ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Ο «γολγοθάς» των ιδιοκτητών ακινήτων

Η υπερφορολόγηση συνεχίζεται ενώ γιγαντώνεται η γραφειοκρατία

Ο «γολγοθάς» των ιδιοκτητών ακινήτων

Το δικαίωμα να εγκαλούν τις κυβερνήσεις της τελευταίας δεκαετίας έχουν «κερδίσει» οι ιδιοκτήτες ακινήτων. Η ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα έχει εξελιχθεί σε βασικό τροφοδότη του κρατικού προϋπολογισμού, μετά τη θεσμοθέτηση του φόρου κατοχής, ύψους της τάξεως των 3 δισ. ευρώ σε ετήσια βάση. Πέραν όμως αυτού του φόρου, τα τελευταία χρόνια αυξήθηκαν κι άλλοι φόροι που συνδέονται με το ακίνητο, όπως για παράδειγμα ο φόρος των εισοδημάτων από ενοίκια, ενώ ταυτόχρονα γιγαντώθηκε η γραφειοκρατία που υποχρεωτικά συνοδεύει πλέον κάθε αγοραπωλησία ή νέα μίσθωση ακινήτου.

Η αδικία

Κατά το ίδιο διάστημα και τουλάχιστον μέχρι το 2017, οι αξίες των κατοικιών υποχωρούσαν, με αποτέλεσμα ακόμα και σήμερα, που οι τιμές έχουν ανακάμψει, να παραμένουν χαμηλότερες κατά 28% σε σχέση με το 2009, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της εταιρείας ερευνών Global Property Guide. Η εξέλιξη αυτή καθιστά την «αδικία» απέναντι στους ιδιοκτήτες ακόμα μεγαλύτερη, καθώς σε μια περίοδο που η περιουσία τους απαξιωνόταν, οι ετήσιες φορολογικές επιβαρύνσεις επ’ αυτής εκτοξεύονταν με σχεδόν γεωμετρική πρόοδο, από τα 500 εκατ. ευρώ που ήταν το 2010 σε πάνω από 3 δισ. ευρώ σήμερα, χωρίς μάλιστα να υπολογίζονται άλλα έσοδα από τις μεταβιβάσεις, τα εισοδήματα από ενοίκια, το τέλος ακίνητης περιουσίας, που αθροιστικά υπολογίζεται ότι συνεισφέρουν πάνω από 1 δισ. ευρώ στον ετήσιο κρατικό προϋπολογισμό.

Οπως αναφέρει πρόσφατη έρευνα της διαΝΕΟσις, η οποία εξετάζει το πώς θα μπορούσαν τα έσοδα του ΕΝΦΙΑ να χρηματοδοτήσουν τους οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης, «υπάρχουν αρκετοί φόροι που, με τη μια ή την άλλη μορφή, επιβαρύνουν τα ακίνητα στην Ελλάδα. Υπάρχουν φόροι στην ιδιοκτησία των ακινήτων, στη μεταβίβαση, στην ετήσια απόδοση, στην υπεραξία κ.λπ. Κάποιοι από τους φόρους αυτούς επιβάλλονται από την Κεντρική Διοίκηση και άλλοι από την Τοπική Αυτοδιοίκηση, κάποιοι επιβαρύνουν τους χρήστες των ακινήτων και άλλοι τους ιδιοκτήτες τους, ενώ κάποιοι φέρουν την ονομασία του τέλους, ενώ πρόκειται στην ουσία για φόρους». 

Ο ΕΝΦΙΑ

Ο κυριότερος όμως φόρος είναι ο ΕΝΦΙΑ, ο οποίος είχε ως αποτέλεσμα να αυξηθεί ιδιαίτερα απότομα και κατά πολύ μεγάλο ποσοστό η φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων ως ποσοστό του ΑΕΠ, ώστε από 0,8% (Μ.Ο. Ε.Ε.: 1,2%) το 2008 να φτάσει το 2,8% (Μ.Ο. Ε.Ε.: 1,6%) και να γίνει το υψηλότερο, μαζί με εκείνο της Γαλλίας, στην Ευρωπαϊκή Ενωση. Αντίστοιχα, όπως σημειώνει και η μελέτη, «το 2008 τα έσοδα από τον φόρο ακινήτων αποτελούσαν στην Ελλάδα το 2,6% των συνολικών φορολογικών εσόδων και το 2016 το ποσοστό αυτό αυξήθηκε στο 7,1%, με μέσο όρο στην Ευρωπαϊκή Ενωση το 4,1%. Και το αξιοσημείωτο είναι ότι η αύξηση αυτή στη φορολόγηση της ιδιοκτησίας ακινήτων επιτεύχθηκε μέσα σε σύντομο χρονικό διάστημα και σε μια εξαιρετικά δυσμενή οικονομική συγκυρία, με συνέπεια ο ΕΝΦΙΑ να είναι για τους φορολογουμένους όχι μόνο δυσβάσταχτος, αλλά και ιδιαίτερα απεχθής». 

