REAL ESTATE

Χωρίς κανόνες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΔΕΛΕΒΕΓΚΟΣ

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

Μπορεί σε μία δεκαετία ο αριθμός των ακινήτων που διατίθενται προς βραχυχρόνια μίσθωση να αυξήθηκε από μόλις 130 το 2010, σύμφωνα με έρευνα του Κέντρου Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών, σε περισσότερα από 200.000 στα τέλη του περασμένου Δεκεμβρίου, επιφέροντας τεκτονικές αλλαγές στην αγορά ακινήτων, όμως το ρυθμιστικό πλαίσιο έχει παραμείνει σχεδόν αναλλοίωτο στο... πέρασμα των χρόνων.

Η Ελλάδα είναι από τις λιγοστές χώρες, σε ολόκληρη την Ευρώπη, που δεν έχουν εφαρμόσει περιορισμούς στις βραχυχρόνιες ενοικιάσεις ή, τουλάχιστον, αυτοί παραμένουν κενό γράμμα. Δίχως αμφισβήτηση, οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις, με επικρατέστερες αυτές που πραγματοποιούνται μέσω της αμερικανικής πλατφόρμας Airbnb, έχουν βγάλει από το τέλμα ιδιοκτήτες που καλούνταν να πληρώνουν φόρους για κενά και απρόσοδα ακίνητα, για τα οποία αδυνατούσαν να βρουν ενοικιαστή ή αγοραστή. Ωστόσο, η απουσία φορολογικών ρυθμίσεων και κανόνων δεν καθιστά μόνο τον βίο... αβίωτο όσων αναζητούν κατοικία, αλλά απειλεί και αυτή καθαυτήν τη μακροημέρευση των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων.

Κι αυτό, επειδή το κυνήγι των γρήγορων αποδόσεων δεν μετατρέπει μόνο ολοένα και περισσότερους σε επίδοξους ξενοδόχους, αλλά επιφέρει νομοτελειακά και μείωση των προσδοκώμενων εισπράξεων. Είναι ενδεικτικό ότι σύμφωνα με στοιχεία που παρέθεσε, σε πρόσφατο συνέδριο, η Aimee Trusler International Sales Manager της εταιρείας AirDNA με αντικείμενο την ανάλυση των δεδομένων των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων, η προσφορά των καταλυμάτων μέσω των ιστοσελίδων Airbnb και Homeaway αυξήθηκε σε διάστημα ενός έτους (Δεκέμβριος 2018 - Δεκέμβριος 2019), σε ποσοστό της τάξης του 24%. Και ο αριθμός των διανυκτερεύσεων εκτοξεύθηκε σε ποσοστό άνω του 95%, αλλά η πληρότητα των καταλυμάτων υποχώρησε περίπου κατά 15%, πτώση που φανερώνει ότι η προσφορά είναι υψηλότερη της ζήτησης.

Σύμφωνα με την πρόσφατη μελέτη «Οικονομικά στοιχεία βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα, μέσω πλατφορμών Airbnb και ΗomeAway» του INΣΕΤΕ, τα συνολικά έσοδα από τις μισθώσεις καταλυμάτων στην Ελλάδα μέσω των πλατφορμών Airbnb και Homeaway, κατά το 12μηνο Ιουνίου 2018 - Μαΐου 2019 έφθασαν το 1,15 δισ. ευρώ.

