Αυξήσεις που είναι πιθανό να προσεγγίσουν ακόμα και το 50%, εισηγούνται προς το υπουργείο Οικονομικών οι αρμόδιοι εκτιμητές ακινήτων, στο πλαίσιο της διαδικασίας για την αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης ανά την επικράτεια. Κατά μέσον όρο, στις περισσότερες περιοχές εκτιμάται ότι οι αυξήσεις θα διαμορφωθούν πέριξ του 20%-30%.
Αυτές εντοπίζονται κατά βάση στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις παραθεριστικές – παραθαλάσσιες περιοχές. Αντιθέτως, σε ορεινές περιοχές και απομακρυσμένους οικισμούς, εκτιμάται ότι οι τιμές ζώνης, επί των οποίων υπολογίζονται και οι αντικειμενικές αξίες, θα παραμείνουν σταθερές σε σχέση με την προηγούμενη αναπροσαρμογή του 2018.
Σύμφωνα με εκτιμητές που συμμετέχουν στην εν λόγω διαδικασία, οι μεγάλες διαφορές που εντοπίζονται ανάμεσα στις τιμές ζώνης και τις εμπορικές αξίες, αποδίδονται σε μια σειρά παραγόντων.
Οπως σημειώνει στην «Κ» ο κ. Πάνος Χαραλαμπόπουλος, επικεφαλής της εκτιμητικής εταιρείας Solum Property Solutions, «ένας βασικός λόγος για τις μεγάλες αποκλίσεις που παρατηρούνται έγκειται στο γεγονός ότι κατά την προηγούμενη διαδικασία του 2018, στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων δεν ελήφθησαν υπόψη οι εισηγήσεις των εκτιμητών. Ηδη από τότε υπήρχαν σημαντικές διαφορές, καθώς οι εμπορικές τιμές κινούνταν σε σαφώς υψηλότερο επίπεδο σε πληθώρα περιοχών. Ωστόσο, εντέλει, για πολιτικούς λόγους, οι τιμές που υιοθέτησε το υπουργείο Οικονομικών ήταν ελάχιστα υψηλότερες από τις υφιστάμενες», σημειώνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.
Ενα χαρακτηριστικό παράδειγμα, που λειτούργησε άλλωστε και ως «πιλότος» για τις υπόλοιπες περιοχές, εντοπίζεται στο Χαλάνδρι. Στο κέντρο του δήμου, η τιμή ζώνης πριν από την πρόσφατη αναπροσαρμογή δεν ξεπερνούσε τα 1.200 ευρώ/τ.μ., ποσό κατά τεκμήριο χαμηλό. Οι εκτιμητές που ανέλαβαν τη συγκεκριμένη ζώνη, εισηγήθηκαν τιμή μεταξύ 1.900 και 2.100 ευρώ/τ.μ., πλην όμως το υπουργείο τελικά όρισε την τιμή ζώνης σε μόλις 1.300 ευρώ/τ.μ.
Ενας ακόμα λόγος που έχει οδηγήσει σε σημαντικό άνοιγμα της ψαλίδας οφείλεται στη σημαντική ανάκαμψη που έχει καταγράψει η αγορά κατοικίας σε πληθώρα περιοχών, όπως για παράδειγμα στο κέντρο της Αθήνας, στα νότια προάστια, αλλά και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς.
Σε όλες τις παραπάνω περιοχές, η προηγούμενη αναπροσαρμογή ήταν «ήπια» με αυξήσεις που δεν ξεπέρασαν το 15%, όταν ήδη προ διετίας οι τιμές πώλησης είχαν αρχίσει να αυξάνονται. Σήμερα, μετά ακόμα δύο χρόνια ανάπτυξης, οι εμπορικές αξίες έχουν ενισχυθεί περισσότερο, με αποτέλεσμα η διαφορά με τις ισχύουσες τιμές ζώνης να είναι πολύ μεγάλη.
