ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Airbnb, η μεγάλη έξοδος

Σχεδόν αποκλειστικά, η ζήτηση τροφοδοτείται από Ελληνες επισκέπτες, είτε τουρίστες είτε ανθρώπους από άλλες περιοχές της χώρας που έχουν επαγγελματικές υποχρεώσεις στην Αθήνα.

Μαζικό χαρακτήρα αρχίζουν να λαμβάνουν οι αποχωρήσεις καταλυμάτων από τις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων, με τους ιδιοκτήτες τους να επιλέγουν την άμεση επιστροφή στις συμβατικές μισθώσεις μεγαλύτερης διάρκειας, λόγω της απουσίας ζήτησης. Είναι χαρακτηριστικό ότι μόνο κατά τη διάρκεια των τελευταίων 10 ημερών (2-12 Οκτωβρίου), από το κέντρο της Αθήνας έχουν αφαιρεθεί 359 αγγελίες διαμερισμάτων, ενώ επιπλέον 439 είχαν αφαιρεθεί το διάστημα από τις 19 Αυγούστου έως τις 2 Οκτωβρίου. 

Συνολικά, από το τέλος του πρώτου τριμήνου, όταν δηλαδή είχαν ήδη αρχίσει να καταγράφονται οι πρώτες συνέπειες από την πανδημία, και μέχρι σήμερα, 3.650 ακίνητα έχουν διαγραφεί από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης

Οπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, σήμερα η πληρότητα των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει υποχωρήσει στο μισό σε σύγκριση με τον αντίστοιχο περυσινό μήνα. Σύμφωνα με τον κ. Νάσο Γαβαλά, διευθύνοντα σύμβουλο της Mint, σήμερα, η μέση πληρότητα δεν ξεπερνά το 40%, έναντι ποσοστών 60%-70% τον περυσινό Οκτώβριο. Η Mint είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης. Στο χαρτοφυλάκιό της διαθέτει περίπου 300 ακίνητα, τα οποία και διαχειρίζεται για λογαριασμό πελατών της, προσφέροντας ένα ευρύ φάσμα υπηρεσιών. Οπως σημειώνει ο κ. Γαβαλάς, πλέον, σχεδόν αποκλειστικά, η ζήτηση για καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης τροφοδοτείται από Ελληνες επισκέπτες, είτε τουρίστες είτε ανθρώπους που έχουν επαγγελματικές υποχρεώσεις στην Αθήνα και προέρχονται από άλλες περιοχές της χώρας. Ετσι, εκτός από τη μείωση της μέσης πληρότητας, σημαντική υποχώρηση καταγράφει και η μέση τιμή ανά διανυκτέρευση, η οποία διαμορφώνεται σήμερα πέριξ των 30 ευρώ, ακόμη και για ακίνητα σε σημεία υψηλής ζήτησης στην «καρδιά» του κέντρου της Αθήνας, όταν πριν από ένα χρόνο το αντίστοιχο κόστος διαμορφωνόταν σε 55-60 ευρώ ανά διανυκτέρευση. Εν ολίγοις, έχει καταγραφεί ετήσια πτώση της τάξεως του 50%, ή ακόμη και 60% σε ορισμένες περιπτώσεις. Οπως αναφέρει ο κ. Γαβαλάς, «το ζητούμενο για πολλούς οικοδεσπότες είναι πλέον η επιβίωση, εν αναμονή καλύτερων ημερών». 

Σύμφωνα όμως με τον ίδιο, «η έλλειψη επισκεπτών από το εξωτερικό έχει πλήξει τα έσοδα των μεμονωμένων ιδιοκτητών, με αποτέλεσμα να επιλέγουν την αποχώρηση από τον κλάδο με αυξανόμενη συχνότητα», τονίζει στην «Κ» ο κ. Γαβαλάς. Σημειωτέον ότι ακόμη και πριν από την πανδημία, οι τελευταίοι μήνες του χρόνου και οι πρώτοι μήνες του νέου έτους χαρακτηρίζονταν από αποχωρήσεις αγγελιών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ωστόσο, οι αριθμοί των αγγελιών παρέμεναν σχετικά σταθεροί, καθώς τυχόν αποχωρήσεις, κατά κανόνα αναπληρώνονταν άμεσα από νέους ιδιοκτήτες/επενδυτές, που δραστηριοποιούνταν στη συγκεκριμένη αγορά. Αυτό δεν συμβαίνει σήμερα, καθώς ουδείς επιλέγει να τοποθετηθεί στον κλάδο, ελλείψει ζήτησης.

