ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

Με σημαντική εμπειρία στη διαχείριση μη εξυπηρετούμενων δανείων και ακινήτων και υπό διαχείριση περιουσιακά στοιχεία 20 δισ. ευρώ, ο όμιλος Hipoges Iberia, μέλος του ομίλου KKR, εισέρχεται στην ελληνική αγορά με τη διπλή ιδιότητα του διαχειριστή κόκκινων δανείων και του παρόχου υπηρεσιών στον χώρο του real estate. Μεταφέροντας την εμπειρία από χώρες όπως η Ισπανία, η Ιταλία και η Πορτογαλία, τα τραπεζικά συστήματα των οποίων αντιμετώπισαν υψηλά ποσοστά μη εξυπηρετούμενων δανείων (NPLs), ο γενικός διευθυντής της Hipoges Ούγκο Βέλεζ στη συνέντευξή του στην «Κ» αναλύει τα σχέδια του ισπανικού ομίλου για την Ελλάδα και εξηγεί γιατί η αγορά των διαχειριστών κόκκινων δανείων (servicers), που αριθμεί ήδη στη χώρα μας 20 αδειοδοτημένες εταιρείες, θα συρρικνωθεί σταδιακά και θα οδηγηθεί σε λιγότερους παίκτες. Μετά την εξαγορά της Alsvit, εταιρείας που παρέχει υπηρεσίες ακινήτων κυρίως στις ελληνικές τράπεζες, η Hipoges αναμένεται να διαδραματίσει σημαντικό ρόλο στον τομέα του real estate που, σύμφωνα με τον κ. Βέλεζ, εμφανίζει ευκαιρίες αλλά και εμπόδια, λόγω του μεγάλου κατακερματισμού του.
 
– Ο όμιλος Hipoges δραστηριοποιείται στην αγορά της Ισπανίας και της Πορτογαλίας, δύο χωρών που χαρακτηρίζονται από υψηλά επίπεδα μη εξυπηρετούμενων δανείων. Ποιες είναι οι ομοιότητές τους και οι διαφορές τους σε σχέση με την ελληνική αγορά;
– Την τελευταία δεκαετία, όλα τα τραπεζικά συστήματα της Νότιας Ευρώπης παρουσίασαν σημαντική αύξηση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, με την Ιταλία και την Ισπανία να είναι οι μεγαλύτερες αγορές σε απόλυτο μέγεθος. Ως ποσοστό των συνολικών δανείων ή του ΑΕΠ, η Ελλάδα και η Κύπρος δείχνουν τα υψηλότερα ποσοστά, αντανακλώντας τη βαθύτερη οικονομική κρίση που σημειώθηκε τα προηγούμενα χρόνια. Εκτός από τις διαφορές μεγέθους, υπάρχουν επίσης διαφορές ως προς τη σύνθεση των αγορών NPLs, καθώς και ως προς τη φάση ανάπτυξης κάθε αγοράς, του βαθμού ρύθμισης και εποπτείας, του συνολικού νομικού πλαισίου κ.λπ.

Για παράδειγμα, στην Ισπανία, μια αγορά που χαρακτηρίζεται από δάνεια του κατασκευαστικού τομέα, ορισμένοι από τους επενδυτές που είχαν αρχικά αποκτήσει χαρτοφυλάκια τα μεταβιβάζουν ήδη σε άλλους επενδυτές. Η ισπανική αγορά θεωρείται πιο ώριμη σε ό,τι αφορά την ποικιλία των επενδυτών μη εξυπηρετούμενων δανείων όπου δραστηριοποιούνται, ενώ η αγορά ακινήτων υποστηρίζεται από ευρεία τραπεζική χρηματοδότηση. Τέλος, στην Ισπανία δημιουργήθηκε αρκετά νωρίς μια κεντρική bad bank, η Sareb. Οι αντίστοιχες πλατφόρμες που δημιουργούν οι συστημικές τράπεζες στην Ελλάδα, όπως η Eurobank και η Πειραιώς, προσομοιάζουν με τις τέσσερις βασικές πλατφόρμες (Haya, Altamira, Servihabitat και Solvia) που δημιούργησαν οι κύριες ισπανικές τράπεζες στην Ισπανία.

Η πορτογαλική αγορά έχει γενικότερα περισσότερες ομοιότητες με την ελληνική, υπό την έννοια ότι οι τράπεζες προσπαθούσαν επίσης για μερικά χρόνια να διαχειριστούν τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια μόνες τους ή με τη βοήθεια εξωτερικών συνεργατών. Μόνο τα τελευταία χρόνια είδαμε εκεί σημαντικές συναλλαγές σε μη εξυπηρετούμενα δάνεια και μάλιστα μέσω τιτλοποιήσεων, γεγονός που συμβαδίζει με αυτό που παρατηρούμε και στην Ελλάδα κυρίως από το δεύτερο εξάμηνο του 2018.

Ενα μοναδικό χαρακτηριστικό του ελληνικού χρηματοπιστωτικού συστήματος είναι η κυριαρχία τεσσάρων μόνο μεγάλων τραπεζών, κάτι που αναπαράγεται σε κάποιο βαθμό και σε ό,τι αφορά τις μονάδες ανάκτησης των NPLs και την απόσχιση και μετατροπή τους σε πολύ μεγάλους συστημικούς διαχειριστές κόκκινων δανείων, αυτούς δηλαδή που αποκαλούμε ως Mega-Servicers.

– Στην Ελλάδα έχουν αδειοδοτηθεί ήδη 20 εταιρείες διαχείρισης κόκκινων δανείων και εκκρεμεί η αδειοδότηση και άλλων, μεταξύ των οποίων και η Hipoges. Θεωρείτε ότι υπάρχει χώρος για τόσο πολλές εταιρείες;
– Είναι αλήθεια ότι στην Ελλάδα έχουμε σημαντικό αριθμό servicers, που υπερβαίνει ακόμα και αυτόν της Ισπανίας, στην οποία έχουμε περίπου 15 διαχειριστές, ενώ στην Πορτογαλία οι αντίστοιχες εταιρείες είναι περίπου 6. Στην Ελλάδα, στην πραγματικότητα η διαχείριση επικεντρώνεται στους λίγους Mega-Servicers που προέκυψαν ή ελέγχονται από τις τέσσερις συστημικές τράπεζες. Ετσι, από τη μία πλευρά έχετε λίγους πολύ μεγάλους διαχειριστές, δίπλα στους οποίους υπάρχουν και άλλοι χωρίς ουσιαστικά καμία δραστηριότητα. Εκτιμώ ότι μοιραία θα επικρατήσει μικρότερος αριθμός εταιρειών, πιθανολογώ περίπου 10, μια τάση που έχει ήδη αρχίσει να διαμορφώνεται. Χωρίς να παραβλέπονται οι ιδιαιτερότητες κάθε αγοράς, είναι προφανές ότι η άφιξη διεθνών διαχειριστών σε μια αγορά ενισχύει και επιταχύνει την εισαγωγή λύσεων ανάκτησης, που έχουν ήδη δοκιμαστεί με επιτυχία σε άλλες χώρες. Αυτό είναι προς όφελος των δανειοληπτών, των επενδυτών και των ίδιων των τραπεζών.

Ωστόσο πρέπει να παραδεχθούμε ότι πρόκειται για κολοσσιαίο έργο και δεν πρέπει να υποτιμούμε τη δουλειά που απαιτείται για την επίτευξη μακροπρόθεσμων βιώσιμων λύσεων, ούτε τη σημασία του μακροοικονομικού περιβάλλοντος για τη στήριξη αυτού του μετασχηματισμού.

Στην πράξη αυτό το έργο θα απαιτήσει αποτελεσματικές λύσεις εξυπηρέτησης και ένα νομικό πλαίσιο φιλικό προς τους πιστωτές. Ειδάλλως το πρόβλημα θα διαιωνίζεται, παρεμποδίζοντας την ανάκαμψη των τραπεζών και την ικανότητά τους να χρηματοδοτήσουν την οικονομική ανάκαμψη.

