ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

Σε κατάσταση συναγερμού βρίσκεται η κτηματαγορά μετά τις εξαγγελίες του πρωθυπουργού στη Διεθνή Εκθεση Θεσσαλονίκης για την αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα, αλλά και τη θέσπιση της έκπτωσης φόρου για τις ανακαινίσεις. Η τελική διατύπωση της νομοθετικής διάταξης θα κρίνει από τη μία το ποια ακίνητα θα απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ μετά την 1/1/2020 και από την άλλη το πόσο ισχυρό θα είναι το φορολογικό κίνητρο για την ανακαίνιση των ακινήτων. Η κυβέρνηση θέλει η εξαίρεση από τον ΦΠΑ να ισχύσει μόνο για τα διαμερίσματα που θα ανεγερθούν με άδεια μεταγενέστερη της 1/1/2020, ώστε το μέτρο να λειτουργήσει ως κίνητρο για την τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας. Οι κατασκευαστές πιέζουν ώστε να συμπεριληφθούν και τα απούλητα κτίσματα που χτίστηκαν από την επιβολή του ΦΠΑ στην οικοδομή (1/1/2006) μέχρι σήμερα. Από την άλλη, το υπουργείο Οικονομικών προσανατολίζεται στο να συμψηφίζεται η έκπτωση φόρου για την επισκευή ακινήτων με τους φόρους των επόμενων δύο ή τριών ετών και μετά να χάνεται, καθώς σε διαφορετική περίπτωση κινδυνεύει να αντιμετωπίσει υπέρογκο δημοσιονομικό κόστος.

Η επιβολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα και η οικονομική κρίση που ακολούθησε έφεραν τα πάνω κάτω στην ελληνική κτηματαγορά. Οι αγοραπωλησίες ακινήτων κατέρρευσαν λόγω της έλλειψης χρηματοδότησης και το όποιο αγοραστικό ενδιαφέρον επικεντρώθηκε στην απόκτηση μεταχειρισμένων ακινήτων, τα οποία εξακολουθούν να απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ. Η εικόνα όπως διαμορφώνεται σήμερα στην αγορά έχει ως εξής:

• Για τον αγοραστή που πληροί τα κριτήρια απόκτησης πρώτης κατοικίας δεν επιβάλλεται ΦΠΑ ανεξάρτητα από το πότε έχει χτιστεί το διαμέρισμα. Κριτήριο απόκτησης κύριας κατοικίας έχει όποιος δεν έχει στο όνομά του ακίνητο που να καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες (70 τ.μ. για τον εργένη με προσαύξηση ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση). Σε αυτή την περίπτωση ο φόρος είναι μηδενικός (μέχρι το όριο του αφορολογήτου που είναι 200.000 ευρώ για τον άγαμο, 250.000 ευρώ για τον έγγαμο και με προσαύξηση 25.000 ευρώ για κάθε παιδί) ενώ για απόκτηση ακινήτου μεγαλύτερης αξίας, επιβάλλεται φόρος 3% επί της διαφοράς.

• Για τον αγοραστή που δεν πληροί τα κριτήρια απόκτησης πρώτης κατοικίας επιβάλλεται είτε φόρος μεταβίβασης 3% για τα μεταχειρισμένα (συν 0,3% για τον δήμο) είτε ΦΠΑ 24%. Για να επιβληθεί ο ΦΠΑ, θα πρέπει το ακίνητο να είναι νεόδμητο (δηλαδή να έχει χτιστεί με άδεια οικοδομής μετά την 1/1/2016) και αχρησιμοποίητο).