Ωστόσο, η φορολόγηση των εσόδων αυτών, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, εν πολλοίς παραμένει μετέωρη. Οσοι ενοικιάζουν βραχυπρόθεσμα ιδιοκτησίες πρέπει να τις καταχωρίζουν στο ηλεκτρονικό μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής στην ιστοσελίδα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, λαμβάνοντας τον αντίστοιχο αριθμό μητρώου ακινήτου. Σύμφωνα με όσα προβλέπει το τελευταίο φορολογικό νομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών, οι πλατφόρμες δια-μοιρασμού θα πρέπει να γνωστοποιούν στην ΑΑΔΕ τα στοιχεία (ονοματεπώνυμο κτλ.) των μελών τους, ειδάλλως η φορολογική διοίκηση θα έχει τη δυνατότητα να ζητήσει από τους εγχώριους παρόχους σύνδεσης στο Διαδίκτυο να απενεργοποιήσει τις σχετικές ιστοσελίδες. Ωστόσο, για την ώρα, σύμφωνα με πληροφορίες, η ανεξάρτητη αρχή βρίσκεται σε συζητήσεις με τις εταιρείες για τον τρόπο με τον οποίο θα παρέχονται τα εν λόγω δεδομένα, με αποτέλεσμα να μην επιτρέπεται η διασταύρωση και ο εντοπισμός αδήλωτων εισοδημάτων. Παλαιότερος έλεγχος της ΑΑΔΕ, πάντως, μέσω ενός ειδικού προγράμματος αυτοματοποιημένου εντοπισμού (web scraping), έφερε στο φως περίπου 20.000 ακίνητα που δεν είχαν δηλωθεί. Σημειώνεται ότι στην Ελλάδα δεν υφίσταται χρονικός περιορισμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Οι περιορισμοί σε Γαλλία, Ισπανία, Γερμανία και Ολλανδία 

Σε αντίθεση με την ελληνική πραγματικότητα, στο εξωτερικό οι περισσότερες χώρες έχουν επιβάλει περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Στο Παρίσι, από τον Ιανουάριο του 2020, οι διαδικτυακές πλατφόρμες είναι υποχρεωμένες, από τη νομοθεσία, να κοινοποιούν, σε ετήσια βάση, στις τοπικές φορολογικές αρχές συγκεκριμένα στοιχεία των ιδιοκτητών. Αυτά περιλαμβάνουν, εκτός από στοιχεία της ταυτότητάς τους, τα ακαθάριστα έσοδα και τον αριθμό των ημερών κράτησης κατά τον τελευταίο ένα χρόνο. Εάν πρόκειται για πρώτη κατοικία, δηλαδή ο ένοικος διαμένει για τουλάχιστον οκτώ μήνες ετησίως, τότε επιβάλλεται χρονικό όριο μίσθωσης 120 ημερών, ενώ επιτρέπεται, δίχως χρονικό περιορισμό, η ενοικίαση δωματίου που αποτελεί τμήμα κύριας κατοικίας. Υπό ορισμένες προϋποθέσεις (π.χ. εάν πρόκειται για εξοχική κατοικία που μισθώνεται όλο τον χρόνο) οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να λάβουν από τον δήμο αριθμό μητρώου.

Στη Μαδρίτη, απαιτείται όσα διαμερίσματα μισθώνονται βραχυπρόθεσμα, στο ιστορικό κέντρο της πόλης, για περισσότερο από 90 ημέρες, να διαθέτουν αυτόνομη είσοδο. Επίσης, οι ιδιοκτήτες τους θα πρέπει να λαμβάνουν αριθμό μητρώου από τη δημοτική αρχή.

Στη Βαρκελώνη, υπάρχει περιορισμός 31 ημερών, ενώ ένα διαμέρισμα που ενοικιάζεται βραχυπρόθεσμα θα πρέπει να έχει κριθεί κατάλληλο για τουριστική χρήση, ύστερα από επιθεώρηση των υπαλλήλων της δημοτικής αρχής. Αφότου ο έλεγχος ολοκληρωθεί, το διαμέρισμα λαμβάνει αριθμό μητρώου.

Στο Βερολίνο, απαιτείται ο οικοδεσπότης, που μισθώνει πρώτη κατοικία, να διαθέτει άδεια ανεξαρτήτως μισθωτικής διάρκειας. Οταν πρόκειται για δεύτερη κατοικία τίθεται χρονικός περιορισμός 90 ημερών. Αντίθετα, δεν υπάρχει περιορισμός για δωμάτια που καταλαμβάνουν χώρο μικρότερο από το 50% του συνόλου μιας κατοικίας.

Στο Αμστερνταμ, προβλέπεται ανώτατος χρονικός περιορισμός 30 ημερών, σε ετήσια βάση, ειδάλλως χρειάζεται ειδική άδεια, ενώ σε κάθε περίπτωση οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να δηλώνουν το βραχυπρόθεσμα ενοικιαζόμενο κατάλυμα στη δημοτική αρχή.