– Ποιο θεωρείτε πιο αποτελεσματικό μοντέλο για τη μείωση των κόκκινων δανείων στην Ελλάδα;
– Γενικά, η διάρθρωση της αγοράς διαφέρει από τη μια χώρα στην άλλη, αλλά το μοντέλο carve out, δηλαδή της απόσχισης και μεταβίβασης σε μια άλλη εταιρεία ενός σημαντικού τμήματος του χαρτοφυλακίου των κόκκινων δανείων μιας τράπεζας, μπορεί να παρατηρηθεί στις περισσότερες αγορές.

Αυτή τη στιγμή, όπως προείπα, έχουμε σε εξέλιξη τη δημιουργία των Mega - διαχειριστών, που έχουν κατά βάση προκύψει από τις τράπεζες και πρόκειται να διαχειριστούν το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Ωστόσο, αυτά τα δάνεια θα συνεχίσουν να υπάρχουν στα βιβλία των τραπεζών και έτσι τα επόμενα χρόνια, ο στόχος θα είναι να βγουν από τους ισολογισμούς, ώστε να μπορούν να επικεντρωθούν στη χρηματοδότηση της οικονομικής δραστηριότητας. Προτάσεις όπως αυτή του ΤΧΣ, που είναι κοντά στο ιταλικό μοντέλο, μπορούν να υποστηρίξουν σθεναρά αυτή την προσπάθεια ιδιαίτερα τώρα λόγω των θετικών εξελίξεων στην αγορά ομολόγων. Τελικά, το σημερινό απόθεμα NPLs θα πρέπει είτε να τιτλοποιηθεί είτε να πωληθεί, ώστε η ελληνική οικονομία να μπορέσει πραγματικά να γυρίσει σελίδα. Λαμβάνοντας υπόψη ότι κατά τη διάρκεια της διαδικασίας απομόχλευσης η ελληνική αγορά θα μετακινηθεί προς τη λύση της τιτλοποίησης, η Hipoges διαθέτει μεγάλη εμπειρία στη διαχείριση τιτλοποιημένων χαρτοφυλακίων ως servicer. Για παράδειγμα, στην Πορτογαλία, διαθέτουμε ένα εξειδικευμένο όχημα τιτλοποίησης, το οποίο χρησιμοποιείται από τρίτους επενδυτές κατά την απόκτηση χαρτοφυλακίων από τις τοπικές τράπεζες στο πλαίσιο ανάλογων τιτλοποιήσεων.

Η δραστηριότητα της Hipoges Iberia

Η Hipoges Iberia ιδρύθηκε στα τέλη του 2008, με στόχο να γίνει ένας κορυφαίος ανεξάρτητος διαχειριστής (servicer), καλύπτοντας αποτελεσματικά τις ισπανικές και πορτογαλικές αγορές μη εξυπηρετούμενων δανείων (NPLs). Το 2013 βαθμολογήθηκε ως «Above Average» από τη Standard & Poor’s στη διαχείριση στεγαστικών δανείων και το 2017 βαθμολογήθηκε «Average» από την S&P για τη διαχείριση εμπορικών ακινήτων. Το 2018 τα υπό διαχείριση περιουσιακά στοιχεία έφτασαν τα 20 δισ. ευρώ. Την ίδια χρονιά, η KKR έγινε ο κύριος μέτοχος της Hipoges Iberia. Σήμερα, η Hipoges είναι μία από τις κορυφαίες πλατφόρμες διαχείρισης προβληματικών περιουσιακών στοιχείων στη Νότια Ευρώπη, με γραφεία στην Ισπανία, την Πορτογαλία, την Ελλάδα και την Ιταλία και συνεργάζεται με μερικά από τα κορυφαία χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και διεθνείς επενδυτές που ειδικεύονται στον κλάδο των απαιτήσεων σε καθυστέρηση. Η Hipoges διαχειρίζεται ένα πολύ ευρύ φάσμα περιουσιακών στοιχείων, συμπεριλαμβανομένων στεγαστικών δανείων, εταιρικών δανείων και δανείων ΜΜΕ, εμπορικών ακινήτων, ακάλυπτων δανείων, κρατικών και εταιρικών απαιτήσεων και χαρτοφυλακίων REO, παρέχοντας υπηρεσίες καθόλη τη διάρκεια του επενδυτικού κύκλου, από τον έλεγχο και την αποτίμηση χαρτοφυλακίων και εξασφαλίσεων, το κλείσιμο και τη δόμηση των σχετικών συναλλαγών μέχρι την αναδιάρθρωση και την εξυπηρέτηση των δανείων, τις νομικές ενέργειες, τη διαχείριση των ακινήτων, τη στρατηγική διάθεσής τους και τη συνολική διαχείριση χαρτοφυλακίων.