Πλήττονται οι πιο αδύναμοι

Αλλά και ως ποσοστό του εισοδήματος των φορολογουμένων, ο ΕΝΦΙΑ επιβαρύνει περισσότερο τους φορολογουμένους με χαμηλά εισοδήματα. Συγκεκριμένα, με βάση την έρευνα της διαΝΕΟσις, ο ΕΝΦΙΑ απορροφά κατά μέσον όρο το 15,5% του ετήσιου εισοδήματος των ιδιοκτητών ακινήτων με ετήσιο φορολογητέο εισόδημα έως 5.000 ευρώ. Το ποσοστό αυτό μειώνεται στο 3,1% στους ιδιοκτήτες ακινήτων με ετήσιο εισόδημα από 5.000 έως 10.000 ευρώ και φτάνει στο 0,4% στους φορολογουμένους που έχουν ετήσιο φορολογητέο εισόδημα πάνω από 100.000 ευρώ. Ετσι, η επιβάρυνση από τον ΕΝΦΙΑ των φορολογουμένων με φορολογητέο εισόδημα μέχρι 5.000 ευρώ είναι υπερπενταπλάσια της φορολογικής επιβάρυνσης εκείνων με εισόδημα από 5.000 έως 10.000 ευρώ, σχεδόν οκταπλάσια αυτής των φορολογουμένων με ετήσιο φορολογητέο εισόδημα 10.000-60.000 ευρώ και 39 φορές μεγαλύτερη αυτών που έχουν εισόδημα πάνω από 100.000 ευρώ.

Οι επιβαρύνσεις και το… βουνό των εγγράφων μεγαλώνουν

o-golgothas-ton-idioktiton-akiniton0

Εκτός από την εκτόξευση των φορολογικών επιβαρύνσεων της ακίνητης περιουσίας την τελευταία δεκαετία, υπήρξε και τεράστια αύξηση της γραφειοκρατίας, που συνοδεύει πλέον την εμπορική εκμετάλλευσή της, είτε μέσω της ενοικίασης είτε μέσω της πώλησης. Στην περίπτωση των ενοικίων υπήρξε και σταδιακή αύξηση του φόρου. Το 2013 καθιερώθηκε η αυτοτελής φορολόγηση του εισοδήματος από ενοίκια, με συντελεστή 10% για ετήσια έσοδα έως 12.000 ευρώ και 33% για το υπερβάλλον ποσό. Ωστόσο, μέχρι το 2016 ο αρχικός συντελεστής (για τα εισοδήματα έως 12.000 ευρώ) είχε αυξηθεί στο 15%, το υπερβάλλον ποσό μέχρι και τα 40.000 ευρώ, φορολογήθηκε με συντελεστή 35% (από 33%) και θεσπίστηκε ακόμη ένας συντελεστής 45% για τα ποσά άνω των 40.000 ευρώ. 

Παράλληλα, ο κάθε ιδιοκτήτης-εκμισθωτής, ή αντίστοιχα πωλητής, οφείλει να συγκεντρώσει έναν σημαντικό αριθμό εγγράφων, πιστοποιητικών και βεβαιώσεων, προτού μπορέσει να μισθώσει ή να πουλήσει το ακίνητό του. Υπολογίζεται ότι, κατά μέσον όρο, απαιτείται ένας μήνας για να πραγματοποιηθεί μια πράξη στην αγορά ακινήτων, γεγονός που συνιστά τη χειρότερη επίδοση μεταξύ των υπολοίπων χωρών-μελών της Ε.Ε. Το δε κόστος υπολογίζεται σε περίπου 1.000 ευρώ για κάθε ακίνητο. 

