Σε επαγρύπνηση θα πρέπει να βρίσκονται από τις αρχές του νέου έτους οι ιδιοκτήτες ακινήτων προκειμένου να αξιοποιήσουν τις ευκαιρίες που δημιουργούνται με τη νέα χρονιά. Διάταξη που ψηφίστηκε στη Βουλή επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να δηλώσουν «ξεχασμένα» τετραγωνικά στους δήμους χωρίς να επιβαρυνθούν με αναδρομικά τέλη, πρόστιμα και προσαυξήσεις, που μπορούν να φτάσουν ακόμη και σε βάθος 10 ετών. Το «πάγωμα» του ΦΠΑ για μία τριετία δημιουργεί τις προϋποθέσεις για αγορά ακινήτου με χαμηλή ή και μηδενική φορολογική επιβάρυνση, ευκαιρία που πρέπει να σπεύσει να εκμεταλλευθεί ο υποψήφιος αγοραστής πριν ενεργοποιηθούν οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων. Το ίδιο ισχύει και για τους γονείς που θέλουν να μεταβιβάσουν ακίνητα στα παιδιά τους μέσω της γονικής παροχής. Μέχρι και τον Μάιο, έχουν τη δυνατότητα να προχωρήσουν στη μεταβίβαση πληρώνοντας καθόλου ή ελάχιστο φόρο και αποφεύγοντας τις όποιες δυσάρεστες εκπλήξεις προκαλέσει η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών από τον Μάιο του 2020. Ειδικά ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές που σήμερα βρίσκονται εκτός του αντικειμενικού συστήματος έχουν κάθε λόγο να κινητοποιηθούν.
Η ένταξη περιοχής στο αντικειμενικό σύστημα είναι δεδομένο ότι θα επιφέρει αύξηση της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, ενώ αυτή τη στιγμή δεν υπάρχει κάποια ένδειξη ότι θα μειωθούν οι συντελεστές φορολόγησης των γονικών παροχών. Μέχρι τον Ιούνιο μπορούν να δηλωθούν αυθαιρεσίες στα ακίνητα με χαμηλά πρόστιμα. Οσοι έχουν αφήσει ανοικτή και αυτήν την εκκρεμότητα θα πρέπει να μην αφήσουν τον χρόνο να περάσει, καθώς από το δεύτερο εξάμηνο της επόμενης χρονιάς θα ενεργοποιηθεί ο νέος νόμος που ναι μεν επιτρέπει τις «τακτοποιήσεις», αλλά με ολοένα και μεγαλύτερο οικονομικό κόστος. Για κάποια ακίνητα, μάλιστα, η τακτοποίηση θα είναι αδύνατη, οπότε οι ιδιοκτήτες τους θα βρεθούν αντιμέτωποι ή με εξοντωτικές επιβαρύνσεις ή ακόμη και με τον κίνδυνο της κατεδάφισης. Στον κατάλογο των αλλαγών που ενεργοποιούνται από το νέο έτος, προστίθεται και η νέα έκπτωση φόρου για τις επισκευές και ενεργειακές αναβαθμίσεις ακινήτων.
Μπορεί το μέτρο να αμφισβητείται σχετικά με το κατά πόσον θα λειτουργήσει στην πράξη –η εξασφάλιση της έκπτωσης προϋποθέτει ηλεκτρονική πληρωμή του τεχνίτη και έκδοση φορολογικού παραστατικού–, ωστόσο είναι δεδομένο ότι, με την αλλαγή του έτους, θα αποτελέσει αφορμή για σκληρές «διαπραγματεύσεις» ανάμεσα σε ιδιοκτήτες και επαγγελματίες της οικοδομής. Τέλος, σε κατάσταση αυξημένης ετοιμότητας θα πρέπει να βρίσκονται και οι χιλιάδες ιδιοκτήτες που αξιοποιούν τα ακίνητά τους για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Μέσα στο έτος, τα συναρμόδια υπουργεία Τουρισμού και Οικονομικών θα παρουσιάσουν το νέο πλαίσιο κανόνων για τις μισθώσεις της μιας ημέρας. Επίσης, θα ενεργοποιηθεί η νομοθετική ρύθμιση που δίνει τη δυνατότητα στις φορολογικές αρχές να αντλούν πληροφορίες και στοιχεία των ιδιοκτητών από τις πλατφόρμες τύπου Airbnb ή Booking. Ιδιοκτήτες που δεν έχουν εγγραφεί στη βάση δεδομένων του υπουργείου Οικονομικών ή όσοι δεν έχουν δηλώσει τα εισοδήματα που τους απέφερε η βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να επανεξετάσουν τη στάση τους, καθώς οι ηλεκτρονικές διασταυρώσεις είναι πολύ πιθανό να αποκαλύψουν την αποκρυβείσα φορολογητέα ύλη.
