Εχοντας ήδη περάσει ένα έτος σε μια διακοπτόμενη καραντίνα, η συζήτηση για το Airbnb μοιάζει να μην αφορά το σήμερα. Ομως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις όχι μόνο άντεξαν, αλλά ήδη μεταλλάσσονται σε κάτι νέο, ακόμα και στην Αθήνα: τις μεσοπρόθεσμες μισθώσεις. Τις ενοικιάσεις διαμερισμάτων για λίγους μήνες, που απευθύνονται σε ανθρώπους της μεσαίας τάξης από το εξωτερικό, οι οποίοι ούτως ή άλλως εργάζονται εξ αποστάσεως και αναζητούν μια φθηνή ευρωπαϊκή μητρόπολη με καλό κλίμα ως «βάση» για ένα διάστημα. Οπως φαίνεται, το «φαινόμενο Airbnb» είναι εδώ για να μείνει και μεγάλες πόλεις όπως η Λισσαβώνα και η Βαρκελώνη σχεδιάζουν ήδη την επόμενη ημέρα.
Ζήσε σαν ντόπιος
Μία από τις ευρωπαϊκές μητροπόλεις που είδαν ραγδαίες αλλαγές στο αστικό τοπίο (ιδίως σε συγκεκριμένες γειτονιές) είναι και η Αθήνα. Πριν από λίγες ημέρες ένα νέο βιβλίο («Το Airbnb στην πόλη. Ευκαιρία ή απειλή;» εκδόσεις Πόλις) ήρθε να προσθέσει πολύτιμη πληροφορία στην επιστημονική γνώση, για τον τρόπο που το Airbnb «σάρωσε» τα προηγούμενα χρόνια το κέντρο της πρωτεύουσας και τώρα «επιμένει». Οι συγγραφείς του, ο διδάκτωρ κοινωνικής γεωγραφίας Δημήτρης Μπαλαμπανίδης, η υποψήφια διδάκτωρ πολεοδομίας Εύα Παπατζανή και ο μεταδιδακτορικός ερευνητής στο Technische Universität Berlin Δημήτρης Πέττας, μιλούν στην «Κ» για την ελληνική έκδοση του «φαινομένου Airbnb». «Το Airbnb ήρθε να καλύψει μια νέα ανάγκη που δεν υπήρχε στην Αθήνα: τη ζήτηση για συγκεκριμένου τύπου καταλύματα, στο πλαίσιο της γενικής στροφής του τουρισμού στο μοντέλο “ζήσε σαν ντόπιος” και την απομάκρυνση από τις τουριστικοποιημένες περιοχές», εξηγεί ο κ. Πέττας. «Επιπλέον, η Αθήνα από το 2008-2010 έπαψε να είναι ένας προορισμός μιας ημέρας, ο ενδιάμεσος σταθμός για κάποιο νησί και μεταβλήθηκε σε προορισμό city break, μια εξέλιξη που ενθαρρύνθηκε από την άνοδο των αεροπορικών εταιρειών χαμηλού κόστους. Ταυτόχρονα στο ξεκίνημα του Airbnb στην Αθήνα έπαιξε ρόλο το αφήγημα της κρίσης, δηλαδή η Αθήνα ως χώρος ανάπτυξης κοινωνικών κινημάτων, που κίνησε το ενδιαφέρον ενός εναλλακτικού κοινού, όπως οι καλλιτέχνες που φυτοζωούσαν σε πόλεις όπως το Παρίσι ή το Βερολίνο και εδώ μπορούσαν να μείνουν για ένα διάστημα με το ένα τρίτο του κόστους ζωής. Στη συνέχεια, βέβαια, το Airbnb και τα εισιτήρια χαμηλού κόστους έκαναν την Αθήνα ελκυστική γενικά στην ευρωπαϊκή μεσαία τάξη».
Συμπληρωματικό εισόδημα
«Μια πτυχή που δεν έχει αναδειχθεί ιδιαίτερα είναι η ανάπτυξη του Airbnb στην Ελλάδα παράλληλα με τη στεγαστική κρίση», λέει η κ. Παπατζανή. «Τα πρώτα χρόνια της κρίσης ζήσαμε την πτώση της αγοράς ακινήτων, την υπερχρέωση των νοικοκυριών, την ανεργία, τους πλειστηριασμούς, την αύξηση του στεγαστικού κόστους σε σχέση με το μέσο εισόδημα. Οπότε το Airbnb έδωσε μια διέξοδο». «Στη χώρα μας υπάρχει μεγάλος αριθμός ιδιοκτητών με περισσότερα από ένα ακίνητα», προσθέτει ο κ. Μπαλαμπανίδης. «Αυτό δημιούργησε πρόσφορο έδαφος για το Airbnb. Για τους “μικρούς” ήταν μια στρατηγική επιβίωσης, ένας τρόπος να συμπληρώσουν το εισόδημά τους. Σταδιακά όμως, ιδίως μετά το 2015, στον χώρο μπήκαν και οργανωμένες εταιρείες ή μεμονωμένοι επενδυτές, οι οποίοι είδαν μια ευκαιρία συσσώρευσης πλούτου».