Η «γκρίζα ζώνη» επί της οποίας θα γίνει η διαπραγμάτευση της κυβέρνησης με τους εκπροσώπους του κατασκευαστικού κλάδου ενόψει και της αναστολής του ΦΠΑ, αφορά τα απούλητα ακίνητα που χτίστηκαν μετά το 2006 (σ.σ. εκτιμώνται σε πάνω από 150.000) όπως επίσης και αυτά που θα χτιστούν με άδειες οικοδομής που εκδόθηκαν ή θα εκδοθούν μέχρι και το τέλος του χρόνου. Οι κατασκευαστές θέλουν και αυτά τα ακίνητα να εξαιρεθούν του ΦΠΑ προκειμένου να μπορέσουν να «ξεστοκάρουν». Το επιχείρημα που επικαλούνται είναι ότι, αν δεν πουληθούν τα αδιάθετα ακίνητα, δεν θα υπάρξει ρευστότητα στον κατασκευαστικό κλάδο για να χτιστούν τα καινούργια, κάτι που αποτελεί και βασικό στόχο της κυβέρνησης για αναπτυξιακούς λόγους. Από την άλλη, αν το υπουργείο Οικονομικών εφαρμόσει αναδρομικά τη διάταξη, θα στείλει το μήνυμα στις Βρυξέλλες ότι καταργεί αναδρομικά τον ΦΠΑ στα ακίνητα για τα τελευταία... 14 χρόνια, καθώς θα μπορεί να απαλλαγεί και ένα εξοχικό που χτίστηκε με άδεια οικοδομής του 2007 ή του 2010.

Σε κάθε περίπτωση, ο αγοραστής που θα αποκτήσει ακίνητο χωρίς ΦΠΑ θα έχει μεγάλο κέρδος. Για ένα διαμέρισμα 100.000 ευρώ, ο φόρος θα πέσει από 24.000 ευρώ, σε 3.300 ευρώ.

Η εφιαλτική 10ετία για την αγορά και το σχέδιο αναζωογόνησης

Η επιβολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα συνέπεσε χρονικά με τη μεγαλύτερη κρίση στην κτηματαγορά και γι’ αυτό απέτυχε εισπρακτικά. Οι αγοραπωλησίες ακινήτων ελαχιστοποιήθηκαν. Από τις 150.000-160.000 ακίνητα που άλλαζαν χέρια το 2008 (και πάνω από 200.000 σε ετήσια βάση πριν από το 2006) πέσαμε στις 40.000-50.000 αγοραπωλησίες το 2013 και το 2014, ενώ και τώρα οι συναλλαγές εκτιμώνται σε περίπου 60.000-70.000 ετησίως. Οι επενδύσεις στα ακίνητα έφτασαν να υποχωρούν σε ποσοστό ακόμη και άνω του 90%. Με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, η αγορά της κατοικίας απορροφά επενδύσεις της τάξεως του 1-1,3 δισ. ευρώ σε ετήσια βάση, όταν στην προ κρίσης περίοδο ήταν πάνω από 25 δισ. ευρώ. Ο αριθμός των απασχολουμένων μειώθηκε από τις 400.000 άτομα σε 150.000 άτομα, ενώ η οικοδομική δραστηριότητα μειώθηκε πάνω από 90%. Το πακέτο μέτρων της κυβέρνησης –πάγωμα του φόρου υπεραξίας και του ΦΠΑ, θέσπιση της έκπτωσης φόρου για τις ανακαινίσεις ακινήτων και μείωση του ΕΝΦΙΑ– αποσκοπεί ακριβώς στο να δημιουργήσει τις προϋποθέσεις αλλαγής αυτής της εικόνας. Η επιτυχία του εγχειρήματος εξαρτάται από το αν τα φορολογικά μέτρα που ανακοινώθηκαν θα συνδυαστούν και από τόνωση της ρευστότητας στην αγορά, κάτι που αυτομάτως καθιστά κρίσιμο τον ρόλο των τραπεζών.