Η ανάκαμψη της οικοδομής και η ανταπόκριση των ιδιοκτητών στα «προσκλητήρια» που προαναφέρθηκαν απασχολεί ιδιαίτερα το οικονομικό επιτελείο, το οποίο ποντάρει πολλαπλώς στην ανάταση της οικοδομής τόσο για δημοσιονομικούς όσο και για αναπτυξιακούς λόγους. Το «παράθυρο ευκαιρίας» που δίνεται στους ιδιοκτήτες για να δηλώσουν τα αδήλωτα τετραγωνικά στους δήμους μπορεί να φέρει αυξημένα έσοδα στην τοπική αυτοδιοίκηση, όχι μόνο μέσα στο 2020, αλλά και στα υπόλοιπα χρόνια. Οι ιδιοκτήτες έχουν κίνητρο να σπεύσουν, καθώς θα απαλλαγούν από πρόστιμα και προσαυξήσεις χιλιάδων ευρώ, ενώ οι δήμοι θα κερδίζουν από τα δημοτικά τέλη που θα εισπράττουν από εδώ και στο εξής. Τα «κρυμμένα» τετραγωνικά εκτιμώνται σε αρκετά εκατομμύρια, καθώς, εκτός από τις τακτοποιήσεις αυθαίρετων χώρων που ουδέποτε αποτυπώθηκαν στους λογαριασμούς της ΔΕΗ, υπάρχουν και τα παλαιά μερικώς αποτυπωμένα ακίνητα.
Η απειλή των προστίμων για τα κρυμμένα εισοδήματα από Airbnb επίσης μπορεί να οδηγήσει σε αυξημένες εισπράξεις από φόρο εισοδήματος –άλλωστε έχουν προϋπολογιστεί 60 εκατ. ευρώ στα έσοδα– ενώ πρόσθετες εισπράξεις μπορεί να αποφέρει μέσα στο α΄ εξάμηνο του 2020 και η εξαγγελία για αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών. Οσο θα περνάει ο καιρός, οι ιδιοκτήτες θα συνειδητοποιούν τον κίνδυνο να βρεθούν αντιμέτωποι με περισσότερους φόρους μεταβίβασης από το β΄ εξάμηνο του 2020 και έτσι θα σπεύδουν στα συμβολαιογραφικά γραφεία για να κλείσουν τις υποθέσεις τους. Το μεγάλο στοίχημα βέβαια είναι το «πάγωμα» του ΦΠΑ και το κατά πόσον αυτό θα οδηγήσει σε αύξηση και της οικοδομικής δραστηριότητας –ήδη παρατηρείται κατακόρυφη αύξηση του ενδιαφέροντος για έκδοση οικοδομικών αδειών– αλλά και του αγοραστικού ενδιαφέροντος ειδικά για νεόδμητα ακίνητα.
