δανειστές), θα πρέπει να τοποθετήσει τους συντελεστές παλαιότητας που ισχύουν για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας. Με τον τρόπο αυτό, θα προέκυπτε μείωση της αξίας (και επομένως και του φόρου) των παλαιότερων ακινήτων.