Εκπτωση φόρου για τις εργασίες ανακαίνισης

Με την προσκόμιση των τιμολογίων που θα αποδεικνύουν την αγορά υλικών αλλά και την εκτέλεση των εργασιών θα αναγνωρίζεται η έκπτωση φόρου για την ανακαίνιση των ακινήτων. Με βάση τον σχεδιασμό του υπουργείου Οικονομικών, θα αναγνωρίζονται όλες οι δαπάνες που θα πραγματοποιούνται από 1/1/2020. Τα ποσά θα αναγραφούν για πρώτη φορά στις φορολογικές δηλώσεις του 2021 και η έκπτωση φόρου του 40% επί της αξίας των τιμολογίων θα συμψηφίζεται είτε με τον φόρο εισοδήματος είτε με τον ΕΝΦΙΑ. Σύμφωνα με πληροφορίες, το υπουργείο Οικονομικών προσανατολίζεται ο συμψηφισμός να γίνεται με τον φόρο των επόμενων τριών ετών. Αυτό σημαίνει ότι αν η επιστροφή φόρου υπερβαίνει τις φορολογικές υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη σε μία τριετία (ή διετία), η υπόλοιπη έκπτωση φόρου δεν θα μεταφέρεται και στα επόμενα έτη, αλλά θα διαγράφεται.

Από τη στιγμή που η εκκαθάριση φόρου είναι πλέον ατομική και δεν συμψηφίζεται η επιστροφή του φόρου του ενός συζύγου με το χρεωστικό εκκαθαριστικό του άλλου συζύγου, αντίστοιχη αναμένεται να είναι η λογική και με την έκπτωση για τις ανακαινίσεις ακινήτων. Δηλαδή, αν ο σύζυγος εκδώσει τα τιμολόγια στο όνομά του, ο συμψηφισμός θα γίνεται με τον φόρο εισοδήματος και τον ΕΝΦΙΑ του συζύγου και όχι με τις φορολογικές υποχρεώσεις της συζύγου. Ετσι, αν ο σύζυγος κάνει μια ανακαίνιση 10.000 ευρώ, θα δικαιούται έκπτωση φόρου 4.000 ευρώ. Αν πληρώνει ΕΝΦΙΑ και φόρο εισοδήματος 1.500 ευρώ ανά έτος, τότε:

• Την πρώτη χρονιά δεν θα πληρώσει τίποτα.

• Τη δεύτερη χρονιά δεν θα πληρώσει τίποτα.

• Την 3η χρονιά θα καταβάλει 500 ευρώ αντί για 1.500 ευρώ.

Αν πάλι οι φορολογικές υποχρεώσεις του συγκεκριμένου φορολογούμενου είναι 1.000 ευρώ τον χρόνο (ή 3.000 ευρώ στην 3ετία), τότε οι φορολογικές υποχρεώσεις των τριών πρώτων ετών θα μηδενιστούν, ενώ το υπόλοιπο των 1.000 ευρώ (4.000 ευρώ η έκπτωση για την ανακαίνιση μείον 3.000 ευρώ ο συμψηφισμός με τις φορολογικές υποχρεώσεις) θα χαθεί.

Σε πραγματικούς όρους, η έκπτωση του 40% φαίνεται εντυπωσιακή, αλλά στην πράξη αναμένεται να προκαλέσει κύμα σκληρών διαπραγματεύσεων ανάμεσα στους ιδιοκτήτες ακινήτων και στους επαγγελματίες του κλάδου. Σήμερα, οι περισσότερες εργασίες ανακαίνισης γίνονται χωρίς τιμολόγια, οπότε ο ιδιοκτήτης παζαρεύει τη μη καταβολή του ΦΠΑ. Από τη στιγμή που θα ζητήσει παραστατικά, θα τεθεί και το θέμα καταβολής του ΦΠΑ 24% και του φόρου εισοδήματος του επαγγελματία (είτε είναι φυσικό πρόσωπο είτε εταιρεία) αλλά και του ενσήμου του τεχνίτη.

Επίσης, είναι πιθανό να ανοίξει θέμα έκδοσης οικοδομικής άδειας για παρεμβάσεις μικρής κλίμακας, κάτι που θα επιφέρει πρόσθετο κόστος για τον ιδιοκτήτη. Σε κάθε περίπτωση, η όποια ελάφρυνση από τα έργα ανακαίνισης θα φανεί στον προϋπολογισμό του 2021 μέσα από τα εκκαθαριστικά του φόρου που θα επιβληθεί στο εισόδημα του 2020. 

Έντυπη

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