Η πανδημία και το lockdown καθυστερούν σημαντικά την ολοκλήρωση της διαδικασίας αναπροσαρμογής των νέων αντικειμενικών αξιών, οι οποίες σύμφωνα με τον σχεδιασμό του οικονομικού επιτελείου θα πρέπει να τεθούν σε εφαρμογή το 2021.
Το περιθώριο που είχε δώσει το υπουργείο Οικονομικών στους εκτιμητές ακινήτων προκειμένου να παραδώσουν τις εκτιμήσεις τους έχει παρέλθει, ωστόσο, η ηγεσία του υπουργείου αναζητεί εκτιμητές ακινήτων για να υποβάλουν εκτιμήσεις για 1.233 περιοχές έως τις 30 Νοεμβρίου. Σύμφωνα με πληροφορίες, δεδομένων των συνθηκών, οι νέες τιμές δεν πρόκειται να εφαρμοσθούν για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ το 2021 παρά μόνον για τις μεταβιβάσεις ακινήτων και να τεθούν σε πλήρη ισχύ από τον Ιανουάριο του 2022.
Πρόκειται για«ορφανές» περιοχές που εκτείνονται από την Αττική (Νέα Φιλαδέλφεια, Βάρη, Νέα Μάκρη, Λυκόβρυση, Παλαιό Φάληρο, Βουλιαγμένη, 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας) και τη Θεσσαλονίκη μέχρι την Πελοπόννησο, και δεδομένων των συνθηκών, μετά την επιβολή νέου πανελλαδικού lockdown είναι εξαιρετικά πιθανό να αναβληθεί εκ νέου η διαδικασία προσδιορισμού νέων τιμών, καθώς οι αυτοψίες απαγορεύονται, ενώ και η αναζήτηση συγκριτικών στοιχείων καθίσταται ακόμη πιο δύσκολη.
Δύο είναι τα ακίνητα αναφοράς, προκειμένου οι εκτιμητές να κάνουν συγκρίσεις και να καταλήξουν στις εισηγήσεις τους:
α. «Νεόδμητο πλήρως αποπερατωμένο διαμέρισμα 1ου ορόφου, καθαρής επιφάνειας 80-100 τ.μ. ή νεόδμητη πλήρως αποπερατωμένη κατοικία με συνολική καθαρή επιφάνεια κύριων χώρων 100-120 τ.μ. ανοιγμένη στον 1ο όροφο με τα ακόλουθα επιμέρους χαρακτηριστικά:
– Πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο ή σε κοινόχρηστο γενικά χώρο.
– Συμβατικός τύπος κατασκευής (οπλισμένο σκυρόδεμα με τοιχοποιία από οπτοπλινθοδομές).
– Καλή ποιότητα κατασκευής.
– Αριστος βαθμός συντήρησης (νεόδμητο).
– Δίχως αποθηκευτικό χώρο και θέση στάθμευσης.
– Σε οικοδομή με ανελκυστήρα και αυτόνομη θέρμανση.
– Δίχως ιδιαίτερη θέα.
– Σε συνήθη θέση της περιοχής.
– Δίχως λοιπά χαρακτηριστικά αναφορικά με τον εξοπλισμό.
β. Οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο στην εκάστοτε ζώνη, με την επιτρεπόμενη χρήση γης, σε συνήθη θέση, πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο και συντελεστή εμπορικότητας (Σ.Ε.) ίσο με μονάδα (1,0).
Σύμφωνα με τις οδηγίες του υπουργείου Οικονομικών, οι εκτιμητές εφαρμόζουν ως κύρια μέθοδο τη συγκριτική μέθοδο, η οποία βασίζεται σε ήδη πραγματοποιημένες συναλλαγές ή ζητούμενες τιμές για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το ενδεικτικό ακίνητο αναφοράς, κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης και της αξίας οικοπέδου.
Σε περίπτωση έλλειψης ικανοποιητικών στοιχείων πραγματικών συναλλαγών, οι εκτιμητές θα πρέπει να χρησιμοποιούν και τις εξής επιλογές προσέγγισης αξίας, κατά την ευχέρεια και την κρίση τους:
– Τη μέθοδο εισοδήματος, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας κάθε ακινήτου από την κεφαλαιοποιημένη αξία του εκτιμώμενου εισοδήματος, υπό την προϋπόθεση της ύπαρξης αγοράς με εισοδήματα (μισθωτικές αξίες) αντίστοιχα του υπό εκτίμηση ακινήτου.
– Τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής/αντικατάστασής του. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης.