Όταν πριν από δύο χρόνια το Airbnb συμπεριέλαβε το Κουκάκι στις πέντε δημοφιλέστερες περιοχές του κόσμου, αγχώθηκα, γιατί ίσως υποσυνείδητα ήξερα τι θα επακολουθούσε. Από τη μία χάρηκα που αναγνωρίστηκαν τα θετικά στοιχεία και ο ιδιαίτερος χαρακτήρας της γειτονιάς μου, από την άλλη φοβήθηκα μη διαβάσει ο ιδιοκτήτης μου τα σχετικά δημοσιεύματα με την αναπαραγωγή της είδησης. Προτίμησα να μην κάνω share…
Πίσω στο 2012. Όταν έψαχνα να μείνω στην περιοχή, υπήρχαν λόγω της κρίσης πολλά ξενοίκιαστα διαμερίσματα. Όσο πιο κοντά βρίσκονταν στην Ακρόπολη, τόσο πιο ακριβά ήταν, αλλά πιο χαμηλά, από τον Άγιο Ιωάννη μέχρι την παιδική χαρά, στο τέλος της Βεΐκου προς την Καλλιθέα, οι τιμές των ενοικίων έπεφταν σημαντικά.
Το Κουκάκι, που βρίσκεται στη νοτιοανατολική πλευρά του λόφου Φιλοπάππου και συνορεύει με τα Πετράλωνα και τον Νέο Κόσμο, είναι μία από τις κλασικές γειτονιές της Αθήνας που απευθύνεται σε οικογένειες και εργένηδες μεσαίου αλλά και χαμηλότερου εισοδήματος. Ανεβαίνοντας προς τον λόφο, το κλίμα αλλάζει, όπως και η ποιότητα των κτιρίων (επιβιώνουν πολλά προπολεμικά σπίτια), όμως αλλάζουν και οι τιμές. Με δύο σταθμούς μετρό (Ακρόπολη, Φιξ), δύο νέα μουσεία (Μουσείο Ακρόπολης και Εθνικό Μουσείο Σύγχρονης Τέχνης), αλλά κυρίως με την ανάπτυξη του Airbnb, όλα αυτά άλλαξαν. Οι ιδιοκτήτες, βλέποντας την αύξηση του τουρισμού και συνειδητοποιώντας ότι μπορούν να εξασφαλίσουν πολλαπλάσια κέρδη συγκριτικά με τις συμβατικές μισθώσεις, έσπευσαν να «ανεβάσουν» τα ακίνητά τους στη γνωστή πλατφόρμα. Σύμφωνα με τον ιστότοπο Inside Airbnb, συνολικά στην Αθήνα υπάρχουν περισσότερα από 5.100 σπίτια που διατίθενται προς ενοικίαση, με τα 343 από αυτά να βρίσκονται στο Κουκάκι.