Η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει μικρή 

– Πώς βλέπετε την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα;
– Σε αντίθεση με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, η ελληνική αγορά ακινήτων είναι σχετικά μικρή σε μέγεθος συγκρινόμενη διεθνώς, και αυτό οφείλεται κυρίως στη διακοπή των πλειστηριασμών για αρκετά χρόνια. Επιπλέον, οι αγορές της Ιβηρικής χαρακτηρίζονται σε μεγάλο βαθμό από κατασκευαστικά δάνεια και χορηγήσεις ανάπτυξης real estate και θεωρώ ότι αυτοί οι δύο είναι οι σημαντικότεροι παράγοντες διαφοροποίησης της αγοράς ακινήτων μεταξύ αυτών των χωρών. Ενας τρίτος παράγοντας, που είναι στην πραγματικότητα ένα μειονέκτημα της ελληνικής αγοράς, είναι ότι στην ιβηρική αγορά υπάρχουν μεγάλα κατασκευαστικά συγκροτήματα που μπορεί κάποιος να αποκτήσει και να διαθέσει, σε αντίθεση με την Ελλάδα όπου τα χαρτοφυλάκια των ακινήτων είναι διασκορπισμένα σε ολόκληρη τη χώρα. Ετσι, θεωρητικά, η ελληνική αγορά είναι λιγότερο ελκυστική ή πιο δύσκολη για έναν επενδυτή.

Με αυτό το δεδομένο είναι σαφές ότι η ελληνική αγορά real estate έχει πολύ δρόμο ακόμη, λαμβάνοντας υπόψη και τη σημαντική συμμετοχή των στρατηγικών κακοπληρωτών. Εάν σκεφτείτε τον αριθμό των ακινήτων που πρέπει να αλλάξουν τα χέρια με διάφορους τρόπους, είναι ένα τεράστιο έργο, που θα απαιτήσει πολλή δουλειά και προσπάθεια. Είμαστε βέβαιοι ότι διαχειριστές όπως η Hipoges και άλλοι με εμπειρία σε αγοραπωλησίες θα διαδραματίσουν σημαντικό ρόλο ώστε να απορροφήσουν και να διαχειριστούν τις μεγάλες ροές ακινήτων που θα δημιουργηθούν τους επόμενους μήνες και χρόνια.


«Η εμπειρία μας στις πωλήσεις χαρτοφυλακίων στην Πορτογαλία και στην Ισπανία και η ίδια η πελατειακή μας βάση θα είναι καθοριστικές στον τομέα των πωλήσεων χαρτοφυλακίων τους επόμενους 12-18 μήνες». ΑΠΕ

– Ποια είναι η στρατηγική σας στον τομέα των ακινήτων;
– Οσον αφορά τα ακίνητα, δεν υπήρχαν πλειστηριασμοί για αρκετά χρόνια με συνέπεια να έχει αυξηθεί ο αριθμός των στρατηγικών κακοπληρωτών. Από πέρυσι, οι δημοπρασίες έχουν ξαναρχίσει. Δεδομένης της ακόμη εύθραυστης κατάστασης στην αγορά ακινήτων, δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι οι «νικητές» στους πλειστηριασμούς είναι κυρίως οι ίδιες οι τράπεζες, οι οποίες έχουν αποκτήσει πάνω από το 80% αυτών των ακινήτων.

