Τα τελευταία χρόνια, η αγορά ακίνητης περιουσίας δοκιμάστηκε σκληρά, εξαιτίας κυρίως της οικονομικής κρίσης, ενώ ποιοτικοί παράγοντες και νέα δεδομένα της τελευταίας τετραετίας δημιουργούν ανησυχίες για την προοπτική ανάκαμψής της σε στέρεες βάσεις.
Από τα σημαντικότερα προβλήματα της αγοράς ακίνητης περιουσίας, με έντονο κοινωνικό αντίκτυπο, αποτελούν οι κατασχέσεις ακινήτων ιδιωτών από το Δημόσιο, οι πλειστηριασμοί και οι αποποιήσεις κληρονομιών. Αυτά δημιουργούν έναν τεράστιο όγκο ακινήτων, όπου σε μια ρηχή αγορά όπως είναι η ελληνική καθιστούν τον δημόσιο τομέα ρυθμιστή της πορείας και της βιωσιμότητάς της. Ενδεικτικά, μόνο για το 2017, σύμφωνα με πληροφορίες, οι αποποιήσεις κληρονομιών ανήλθαν στις 130.000, σχεδόν τριπλάσιες συγκριτικά με το 2016, ενώ σύμφωνα με εκτιμήσεις μέσα στην επόμενη τετραετία, μόνο το ελληνικό Δημόσιο αναμένεται να βγάλει στο σφυρί τουλάχιστον 500.000 ακίνητα. Από την άλλη πλευρά, οι τράπεζες προγραμματίζουν περίπου 140.000 πλειστηριασμούς έως το τέλος του 2021.
Η κατάσταση στην ελληνική αγορά ακινήτων περιπλέκεται ακόμη περισσότερο καθώς υπολογίζεται ότι άνω των 150.000 ακινήτων (κυρίως κατοικίες) ιδιωτών στην Αθήνα είναι υψηλής παλαιότητας, τα οποία είναι μη επαρκώς συντηρημένα και έχουν τεθεί ουσιαστικά εκτός διαπραγμάτευσης και αγοράς. Πράγματι, άνω του 60% των κτιρίων του κέντρου της Αθήνας είναι κατασκευασμένα πριν από το 1960, ενώ πλέον του 85% αυτών χρήζουν παρεμβάσεων αποκατάστασης, εκσυγχρονισμού και βελτίωσης της λειτουργικότητας και της ενεργειακής τους απόδοσης. Κενές κατοικίες, κυρίως εγκαταλελειμμένα και σε κακή κατάσταση κτίρια και ανοίκιαστα διαμερίσματα, αποτελούν μια πραγματικότητα. Η πολυϊδιοκτησία, η μέτρια ή κακή κατάσταση των κτιρίων, το μεγάλο κόστος αποκατάστασης και συντήρησης για τα διατηρητέα και η διαχρονική γραφειοκρατία σε θέματα αδειοδοτήσεων επιβαρύνουν την κατάσταση.
Επιπροσθέτως, οι νέες κατασκευές είναι ελάχιστες, νέες εντάξεις στα σχέδια πόλεως δεν προγραμματίζονται, ενώ οι χρηματοδοτήσεις τραπεζών για στεγαστικά δάνεια βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά και δεν προβλέπεται σημαντική διαφοροποίηση μεσοπρόθεσμα. Επιπλέον, ένα πολύ σημαντικό τμήμα του οικιστικού αποθέματος μισθώνεται βραχυχρόνια, αποκλειστικά στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, ενώ άγνωστη παράμετρος παραμένει η μεσοπρόθεσμη πολιτική των τραπεζών (και των funds) σχετικά με τα ακίνητα ιδιωτών που έχουν περιέλθει ή θα περιέλθουν στην κατοχή τους, αλλά και η σχετική επίπτωση στην κτηματαγορά.
Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω, προκύπτει το συμπέρασμα ότι εάν ο δημόσιος τομέας δεν καταφέρει τάχιστα να προσφέρει προς διάθεση στην αγορά τα ακίνητα που διαχειρίζεται ή θα κληθεί να διαχειριστεί και εάν η πολιτεία δεν δώσει σημαντικά κίνητρα σε ιδιώτες για τη ριζική ανακαίνιση ακινήτων παλαιότητας και την επανείσοδό τους στην αγορά, θα υπάρξει ανισορροπία και αδυναμία ύπαρξης ποιοτικής κατοικίας, κυρίως για τους πολίτες των μικρών και μεσαίων εισοδημάτων.