Στην αρχή χαιρόμουν που οι ξένοι συγχρωτίζονται με το αθηναϊκό λαϊφστάιλ, αλλά στη συνέχεια κάτι άρχισε να με ενοχλεί. Αυτό που φοβάμαι είναι μήπως η γειτονιά μου γίνει η νέα Πλάκα, ένα τουριστικό γκέτο από το οποίο οι «παλιοί» κάτοικοι θα αναγκαστούν να φύγουν για να πάνε σε περιοχές με φθηνότερα ενοίκια. Πέρα από την αρχιτεκτονική και τα τεχνικά χαρακτηριστικά, το χρώμα σε μια γειτονιά το δίνουν οι άνθρωποι. Για φανταστείτε, για παράδειγμα, στα Εξάρχεια να μένουν μόνο οι ευκατάστατοι και οι λιγότερο «ροκ»;
Ποιους ωφελεί τελικά και ποιους βλάπτει το Αirbnb; Είναι ευλογία ή κατάρα; Πώς μπορούν να ισορροπήσουν τα συμφέροντα των νέων επιχειρηματιών με την ανάγκη διαφύλαξης της πολιτισμικής ταυτότητας μιας συνοικίας, καθώς και την πρώτη ανάγκη για στέγαση των ανθρώπων;
Αναμφισβήτητα, μια κοινωνία πρέπει να δυναμώνει. Είναι σαφές ότι ο τουρισμός φέρνει ανάπτυξη. Είναι απόλυτα φυσιολογικό οι ιδιοκτήτες ακινήτων, που επιβαρύνονται από ανελέητη φορολογία, να επιδιώκουν ασφάλεια και σταθερότητα στα έσοδα από τις μισθώσεις. «Έχουμε ένα διαμέρισμα 60 τ.μ. στη Μακρυγιάννη που μπορεί να φιλοξενήσει μέχρι και 4 άτομα. Αν το νοικιάζαμε σε Έλληνες, δεν θα παίρναμε περισσότερα από 200 ευρώ και δεν θα ήμασταν σίγουροι ότι θα εισπράτταμε τα ενοίκια», μας λέει η Ελένη, που συνεργάζεται με το Homm, μία από τις πολλές εταιρίες στην Ελλάδα που διαχειρίζονται ακίνητα για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Και συμπληρώνει: «Το ανακαινίσαμε πλήρως: μπήκε καινούργιο μπάνιο και πατώματα, ξηλώσαμε τα ηλεκτρολογικά, βάλαμε τζάμια αλουμινίου, φτιάξαμε εκ νέου το ταβάνι».
Είναι μόνο δύο μήνες που η Ελένη και ο σύζυγός της νοικιάζουν την περιουσία τους μέσω Αirbnb. Παρότι η εταιρεία τούς παίρνει ένα 20% και άλλο ένα ποσοστό πηγαίνει στο Αirbnb, πάλι τους «περισσεύουν πολλά χρήματα». Αν συνεχίσουν με τους ίδιους ρυθμούς, θα κάνουν απόσβεση της επένδυσής τους σε δύο τρία χρόνια.
Αθηναϊκό νεοκλασικό του Κουκακίου, έτοιμο να υποδεχτεί ξένους τουρίστες.
Αθηναϊκό νεοκλασικό του Κουκακίου, έτοιμο να υποδεχτεί ξένους τουρίστες.
Νομοθετικό πλαίσιο
Όταν ξεκίνησε το Αirbnb στην Ελλάδα, ήταν εντελώς παράνομο, γιατί υπήρχε νομοθετικό κενό. Μετά το 2015, όταν απελευθερώθηκε το νομοθετικό πλαίσιο, οι ιδιοκτήτες αλλά και οι ενοικιαστές είχαν το δικαίωμα να νοικιάζουν σπίτια ή να τα επινοικιάζουν μέσω των ηλεκτρονικών δικτύων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η Ελένη και ο σύζυγός της Σταμάτης είναι νόμιμοι και δηλώνουν όλα τους τα εισοδήματα, υπάρχουν όμως πολλοί που προτιμούν να φοροδιαφεύγουν, πλήττοντας τα έσοδα του κράτους και προκαλώντας έναν αθέμιτο ανταγωνισμό στους ξενοδόχους και στον κλάδο φιλοξενίας.
Πέρυσι τον Δεκέμβριο ψηφίστηκε νομοσχέδιο με το οποίο θα ρυθμιζόταν η σχετική αγορά, αλλά ακόμα δεν έχει εκδοθεί υπουργική απόφαση με τις λεπτομέρειες εφαρμογής.
Με βάση το νέο πλαίσιο θα επιβληθεί φορολογία από 15% έως και 45% στα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις (ανάλογα με το ακίνητο). Θεωρητικά, η μέγιστη ετήσια διάρκεια των σχετικών μισθώσεων θα διαμορφωνόταν σε 90 ημέρες και παράλληλα κανείς δεν θα μπορούσε να εκμισθώνει ως ιδιώτης περισσότερα από δύο ακίνητα. «Αν γίνουν όλα αυτά, θα σταματήσουμε το Αirbnb, δεν θα μας συμφέρει. Από τη στιγμή που είσαι νόμιμος, δεν καταλαβαίνουμε πού είναι το κακό; Πρέπει η πολιτεία να σκεφτεί και την επιχειρηματικότητα σε μια χώρα που βουλιάζει», υπογραμμίζει ο Σταμάτης. «Από τις αναδουλειές χρωστάω 48.000 ευρώ, δεν θέλω να “μπω μέσα” και με το διαμέρισμα», προσθέτει.