Πότε συμφέρει να γίνουν γονικές παροχές
Στο άκουσμα της εξαγγελίας ότι από τον Μάιο του 2020 θα ενεργοποιηθούν οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, η σκέψη όλων είναι στο πώς θα επηρεαστούν ο ΕΝΦΙΑ και ο συμπληρωματικός φόρος ακινήτων καθώς οι συγκεκριμένες επιβαρύνσεις αποτελούν φόβο και τρόμο των ιδιοκτητών από το 2013 μέχρι σήμερα. Στην πραγματικότητα, ουδείς μπορεί να γνωρίζει από τώρα εάν θα υπάρξουν επιβαρύνσεις, καθώς είναι πολύ πιθανό η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών να συνδυαστεί και με μειώσεις στους συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, τόσο για τον κύριο όσο και για τον συμπληρωματικό φόρο. Στο πεδίο που είναι πολύ πιθανότερο να προκύψουν επιβαρύνσεις –ιδίως για τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές που σήμερα είναι εκτός αντικειμενικού συστήματος αλλά θα ενταχθούν σε αυτό– είναι οι φόροι μεταβίβασης ακινήτων: από αγοραπωλησίες ακινήτων μέχρι δωρεές και γονικές παροχές. Δεδομένου ότι από την 01/01/2020 ενεργοποιείται και το «πάγωμα» του ΦΠΑ στα ακίνητα, οι υποψήφιοι αγοραστές θα γνωρίζουν ότι μέχρι και τον Μάιο ή τον Ιούνιο θα πληρώνουν φόρο μεταβίβασης 3% (ή και 0% αν πληρούνται τα κριτήρια απόκτησης κύριας κατοικίας) επί των σημερινών αντικειμενικών αξιών. Το ίδιο ισχύει και για όσους θέλουν να μεταβιβάσουν ακίνητα στα παιδιά τους μέσω γονικής παροχής. Ειδικά όσοι καλύπτονται από τα αφορολόγητα που προβλέπει η νομοθεσία, έχουν κάθε λόγο να κλείσουν εγκαίρως την εκκρεμότητα και να μη ρισκάρουν την ενεργοποίηση των νέων τιμών, οι οποίες θα παρασύρουν όχι μόνο τους φόρους μεταβίβασης αλλά και τα υπόλοιπα έξοδα (συμβολαιογραφικά, δικηγορικά κ.λπ.).
Οριστική απαλλαγή από πρόστιμα και αναδρομικά
Τρεις προθεσμίες θα πρέπει να έχουν κατά νουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων προκειμένου να μη χάσουν ισάριθμες ευκαιρίες:
Στο τέλος του χρόνου εκπνέει η προθεσμία για τη δήλωση των μη ηλεκτροδοτούμενων χώρων στους δήμους. Με τη δήλωση αυτή, οι ιδιοκτήτες απαλλάσσονται από την υποχρέωση πληρωμής δημοτικών τελών όχι μόνο από το χρονικό σημείο υποβολής της αίτησης και μετά, αλλά και αναδρομικά.
Προς το παρόν, δεν έχει ανακοινωθεί αν θα παραταθεί αυτή η προθεσμία. Οσοι τη χάσουν και υποβάλουν εκπρόθεσμα την αίτηση για μη ηλεκτροδοτούμενο χώρο, θα επιβαρυνθούν με τα δημοτικά τέλη μέχρι και την ημέρα υποβολής της αίτησης.
Μέχρι το τέλος Μαρτίου έχουν περιθώριο οι ιδιοκτήτες να υποβάλουν αιτήσεις στους δήμους για αδήλωτα τετραγωνικά στα οποία δεν επιβάλλονται μέχρι σήμερα δημοτικά τέλη ή και το τέλος ακίνητης περιουσίας.
Με το ισχύον καθεστώς, ο δήμος έχει δικαίωμα να αναζητήσει αναδρομικά τα δημοτικά τέλη ακόμη και σε βάθος 20ετίας (σ.σ. για τους δήμους δεν υπάρχει 5ετής παραγραφή όπως συμβαίνει με τις φορολογικές υποχρεώσεις).
Στην πράξη, έχει αποδειχθεί ότι άλλοι δήμοι ζητούν αναδρομικά από το 2009 (δηλαδή σε βάθος δεκαετίας) και άλλοι από το 2013, ανάλογα με το αν τα πρόσθετα τετραγωνικά έχουν προέλθει από τακτοποίηση αυθαιρεσίας ή όχι. Οσοι σπεύσουν στους δήμους έως το τέλος Μαρτίου, δεν θα έχουν καμία αναδρομική επιβάρυνση και θα πληρώνουν τα επιπλέον τέλη που αντιστοιχούν στους δηλωμένους χώρους από εδώ και στο εξής.
Είναι μια μεγάλη ευκαιρία να κλείσουν οι ιδιοκτήτες και τη συγκεκριμένη εκκρεμότητα, καθώς οι οφειλές στους δήμους μπορούν να μπλοκάρουν τη μεταβίβαση ακινήτων στο μέλλον.