airbnb-i-megali-exodos0Με βάση τα παραπάνω στοιχεία, ένα μέσο μηνιαίο εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση δεν ξεπερνά πλέον τα 360-400 ευρώ, ακόμη και για ακίνητα με θέα την Ακρόπολη. Συγκεκριμένα, εάν υπολογιστεί πληρότητα 40%, δηλαδή περίπου 12 ημέρες εσόδων και τιμή 30 ευρώ/διανυκτέρευση, το μηνιαίο έσοδο για τον ιδιοκτήτη δεν ξεπερνά τα 360 ευρώ. Στην πραγματικότητα, βέβαια, είναι πολύ χαμηλότερο, καθώς θα πρέπει να υπολογιστούν και τα υπόλοιπα έξοδα του ακινήτου. Υπενθυμίζεται πως στην περίπτωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης επωμίζεται ο ίδιος το κόστος του ηλεκτρικού ρεύματος, των κοινοχρήστων εξόδων, της τηλεφωνίας/Ιnternet και της ύδρευσης, σε αντίθεση με το αν είχε κάποιον μόνιμο ενοικιαστή στο διαμέρισμά του. 

Προτιμούν τους ενοικιαστές

Την ίδια στιγμή, το ίδιο ακίνητο (με δεδομένο ότι είναι και ανακαινισμένο) θεωρητικά θα μπορούσε να αποφέρει εισόδημα άνω των 550-600 ευρώ εάν μισθωνόταν μέσω μακροχρόνιου συμβολαίου. Ως εκ τούτου, το πραγματικό όφελος από την αποχώρηση από τη βραχυχρόνια μίσθωση και την εκμετάλλευση του εκάστοτε ακινήτου μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης είναι πολλαπλάσιο. Επιπλέον, δεν προκύπτει και κάποια διαφοροποίηση ως προς τη φορολογία, καθώς τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται με την ίδια ακριβώς κλίμακα και στις δύο περιπτώσεις.

Oι προσδοκίες για βελτίωση το φθινόπωρο διαψεύσθηκαν

Καθ’ όλη τη διάρκεια των προηγούμενων μηνών, παράγοντες που δραστηριοποιούνται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις εξέφραζαν την εκτίμηση ότι ήταν πιθανή μια ανάκαμψη της αγοράς από το φθινόπωρο και μετά, αναπληρώνοντας ίσως τις απώλειες της θερινής περιόδου. Αυτός ήταν και ο λόγος που αρκετοί ιδιοκτήτες συνέχιζαν να διαθέτουν τα ακίνητά τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, με την ελπίδα ότι από τον Σεπτέμβριο και μετά τα έσοδά τους θα βελτιώνονταν. Στην πράξη, συνέβη το ακριβώς αντίθετο, καθώς κάθε μήνα η εικόνα επιδεινώνεται, λόγω της σταθερά ανοδικής πορείας των κρουσμάτων του κορωνοϊού, όχι μόνο στην Ελλάδα, αλλά και διεθνώς. 

