ΓΡΑΦΗΜΑΤΑ

«Βουτιά» στις μεταβιβάσεις ακινήτων το 2020

Υποχώρησαν κατά 35,2% στην Αττική σε σύγκριση με το 2019 – Σε στάση αναμονής όσοι θέλουν να αγοράσουν, λόγω της πανδημίας

«Βουτιά» στις μεταβιβάσεις ακινήτων το 2020

«Πάγωσαν» οι μεταβιβάσεις ακινήτων το 2020, λόγω της πανδημίας. Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές, όπως φαίνεται από τα στοιχεία του μητρώου μεταβίβασης ακινήτων, ανέβαλαν τις επενδύσεις τους φοβούμενοι την επόμενη μέρα. Διατήρησαν λοιπόν τη ρευστότητά τους μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο με την πανδημία και είναι εξαιρετικά πιθανό από το δεύτερο τρίμηνο του 2021 η κτηματαγορά να καταγράψει μεγαλύτερη αύξηση και από αυτή που σημειώθηκε το 2019, εφόσον υποχωρήσει η υγειονομική κρίση.

Σύμφωνα με τα στοιχεία, οι μεταβιβάσεις στην Αττική κατέγραψαν πτώση το 2020 της τάξης του 35,2% σε σύγκριση με το 2019, ενώ οι εισπράξεις του Δημοσίου «έπεσαν» κατά 20%. Συγκεκριμένα, στον Δήμο Αθηναίων, όπου παραδοσιακά γίνονται οι περισσότερες πράξεις, το 2019 πραγματοποιήθηκαν 5.303 αγοραπωλησίες, ενώ το 2020 διαμορφώθηκαν σε 3.171 με την πτώση να ξεπερνάει το 40%. Στην Καισαριανή καταγράφεται μείωση μεταβιβάσεων 55,97%, στην Πεντέλη 51%, στο Μαρούσι 48,32%, στη Νέα Σμύρνη 47,06% και στην Κηφισιά 46%. Αντίθετα, σε δύο περιοχές του λεκανοπεδίου αυξήθηκαν οι μεταβιβάσεις το 2020 σε σύγκριση με το 2019. Συγκεκριμένα, στον Δήμο Παπάγου-Χολαργού οι μεταβιβάσεις αυξήθηκαν κατά 17,6% και στη Δάφνη κατά 2,53%. 

Οπως αναφέρουν οι ειδικοί του χώρου, παρατηρείται σημαντική μείωση επενδύσεων σε ακίνητα από το εξωτερικό, εξαιτίας της πανδημίας, ενώ ταυτόχρονα τηρείται στάση αναμονής και στην εγχώρια αγορά. Ωστόσο, όπως σημειώνουν, τα μεγάλα ποσά –οι μεγάλες επενδύσεις– έρχονται τα τελευταία χρόνια από το εξωτερικό, που έλειψαν το προηγούμενο έτος. Σε αυτό συνέβαλε και η μείωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τάση η οποία ξεκίνησε να καταγράφεται πριν από την υγειονομική κρίση.
Ενα ιδιαιτέρως ενδιαφέρον στοιχείο, το οποίο προκύπτει από τις εκθέσεις της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, αφορά τις πωλήσεις οικοπέδων. Συνολικά κινήθηκαν στα ίδια επίπεδα με το 2019. Ωστόσο, από τον Αύγουστο μέχρι και τον Οκτώβριο, όπου υπάρχουν στοιχεία, διαπιστώνεται αύξηση των πωλήσεων με αποτέλεσμα να αυξηθούν και τα έσοδα του Δημοσίου το συγκεκριμένο διάστημα. Τα έσοδα του Δημοσίου από την πώληση οικοπέδων (φόρος μεταβίβασης) έφθασαν το 2020 στα 43,84 εκατ. ευρώ έναντι 47,4 εκατ. ευρώ το 2019. Τα έσοδα από πωλήσεις οικοδομών ανήλθαν το 2020 (έως και τον Οκτώβριο) στα 155,57 εκατ. ευρώ, έναντι 200,93 εκατ. ευρώ το 2019.   

Παρά τη μείωση των μεταβιβάσεων, η αγορά ακινήτων κρατάει τις τιμές ψηλά, κάτι που δείχνει ότι όλοι περιμένουν ένα νέο ξέσπασμα. Και αυτό θα συμβεί καθώς μια σειρά από νομοθετικά μέτρα κρατάει τους φόρους χαμηλά στις αγοραπωλησίες ακινήτων, είτε παλιών είτε καινούργιων. Σε πολλές περιοχές της Αττικής διαπιστώνεται αύξηση των νέων οικοδομών, κάτι που ενισχύει τη δυναμική που έχει η ελληνική αγορά ακινήτων.