Για παράδειγμα, στη Γλυφάδα η τιμή ζώνης ανέρχεται σήμερα σε 2.100 ευρώ/τ.μ., όταν η τιμή πώλησης ενός νεόδμητου διαμερίσματος πρώτου ορόφου (επί του οποίου υπολογίζεται κάθε τιμή ζώνης) αγγίζει σήμερα τα 4.100 ευρώ/τ.μ. Αντίστοιχα, στους Αμπελοκήπους, η τιμή ζώνης δεν ξεπερνάει τα 1.300 ευρώ/τ.μ., όντας 43% χαμηλότερη από την τιμή πώλησης ενός νεόδμητου που εκτιμάται σε 2.300 ευρώ/τ.μ. Στη Θεσσαλονίκη, στο κέντρο της πόλης, η τιμή ζώνης των 1.500 ευρώ/τ.μ. είναι χαμηλότερη κατά 52% σε σχέση με την εμπορική τιμή των 3.100 ευρώ/τ.μ. που ισχύει για μια νεόδμητη κατασκευή.
Μικρότερες διαφορές, πλην όμως επίσης διψήφιες, παρατηρούνται και στα μεγάλα αστικά κέντρα της περιφέρειας. Σε ό,τι αφορά παραθεριστικούς προορισμούς, όπως σημειώνει στην «Κ» ο κ. Σπύρος Ράπτης, διευθυντής εκτιμήσεων της REDVIS, εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων, «με βάση την εικόνα που καταγράφουμε μέχρι σήμερα, θα πρέπει να αναμένονται αυξήσεις της τάξεως του 20%-30%, ιδίως στα σημεία που βρίσκονται κοντά στη θάλασσα».
Πώς θα ενταχθούν στο αντικειμενικό σύστημα 2.900 περιοχές
Εκτός από την αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης, το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού θα επεκταθεί σε ακόμα περίπου 2.900 περιοχές που μέχρι σήμερα είναι εκτός. Πρόκειται ίσως για τη σημαντικότερη διαφορά σε σχέση με την προ διετίας αναπροσαρμογή, η οποία έχει ως στόχο να αυξηθεί η φορολογητέα ύλη και κυρίως να περιοριστούν οι μεγάλες ανισότητες και αδικίες που καταγράφονται σήμερα. Ειδικότερα, έχουν εντοπιστεί περιοχές-φιλέτα, με βίλες αξίας εκατοντάδων χιλιάδων ή ακόμα και εκατομμυρίων ευρώ, όπου ο φόρος ΕΝΦΙΑ που βεβαιώνεται κάθε χρόνο, είναι της τάξεως των 200-300 ευρώ, δηλαδή σχεδόν ο μισός απ’ ό,τι σε ένα τυπικό διαμέρισμα 100 τ.μ. στο κέντρο της Αθήνας, αξίας 100.000-150.000 ευρώ.
Στο πλαίσιο αυτό, όπως σημειώνουν εκτιμητές που συμμετέχουν στη σχετική διαδικασία, τους έχει ζητηθεί από το υπουργείο να εισηγηθούν και τιμές για ένα «τυπικό οικόπεδο» στις περιοχές που έχουν αναλάβει ο καθένας. Δηλαδή εκτός από την τιμή ζώνης, που αφορά νεόδμητα πρώτου ορόφου, κάθε εκτιμητής θα παράσχει και μια τιμή για ένα τυπικό οικόπεδο στην ίδια περιοχή. Στη συνέχεια, πιθανολογείται ότι οι υπηρεσίες του υπουργείου θα «τρέξουν» ειδικά μοντέλα για τον προσδιορισμό των τιμών γης και στις περιοχές που είναι εκτός του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού των αξιών, χρησιμοποιώντας δηλαδή τις τιμές των «τυπικών οικοπέδων» ως ένα είδος «οδηγού». Αν, για παράδειγμα, σε μια περιοχή εκτός σχεδίου, αλλά εντός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών, οι υπηρεσίες του υπουργείου έχουν μια ενδεικτική τιμή οικοπέδου, θα μπορούν να προσδιορίσουν με μεγαλύτερη ακρίβεια και την τιμή σε μια γειτονική ζώνη, η οποία είναι εκτός συστήματος και που σήμερα υπολογίζεται ως αγροτεμάχιο, δηλαδή με αξία μόλις 1 ευρώ/στρέμμα, ενώ η τιμή είναι πολλαπλάσια.