Μακροχρόνια ενοικίαση

airbnb-i-megali-exodos1Ετσι, το τελευταίο διάστημα έχουν επιστρέψει χιλιάδες ακίνητα στη μακροχρόνια ενοικίαση, ενισχύοντας και την προσφορά στην αγορά, ωστόσο η «άσκηση» της μεταφοράς ενός ακινήτου από τη βραχυχρόνια μίσθωση σε συμβατικές μισθώσεις δεν είναι απλή. Οπως τονίζει ο Ν. Γαβαλάς, διευθύνων σύμβουλος της Mint, εταιρείας διαχείρισης ακινήτων, «η μετάβαση ενός ακινήτου που ήταν διαμορφωμένο για να λειτουργήσει στη βραχυχρόνια μίσθωση σε μια μονιμότερη χρήση, με έναν σταθερό χρήστη, αποδεικνύεται αρκετά περίπλοκη διαδικασία. Κατ’ αρχάς, ελάχιστοι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές επιθυμούν να μισθώσουν το ακίνητο με όλα του τα έπιπλα και τον εξοπλισμό, καθώς διαθέτουν δικά τους», αναφέρει χαρακτηριστικά. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να εξασφαλίσει χώρο αποθήκευσης (με το αζημίωτο συνήθως) για την οικοσκευή που έχει το ακίνητό του. Επομένως, θα έχει ένα επιπλέον έξοδο να καλύψει.

Παράλληλα, παρατηρείται και σημαντική δυσκολία στην απόσβεση της δαπάνης που έχει γίνει για την ανακαίνιση του ακινήτου. «Συχνά, οι ιδιοκτήτες έχουν επενδύσει τουλάχιστον 10.000 ευρώ για την εκτεταμένη ανακαίνιση του διαμερίσματός τους και ως εκ τούτου ζητούν επιπλέον χρήματα σε σχέση με το κόστος ενοικίασης ενός μη ανακαινισμένου ακινήτου στην ίδια περιοχή. Ωστόσο, δεν υπάρχει αυτή την περίοδο διάθεση από τους ενοικιαστές να καταβάλουν το επιπλέον αυτό ποσό, ιδίως από τη στιγμή που οι τιμές ενοικίασης είναι συνολικά υψηλότερες στο κέντρο της Αθήνας σε σχέση με πριν από λίγα χρόνια», σημειώνει ο κ. Γαβαλάς.

Ασφαλώς, το γεγονός ότι πολλά από τα ακίνητα βρίσκονται σε περιοχές χωρίς υψηλή ποιότητα ζωής (συχνά δε και υποβαθμισμένες) δεν συνηγορεί υπέρ της απόπειρας αύξησης των ζητούμενων τιμών ενοικίασης. Μάλιστα, φορείς του κλάδου σημειώνουν ότι υπάρχουν και ιδιοκτήτες οι οποίοι επιστρέφουν άρον άρον στη βραχυχρόνια μίσθωση, λόγω της ασυνέπειας των νέων ενοίκων του ακινήτου τους. Εχουν δηλαδή εμφανιστεί εκ νέου τα φαινόμενα στρατηγικών κακοπληρωτών κι επιτήδειων, οι οποίοι μισθώνουν ακίνητα χωρίς να έχουν πρόθεση να καταβάλουν κάποιο ποσό, ποντάροντας στη δυσχερή και χρονοβόρο διαδικασία της έξωσης.

Οσοι αντέξουν

Πάντως, ο κ. Γαβαλάς εκτιμά ότι μέχρι το τέλος του χειμώνα, σε περίπου έξι μήνες από σήμερα, θα αποχωρήσουν κι άλλα ακίνητα από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, «τουλάχιστον κάποιες χιλιάδες ακόμα», όπως αναφέρει χαρακτηριστικά. Αυτό σημαίνει ότι την περίοδο προς την έναρξη της επόμενης θερινής σεζόν, στο κέντρο της Αθήνας θα έχουν απομείνει περίπου 5.000-6.000 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, δηλαδή σχεδόν τα μισά σε σχέση με την περίοδο πριν από την πανδημία. Οσοι ιδιοκτήτες έχουν αντέξει μέχρι τότε, θα μπορέσουν να αποκομίσουν σημαντικά οικονομικά οφέλη, καθώς θα δραστηριοποιούνται σε μια αγορά με αρκετές ομοιότητες με εκείνη που είχε διαμορφωθεί την περίοδο 2017-2018, όταν δηλαδή η ζήτηση ήταν κατά πολύ υψηλότερη της προσφοράς, οδηγώντας σε υψηλές πληρότητες κι επιτρέποντας τη χρέωση υψηλότερων τιμών ανά διανυκτέρευση. Προϋπόθεση βέβαια θα είναι να έχει ξεπεραστεί μέχρι τότε το ζήτημα της πανδημίας.