«Βίους αντίθετους» διάγουν αυτήν την περίοδο η αγορά χειμερινών εξοχικών κατοικιών και η αντίστοιχη των θερινών. Η πρώτη περίπτωση, όπως αποδεικνύεται και φέτος, εξακολουθεί να βρίσκεται σε «χειμερία νάρκη», με τη ζήτηση να παραμένει αναιμική, τη στιγμή που η κατάσταση στην αγορά θερινών εξοχικών συνέχισε και φέτος να βελτιώνεται. Σύμφωνα με τους φορείς της αγοράς ακινήτων, η διαφοροποίηση αυτή οφείλεται κατά βάση στο ότι το αγοραστικό κοινό των χειμερινών εξοχικών κατοικιών ήταν ανέκαθεν Ελληνες, που αυτήν την περίοδο απέχουν από τη συγκεκριμένη αγορά και από την αγορά εξοχικών εν γένει. Αντιθέτως, τα παραθαλάσσια εξοχικά ακίνητα καταγράφουν πλέον σημαντικά αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό, τόσο για λόγους επενδυτικούς (π.χ. μίσθωση μέσω Airbnb) όσο και για λόγους απόκτησης άδειας παραμονής μέσω του σχετικού προγράμματος της «χρυσής βίζας».
Οσο λοιπόν η αγοραστική δύναμη των ελληνικών νοικοκυριών εξακολουθεί να δέχεται πλήγμα από την υπερφορολόγηση και την ταυτόχρονη διατήρηση του υψηλού κόστους ζωής, σε επίπεδο τιμών των καταναλωτικών αγαθών, είναι δεδομένο ότι η ανάκαμψη θα καθυστερήσει για αρκετά ακόμα χρόνια, τόσο στην αγορά κύριας κατοικίας και ακόμα περισσότερο και σε εκείνη των χειμερινών εξοχικών, που αποτέλεσαν ένα από τα βασικά «είδη πολυτελείας» του πρόσφατου παρελθόντος. Σύμφωνα με το τελευταίο παρατηρητήριο τιμών της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis, το απόθεμα απούλητων χειμερινών εξοχικών εξακολουθεί να υπολογίζεται σε περίπου 10.000 ακίνητα. Μάλιστα, αυτό καταγράφεται παρά το γεγονός ότι οι τιμές από την αρχή της οικονομικής κρίσης έχουν μειωθεί στο μισό.
Ειδικότερα, η μέση πτώση σε δημοφιλείς χειμερινούς προορισμούς διαμορφώνεται σε 54%, με τη μεγαλύτερη κάμψη από το 2008 μέχρι σήμερα να διαμορφώνεται σε 64% και να εντοπίζεται στην περιοχή του Αγίου Αθανασίου στην Πέλλα. Στη συγκεκριμένη περιοχή, οι τιμές διαμορφώνονται σήμερα σε 1.185 ευρώ/τ.μ., έναντι 3.300 ευρώ/τ.μ. το 2008. Αντιστοίχως, στην ευρύτερη περιοχή της Αράχωβας (με το Λιβάδι να αποτελεί την πλέον «χτυπημένη» περιοχή), η μέση τιμή πώλησης σήμερα δεν ξεπερνά τα 1.290 ευρώ/τ.μ. κατά μέσον όρο, έχοντας υποχωρήσει κατά 57% σε σχέση με τις 3.000 ευρώ/τ.μ. που ήταν η μέση τιμή το 2008. Τότε ήταν η περίφημη εποχή που η Αράχωβα είχε αναδειχθεί σε «Μύκονο του χειμώνα», με όλην την εγχώρια επιχειρηματική, πολιτική και οικονομική ελίτ να συνωστίζεται στην εν λόγω περιοχή. Η τάση αυτή είχε ως αποτέλεσμα την επένδυση εκατοντάδων εκατ. ευρώ για την ανάπτυξη κατοικιών, οι οποίες με το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης βρέθηκαν στα αζήτητα, όπου και παραμένουν μέχρι σήμερα. Ταυτόχρονα, όσοι θέλησαν να πουλήσουν το ακίνητό τους διαπίστωσαν ότι δεν υπάρχει αγοραστικό κοινό, όσο και να μείωναν τις απαιτήσεις τους.
Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και στο Καρπενήσι (1.215 ευρώ/τ.μ. σήμερα, πτώση 47%), όσο και στα Τρίκαλα Κορινθίας, όπου η μέση τιμή σήμερα δεν ξεπερνά τα 1.135 ευρώ/τ.μ., έναντι 2.250 ευρώ/τ.μ. το 2008. Οπως σημειώνει στην «Κ» ο κ. Γιάννης Ξυλάς, επικεφαλής της Geoaxis, «αρκετοί κατασκευαστές που επένδυσαν, δανειζόμενοι, στην ανέγερση πολυτελών κατοικιών με συνολικό κόστος κατασκευής και αγοράς γης πάνω από 1.500 ευρώ/τ.μ., βρίσκονται σήμερα πλήρως εγκλωβισμένοι, αφού ούτε η πώληση κάτω από το κόστος δείχνει να ενεργοποιεί τη ζήτηση. Χαρακτηριστική είναι η εικόνα στο Λιβάδι της Αράχωβας, όπου μετά το κατασκευαστικό “αμόκ” –σε σημείο που μεζονέτες κτίστηκαν σχεδόν και μέσα στη λίμνη– δεκάδες συγκροτήματα παραμένουν ολοκληρωμένα δίχως καμία προοπτική άμεσης διάθεσης».
Ακίνητα στη θάλασσα και διαμερίσματα στην Αττική αγοράζουν οι ξένοι
Κεφάλαια που αναμένεται να προσεγγίσουν τα 500 εκατ. ευρώ πρόκειται να επενδυθούν από το εξωτερικό, για την απόκτηση, κυρίως, παραθαλάσσιων εξοχικών κατοικιών στην Ελλάδα το 2017.
Το συμπέρασμα αυτό συνάγεται από το γεγονός ότι κατά το φετινό εννεάμηνο (Ιανουάριος – Σεπτέμβριος) η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει 70,3% αύξηση στην εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για την απόκτηση ακινήτων. Το 2016 είχαν επενδυθεί συνολικά 270 εκατ. ευρώ, ποσό που επίσης ήταν αυξημένο κατά 45,3% σε σχέση με το 2015, όταν είχε καταγραφεί πτώση κατά 36% στα 186 εκατ. ευρώ.
Σύμφωνα με σχετική έρευνα της Algean Property, διεθνούς εταιρείας παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών ακινήτων, η ανοδική αυτή πορεία, τόσο σε επίπεδο αγοραπωλησιών όσο και ανάπτυξης ακινήτων, προβλέπεται να συνεχιστεί και κατά τη διάρκεια των προσεχών ετών. «Η ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας παραμένει το πιο δυναμικό σκέλος του εγχώριου real estate και ο κλάδος που συγκεντρώνει και τις μεγαλύτερες προοπτικές, από κοινού με τον τουρισμό. Το 2016 αποτέλεσε το έτος κατά το οποίο η αγορά αυτή εξήλθε της κρίσης, τάση η οποία διατηρήθηκε με αυξημένο ρυθμό και κατά το τρέχον έτος», σημειώνει ο Κωνσταντίνος Σιδερής, αναλυτής της Algean Property. Οπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς, η άνοδος του τουρισμού έχει αρχίσει να μεταφράζεται και σε σταθερή και σημαντική αύξηση των αγοραπωλησιών στην αγορά εξοχικής κατοικίας.