Απώτερος στόχος της συγκεκριμένης διαδικασίας είναι να αυξηθούν οι τιμές σε τουριστικά σημεία, π.χ. στα νησιά, ή σε παραθαλάσσιες εκτάσεις της ηπειρωτικής χώρας με υψηλό τουριστικό ενδιαφέρον, που επί χρόνια υποφορολογούνται. Μάλιστα, οι αυξήσεις είναι πιθανό να είναι πολύ μεγάλες, καθώς, π.χ., ένα ακίνητο που σήμερα φορολογείται με την ελάχιστη δυνατή αξία του 1 ευρώ/στρέμμα, θα βρεθεί με αξία άνω των 200 ευρώ/στρέμμα, αλλάζοντας αντίστοιχα και την αξία του κτίσματος, εφόσον διαθέτει.
Στόχος είναι η άντληση επιπλέον εσόδων, λόγω ακριβώς της φορολόγησης περισσότερων περιοχών, και με τον τρόπο αυτό να καταστεί εφικτή η περαιτέρω μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 8%, όπως επιθυμεί η κυβέρνηση. Το οικονομικό επιτελείο αναμένεται να λάβει τις οριστικές αποφάσεις για το νέο ύψος των αντικειμενικών αξιών τον Μάιο. Οσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ του 2020, θα υπολογιστεί με βάση τις νέες αντικειμενικές αξίες.
Η επιβράδυνση της διεθνούς οικονομίας θα φρενάρει την άνοδο των τιμών πώλησης κατοικιών
Σύμφωνα με πληροφορίες, το οικονομικό επιτελείο έχει λάβει γνώση των τάσεων που διαμορφώνονται στην αγορά ακινήτων και στην οικονομία, και ανάλογα πρόκειται να αξιολογήσει τις εισηγήσεις των εκτιμητών για τις νέες τιμές ζώνης και την απαιτούμενη αναπροσαρμογή τους. Ειδικότερα, στελέχη εντός του υπουργείου, με γνώση της διαδικασίας, επισημαίνουν ότι ο παράγοντας της επικείμενης παγκόσμιας οικονομικής ύφεσης, ή έστω της επιβράδυνσης της οικονομικής ανάπτυξης, ιδίως των χωρών που μέχρι σήμερα έχουν τροφοδοτήσει τις αγορές ακινήτων στην Ελλάδα από κατοίκους του εξωτερικού, αναμένεται να έχει καθοριστική επίδραση στη μελλοντική πορεία των αξιών στην ελληνική κτηματαγορά.
Συγκεκριμένα, εκτιμάται ότι θα υπάρξει σημαντική επιβράδυνση των τιμών πώλησης ακινήτων τους επόμενους μήνες, ως αποτέλεσμα της υποχώρησης της ζήτησης από το εξωτερικό, π.χ. για διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας, εξοχικά σε δημοφιλείς παραθεριστικούς προορισμούς ή κατοικίες στα νότια προάστια της Αττικής. Στο πλαίσιο αυτό, πρόθεση των ιθυνόντων είναι να μην αυξηθούν υπέρμετρα οι τιμές ζώνης, ώστε να υπάρχει και ένα περιθώριο μελλοντικής σύγκλισης ανάμεσα στην αντικειμενική και την εμπορική αξία, λόγω ακριβώς των παραπάνω παραγόντων. Για παράδειγμα, αν για μια περιοχή, όπου σήμερα η τιμή ζώνης ορίζεται στα 1.500 ευρώ/τ.μ., υπάρχει εισήγηση για αύξησή της σε 2.300 ευρώ/τ.μ., με βάση τις εμπορικές τιμές που ισχύουν πλέον, το υπουργείο θα προσανατολιστεί προς μια αύξηση της τάξεως των 2.000 ευρώ/τ.μ., υπολογίζοντας ακριβώς σε μια πιθανή μείωση, ή έστω σταθεροποίηση των εμπορικών αξιών στο άμεσο μέλλον.
Πάντως, σύμφωνα με τον κ. Χαραλαμπόπουλο, είναι επιτακτική ανάγκη και η μείωση των φορολογικών συντελεστών, κυρίως του ΕΝΦΙΑ, αλλά και άλλων φόρων που υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες, όπως, για παράδειγμα, το τέλος ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ), οι γονικές παροχές και οι κληρονομιές. Με τον τρόπο αυτό, αφενός θα υπάρξει κοινωνική αναστάτωση από τις πρόσθετες επιβαρύνσεις στα ακίνητα, σε μια περίοδο άλλωστε που στόχος της κυβέρνησης είναι η ελάφρυνση των βαρών προς τους πολίτες, αφετέρου το δημοσιονομικό αποτέλεσμα θα είναι μηδενικό για το Δημόσιο, δηλαδή θα συνεχίσει να εισπράττει αυτά που επιθυμεί, βάσει του προϋπολογισμού, χωρίς να δημιουργούνται νέες ληξιπρόθεσμες οφειλές.