Στη Ρώμη, οι οικοδεσπότες πρέπει να ενημερώνουν, μέσω ειδικής πλατφόρμας, τις αρμόδιες αρχές για τα στοιχεία των φιλοξενουμένων τους, παρέχοντας φωτοαντίγραφο της ταυτότητας ή του διαβατηρίου τους.

Στη Νέα Υόρκη, όπου συναντώνται οι περισσότερες καταχωρίσεις Airbnb παγκοσμίως, το καθεστώς είναι εντελώς διαφορετικό, σε σχέση με τα ευρωπαϊκά δεδομένα. Εκεί θα πρέπει ένα ακίνητο να μισθώνεται για 30 συναπτές ημέρες, εκτός και αν ο μόνιμος ένοικος διαμένει σε αυτό παράλληλα με τον επισκέπτη. Με στόχο τον αυστηρότερο περιορισμό των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων, επιχειρήθηκε να θεσπιστεί νόμος, που εντέλει κρίθηκε αντισυνταγματικός, σύμφωνα με τον οποίο όλες οι ηλεκτρονικές πλατφόρμες θα πρέπει να ενημερώνουν την τοπική δημοτική αρχή για την ταυτότητα και τη διεύθυνση των ενοικιαστών.

Στρεβλώσεις προκαλούνται στην αγορά, με εκτίναξη των ενοικίων κατοικιών 

Η μείωση των διαθέσιμων διαμερισμάτων και κατοικιών λόγω των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων έχει οδηγήσει σε δραματική αύξηση τις τιμές των ενοικίων.

Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του πανελλαδικού δικτύου Spitogatos, το 2019 oι τιμές ενοικίασης παρουσίασαν πολύ μεγάλες αυξήσεις στην πλειονότητα των ελληνικών πόλεων, με τις μεγαλύτερες μεταβολές να παρατηρούνται στον Πειραιά (25,2%), στα νησιά Αργοσαρωνικού (23,1%), στον νομό Τρικάλων (21,4%), στο κέντρο της Αθήνας και στα δυτικά προάστια (20%) και στον νομό Κερκύρας (19%).

Εξαίρεση αποτέλεσαν λίγες περιοχές, όπως η Ζάκυνθος, η Θεσπρωτία, η Καστοριά και η Φλώρινα, όπου τα ενοίκια υποχώρησαν. Οπως αναφέρει η Τράπεζα της Ελλάδος, η ενίσχυση των αξιών είναι απόρροια της αύξησης της ζήτησης κατοικιών λόγω του έντονου ενδιαφέροντος για στοχευμένα οικιστικά ακίνητα, τα οποία, ειδικά μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων, έχουν αποκτήσει επενδυτικά χαρακτηριστικά και προσφέρουν αποδόσεις κοντά στα επίπεδα των επαγγελματικών χρήσεων.

Η δίψα για γρήγορο κέρδος μέσω των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων έχει οδηγήσει, τουλάχιστον προτού οι ζητούμενες τιμές πώλησης αυξηθούν σημαντικά, σε περιπτώσεις άτυπης πλειοδοσίας για προς πώληση ακίνητα, τα οποία σε άλλες εποχές θα βρίσκονταν στα αζήτητα. Κλασική τείνει να γίνει στις τάξεις των μεσιτών η περίπτωση διαμερίσματος περίπου 30 τετραγωνικών μέτρων στον Νέο Κόσμο, που πωλούνταν πριν από περίπου ένα χρόνο προς 23.000 ευρώ. Το εν λόγω ακίνητο κατέληξε να αλλάξει χέρια προς περίπου 30.000 ευρώ, ενώ είχε προηγηθεί συνωστισμός ενδιαφερομένων, οι οποίοι ήταν πρόθυμοι να αγοράσουν το ακίνητο χωρίς καν να το δουν!

Ωστόσο, η υπερπροσφορά καταλυμάτων έχει μειώσει σημαντικά έσοδα και αποδόσεις. Στην Αθήνα υπολογίζεται, σύμφωνα με στοιχεία της AirDNA, ότι υπάρχουν 10.281 διαθέσιμα καταλύματα προς βραχυχρόνια ενοικίαση, με τη μέση τιμή μίσθωσης να υπολογίζεται σε 52 ευρώ την ημέρα. Το 2019 στην επικράτεια οι εισπράξεις, ανά κατάλυμα, υποχώρησαν κατά 9,4% στα 43,5 ευρώ, από 48 ευρώ το 2018, ενώ η πληρότητα μειώθηκε σε περίπου 39% πέρυσι, από 45,5% το 2018.