Μάλιστα, το «ρεύμα» αυτό αφορά τόσο εξοχικές κατοικίες όσο και διαμερίσματα ή μεζονέτες στην Αττική, καθώς το ενδιαφέρον των ξένων αγοραστών δεν είναι μονόπλευρο. Αλλοι αναζητούν ένα εξοχικό για να μένουν κάποιες εβδομάδες τον χρόνο, άλλοι θέλουν, εκτός από αυτό, να έχουν και τη δυνατότητα να το μισθώνουν σε τρίτους, εκμεταλλευόμενοι τη ροή επισκεπτών στην Ελλάδα, που αναζητούν καταλύματα μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών όπως η Airbnb και η HomeAway. Επίσης, ένα σημαντικό ποσοστό των ενδιαφερόμενων αγοραστών είναι άνθρωποι από χώρες εκτός της Ευρωπαϊκής Ενωσης, κυρίως από την Κίνα, τη Ρωσία και πλέον και από την Τουρκία, οι οποίοι ενδιαφέρονται για ακίνητα αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ, προκειμένου να μπορέσουν να συμμετάσχουν στο πρόγραμμα της «χρυσής βίζας», ώστε να λάβουν και άδεια παραμονής για τους ίδιους και τους συγγενείς τους.
Μάλιστα, αξίζει να σημειωθεί ότι ελέω κεφαλαιακών ελέγχων, φορείς της αγοράς ακινήτων εκτιμούν ότι οι πραγματικές επενδύσεις για την απόκτηση ακινήτων στην Ελλάδα είναι πολλαπλάσιες σε σχέση με εκείνες που αποτυπώνονται στο ελληνικό τραπεζικό σύστημα. Η αιτία είναι ότι αρκετές συναλλαγές πραγματοποιούνται εξ ολοκλήρου μέσω ξένων τραπεζικών ιδρυμάτων, με τον αγοραστή να καταθέτει το ποσό της αγοράς σε λογαριασμό που διατηρεί ο πωλητής σε τράπεζα του εξωτερικού. Η τάση αυτή έχει μεγεθυνθεί μετά την επιβολή των κεφαλαιακών ελέγχων και αφορά το σύνολο των κατασκευαστών κατοικιών, όπως επίσης και αρκετούς ιδιώτες πωλητές, κυρίως δε εκείνους που πωλούν ακίνητα μεγάλης αξίας (άνω των 300.000 ευρώ).
Μέχρι και 25.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο πωλούνται βίλες στη Μύκονο
Στην «εμπροσθοφυλακή» της αγοράς εξοχικής κατοικίας βρέθηκαν φέτος τα πολυτελή ακίνητα· βίλες, μεζονέτες και πολυτελείς κατασκευές αποτέλεσαν μήλον της Εριδος για εύπορους αγοραστές από το εξωτερικό. Η σταθεροποίηση του πολιτικού και οικονομικού κλίματος, οι χαμηλές τιμές και το χαμηλό φορολογικό κόστος σε σύγκριση με άλλες, ανταγωνιστικές, ως προς την Ελλάδα χώρες, αποτέλεσαν τους βασικούς λόγους που η αγορά πολυτελών εξοχικών αναπτύχθηκε σημαντικά φέτος, με τις εκτιμήσεις για το 2018 να είναι ακόμα πιο αισιόδοξες.
Από την αρχή της οικονομικής κρίσης και μέχρι σήμερα, οι τιμές στα εξοχικά ακίνητα έχουν καταγράψει απώλειες της τάξεως του 45%, καθιστώντας, ακόμα και τα πολυτελή ακίνητα, ιδιαίτερα ελκυστικά για τους ξένους αγοραστές. Οπως τονίζουν μεσίτες που δραστηριοποιούνται στη συγκεκριμένη αγορά, ένα ακίνητο της τάξεως των 400.000 – 500.000 ευρώ στην Ελλάδα προσφέρει αισθητά υψηλότερες παροχές σε σχέση με αντίστοιχο στο εξωτερικό, ενώ πολλές φορές υπερτερεί και σε σχέση με την τοποθεσία όπου βρίσκεται. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό και με τη χαμηλή φορολογική επιβάρυνση, έχει καταστήσει τις πολυτελείς εξοχικές κατοικίες σε ιδιαίτερα ελκυστική επιλογή για ξένους αγοραστές.
