Σε επενδυτικό «Ελ Ντοράντο» εξελίσσεται η αγορά κατοικίας της Αθήνας για όσους διαθέτουν την απαιτούμενη ρευστότητα και κατορθώσουν να αποκτήσουν ακίνητα σε σχετικά χαμηλή τιμή. Μόνο κατά τη διάρκεια του φετινού πρώτου εξαμήνου, έχουν εισρεύσει στη χώρα ξένα κεφάλαια ύψους 736 εκατ. ευρώ για την αγορά ακινήτων, αύξηση της τάξεως του 94,6% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2018. Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το 2018 αποτέλεσε έτος-ορόσημο για τις ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων, καθώς το σχετικό ποσό εκτινάχθηκε κατά 172%, σε 1,12 δισ. ευρώ, από 414,7 εκατ. ευρώ το 2017, όταν και πάλι είχε καταγραφεί σχεδόν διπλασιασμός από τα 222,4 εκατ. ευρώ του 2016.
Ενδεικτικό της έντονης στροφής των ξένων προς τα ελληνικά ακίνητα είναι ότι ακόμα και τα χρόνια πριν από την οικονομική κρίση, η Ελλάδα δεν βρισκόταν στον «χάρτη», με δεδομένο ότι κατά το καλύτερο έτος (2007) το ύψος των κεφαλαίων που τοποθετήθηκαν στη χώρα δεν είχε ξεπεράσει τα 308,5 εκατ. ευρώ. Είναι χαρακτηριστικό ότι μόνον κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2018 εισέρρευσαν στη χώρα 464,1 εκατ. ευρώ, ποσό υψηλότερο από τις ετήσιες επιδόσεις όλων των προηγούμενων ετών.
Βάσει των στοιχείων του ΟΟΣΑ, το συνολικό ύψος των άμεσων ξένων επενδύσεων στην ελληνική οικονομία το 2018 ανήλθε σε 4,25 δισ. ευρώ, από 3,6 δισ. ευρώ το 2017. Εξ αυτών, το 1,12 δισ. ευρώ, δηλαδή σχεδόν το 1/4, αφορούσε την αγορά ακινήτων. Ως εκ τούτου, τα ακίνητα αποδεικνύονται πλέον καθοριστικός τομέας της οικονομίας, ιδίως όσον αφορά την προσέλκυση ξένων επενδύσεων, γεγονός που εξηγεί και την προσπάθεια της κυβέρνησης να τονώσει ακόμα περισσότερο τον συγκεκριμένο κλάδο, ώστε να εκμεταλλευθεί και την ανοδική τάση που ήδη έχει καταγραφεί. Στο πλαίσιο αυτό, εκτιμάται ότι η αναστολή του ΦΠΑ 24% για την επόμενη τριετία θα αποτελέσει βασικό πυλώνα της προσπάθειας ενίσχυσης των ξένων επενδύσεων στη χώρα, καθώς με τον τρόπο αυτό οι ξένοι αγοραστές δεν θα περιορίζονται αποκλειστικά και μόνο σε αγορές μεταχειρισμένων ακινήτων, αλλά επιπλέον θα μπορούν να αναζητήσουν και νεόδμητες κατασκευές, που δεν θα επιβαρύνονται πλέον από τον παραπάνω φόρο, παρά μόνο με τον φόρο μεταβίβασης 3%. Υπενθυμίζεται ότι σήμερα, με εξαίρεση την πρώτη κατοικία, οι αγορές ακινήτων που έχουν κατασκευαστεί με οικοδομική άδεια μεταγενέστερη του 2006 επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%.
Σύμφωνα με στοιχεία της Nordea, το 70%-80% των ετήσιων ξένων επενδύσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων προέρχεται από χώρες της Ευρωζώνης. Επενδυτές από την Ολλανδία, τη Γερμανία, το Λουξεμβούργο, τη Γαλλία, το Βέλγιο, την Ιταλία, τη Μεγάλη Βρετανία και την Ισπανία συγκαταλέγονται μεταξύ των πλέον κινητικών. Το υπόλοιπο ποσοστό των επενδυτών αφορά πολίτες εκτός Ε.Ε., κυρίως Κινέζους, Ρώσους και Αραβες, οι οποίοι σπεύδουν να αξιοποιήσουν το πρόγραμμα χορήγησης άδειας παραμονής, προκειμένου να εξασφαλίσουν απρόσκοπτη πρόσβαση στις χώρες εντός της Συνθήκης Σένγκεν. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, το 2018 οι χορηγήσεις αδειών παραμονής σε πολίτες εκτός Ε.Ε., στο πλαίσιο του σχετικού προγράμματος, ανήλθαν σε 1.399, καταγράφοντας αύξηση της τάξεως του 46%, από τις 961 άδειες που εκδόθηκαν το 2017. Αντιστοίχως, κατά τη διάρκεια του τρέχοντος έτους, και συγκεκριμένα από τις αρχές του 2019 μέχρι και τις 4 Ιουνίου (τελευταία διαθέσιμα στοιχεία), έχουν χορηγηθεί επιπλέον 645 νέες άδειες παραμονής σε επενδυτές εκτός Ε.Ε. Με τον σημερινό ρυθμό, εκτιμάται ότι μέχρι το τέλος του έτους θα έχουν εκδοθεί περί τις 1.550 νέες άδειες, αριθμός ελαφρώς αυξημένος σε σχέση με το 2018. Συνολικά, από τις αρχές του προγράμματος στα μέσα του 2013 και μέχρι τις αρχές του φετινού Ιουνίου έχουν εκδοθεί 4.537 άδειες σε επενδυτές εκτός Ε.Ε.