Με αυτά τα δεδομένα, λαμβάνοντας υπόψη ότι η αγορά ακινήτων στη χώρα μας αποτελεί συνδεδεμένο μέρος της διεθνούς αγοράς, η πολιτεία οφείλει να σχεδιάσει μια νέα εθνική στεγαστική πολιτική, η οποία θα βασίζεται, μεταξύ άλλων, σε αναπτυξιακές πρωτοβουλίες που θα αναλάβουν από κοινού ο δημόσιος και ο ιδιωτικός τομέας. Πράγματι, στις ανοικτές οικονομίες, η πολιτεία παρεμβαίνει με τη δημιουργία κρίσιμων δημόσιων έργων και με την αναγκαία προληπτική και κατασταλτική εποπτεία, ενώ διαμορφώνει και ένα στρατηγικό σχέδιο –υποστηριζόμενο από κατάλληλες θεσμικές, πολεοδομικές και φορολογικές παρεμβάσεις– που θα επιτρέψει στον ιδιωτικό τομέα να ενεργοποιηθεί, δημιουργώντας έτσι προσδοκίες για βιώσιμες επενδύσεις με υψηλή προστιθέμενη αξία και κοινωνική ανταποδοτικότητα.
Στην κατεύθυνση αυτή, αναγκαίες δράσεις που θα μπορούσαν να αναληφθούν είναι η έκπτωση φόρου 40% για εργασίες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης ακινήτων, με ειδική μέριμνα για τα φτωχότερα νοικοκυριά και για όσους αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας, η θεσμική αντιμετώπιση του ζητήματος της πολυϊδιοκτησίας και των εγκαταλελειμμένων κτιρίων, η απλοποίηση των μεταβιβάσεων και η μείωση των δικαιολογητικών για τη μεταβίβαση ακινήτων (έχει ήδη ανακοινωθεί αυτό ως δέσμευση από τον πρόεδρο της Νέας Δημοκρατίας κ. Μητσοτάκη).
Το επόμενο μεγάλο πρόβλημα που βιώνει η αγορά, είναι η υψηλή φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, πολύ υψηλότερη του μέσου όρου των χωρών του ΟΟΣΑ. Η Νέα Δημοκρατία έχει ήδη προτείνει τη μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 30% μέσα στα δύο πρώτα χρόνια διακυβέρνησής της, καθώς και την αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομικές δραστηριότητες και του φόρου υπεραξίας στις αγοραπωλησίες ακινήτων για τρία χρόνια, προκειμένου να στηριχθεί η αγορά ακινήτων.
Η υπερφορολόγηση όμως βρήκε εφαρμογή και σε επενδυτικά σχήματα, όπως είναι οι ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας). Από το 1999, όταν και εισήχθη το σχετικό θεσμικό πλαίσιο, οι εν λόγω εταιρείες απέδειξαν ότι είναι σε θέση να προσελκύσουν θεσμικά κεφάλαια του εξωτερικού, με σκοπό τις επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων. Παρ’ όλα αυτά, τον Ιούνιο του 2016, η κυβέρνηση επταπλασίασε τον συντελεστή του φόρου που επιβάλλεται στο σύνολο του ενεργητικού τους. Οφείλει συνεπώς να λάβει χώρα ο επανασχεδιασμός του σχετικού φορολογικού πλαισίου, υπό όρους συγκρίσιμους με το αντίστοιχο πλαίσιο των λοιπών ευρωπαϊκών χωρών.
Ο τρίτος και εξίσου σημαντικός πυλώνας παρέμβασης αφορά τη δημόσια ακίνητη περιουσία. Η Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας (ΓΓΔΠ) οφείλει να αναλάβει έναν εξαιρετικά σοβαρό ρόλο, αυτόν της χάραξης της στρατηγικής της χώρας αναφορικά με την αγορά ακίνητης περιουσίας. Η δημιουργία ενός θεσμικού αντίβαρου έναντι του υπερταμείου, ιδίως όταν σε αυτό αποδεικνύεται καθημερινά ότι έχει μεταβιβαστεί πλήθος κρατικών περιουσιακών στοιχείων, ώστε να διασφαλιστεί ο θεσμικός ρόλος του Δημοσίου, αποτελεί μια αναγκαιότητα. Οι δράσεις τις οποίες μπορεί, ενδεικτικά, να αναλάβει η ΓΓΔΠ είναι:
• Συντονισμός για τη διαχείριση των χιλιάδων ακινήτων που θα προέλθουν από κατασχέσεις και από αποποιήσεις κληρονομιών, αλλά και από τα αδήλωτα ακίνητα ιδιωτών στο κτηματολόγιο, και κατάστρωση μιας νέας εθνικής στεγαστικής πολιτικής.