Χάος 

Είναι χαρακτηριστικό ότι τα τελευταία χρόνια έχουν προστεθεί έγγραφα όπως η βεβαίωση πληρωμής ΕΝΦΙΑ, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, το πιστοποιητικό ότι το ακίνητο δεν φέρει πολεοδομικές παραβάσεις και η βεβαίωση πληρωμής τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ). Ειδικά η τελευταία βεβαίωση είχε καταργηθεί το 2014, ακριβώς για να περιοριστεί η γραφειοκρατία, αλλά έκανε… δυναμική επανεμφάνιση το 2017. 

Εν τω μεταξύ, από τις αρχές του 2021 ξεκίνησε να ισχύει και η υποχρέωση όσων ιδιοκτητών μεταβιβάζουν ή μισθώνουν το ακίνητο να εκδίδουν πλέον την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου. Ο υποχρεωτικός χαρακτήρας αυτής θα ξεκινήσει επισήμως από την 1η Φεβρουαρίου. Οσον αφορά την ταυτότητα κτιρίου, πρόκειται ουσιαστικά για έναν ηλεκτρονικό φάκελο, ο οποίος θα περιέχει όλα τα έγγραφα και στοιχεία που αφορούν το κάθε κτίριο ή οριζόντια ιδιοκτησία (π.χ. ένα διαμέρισμα) και έρχεται να προσθέσει μια σειρά δικαιολογητικών που δεν προβλέπονταν μέχρι σήμερα στις συναλλαγές, όπως για παράδειγμα η οικοδομική άδεια και τα σχέδια που τη συνοδεύουν.

Συγκεκριμένα, για την περίπτωση έκδοσης ταυτότητας αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας (π.χ. διαμερίσματος) απαιτούνται, μεταξύ άλλων, η οικοδομική άδεια του κτιρίου εντός του οποίου βρίσκεται η διηρημένη ιδιοκτησία, με τις αναθεωρήσεις της, τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια, καθώς και η μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζομένων ατόμων, εφόσον απαιτείται. Επίσης, στην ταυτότητα κτιρίου θα πρέπει να υπάρχουν το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί, οι δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων, τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν τη διηρημένη ιδιοκτησία στην πραγματική της κατάσταση, το δελτίο δομικής τρωτότητας ή η τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου, ο πίνακας χιλιοστών ή και η μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον υπάρχουν, ο τίτλος ιδιοκτησίας, η σύσταση οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών, μαζί με τα συνοδευτικά σχέδια και αντίγραφο του κτηματολογικού φύλλου.

Καθυστερούν οι αποζημιώσεις για την υποχρεωτική μείωση των ενοικίων λόγω της πανδημίας

Η πανδημία έχει αποτελέσει ακόμη μία πληγή, όχι μόνο για την οικονομία και τις επιχειρήσεις, αλλά ασφαλώς και για τους ιδιοκτήτες. Από τον Μάρτιο του 2020 και μετά, έχουν επιβληθεί μέτρα υποχρεωτικής μείωσης ενοικίου, κατά 40%, σχεδόν στο σύνολο των εμπορικών ακινήτων (καταστήματα, εστίαση και μπαρ), των ξενοδοχείων και σε σημαντικό ποσοστό κατοικιών, με ορισμένες εξαιρέσεις. Εξαίρεση αποτέλεσε μόνο το δίμηνο Σεπτεμβρίου – Οκτωβρίου του 2020, όταν οι υποχρεωτικές μειώσεις ενοικίου είχαν περιοριστεί κυρίως σε ακίνητα τουριστικού και πολιτιστικού χαρακτήρα (π.χ. κινηματογράφοι και θέατρα).

Μέχρι και τον Οκτώβριο, η «αποζημίωση» των ιδιοκτητών για τις απώλειες των εσόδων τους ήταν η δυνατότητα να συμψηφίσουν μέχρι και το 30% αυτών με μελλοντικές φορολογικές τους υποχρεώσεις (π.χ. φόρο εισοδήματος, ΕΝΦΙΑ κ.λπ.). Αν, για παράδειγμα, κάποιος ιδιοκτήτης εισέπραττε π.χ. μηνιαίο ενοίκιο 1.000 ευρώ πριν από την πανδημία, θα είχε απώλεια 400 ευρώ λόγω του μέτρου της υποχρεωτικής μείωσης ενοικίου. Από αυτά τα 400 ευρώ, του παρασχέθηκε η δυνατότητα να συμψηφίσει το 30%, δηλαδή η αποζημίωσή του θα ήταν 120 ευρώ έκπτωση από μελλοντικές του φορολογικές υποχρεώσεις, ή το 12% του ενοικίου που θα εισέπραττε πριν από την πανδημία.