Ετσι η Hipoges φιλοδοξεί, αφενός, να υποστηρίξει τους Mega-Servicers και τις τράπεζες στις προσπάθειές τους για ανάκτηση και, αφετέρου, να προσφέρει υψηλής ποιότητας και οικονομικά αποδοτικές λύσεις σε ολόκληρη την αγορά του real estate. Από την άλλη πλευρά, πιστεύουμε ότι η εμπειρία μας στις πωλήσεις χαρτοφυλακίων στην Πορτογαλία και στην Ισπανία και η ίδια η πελατειακή μας βάση θα είναι καθοριστικές στον τομέα των πωλήσεων χαρτοφυλακίων τους επόμενους 12-18 μήνες.

– Η Hipoges εξαγόρασε πρόσφατα στην Ελλάδα την εταιρεία Alsvit. Πού αποσκοπείτε μέσω αυτής της εξαγοράς;
– Ο όμιλος Hipoges επικεντρώνεται σε μη εξυπηρετούμενα δάνεια με εξασφαλίσεις και σε ακίνητα. Στην Ελλάδα, που είναι μια αγορά που έχει υποστεί ύφεση για πολλά χρόνια, βλέπουμε πολλές δυνατότητες και γι’ αυτό τον λόγο αποφασίσαμε να επεκταθούμε και να επενδύσουμε στην αγορά των υπηρεσιών real estate, με την απόκτηση πλειοψηφικού ποσοστού στην Alsvit PC, μια εταιρεία που παρέχει υπηρεσίες ακινήτων κυρίως στις ελληνικές τράπεζες.

Η Alsvit προσφέρει πλήρες φάσμα υπηρεσιών ακινήτων, από την αποτίμηση των περιουσιακών στοιχείων και την υποστήριξη πριν από την απόκτηση μέχρι την πλήρη προετοιμασία και εκτέλεση της πώλησης, και είναι ένας από τους ηγέτες στην εξυπηρέτηση των τραπεζών σε αυτό τον τομέα. Εκτός από το RE Management, η Alsvit διαθέτει εκτεταμένη εμπειρία και στον τομέα της ανακαίνισης και κατασκευής καταστημάτων λιανικής και άλλων ειδών εμπορικών και οικιστικών κτιρίων.

Με δύο κεντρικά γραφεία στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη, η Alsvit λειτουργεί με μια αποτελεσματική εσωτερική ομάδα δικηγόρων και μηχανικών, οι οποίοι έχουν εμπειρία στην επίλυση των σύνθετων νομικών και πολεοδομικών προβλημάτων ακινήτων και στην αποτελεσματική αξιοποίηση του δικτύου των εξωτερικών συνεργατών της. Στο εξής, η Alsvit θα είναι ο βραχίονας της Hipoges στον τομέα των υπηρεσιών RE στην Ελλάδα. Θα ενισχύσουμε τις δυνατότητες της Alsvit, υποστηρίζοντας την εταιρεία με την τεχνολογία αιχμής της Hipoges, την τεχνογνωσία μας στη διαχείριση περιουσιακών στοιχείων και με κεφάλαια. Με αυτόν τον τρόπο είμαστε σίγουροι ότι θα προσφέρουμε επαγγελματική εξυπηρέτηση στην αγορά, από την αποτίμηση και την απόκτηση μέχρι την τελική πώληση, συμπεριλαμβανομένης της ικανότητάς μας να τελειώνουμε ημιτελείς κατασκευές ή να ανακαινίζουμε τα παλαιότερα κτίρια με πολύ ανταγωνιστικούς όρους. Κατά συνέπεια, πιστεύουμε ότι η Hipoges/Alsvit θα διαδραματίσει βασικό ρόλο στον αναμενόμενο μετασχηματισμό της ελληνικής αγοράς real estate.

Έντυπη

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