Η επέλαση του Airbnb στην Αθήνα είναι γνωστή, όπως και οι θετικές και αρνητικές του επιπτώσεις. Τα καταχωρισμένα (μόνο στη συγκεκριμένη πλατφόρμα) διαμερίσματα έφθασαν το 2018 τις 130.000, με την πλειονότητα αυτών στην Αθήνα και μάλιστα σε συγκεκριμένες γειτονιές: στο Κουκάκι, στο Παγκράτι, στην περιοχή ανάμεσα στο Σύνταγμα και το Μοναστηράκι, στο τρίγωνο Εξάρχεια – Μουσείο – Νεάπολη. «Στην Αθήνα, τα φαινόμενα εξευγενισμού (gentrification) ήταν διαφορετικά από ό,τι σε άλλες ευρωπαϊκές μεγαλουπόλεις. Στην Αθήνα της πολυϊδιοκτησίας και της κοινωνικής διαστρωμάτωσης στην πολυκατοικία (τα χαμηλότερα οικονομικά στρώματα στους χαμηλότερους ορόφους, τα ανώτερα στους υψηλότερους), το Airbnb επηρέασε περισσότερο τα “φθηνά” διαμερίσματα που δεν θα μπορούσαν να ενταχθούν σε ένα πλαίσιο εξευγενισμού», λέει ο κ. Πέττας. «Τα ενοίκια ανέβηκαν παντού, αλλά εκείνοι που εκδιώχθηκαν πρώτοι ήταν οι άνθρωποι των χαμηλότερων ορόφων, καθώς τα διαμερίσματα αυτά απέκτησαν μια άλλη δυνατότητα χρήσης».
Τα προηγούμενα χρόνια, πολλές πόλεις όπως η Βαρκελώνη, το Παρίσι και το Βερολίνο έλαβαν ενεργά μέτρα για την αντιμετώπιση του Airbnb και κυρίως των προβλημάτων που δημιούργησε στην εξεύρεση στέγης. «Στην Ελλάδα το εθνικό νομοθετικό πλαίσιο εστίασε σχεδόν αποκλειστικά στη φορολογική συμμόρφωση των μισθωτών», λέει ο κ. Μπαλαμπανίδης. «Αυτό δεν το έκανε βέβαια μόνο η Ελλάδα αλλά πολλές χώρες της Ευρώπης. Λίγες πόλεις εξειδίκευσαν χωρικά τα μέτρα που είχαν λάβει. Για παράδειγμα, στη Βαρκελώνη τα μέτρα δεν είναι οριζόντια, αλλά ανάλογα με τις πιέσεις που δέχεται κάθε περιοχή, από πολύ αυστηρά έως ηπιότερα. Το πρόβλημα είναι ότι πολλές χώρες, όπως η Ελλάδα, συνεχίζουν να τοποθετούν τις πλατφόρμες αυτές στην οικονομία διαμοιρασμού και όχι του τουρισμού – το Παρίσι, για παράδειγμα, υποχρέωσε τους ιδιοκτήτες να πάρουν άδεια αλλαγής χρήσης του ακινήτου, ή το Βερολίνο θεωρεί “διαμοιρασμό” μόνο όταν ενοικιάζεις ένα δωμάτιο στο σπίτι που μένεις, όχι ολόκληρο διαμέρισμα. Το Βερολίνο έβαλε πλαφόν στα ενοίκια σε συγκεκριμένες περιοχές, απαγόρευσε τις αυξήσεις στα παλαιά συμβόλαια και κινήθηκε δικαστικά κατά των εταιρειών που διαχειρίζονται πολλά ακίνητα επιδιώκοντας μειώσεις ενοικίων.
Στην Ελλάδα οι δήμοι προβάλλουν ως δικαιολογία το ότι δεν έχουν αρμοδιότητες. Ομως δεν είναι αυτό το κρίσιμο. Ας βελτιωθεί το θεσμικό πλαίσιο και ας εφαρμοστεί από όποιον έχει την αρμοδιότητα».
«Ο Δήμος Αθηναίων δεν έδειξε ενδιαφέρον ακόμα για την προστασία της κατοικίας», προσθέτει η κ. Παπατζανή. Υπάρχουν όμως πολλά που μπορεί να κάνει. Για παράδειγμα, να ενισχύσει την επανάχρηση των κενών κτιρίων με κοινωνικά – επιχειρηματικά κριτήρια, όπως έχουν κάνει πολλές δυτικοευρωπαϊκές πόλεις».