Στην πραγματικότητα ο νόμος σήμερα είναι ανενεργός και η νομοθετική πρωτοβουλία μάλλον επέτεινε τη σύγχυση. Σύμφωνα με πληροφορίες, στις προθέσεις του υπουργείου είναι η επανεξέταση του θεσμικού πλαισίου με ταυτόχρονη πρόβλεψη για διαχωρισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων που γίνονται από ιδιώτες και στις αντίστοιχες από επιχειρηματικά σχήματα.
Ο χάρτης με την πυκνότητα μισθώσεων Airbnb στην Αθήνα ανά γειτονιά (πηγή: Inside Airbnb).
Ο χάρτης με την πυκνότητα μισθώσεων Airbnb στην Αθήνα ανά γειτονιά (πηγή: Inside Airbnb).
Σανίδα σωτηρίας
Η αλήθεια είναι ότι πολλοί άνεργοι ηλικίας 30-40 ετών επιβίωσαν οικονομικά στα πέτρινα χρόνια της κρίσης χάρη στο Αirbnb και σε άλλες, παρεμφερείς πλατφόρμες. Όμως τον τελευταίο ενάμιση χρόνο έχει αλλάξει ριζικά ο μεσιτικός χάρτης του Κουκακίου. Παρά την κατάρρευση της κτηματαγοράς, τα ακίνητα προς ενοικίαση έχουν μειωθεί δραματικά, οι τιμές των ενοικίων έχουν ανέβει υπερβολικά, ενώ τα ζητούμενα μισθώματα έχουν αυξηθεί. «Αν πάει κανείς μια βόλτα στα στενά, δεν θα δει πουθενά ενοικιαστήριο. Έχουν ξεμείνει μόνο μεγάλα διαμερίσματα, 160-180 τ.μ. στη Μακρυγιάννη, τα οποία και νοικιάζονται από 1.000 ευρώ και πάνω», μου λέει ο μεσίτης Νίκος Σπυρόπουλος της TnD, ο οποίος δραστηριοποιείται στην περιοχή 30 ολόκληρα χρόνια. «Πριν από δύο χρόνια είχαμε 150 αιτήματα και τα διπλάσια σπίτια για διάθεση. Σήμερα στους 100 που ζητούν διαμέρισμα υπάρχουν μόνο 5 προς διάθεση. Δείχνουμε στους ενδιαφερόμενους πελάτες συνέχεια τα ίδια και τα ίδια. Το επάγγελμα του μεσίτη τελειώνει», δηλώνει με απογοήτευση.
Μου επιβεβαιώνει το γεγονός ότι γίνονται εξώσεις ενοικιαστών στην περιοχή, προκειμένου οι ιδιοκτήτες να εκμεταλλευτούν το ακίνητό τους για να το μετατρέψουν σε τουριστικό κατάλυμα. «Το Κουκάκι είναι γερασμένο οικοδομικά. Λίγοι ιδιοκτήτες μπορούν να προχωρήσουν σε ανακαινίσεις. Τους προσεγγίζουν λοιπόν εταιρείες, ακόμη και ιδιώτες, με σκοπό να τα ανακαινίσουν και να τα εκμεταλλευτούν εμπορικά. Το Airbnb έχει αναμφισβήτητα δημιουργήσει μια καινούργια αγορά», υπογραμμίζει ο μεσίτης, αναφερόμενος επίσης στην ύπαρξη πολλών ξένων επενδυτών στην περιοχή οι οποίοι έχουν αγοράσει διαμερίσματα σε εξευτελιστικές τιμές.