• Εμπέδωση της συνεργασίας μεταξύ του Δημοσίου και του υπερταμείου, προκειμένου να επιτευχθεί η ταχύτερη προώθηση της υλοποίησης επενδύσεων που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο της αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας.
• Πρωτοβουλίες για στρατηγική συνεργασία όλων των φορέων της πολιτείας που ενεργοποιούνται στην αγορά ακίνητης περιουσίας (κεντρικής κυβέρνησης, οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης, οργανισμών κοινωνικής ασφάλισης, άλλων ΝΠΜ, κληροδοτημάτων, δημόσιων επιχειρήσεων κ.ά.).
• Πρωτοβουλίες για μείωση των φορέων αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας, επιχειρησιακή ενοποίηση του μητρώου ακινήτων –που δημιουργήθηκε το 2013– και αύξηση της ταχύτητας ωρίμανσης ακινήτων και επενδυτικών σχεδίων.
• Διερεύνηση του επενδυτικού κλίματος και των προϋποθέσεων για ΣΔΙΤ, αναφορικά με την αστική ανάπλαση χωρικών ενοτήτων ή λοιπών –μεγάλης κλίμακας– αστικών παρεμβάσεων.
• Συντονισμός για τη δημιουργία χαρτοφυλακίων στεγαστικών ακινήτων (ή αλλαγή χρήσης λοιπών ακινήτων) ιδιοκτησίας δημοσίου προς πώληση, σύμφωνα με το θεσμικό πλαίσιο χορήγησης άδειας διαμονής σε αλλοδαπούς (πρόγραμμα Golden Visa).
• Συντονισμός για τη δημιουργία χαρτοφυλακίων επαγγελματικών ακινήτων δημοσίων ακινήτων και αξιοποίησή τους μέσω του συνδυασμού των θεσμικών πλαισίων περί ΑΕΕΑΠ, Αμοιβαίων Κεφαλαίων Ακίνητης Περιουσίας και ΣΔΙΤ.
• Συντονισμός για τη δημιουργία χαρτοφυλακίων ενιαίων αγροτικών εκτάσεων για μακροχρόνια μίσθωση (συνεργασία υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, OTA και Εκκλησίας) για την προσέλκυση στρατηγικών επενδυτών στον πρωτογενή τομέα.
• Πρωτοβουλίες για την ενιαία λειτουργική διαχείριση όλων των κτιριακών εγκαταστάσεων του δημοσίου τομέα (facilities management).
• Πρωτοβουλίες ώστε το μητρώο αξιών μεταβιβάσεων ακινήτων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων να αξιοποιηθεί στατιστικά και μαζί με τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος να ποσοτικοποιηθεί περαιτέρω η αγορά ακίνητης περιουσίας, με την ανάπτυξη δεικτών ζητούμενων τιμών. Τα θεσμικά κεφάλαια, άλλωστε, τα οποία είναι απαραίτητα για την ωρίμανση της αγοράς απαιτούν πλήρη διαφάνεια.
• Πρωτοβουλίες για συνεργασία με πανεπιστήμια και ερευνητικούς φορείς για την εκπαίδευση των συμμετεχόντων στην αγορά, την ενίσχυση της εφαρμοσμένης έρευνας και τη διάχυση των αποτελεσμάτων της.
• Πρωτοβουλίες για δημιουργία μόνιμης επιτροπής φορέων της αγοράς ακινήτων, με στόχο τη συνεχή διαβούλευση και με επιδιωκόμενο αποτέλεσμα τη θεσμική θωράκιση και τον εκσυγχρονισμό της αγοράς.
Η καθοριστική συμβολή της αγοράς ακινήτων στη βιώσιμη ανάπτυξη της χώρας, στη δημιουργία ποιοτικών θέσεων απασχόλησης και στην ενίσχυση της κοινωνικής συνοχής επιβάλλει αναγνώριση των προβλημάτων, συντονισμό, ρεαλιστικές πολιτικές και τολμηρές δράσεις και εμπέδωση κουλτούρας συνεργασίας μεταξύ του δημοσίου και του ιδιωτικού τομέα με γνώμονα την κοινωνική ανταποδοτικότητα.
* Ο κ. Χρήστος Σταϊκούρας είναι βουλευτής Φθιώτιδας Ν.Δ., πρώην αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών, επίκουρος καθηγητής ΟΠΑ.
** Ο κ. Παναγιώτης Μπαλωμένος είναι τοπογράφος μηχανικός ΕΜΠ, MSc και PhD στην ακίνητη περιουσία.