Ωστόσο, παράγοντες του κλάδου επισημαίνουν και την ανάγκη για μια βαθύτερη μεταρρύθμιση του συστήματος των αντικειμενικών αξιών, κάτι που δεν έχει συμβεί από καταβολής του θεσμού, πριν από περίπου 35 χρόνια. Για παράδειγμα, υπάρχουν ζώνες υψηλής εμπορικότητας, που σήμερα είναι πλήρως απαξιωμένες, ενώ άλλες έχουν αναβαθμιστεί λόγω, π.χ., της λειτουργίας του μετρό, κάτι που επίσης δεν αποτυπώνεται στις αντικειμενικές τιμές. Ενδεικτικό των στρεβλώσεων που παρατηρούνται είναι, για παράδειγμα, σημεία όπου το ισόγειο κατάστημα είναι χαμηλότερης αξίας σε σχέση με το διαμέρισμα του πρώτου ορόφου του ίδιου κτιρίου.
Οι συντελεστές παλαιότητας
Οπως αναφέρει επίσης ο κ. Χαραλαμπόπουλος, «είναι σημαντικό να επεκταθούν οι συντελεστές παλαιότητας και για ηλικίες ακινήτων άνω των 26 ετών, και μάλιστα θα πρέπει να ληφθεί πρόνοια ώστε αυτοί να είναι μικρότεροι στις περιοχές όπου τα οικόπεδα είναι ακριβά (π.χ. Κολωνάκι κ.λπ.) και μεγαλύτεροι όπου τα οικόπεδα είναι χαμηλής αξίας, καθώς άλλη αξία έχουν τα ακίνητα στο Κολωνάκι, ακόμα και τα παλιά, και άλλη εκείνα, π.χ., στο Κερατσίνι». Αξίζει να σημειωθεί ότι έτσι όπως είναι σήμερα διαμορφωμένοι οι συντελεστές παλαιότητας, είτε το ακίνητο είναι κατασκευασμένο το 1993 είτε το 1953 έχει τον ίδιο συντελεστή. Υπενθυμίζεται δε, ότι με βάση και την απογραφή του 2011 άνω του 50% των κτιρίων στην Ελλάδα έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1980.
Σε καλό δρόμο
Την ικανοποίησή τους για τον τρόπο που κυλάει μέχρι στιγμής η διαδικασία της αναπροσαρμογής των τιμών ζώνης, εκφράζουν εκπρόσωποι εκτιμητικών εταιρειών ακινήτων. Οπως σημειώνουν, δεν υπάρχουν περιοχές που να μην έχουν καλυφθεί, ενώ ήδη αρκετοί έχουν παραδώσει τις εισηγήσεις τους, παρότι η σχετική προθεσμία λήγει στο τέλος του μήνα.
Πριμοδότηση
Σε αντίθεση με την προηγούμενη διαδικασία, στην προκειμένη περίπτωση έχει επιτραπεί στους εκτιμητές να αναλάβουν και περιοχές τις οποίες να γνωρίζουν καλά, λόγω εντοπιότητας (π.χ. τόπος διαμονής ή τόπος επαγγελματικής στέγης). Μάλιστα, προβλέπεται και πριμοδότηση για τέτοιες περιπτώσεις, ακριβώς επειδή οι τιμές που θα εισηγηθούν θα είναι ακόμα πιο ακριβείς.
Τι επηρεάζεται
Υπενθυμίζεται ότι από τις αλλαγές στις αντικειμενικές επηρεάζονται δεκάδες φόροι, οι κυριότεροι εκ των οποίων, πέραν του ΕΝΦΙΑ, είναι ο φόρος μεταβίβασης, οι γονικές παροχές και κληρονομιές και το τέλος ακίνητης περιουσίας, που εισπράττεται μέσω των λογαριασμών του ηλεκτρικού ρεύματος, που αποδίδεται στους δήμους και υπολογίζεται με συντελεστή από 0,25 έως 0,35%.