Αποτέλεσμα των πτωτικών μεγεθών; Η σταδιακή στροφή στις μακροχρόνιες μισθώσεις. Και αυτό εάν ληφθεί υπόψη ότι ο χρόνος ανάκτησης της επένδυσης (Return on Investment) επιμηκύνεται, δεδομένου ότι στις περισσότερες περιπτώσεις έχει δαπανηθεί κεφάλαιο έως 20.000 ευρώ για την υλοποίηση εργασιών ανακαίνισης, προκειμένου ένα ακίνητο να καταστεί κατάλληλο προς βραχυχρόνια μίσθωση.

Σύμφωνα, εξάλλου, με τους ειδικούς, κατά την ολιγοήμερη μίσθωση ενός ακινήτου, το τελικό όφελος για τον διαχειριστή τοποθετείται στο 35% επί του συνόλου των εσόδων. Υπολογίζεται ότι το υπόλοιπο 65%, που αντιπροσωπεύει τις δαπάνες του ιδιοκτήτη, κατευθύνεται στη φορολογία (15%), στην προμήθεια της πλατφόρμας (5%), στις λειτουργικές δαπάνες του διαμερίσματος (ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ, τηλεφωνία, κοινόχρηστα) και στον καθαρισμό του διαμερίσματος. Στα έξοδα συγκαταλέγονται η συντήρηση και η επιδιόρθωση φθορών και ζημιών, ενώ ένα μικρό μονοψήφιο ποσοστό της εξίσωσης αφορά το κόστος μετάβασης του ιδιοκτήτη - διαχειριστή στην τοποθεσία του καταλύματος, όταν αυτή βρίσκεται σε μακρινή απόσταση από τη μόνιμη κατοικία του.

Δεν είναι τυχαίο ότι ορισμένοι τείνουν να παρομοιάζουν τη δραστηριότητα της βραχυπρόθεσμης ενοικίασης ενός ακινήτου με εργασία πλήρους απασχόλησης, όταν δεν ανατίθεται σε εξειδικευμένες εταιρείες.

Λαμβάνουν μέτρα

Περιοριστικά μέτρα για τις βραχυχρόνιες ενοικιάσεις σχεδιάζει να λάβει ο δήμαρχος της πόλης Ζντένεκ Χριμπ. Την Πράγα με μόνιμο πληθυσμό 1,3 εκατ. κατοίκων επισκέπτονται ετησίως 8 εκατ. τουρίστες, με τον αριθμό των καταλυμάτων Airbnb να έχει υπερτριπλασιαστεί από 5.537 σε 13.000 την περίοδο Μαρτίου 2016 - Μαρτίου 2018.

Υψηλές τιμές

Στην περιοχή Κουκάκι - Μακρυγιάννη, όπου χτυπάει η «καρδιά» των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων, υπάρχουν συνολικά 732 καταχωρίσεις, των οποίων η συντριπτική πλειονότητα είναι ολόκληρες κατοικίες και διαμερίσματα. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Inside Airbnb, στην περιοχή, όπου υπάρχει μόλις ένα κοινόχρηστο, προς ενοικίαση δωμάτιο, η μέση τιμή ανά διανυκτέρευση διαμορφώνεται σε 91 ευρώ.

Ενοικιάζει κάστρα

Η αμερικανική εταιρεία Airbnb Inc., που ιδρύθηκε τον Αύγουστο του 2008 στην Καλιφόρνια, διαθέτει περισσότερες από 7 εκατομμύρια καταχωρίσεις σε περισσότερες από 100.000 πόλεις, παγκοσμίως. Στην πλατφόρμα της έχουν καταχωριστεί περισσότερα από 14.000 πολύ μικρά διαμερίσματα, επιφανείας από 10 έως 50 τ.μ., 4.900 κάστρα, αλλά και 2.400 δεντρόσπιτα.

Έντυπη

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