Η Μύκονος και η Σαντορίνη αποτελούν πλέον διεθνείς προορισμούς και αυτό αντανακλάται και στο αγοραστικό κοινό που προσελκύουν. Στο πλαίσιο αυτό, φέτος, ο Αιγύπτιος κροίσος Ναγκίπ Σαουίρις, γνωστός από την εμπλοκή του στη Wind, απέκτησε δύο πολυτελείς βίλες στο νησί των Ανέμων, αντί συνολικού ποσού που εκτιμάται ότι ανήλθε σε περίπου 11 εκατ. ευρώ. Η μία εξ αυτών, κόστους 6 εκατ. ευρώ, ήταν ημιτελής, επιφανείας 1.800 τ.μ. και ανήκε στον κ. Κορωνιά, πρώην επικεφαλής της Vodafone Ελλάδος, ο οποίος επέλεξε την οδό της πώλησης λόγω του ότι δεν επισκέπτεται πλέον το νησί. Το δεύτερο ακίνητο που απέκτησε ο κ. Σαουίρις αφορά βίλα στον Αγ. Λάζαρο, 1.000 τ.μ., η οποία ανήκε σε κατασκευαστή ακινήτων με πολύχρονη παρουσία στο νησί.
Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ξυλά της Geoaxis, «η αγορά των πολυτελών κατοικιών εκτιμούμε ότι καταλαμβάνει περίπου το 10-15% της συνολικής πίτας της αγοράς εξοχικών και απευθύνεται κυρίως σε αγοραστές εκτός Ελλάδος, οι οποίοι αναζητούν ξεχωριστά ακίνητα και είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν τις σχετικές υπεραξίες, που μπορεί να φτάσουν και το 85% του μέσου όρου μιας τυπικής κατοικίας. Ετσι, στη Μύκονο, μια πολυτελής κατοικία μπορεί να κοστίζει μέχρι και 5,8 φορές περισσότερο από μια τυπική θερινή κατοικία, στη Σαντορίνη έξι φορές, στην Πάρο 4,2 φορές, στην Κύθνο 2,3 φορές και στην Κέα 3,1 φορές», επισημαίνει. Στη Μύκονο, σε περιοχές όπως οι Ανεμόμυλοι, η Ψαρού και ο Πάνορμος, αλλά και η περιοχή που βρίσκεται πάνω από την παραλία Σούπερ Παραντάις, καταγράφηκαν ζητούμενες τιμές πώλησης μονοκατοικιών με παροχές όπως πισίνα κτλ., που μπορούν να αγγίξουν ακόμα και τις 24.000-25.000 ευρώ/τ.μ. με τον μέσο όρο να διαμορφώνεται σε 12.400 ευρώ/τ.μ.
Αντίστοιχα, στη Σαντορίνη, σε περιοχές όπως το Ημεροβίγλι και η Οία, που προσφέρουν εντυπωσιακή θέα στην Καλντέρα, έχουν εντοπιστεί ζητούμενες τιμές ακόμα και 20.000 ευρώ/τ.μ., ενώ η μέση τιμή πώλησης ανέρχεται σε 10.700 ευρώ/τ.μ. Στην Πάρο, οι περιοχές που ξεχωρίζουν είναι ο Αμπελάς και η Νάουσα, με τιμές που είναι σαφώς πιο «προσγειωμένες» και κινούνται σε 7.500 ευρώ/τ.μ. για μια πολυτελή κατοικία, αν και υπάρχουν και περιπτώσεις μοναδικών ακινήτων όπου το κόστος μπορεί να εκτιναχθεί έως τις 11.000 ευρώ/τ.μ.