Αυξήθηκαν οι κρατήσεις σε περιαστικές και αγροτικές περιοχές μέσα στην πανδημία
Από το 2012 έως το 2018, οι καταχωρίσεις στο Airbnb διπλασιάζονταν κάθε χρόνο. Το 2019 παρατηρήθηκε για πρώτη φορά περιορισμός του ρυθμού αύξησης. «Αυτό συνδέεται και με την αδυναμία των “μικρών παικτών” να ανταγωνιστούν την οικονομία κλίμακας που δημιούργησαν οι “μεγάλοι παίκτες”, οι οποίοι συρρίκνωσαν τα λειτουργικά κόστη, άρα και τις τιμές», εξηγεί ο κ. Πέττας. «Μετά ήρθε η πανδημία και πάγωσε τα πάντα. Μέσα στο καλοκαίρι του 2020 ωστόσο το Airbnb ανέκαμψε σε κάποιες περιοχές. Τελικά αποδείχθηκε πιο ανθεκτικό από ό,τι περιμέναμε γιατί απάντησε σε μια συγκεκριμένη στροφή στον τουρισμό. Σε αντίθεση με τα συμβατικά ξενοδοχεία, στα οποία διαμένει πολύς κόσμος, άρα υπάρχει κινητικότητα και επικινδυνότητα, το Airbnb προσέφερε απομόνωση και ασφαλείς επιλογές. Ετσι, πέρυσι είδαμε να αυξάνονται οι κρατήσεις σε περιαστικές και αγροτικές περιοχές».
Λισσαβώνα – Βαρκελώνη
Το ενδιαφέρον των ειδικών τώρα στρέφεται στο πώς η εξ αποστάσεως εργασία «κουμπώνει» με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. «Σταδιακά αυξάνεται η δεξαμενή του κόσμου που δουλεύει εξ αποστάσεως, μια δεξαμενή που δεν αφορά μόνο ανθρώπους που εργάζονται στις νέες τεχνολογίες και στους υπολογιστές αλλά ακόμα και σε πιο συμβατικούς τομείς», εκτιμά ο κ. Πέττας. «Ενας εργαζόμενος στο Βερολίνο μπορεί πλέον πολύ εύκολα να έρθει και να μείνει μερικούς μήνες στην Ελλάδα, εργαζόμενος από εδώ. Η νέα ζήτηση λοιπόν αφορά τις μεσοπρόθεσμες μισθώσεις (λ.χ. τρίμηνες ή εξάμηνες). Ηδη κάποιες πλατφόρμες προσφέρουν τέτοια “πακέτα”, λογικά θα ακολουθήσει σύντομα και το Airbnb. Εδώ λοιπόν έχουμε εν τη γενέσει ένα νέο φαινόμενο που ακαδημαϊκά ονομάζεται διεθνικός εξευγενισμός (transnational gentrification). Θα έχουμε ανθρώπους της μέσης τάξης από άλλες χώρες (πιο εύπορες από την Ελλάδα) να έρχονται στη χώρα μας και θα κατοικούν για ένα διάστημα, εκτός τουριστικής περιόδου, κάτι που μπορεί να επιταχύνει τις διαδικασίες εξευγενισμού σε πολλές περιοχές».
«Παράλληλα, βλέπουμε και κάποιες άλλες τάσεις στο επίπεδο της διαχείρισης των συνεπειών της βραχυχρόνιας μίσθωσης», λέει ο κ. Μπαλαμπανίδης. «Το πιο πρόσφατο παράδειγμα είναι η Λισσαβώνα. Ο δήμος εκεί, με αφορμή την εμπειρία της πανδημίας, έθεσε ψηλά στην ατζέντα του την πρόσβαση των μονίμων κατοίκων (και ειδικά των εργαζομένων σε κρίσιμους τομείς, όπως το ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό, οι εκπαιδευτικοί, οι εργαζόμενοι στα μέσα μεταφοράς) σε προσιτή και αξιοπρεπή κατοικία, σε συνδυασμό με την επιστροφή τους στο κέντρο της πόλης από όπου εκτοπίστηκαν λόγω Airbnb. Ετσι, προτίμησε να επιδοτήσει τους ιδιοκτήτες των ακινήτων προκειμένου να διαθέσουν ξανά τα ακίνητά τους στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης σε προσιτές τιμές. Επιπλέον, ο δήμος Λισσαβώνας θα ανακαινίσει κτίρια που βρίσκονται στην ιδιοκτησία του για να διατεθούν ως κατοικίες προσιτού και εγγυημένου ενοικίου. Δεν πρόκειται για πόλεμο ενάντια στον τουρισμό, αλλά για τον σχεδιασμό ενός μοντέλου βιώσιμης τουριστικής ανάπτυξης. Ομοίως στη Βαρκελώνη ο δήμος υποχρέωσε 14 εταιρείες που διαθέτουν κενές κατοικίες και δεν τις “βγάζουν στην αγορά”, να τις μισθώσουν άμεσα με μακροχρόνια συμβόλαια, απειλώντας ότι αν δεν το πράξουν θα αναλάβει εκείνος τη διαχείρισή τους και θα τους επιβάλει πρόστιμα. Νομίζω ότι η πανδημία ανέδειξε την ανάγκη για πόλεις “συμπεριληπτικές” προς όλους και όλες, όχι μόνο ως προς την πρόσβαση στην υγεία και στις βασικές υπηρεσίες, αλλά και σε έναν αναβαθμισμένο δημόσιο χώρο και, τελικά, την κατοικία».