Το πλαίσιο για την τακτοποίηση αυθαιρεσιών θα αποκτήσει μόνιμο χαρακτήρα από την 1η Ιουλίου του 2020, καθώς χωρίς αυτό θα δημιουργείτο χάος στις διαδικασίες μεταβίβασης ακινήτων. Αυτό που έχει ξεκαθαριστεί, πάντως, από το υπουργείο Περιβάλλοντος είναι ότι το πλαίσιο που θα ισχύει μέχρι το τέλος Ιουνίου του 2019 θα είναι σαφώς ευνοϊκότερο σε σχέση με αυτό που θα τεθεί σε ισχύ από την 01/07/2020. Μάλιστα, όσο περισσότερο θα απομακρύνεται χρονικά η υποβολή αίτησης τακτοποίησης από την 1η Ιουλίου της επόμενης χρονιάς, τόσο μεγαλύτερο θα γίνεται και το τελικό κόστος ολοκλήρωσης της διαδικασίας.
Ελεγχοι σε μισθώσεις τύπου Airbnb
Μετά την ψήφιση του νέου φορολογικού νόμου, θα ακολουθήσει η έκδοση της υπουργικής απόφασης με την οποία θα εξειδικευτεί η διαδικασία άντλησης των στοιχείων βραχυχρόνιας μίσθωσης από τις βάσεις δεδομένων της Airbnb, του Booking και των υπόλοιπων πλατφορμών αυτού του τύπου.
Το υπουργείο Οικονομικών θέλει να εισπράξει τουλάχιστον 60 εκατ. ευρώ από το εγχείρημα.
Το καλό σενάριο για τους ιδιοκτήτες είναι να τα συγκεντρώσει από την αύξηση της φορολογητέας ύλης υπό τον φόβο των προστίμων. Το κακό σενάριο είναι να εντοπιστούν οι παραβάτες και να τους καταλογιστούν όχι μόνο οι φόροι που αναλογούν αλλά και τα πρόστιμα που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία.
Εκτός από τους ηλεκτρονικούς ελέγχους για τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων, εκκρεμεί και η οριστικοποίηση του νέου κανονισμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας. Το νέο ρυθμιστικό πλαίσιο θα το παρουσιάσει το υπουργείο Τουρισμού.
Η επιβολή περιορισμών (π.χ. ορισμός μέγιστου αριθμού ενοικιάσεων κ.λπ.) δεν θεωρείται πολύ πιθανός, ενώ έμφαση θα δοθεί σε θέματα ασφάλειας.
Πιθανή θεωρείται επίσης η εναρμόνιση του πλαισίου των βραχυχρόνιων μισθώσεων με τις διανυκτερεύσεις σε ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα δωμάτια.
Αυτό σημαίνει ότι είναι πιθανή η επιβολή του τέλους διανυκτέρευσης και στις μισθώσεις Airbnb εκτός και αν αποφασιστεί να καταργηθεί πλήρως το συγκεκριμένο χαράτσι που πλήττει το τουριστικό προϊόν της χώρας.
Εκπτωση 40%
Οσοι ιδιοκτήτες θελήσουν να επισκευάσουν ή να αναβαθμίσουν ακίνητα από το νέο έτος, θα βρεθούν αντιμέτωποι με ένα ισχυρό δίλημμα:
Θα ζητήσουν από τους επαγγελματίες του κλάδου τιμολόγια και παραστατικά ώστε να εξασφαλίσουν τη νέα έκπτωση φόρου (40% επί της δαπάνης σε βάθος 4ετίας) ή θα προτιμήσουν να πληρώσουν κάτω από το τραπέζι για να αποφύγουν τον ΦΠΑ αλλά και τις άλλες οικονομικές διεκδικήσεις που θα εγείρουν οι τεχνικοί για να δεχθούν την ηλεκτρονική καταβολή της αμοιβής τους και, φυσικά, τη φορολόγησή της;
Γεγονός είναι ότι χιλιάδες ιδιοκτήτες, και ειδικά αυτοί που δηλώνουν χαμηλά εισοδήματα στα όρια του αφορολογήτου, δεν έχουν ουσιαστικό κίνητρο να μπουν στη διαδικασία, καθώς το όφελος από την έκπτωση φόρου μπορεί να είναι μηδενικό ή πολύ μικρό. Επίσης, υπάρχει και το εξής ζήτημα: Η έκπτωση φόρου «σπάει» σε τέσσερις ετήσιες δόσεις, ενώ ο πρόσθετος ΦΠΑ που θα ζητήσει ο τεχνικός πρέπει να καταβληθεί με την ολοκλήρωση της διαδικασίας.