Αποκαλυπτική της δομικής αλλαγής που έχει σημειωθεί στην αγορά κατοικίας τα τελευταία δέκα χρόνια είναι η πορεία που έχουν διαγράψει στο διάστημα αυτό οι τιμές των ενοικίων και οι τιμές πώλησης. Ο λόγος για τη συρρίκνωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών και την κατάρρευση της στεγαστικής πίστης, που είχαν ως αποτέλεσμα τη στροφή της συντριπτικής πλειονότητας των νοικοκυριών προς την επιλογή της ενοικίασης αντί της αγοράς κατοικίας. Ετσι, παρά τη μακροχρόνια οικονομική κρίση, τα ενοίκια καταγράφουν άνοδο κατά 11,1% από το 2011 έως και το 2020, ενώ αντιθέτως οι τιμές πώλησης έχουν υποχωρήσει κατά 30%. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει από σχετική ανάλυση της πορείας του δείκτη τιμών SPI (Spitogatos Property Index), που προκύπτει από τα δεδομένα αγγελιών του δικτύου του Spitogatos (www.spitogatos.gr).Πάντως, οι διακυμάνσεις και οι διαφορές από περιοχή σε περιοχή είναι σημαντικές. Για παράδειγμα, στην Αθήνα, από το 2014, όταν σημειώθηκε η χαμηλότερη ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικίας, και έως το 2020, η αύξηση ήταν μόλις 4,65%, στα 8,9 ευρώ/τ.μ. Στον αντίποδα, στη Θεσσαλονίκη η αύξηση από το 2014 μέχρι σήμερα άγγιξε το 60,7% και διαμορφώθηκε στα 6,9 ευρώ/τ.μ.
Στο σύνολο της χώρας η μέση τιμή ενοικίασης διαμορφώθηκε σε 7,4 ευρώ/τ.μ. στο τέλος του 2020, που συνιστά αύξηση κατά 37,7% από το 2015, όταν η αγορά είχε βρεθεί στο κατώτερο σημείο της.Υπήρξαν βέβαια και περιοχές όπου τα ενοίκια κινήθηκαν διαφορετικά. Ειδικότερα, στο Κουκάκι οι τιμές ενοικίασης από το 2011 έως σήμερα καταγράφουν άνοδο κατά 48,6%, στα 10 ευρώ/τ.μ., ενώ και οι ζητούμενες τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί κατά 41,4%, σε 2.575 ευρώ/τ.μ., δείγμα της επίδρασης που είχε το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην περιοχή αυτή του κέντρου της Αθήνας. Τη μεγαλύτερη αύξηση στις τιμές των ενοικίων έχει σημειώσει πάντως η περιοχή του Ελληνικού, όπου το μέσο κόστος διαμορφώνεται σήμερα σε 12,5 ευρώ/τ.μ., ή 56,2% υψηλότερα σε σχέση με το 2011. Μεγάλες αυξήσεις έχουν καταγράψει επίσης τα ενοίκια των κατοικιών στη Γλυφάδα με 40,4%, στο Μαρούσι με 33,3% και στον Αλιμο με 32,7%.Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο του Spitogatos, Δημήτρη Μελαχροινό, «με βάση τα στοιχεία μας, οι ζητούμενες τιμές στις πωλήσεις είναι ακόμα αρκετά μειωμένες σε σχέση με δέκα χρόνια πριν, ωστόσο οι ζητούμενες τιμές στις ενοικιάσεις κατοικιών είναι αυξημένες. Στους πυρήνες των δύο μεγαλουπόλεων και στις τουριστικές περιοχές έχουν παρατηρηθεί οι μεγαλύτερες αυξήσεις τόσο στη ζήτηση κατοικιών προς πώληση, με κίνητρο τη διάθεσή τους προς βραχυχρόνια μίσθωση, όσο και στις ενοικιάσεις, καθώς τα σημαντικά λιγότερα διαθέσιμα ακίνητα για μακροχρόνια μίσθωση που απέμειναν είχαν αυξημένη ζήτηση».
Οσον αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα, η έρευνα του Spitogatos αναφέρει ότι οι αξίες έχουν μειωθεί κατά 41,6% και τα ενοίκια κατά 34,5%. Ωστόσο, και η συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων σημειώνει σταθερή ανάκαμψη από το 2018 και μετά (σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη), με αποτέλεσμα στη μεν Αθήνα τα ενοίκια να έχουν αυξηθεί κατά 11,1% μέχρι σήμερα (μέση ζητούμενη τιμή 7,9 ευρώ/τ.μ.), ενώ στη Θεσσαλονίκη η αύξηση αγγίζει το 9%, σε 5,4 ευρώ/τ.μ.
Ενίσχυση των αξιών παρά την πανδημία
Με τους… δικούς της ρυθμούς φαίνεται πως κινείται η αγορά ακινήτων όσον αφορά τουλάχιστον τις τιμές, οι οποίες όχι μόνο δεν υποχώρησαν το 2020 λόγω της κρίσης της πανδημίας, αλλά αντιθέτως συνέχισαν την ανοδική πορεία τους, έστω κι αν αυτή έδειξε σημάδια –έστω– επιβράδυνσης. Σύμφωνα με τα στοιχεία που ανακοίνωσε χθες η Τράπεζα της Ελλάδος, κατά το σύνολο του 2020 η μέση αύξηση των τιμών των κατοικιών διαμορφώθηκε σε 4,2% έναντι αύξησης 7,2% το 2019. Κατά το τέταρτο τρίμηνο του έτους η αύξηση διαμορφώθηκε σε 2,6% σε ετήσια βάση, ενώ κατά το τρίτο τρίμηνο του 2020 η ετήσια αύξηση είχε αγγίξει το 3,2%.
Αξίζει να σημειωθεί ότι οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται για τρία συνεχόμενα χρόνια, ή 12 διαδοχικά τρίμηνα, δείγμα της διαφοροποίησης που έχει σημειωθεί στην κτηματαγορά.
Κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2020 η ετήσια αύξηση για τα παλιότερα διαμερίσματα διαμορφώθηκε σε 3%, ενώ για τα νεόδμητα η άνοδος άγγιξε το 2%. Στο σύνολο του έτους, τα νεόδμητα διαμερίσματα αυξήθηκαν κατά 4,7% έναντι αύξησης 7,7% το 2019, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 3,9% το 2020 έναντι αύξησης 6,9% το 2019.
Στην Αθήνα η αύξηση των τιμών κατά τους τελευταίους τρεις μήνες του 2020 διαμορφώθηκε σε 5,2% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2019, ενώ στη Θεσσαλονίκη, το ίδιο διάστημα, η αύξηση των τιμών άγγιξε το 4,1%. Στον αντίποδα, μικρές μειώσεις σημείωσαν οι τιμές στις άλλες μεγάλες πόλεις (-0,5%) και στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας (-0,3%). Συνολικά το 2020, η μέση τιμή πώλησης κατοικιών στην Αθήνα αυξήθηκε κατά 7,4%, ενώ στη Θεσσαλονίκη κατά 4,6%.
Ως εκ τούτου, τουλάχιστον μέχρι στιγμής, δεν φαίνεται να εντοπίζονται σημάδια ισχυρών πιέσεων στις τιμές των κατοικιών, παρότι, όπως αναφέρει η ΤτΕ, συνηθίζεται να παρατηρείται μια χρονική υστέρηση λίγων μηνών μέχρις ότου αποτυπωθεί και στις τιμές η πραγματικότητα στην αγορά κατοικίας.