«Μαγνήτης» η Αθήνα παρά τη μεγάλη άνοδο των τιμών
Η εκτόξευση της ζήτησης αποτυπώνεται πλέον και στις τιμές, οι οποίες κατά τη διάρκεια του δεύτερου τριμήνου του έτους αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 11% στην Αθήνα. Ωστόσο, αυτό δεν αποτελεί εμπόδιο για τους ξένους αγοραστές, οι οποίοι βλέπουν ότι παραμένουν σε επίπεδο 36% χαμηλότερα συγκριτικά με το προηγούμενο υψηλό της αγοράς το 2008 και εκτιμούν ότι ακόμα κι έτσι, η προοπτική μελλοντικών υπεραξιών είναι πολύ σημαντική.
Επί του παρόντος, πάντως, δεν φαίνεται να υπάρχει ανησυχία για τη δημιουργία «φούσκας» στην αγορά κατοικίας, στοιχείο καθοριστικό για να διατηρηθεί το υφιστάμενο «κύμα» ξένων επενδυτών. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία της εξειδικευμένης πλατφόρμας Numbeo, στην Αθήνα, η αναλογία τιμής προς εισόδημα διαμορφώνεται σήμερα σε 10,4. Αυτό σημαίνει ότι ένα μέσο νοικοκυριό θα χρειαστεί να δαπανήσει το ετήσιο εισόδημα 10,5 ετών για να αποκτήσει ένα διαμέρισμα 90 τ.μ. Σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, το σχετικό μέγεθος είναι ιδιαίτερα χαμηλό, καθώς στο Λονδίνο ανέρχεται σε 22, στο Παρίσι σε 21, στη Μόσχα σε 19 και στο Βερολίνο σε 11,5. Ως εκ τούτου, οι επενδυτές που αγοράζουν σήμερα έχουν την πεποίθηση ότι θα μπορέσουν να μεταπωλήσουν εύκολα το ακίνητό τους έπειτα από μερικά χρόνια και με κάποια σχετική υπεραξία.
Ωστόσο, ενώ για τους ξένους αγοραστές οι τιμές δεν αποτελούν ζήτημα, δεν ισχύει το ίδιο και για τους Ελληνες υποψήφιους αγοραστές, οι οποίοι διαπιστώνουν ότι σύντομα, περιοχές ακόμα και του κέντρου της Αθήνας, που ανέκαθεν ήταν προσιτές, δύσκολα θα αποτελούν πλέον βιώσιμη επιλογή, τουλάχιστον για αρκετούς από τους ενδιαφερόμενους. Οπως προκύπτει από τον δείκτη τιμών κατοικιών, που παρουσίασε πριν από λίγες ημέρες, το δίκτυο ηλεκτρονικών αγγελιών ακινήτων Spitogatos (www.spitogatos.gr), στο κέντρο της Αθήνας, με το πέρας του δεύτερου τριμήνου στο κέντρο της Αθήνας, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης διαμερισμάτων εμφανίζει ετήσια αύξηση ύψους 31% σε 1.522 ευρώ/τ.μ. Μεγάλη αύξηση, κατά 18,2%, εμφανίζουν και οι ζητούμενες τιμές στον Πειραιά, που ανέρχονται πλέον σε 1.346 ευρώ/τ.μ., ενώ στα νότια προάστια η άνοδος αγγίζει το 13,3% σε 2.530 ευρώ/τ.μ.
Ενδεικτικό των υπερβολικών απαιτήσεων και προσδοκιών των ιδιοκτητών στο κέντρο της Αθήνας είναι ότι η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται σε επίπεδο υψηλότερο των ανατολικών προαστίων της Αθήνας (Γέρακας, Παλλήνη, Παιανία, Γλυκά Νερά, Ν. Μάκρη, Μαραθώνας κ.λπ.). Στο σύνολο της χώρας, η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται πλέον σε 1.474 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας ετήσια αύξηση της τάξεως του 7,2% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους.
Πώς ένας Ρώσος επιχειρηματίας κέρδισε 23.000 ευρώ μέσα σε έξι μήνες
Το παράδειγμα του κ. Γιούρι Κ., Ρώσου επενδυτή και πελάτη της ρωσικής εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων Tranio, είναι χαρακτηριστικό για τον τρόπο που δραστηριοποιούνται στην ελληνική αγορά οι ξένοι αγοραστές. Η Tranio έχει συστήσει τοπικό γραφείο στην Αθήνα την τελευταία τριετία και έχει αναλάβει δεκάδες έργα για λογαριασμό πελατών της, όπως ο εν λόγω επιχειρηματίας από τη Μόσχα.
Οπως εξηγεί ο ίδιος, «ορισμένοι άνθρωποι νιώθουν πιο άνετα να αγοράζουν ήδη ανακαινισμένα διαμερίσματα. Εγώ ήμουν διατεθειμένος να αναλάβω μεγαλύτερο ρίσκο για μεγαλύτερο κέρδος. Πριν επενδύσω στην Ελλάδα, είχα τοποθετήσει κάποια κεφάλαια στην αγορά κατοικίας της Βαρκελώνης και είχα αποκομίσει κάποια κέρδη.
Στη συνέχεια, άρχισα να αναζητώ αγορές με τη μεγαλύτερη επενδυτική προοπτική και αποφάσισα να εμπιστευτώ εκείνη της Αθήνας. Αποδείχθηκε καλή επιλογή». Η έμφαση αρκετών επενδυτών είναι προς ακίνητα μεγάλης ηλικίας, άρα και λιγότερα, τα οποία να απαιτούν εκτεταμένες εργασίες ανακαίνισης, ώστε να ενισχυθεί η αξία τους. Στο πλαίσιο αυτό, τα διαμερίσματα που έχουν μεγάλη ζήτηση, είναι όσα κοστίζουν λιγότερο από 50.000 ευρώ, χωρίς βέβαια αυτό να σημαίνει ότι δεν υπάρχει ζήτηση και για ακριβότερα ακίνητα.
Ο εν λόγω Ρώσος επενδυτής ανέθεσε στην Tranio να εντοπίσει κατάλληλα ακίνητα προς επένδυση και στη συνέχεια να προχωρήσει σε όλες τις απαιτούμενες ενέργειες, από την ολοκλήρωση των συμβολαίων μέχρι τις εργασίες ανακατασκευής και τη διαχείριση του ακινήτου. Αφού είδε διά ζώσης ορισμένα διαμερίσματα σε διάφορες γειτονιές της Αθήνας, επέλεξε ένα διαμέρισμα που πωλούνταν προς 28.000 ευρώ στην περιοχή του Αγίου Νικολάου, ενώ λίγες ημέρες μετά η Tranio του πρότεινε ακόμη ένα προς 60.000 ευρώ, αυτή τη φορά στον Νέο Κόσμο.
Αμφότερα τα ακίνητα αποκτήθηκαν, ανακαινίστηκαν αντί πρόσθετου κόστους 56.000 ευρώ συνολικά και ύστερα από λίγους μήνες μεταπωλήθηκαν με σημαντικό κέρδος. Συγκεκριμένα, η μέση απόδοση επί της αρχικής επένδυσης του εν λόγω επιχειρηματία διαμορφώθηκε σε 15,4%. Η όλη διαδικασία ολοκληρώθηκε από την Tranio, η οποία ανέλαβε να βρει και τους επόμενους ιδιοκτήτες. Το καθαρό κέρδος του Γιούρι Κ. από το ακίνητο του Αγίου Νικολάου, επιφάνειας 52 τ.μ., ανήλθε σε 8.500 ευρώ, ενώ για εκείνο του Νέου Κόσμου, εμβαδού 65 τ.μ., το όφελος για τον ίδιο ανήλθε σε 14.500 ευρώ. Η όλη διαδικασία αγοράς, ανακατασκευής και μεταπώλησης των ακινήτων δεν ξεπέρασε τους έξι μήνες, δείγμα της ταχύτητας με την οποία λειτουργούν ορισμένοι επενδυτές. Ανάλογες κινήσεις έχουν γίνει και για άλλους ξένους επενδυτές, τόσο από την Tranio όσο και από άλλες εταιρείες. Συχνά, δε, αγοραστές είναι άλλοι ξένοι επενδυτές, που επιλέγουν πιο μακροπρόθεσμη προσέγγιση στην ελληνική αγορά.
Στο πλαίσιο αυτό, εκτός από την άμεση μεταπώληση με στόχο το κέρδος, άλλοι ξένοι ενδιαφέρονται πρωτίστως για την αγορά, με σκοπό την ενοικίαση των ακινήτων που αποκτούν, και μάλιστα αυτός είναι κι ένας βασικός παράγοντας που λαμβάνουν υπόψη τους προτού επενδύσουν. Στο πλαίσιο αυτό, η αυξημένη ζήτηση για ενοικιάσεις, τόσο μακροπρόθεσμες όσο και βραχυπρόθεσμες, λειτουργεί θετικά.
Εκτίναξη ενοικίων
Για παράδειγμα, η ενοικίαση ενός διαμερίσματος στο κέντρο της Αθήνας προσφέρει σήμερα μεικτή απόδοση της τάξεως του 5% ετησίως, που είναι η δεύτερη υψηλότερη μεταξύ 25 πόλεων της Νοτίου Ευρώπης και των Βαλκανίων, πίσω μόνο από το Πόρτο της Πορτογαλίας. Είναι χαρακτηριστικό ότι στο κέντρο της Αθήνας, κατά τη διάρκεια της τελευταίας διετίας, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά σχεδόν 25%-30%, ενισχύοντας αντιστοίχως και τις αποδόσεις.