Πάντως, το δεύτερο τρίμηνο του έτους, λίγο πριν από την αναπροσαρμογή των αξιών των ακινήτων, αναμένεται η ζήτηση να αυξηθεί, με αποτέλεσμα να αυξηθούν και οι μεταβιβάσεις. Τα προηγούμενα χρόνια, πριν από κάθε αναπροσαρμογή αντικειμενικών αξιών, οι μεταβιβάσεις αυξάνονταν. Η τάση αυτή αναμένεται να συνεχιστεί και το τρέχον έτος, καθώς πρόθεση της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών είναι να αναπροσαρμόσει εκ νέου τις αντικειμενικές αξίες, ενώ όλες οι ενδείξεις καταλήγουν στο συμπέρασμα ότι η ζήτηση θα συνεχιστεί τουλάχιστον στο κέντρο της Αθήνας και στις τουριστικές περιοχές της χώρας. 

Νέες αντικειμενικές αξίες

Στα χέρια της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών βρίσκονται οι εισηγήσεις των εκτιμητών ακινήτων, με βάση τις οποίες θα αναπροσαρμοσθούν οι υφιστάμενες τιμές ζώνης, ενώ θα ενταχθούν για πρώτη φορά στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού περίπου 3.000 περιοχές.

Οι νέες αξίες θα τεθούν σε ισχύ με βάση τα σημερινά δεδομένα το δεύτερο εξάμηνο του 2021, εφόσον οι εξελίξεις της υγειονομικής κρίσης το επιτρέψουν. Τις εισηγήσεις των εκτιμητών επεξεργάζονται αρμόδιες επιτροπές του υπουργείου Οικονομικών και στην περίπτωση που διαπιστώσουν ότι σε κάποια περιοχή δύο εκτιμητές έχουν δώσει τιμές με μεγάλη απόκλιση, θα κληθεί τρίτος εκτιμητής έτσι ώστε να γεφυρωθεί το χάσμα. 

Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας, η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών θα αποφασίσει εάν οι νέες τιμές ζώνης θα εξισωθούν με τις εμπορικές ή εάν θα είναι ελαφρώς μικρότερες από τις σημερινές τιμές πώλησης των ακινήτων. Πάντως, η δέσμευση που έχει αναλάβει το υπουργείο Οικονομικών απέναντι στους θεσμούς είναι η εξίσωση των τιμών. Σύμφωνα με πληροφορίες, οι εισηγήσεις, για παράδειγμα στην Αγία Παρασκευή, είναι να αυξηθούν οι σημερινές τιμές κατά 10%-15%, ενώ αντίστοιχες εισηγήσεις έχουν κατατεθεί για παράδειγμα και για το Καρπενήσι.  Από τις εισηγήσεις που έχουν δοθεί στην ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών, προκύπτουν επίσης αυξήσεις σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας που ευνοήθηκαν από την εκτόξευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τα προηγούμενα χρόνια, όπως και στις πλέον φθηνές περιοχές του λεκανοπεδίου, όπου οι αντικειμενικές παρέμεναν σε χαμηλό επίπεδο για λόγους κοινωνικούς. 

Εκτός από τις ανωτέρω περιοχές, αναπροσαρμογές προς τα πάνω αναμένονται και σε 4.132 περιοχές της χώρας όπου η προηγούμενη κυβέρνηση στην τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών αποφάσισε να κρατήσει τις τιμές στα ίδια επίπεδα προκειμένου να μην υπάρξουν επιβαρύνσεις στον ΕΝΦΙΑ. 

Μείωση ΕΝΦΙΑ

Από την αναπροσαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών το υπουργείο Οικονομικών υπολογίζει αυξημένα έσοδα της τάξεως των 400-500 εκατ. ευρώ, ποσό το οποίο θα επιστρέψει στους φορολογουμένους μέσω της μείωσης του ΕΝΦΙΑ. Σημειώνεται ότι το 2019 η κυβέρνηση προχώρησε στην πρώτη μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 22% μεσοσταθμικά και είχε ανακοινώσει νέα μείωση κατά 8% μεσοσταθμικά για το 2020. 

Ωστόσο, η πανδημία σταμάτησε το σχέδιό της που προέβλεπε μείωση φόρων, κάτι που ενδεχομένως να συνεχισθεί φέτος. Η νέα παράμετρος που μπαίνει στο τραπέζι αναφορικά με τη μείωση του ΕΝΦΙΑ είναι εάν θα γίνει στον κύριο φόρο ή στον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ που πληρώνουν περίπου 500.000 ιδιοκτήτες ακινήτων. Αυτή, άλλωστε, είναι και η εισήγηση της επιτροπής Πισσαρίδη που έχει κατατεθεί στην ελληνική κυβέρνηση. Ουσιαστικά, η πρόταση της επιτροπής των οικονομολόγων προβλέπει την κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ, δηλαδή του φόρου που επιβάλλεται στα εντός σχεδίου κτίσματα και οικόπεδα αντικειμενικής αξίας άνω των 250.000 ευρώ.