Σύμφωνα με πληροφορίες, στο υπουργικό συμβούλιο της περασμένης Τετάρτης συζητήθηκε η εκ νέου ενεργοποίηση του νόμου περί μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Η είδηση, αν αποδειχθεί σωστή, με ευχαριστεί και με ικανοποιεί.
Εχουν γραφτεί τόσες πολλές ανακρίβειες για τη μεταφορά του συντελεστή δόμησης, ώστε λίγοι, πιστεύω, έχουν σαφή εικόνα της χρησιμότητας του θεσμού.
Τα πράγματα από την αρχή. Το 1978 καθιερώθηκε για όλη την Ελλάδα ο συντελεστής δόμησης (Σ.Δ.). Για κάθε οικόπεδο ορίστηκε ένας αριθμητικός Σ.Δ. που υποδήλωνε τη συνολική επιφάνεια σε τετραγωνικά μέτρα που μπορούσε νομίμως να κτιστεί σε αυτό. Ετσι, για παράδειγμα, σε ένα οικόπεδο επιφάνειας 180 τ.μ. με Σ.Δ. 1,6 η συνολική επιφάνεια των ωφέλιμων χώρων που θα μπορούσε να κτιστεί δεν θα έπρεπε να υπερβαίνει το γινόμενο 180 x 1,6 = 288 τ.μ.
Η εισαγωγή του Σ.Δ. ήταν μια επαναστατική απλοποίηση σε σύγκριση με ό,τι ίσχυε πριν. Πριν, κάθε οικόπεδο ήταν ειδική περίπτωση. Και κάθε ειδική περίπτωση μπορούσε να τύχει ειδικής ερμηνείας. Οι ειδικές ερμηνείες είναι το έδαφος για την άνθηση της συναλλαγής.
Η ανάγκη προστασίας και ανάδειξης του πολιτιστικού πλούτου της χώρας ήταν και παραμένει κοινά αποδεκτός στόχος για την πολιτεία και τους πολίτες. Το πολιτιστικό περιβάλλον, σε συνύπαρξη με το φυσικό, συνιστά για την Ελλάδα μείζον ανταγωνιστικό πλεονέκτημα. Οι κατεδαφίσεις αξιόλογων παραδοσιακών κτιρίων κατά τις προ του ’70 δεκαετίες, αλλά και η εγκατάλειψη όσων αφήνονται στη φθορά, προσβάλλουν την αισθητική, αφυπνίζουν το αίσθημα ευθύνης έναντι όσων παραλάβαμε από το παρελθόν. Εξίσου προβληματική είναι η θέα κοινόχρηστων χώρων που τελικά οικοδομούνται, μολονότι το αστικό περιβάλλον ασφυκτιά από δόμηση και έλλειψη πρασίνου. Τα αίτια είναι γνωστά. Οικονομική αδυναμία των ιδιοκτητών διατηρητέων να τα συντηρήσουν, αλλά και της πολιτείας να καταβάλει τις δέουσες απαλλοτριώσεις.
Η πολιτεία αποφασίζει και επιβάλλει στους ιδιοκτήτες ορισμένων ακινήτων την υποχρέωση να τα διατηρήσουν. Αλλά δεν τους αποζημιώνει. Ούτε μπορεί, διότι δεν έχει επαρκείς πόρους. Στο πιο πάνω παράδειγμα του οικοπέδου των 180 τ.μ. υπάρχει παλαιό διατηρητέο σπίτι συνολικής επιφάνειας 140 τ.μ. Ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε να κτίσει, αν το οικόπεδο ήταν ελεύθερο, 288 τ.μ. Η πολιτεία με τον χαρακτηρισμό του ακινήτου ως διατηρητέου τού στέρησε τη δυνατότητα να εκμεταλλευθεί 148 τ.μ. επιπλέον. Η πολιτεία, επίσης, δεσμεύει άκτιστα οικόπεδα για την κάλυψη μελλοντικών αναγκών (πλατείες, σχολεία, κ.λπ.). Και πάλι όμως δεν αποζημιώνει.
Αυτά τα προβλήματα επιχείρησε να λύσει ο νόμος 880/1979 για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης (ΜΣΔ). Επέτρεπε στον ιδιοκτήτη οικοπέδου με διατηρητέο ακίνητο να μεταφέρει, με βάση συγκεκριμένες διαδικασίες, τμήμα του Σ.Δ. που εναπόμενε μετά την αφαίρεση της υπάρχουσας δόμησης. Η διαδικασία προέβλεπε τη χορήγηση τίτλου μεταφοράς που μπορούσε να μεταβιβασθεί (να πουληθεί) σε άλλο ακίνητο, ενισχύοντας οικονομικά τον κάτοχο του διατηρητέου στη συντήρηση του ακινήτου του. Ανάλογα, μπορούσε να μεταφερθεί, από ρυμοτομούμενο ακίνητο, ο συντελεστής που αναλογούσε στο τμήμα του οικοπέδου, για το οποίον υπόχρεος απαλλοτρίωσης ήταν δημόσια αρχή. Προβλεπόταν επίσης δυνατότητα προκαθορισμού ζωνών μεταφοράς συντελεστή δόμησης, κάτι που αποτελεί ακόμα ζητούμενο.
Θα με ρωτήσετε: Και αυτός που αγόραζε Σ.Δ. τι μπορούσε να τον κάνει; Συνεχίζω το προηγούμενο παράδειγμα. Διατηρητέο 140 τ.μ. σε οικόπεδο 180 τ.μ. με Σ.Δ. 1,6 βρίσκεται στο Μαρούσι. Η αξία της γης στο συγκεκριμένο σημείο είναι 800 ευρώ ανά τ.μ. Οπως εξήγησα παραπάνω, ο ιδιοκτήτης, λόγω της κήρυξης του σπιτιού του ως διατηρητέου, χάνει το δικαίωμα να κτίσει 148 τ.μ., χάνει δηλαδή το δικαίωμα οικοδόμησης σε 148/1,6=92,5 τ.μ. του οικοπέδου του. Αρα χάνει 92,5 x 800 = 74.000 ευρώ. Ο αγοραστής του Σ.Δ. που κατέβαλε (θεωρητικά) 74.000 μπορεί να προσθέσει τον Σ.Δ. που αγόρασε σε δική του οικοδομή με τον εξής αντίστροφο υπολογισμό: Η οικοδομή του αγοραστή βρίσκεται στην
Αμφιλοχία και η γη στο συγκεκριμένο σημείο αξίζει 200 ευρώ ανά τ.μ. Ο Σ.Δ. στην Αμφιλοχία είναι 1,2 και το οικόπεδο του αγοραστή 2.000 τ.μ. Δικαιούται συνεπώς να κτίσει 2.400 τ.μ. Στην Αμφιλοχία οι 74.000 ευρώ αντιστοιχούν σε οικόπεδο 370 τ.μ. των 200 ευρώ που για τον υπολογισμό πρέπει να προστεθούν στα 2.000 τ.μ. του ιδιοκτήτη. Ο ιδιοκτήτης μπορεί τώρα να κτίσει με Σ.Δ. 1,2 στην ιδιοκτησία των 2.000 τ.μ., προσαυξημένη με τη νοερή ιδιοκτησία των 370 τ.μ. που απέκτησε με τη μεταφορά του Σ.Δ. Μπορεί να κτίσει 2370 x 1,2 = 2.844 τ.μ. αντί των 2.400 τ.μ. Τα 2.844 τ.μ. ισοδυναμούν με Σ.Δ. 1,42 αντί του ισχύοντος 1,2.
Κατά την εφαρμογή του νόμου 880/1979 η αθεράπευτα νωθρή δημόσια διοίκηση εφάρμοσε για τη μεταφορά του συντελεστή δόμησης τις ασυνάρτητες αντικειμενικές αξίες του υπουργείου Οικονομικών. Με αυτό τον τρόπο, έγιναν εκτρωματικές μεταφορές Σ.Δ. που προκάλεσαν δικαιολογημένα ερωτήματα. Οι ασυνάρτητες αντικειμενικές αξίες είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους πρέπει να καταργηθεί αμέσως και ο συμπληρωματικός φόρος του ΕΝΦΙΑ. Διότι προσθέτει ανόμοια μετρημένα περιουσιακά στοιχεία για να φορολογήσει τους πολίτες καταπατώντας τις βασικές αρχές του Συντάγματος.
Η πρακτική μου συμβουλή προς την κυβέρνηση είναι να εφαρμόσει τη μεταφορά του συντελεστή δόμησης, προς το παρόν (όσο το υπουργείο Οικονομικών αδυνατεί να απεικονίσει ομοιόμορφα στην ελληνική επικράτεια τις αξίες της γης), μόνον εντός του δήμου του διατηρητέου ακινήτου. Διότι εντός του ιδίου δήμου οι αντικειμενικές αξίες διατηρούν κάποια (έστω περιορισμένη) συνάφεια. Στο παράδειγμα που ανέφερα χρησιμοποίησα τυχαία στοιχεία. Οι αντικειμενικές αξίες Αμαρουσίου και Αμφιλοχίας μπορεί να διαφέρουν όχι 1 προς 4, όπως οι αγοραίες, αλλά 1 προς 20, οπότε η μεταφορά του Σ.Δ. μετατρέπεται σε φάρσα. Να αποφύγουν τις λεπτομερειακές «εξυπνάδες», προς τις οποίες ρέπουν συνήθως οι νομοθετούντες μηχανικοί. Η απλή νομοθεσία είναι η καλύτερη. Τέλος, να μη σκεφθεί καν η κυβέρνηση να συνδέσει έναν ευγενή θεσμό (τη μεταφορά συντελεστή δόμησης) με την τακτοποίηση των κάθε είδους άθλιων πολεοδομικών αυθαιρεσιών.