Εμπορικό τρίγωνο, Πλάκα, οι πιο σταθερές περιοχές της Αθήνας
Πτωτικός είναι από τις αρχές του 2020 ο αριθμός των καταχωρίσεων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης διαμερισμάτων στον Δήμο Αθηναίων. Η μεγαλύτερη μείωση παρατηρείται στην περιοχή Εξαρχείων – Μουσείου – Νεάπολης, που ξεπερνάει το 31%, ενώ ακολουθεί το Παγκράτι με μείωση 30%, το Κουκάκι με μείωση 19% και το εμπορικό τρίγωνο με μείωση 13%.
Τα ενδιαφέροντα στοιχεία προέρχονται από την πλατφόρμα AirDNA (που παρακολουθεί τον αριθμό των καταχωρίσεων σε μεγάλες πόλεις σε όλο τον κόσμο). Για την Αθήνα, αφορούν καταχωρίσεις στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb και Vrbo το διάστημα 2018-2020. Οπως προκύπτει:
• Η πιο «σταθερή» περιοχή είναι το εμπορικό τρίγωνο και η Πλάκα. Η περιοχή είχε στις αρχές του 2018 1.118 καταχωρίσεις και έφθασε στο ανώτατο σημείο της το τελευταίο τρίμηνο του 2019 με 2.053 καταχωρίσεις ακινήτων. Από εκεί ξεκινάει μια ελαφρά πτωτική πορεία, η οποία επιταχύνεται το τελευταίο τρίμηνο του 2020 (1.770 καταχωρίσεις).
• Αντίθετα, η περιοχή με τη μεγαλύτερη μείωση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι τα Εξάρχεια (Μουσείο και Νεάπολη). Οι καταχωρίσεις στην περιοχή ήταν 706 στις αρχές του 2018, έφθασαν και αυτές στο ανώτατο σημείο τους το τελευταίο τρίμηνο του 2019 (1.013 καταχωρίσεις) αλλά από τις αρχές του 2020 ξεκίνησαν να μειώνονται αισθητά, καταλήγοντας στις 637 στο τέλος του 2020 (μείωση 31,2% σε σχέση με ένα έτος νωρίτερα).
• Ανάλογη είναι η εικόνα και στο Παγκράτι. Ο αριθμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων έφθασε στο ανώτερο σημείο του το τρίτο τρίμηνο του 2019 (598) και μετά ξεκίνησε μια πτωτική πορεία, η οποία αυξήθηκε στα μέσα του 2020, καταλήγοντας στις 388 μισθώσεις στο τέλος του έτους (μείωση 30% σε σχέση με ένα έτος νωρίτερα).
• Τέλος το Κουκάκι, «βασίλειο» του Airbnb (λόγω πλήθους μισθώσεων σε σχέση με τις κατοικίες στην περιοχή) ξεκίνησε από 676 καταχωρίσεις ακινήτων στις αρχές του 2018 και έφθασε στο ανώτερο σημείο του το τελευταίο τρίμηνο του 2019 στις 1.117 (αύξηση 39%). Το 2020 οι καταχωρίσεις ξεκίνησαν να μειώνονται, αλλά όχι με εντυπωσιακούς ρυθμούς, καταλήγοντας στο τέλος του έτους στις 901 (-19% σε σχέση με ένα έτος νωρίτερα).
Να σημειωθεί ότι ενώ έως και το 2019 μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης το 80%-85% των καταχωρίσεων αφορούσε ολόκληρα διαμερίσματα/ σπίτια και το υπόλοιπο δωμάτιο σε κατοικούμενο σπίτι, το 2020 λόγω κορωνοϊού οι καταχωρίσεις δωματίων σχεδόν μηδενίζονται.