Το Κουκάκι θα γίνει λοιπόν το νέο Κολωνάκι; «Ήδη έγινε. Σήμερα δεν βρίσκεις ούτε ισόγειο 50 τ.μ. που να είναι κάτω από 300 ευρώ! Και να φανταστείτε ότι στο σύνολό τους οι πολυκατοικίες δεν έχουν καν θέρμανση». Ο κ. Σπυρόπουλος υπολογίζει ότι από τα 1.000 διαμερίσματα που νοικιάζονται στην περιοχή το 30%-40% παρέχεται προς βραχυχρόνια μίσθωση.
Φούσκα;
Σε πολλές πόλεις του εξωτερικού, όπως στο Βερολίνο, έχουν επιβληθεί στους κατοίκους οι 90 ημέρες και ένα τσουχτερό πρόστιμο σε περίπτωση παραβίασης του νόμου. Στη Βαρκελώνη η δημοτική αρχή έχει ζητήσει από την Airbnb να διακόψει αμέσως τις αγγελίες κατοικιών που μισθώνονται στην πόλη χωρίς άδεια. «Ο εξευγενισμός (σ.σ. gentrification στα αγγλικά) είναι γενικά κάτι αρνητικό, αλλάζει τη σύσταση της κοινωνίας και ανατρέπει την κοινωνική ισορροπία», λέει ο αρχιτέκτονας Πάνος Δραγώνας, καθηγητής στο Τμήμα Αρχιτεκτονικής στο Πανεπιστήμιο Πατρών. «Πιστεύω ότι είναι πολύ νωρίς να βγάλουμε συμπεράσματα. Προσωπικά θεωρώ ότι είναι μια φούσκα που θα ξεφουσκώσει», καταλήγει ο καθηγητής.
Ανεξάρτητα από τις προβλέψεις που μπορούμε να κάνουμε, δεν αποκλείεται στο άμεσο μέλλον να εγκαινιαστεί ένας νέος τύπος μπουτίκ ξενοδοχείου, που, αντί για διαφορετικού στυλ δωμάτι,α θα έχει επιπλωμένα διαμερίσματα με τη δική του διακόσμηση. Υπάρχουν βέβαια και εκείνοι που πιστεύουν ότι η επιρροή του Αirbnb στην πόλη είναι στην πραγματικότητα περιορισμένη. Το θέμα, πάντως, προκαλεί μια διαρκή συζήτηση στα social media.
Ο Λεωνίδας έχει μια τεχνική εταιρεία και μαζί με τους συνεταίρους του εκμεταλλεύονται εμπορικά δύο ακίνητα στο Κουκάκι, τα οποία ανακαίνισαν και επινοικιάζουν νόμιμα. Το ένα είναι ένα μικρό διαμέρισμα κοντά στη Διονυσίου Αρεοπαγίτου και το άλλο, ένα νεοκλασικό κοντά στου Φιλοπάππου. «Σαφώς δεν είναι ευχάριστο να δυσκολεύεται κάποιος να βρει σπίτι. Όμως ο κανόνας προσφοράς και ζήτησης, δυστυχώς ή ευτυχώς, κανονίζει τις αξίες κάθε περιοχής. Όπως στη Μύκονο είναι αδύνατο για τον μέσο Έλληνα να αγοράσει σπίτι ή ακόμα και να κάνει διακοπές, έτσι και στο Κουκάκι και όπου αλλού αυξάνονται οι αξίες, η κατοικία γίνεται ακριβή. Είναι καλύτερο να πωλούνται διαμερίσματα σε εξευτελιστικές τιμές ή να αναπτυχθεί η περιοχή; Το Αirbnb είναι ένα παγκόσμιο ρεύμα. Οι ξένοι έχουν συνηθίσει να μένουν έτσι σε όλο τον κόσμο. Τα ξενοδοχεία δεν φτάνουν. Πού θα μείνουν οι χιλιάδες τουρίστες που καταφτάνουν στην Αθήνα; Νομίζω ότι το μεγαλύτερο πρόβλημα παραμένει η φοροδιαφυγή». ■