Το δίμηνο Νοεμβρίου – Δεκεμβρίου του 2020, η κυβέρνηση επανέφερε το μέτρο της υποχρεωτικής μείωσης κατά 40% και στα ακίνητα που μισθώνουν οι επιχειρήσεις που έκλεισαν υποχρεωτικά (π.χ. εστίαση) όσο και στα ακίνητα που μισθώνουν οι υπόλοιπες πληττόμενες επιχειρήσεις. Ωστόσο, το οικονομικό επιτελείο αποφάσισε να επιστρέψει στους ιδιοκτήτες το 50% των οικονομικών τους απωλειών, που αντιστοιχεί στο 20% του συνολικού ύψους του ενοικίου. Στο ίδιο παράδειγμα, για απώλειες 400 ευρώ, ο ιδιοκτήτης θα εισπράξει απευθείας στον τραπεζικό του λογαριασμό το ποσό των 200 ευρώ. Αυτή την περίοδο ξεκινούν οι πληρωμές για τα ενοίκια του Νοεμβρίου και από τις 15 Φεβρουαρίου θα γίνουν οι πληρωμές για τα ενοίκια του Δεκεμβρίου. Αντίστοιχα, για τον Ιανουάριο και τον Φεβρουάριο, προβλέπονται ακόμα μεγαλύτερες μειώσεις ενοικίου και αποζημιώσεις των ιδιοκτητών.

Ωστόσο, μέχρι σήμερα, υπολογίζεται ότι μόλις το 50% των ιδιοκτητών έχει κατορθώσει να λάβει κάποιου είδους αποζημίωση, λόγω λαθών στη συμπλήρωση των σχετικών αιτήσεων ή παραλείψεων των ενοικιαστών, που έλαβαν μειωμένο ενοίκιο ενώ δεν δικαιούνταν. Μάλιστα, αυτό το έμαθαν οι ιδιοκτήτες περίπου 4-5 μήνες αφού είχαν υποβληθεί οι πρώτες δηλώσεις COVID (για τα ενοίκια Μαρτίου και Απριλίου), με αποτέλεσμα να βρίσκονται πλέον σε διένεξη με τους ενοικιαστές τους. 

Οι δηλώσεις COVID

Οπως έχει αναφέρει και η ΠΟΜΙΔΑ, κύριο πρόβλημα για τους ιδιοκτήτες παραμένει ο χρόνος που μεσολαβεί μέχρι την καταβολή της νόμιμης αποζημίωσής τους, παρά τις συνεχείς προσπάθειες που καταβάλλει το επιτελείο της ΑΑΔΕ. Στο πλαίσιο αυτό, ζητείται, μεταξύ άλλων, η άμεση αλλαγή στη φόρμα υποβολής των δηλώσεων COVID με αυτόματη ηλεκτρονική αναγνώριση κι επιβεβαίωση, κατά τη διαδικασία πληκτρολόγησης, του μισθωτή ως δικαιούχου της μείωσης ενοικίου και αυτόματη εκκαθάρισης της δήλωσης, χωρίς να απαιτείται αποδοχή από τον μισθωτή. Με την αλλαγή αυτή, ο ιδιοκτήτης-εκμισθωτής θα γνωρίζει αυτόματα αν η δήλωση του ενοικιαστή του είναι αληθής και συνεπώς κι αν ο ίδιος έχει δικαίωμα σε αποζημίωση από το κράτος.

Στο πλαίσιο αυτό, όπως φαίνεται, η ΑΑΔΕ φαίνεται πως έχει αντιληφθεί την αναγκαιότητα μιας τέτοιας κίνησης και ήδη βρίσκεται σε επεξεργασία σχετικό σχέδιο για την αυτοματοποίηση της όλης διαδικασίας, χρησιμοποιώντας τον ΑΦΜ και τον ΚΑΔ του εκάστοτε μισθωτή, ώστε να είναι σαφές το αν δικαιούται ή όχι μείωση ενοικίου.