H αγορά διαμερισμάτων καταγράφει αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα τελευταία, αποδεικνύοντας ότι η πανδημία και οι επιπτώσεις της ευνόησαν τον κλάδο σε αντίθεση με άλλους τομείς του real estate, όπως τα γραφεία και τα καταστήματα. Οι τάσεις της προηγούμενης χρονιάς καταγράφονται πλέον ως σαφείς αυξητικές προοπτικές, καθώς σύμφωνα με τη μελέτη της GEOAXIS σε πέντε βασικές περιοχές του λεκανοπεδίου Αττικής σημειώνεται για δεύτερη χρονιά οριζόντια άνοδος των πιθανών τιμών πώλησης, άνω του 2% (1,86% στα νεόδμητα και 2,25% στα παλαιότερα διαμερίσματα), σε σύγκριση με 12 μήνες πριν. Η έντονη οικοδομική δραστηριότητα των τελευταίων δύο χρόνων και η τάση αύξησης των αξιών των διαμερισμάτων θεωρείται απότοκος, αφενός, των συσσωρευμένων αιτημάτων στέγασης της δεκαετίας της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης (2008-2017) που δεν έχουν ακόμη ικανοποιηθεί από την αργή αντίδραση της εγχώριας αγοράς και, αφετέρου, της νέας κινητικότητας που ανέδειξε η πανδημία. Η γενιά των ενοικιαστών (Generation Rent) και η εργασία από το σπίτι αποτελούν τις κυρίαρχες τάσεις, δημιουργώντας τις βάσεις για μια νέα, ακόμη πιο έντονη ζήτηση, με έμφαση αυτή τη φορά σε ενοικιαζόμενα, παλαιότερα, μεγαλύτερα και αποκεντρωμένα διαμερίσματα.
Η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει τη γενιά ενοικιαστών η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες ακόμη και στις χώρες υψηλής ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα και η Ισπανία. Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ της αύξησης του βασικού μισθού και της αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση. Χαρακτηριστικό είναι για τη χώρα μας το γεγονός ότι μεταξύ 1998 και 2019 ο βασικός μισθός προσαρμοσμένος στον πληθωρισμό έχει ελαφρώς μειωθεί, όταν οι αξίες διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί κατά 57%, με βάση τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος. Στη Μεγάλη Βρετανία, οι διαφορετικές ταχύτητες είναι ακόμη πιο έντονες αφού τα τελευταία 20 χρόνια οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 173%, όταν η αύξηση των μισθών ήταν μόλις 19%. Επιπροσθέτως, στους περισσότερους μισθούς που απαιτούνται για την απόκτηση κατοικίας, οι διαδοχικές οικονομικές/υγειονομικές κρίσεις, η αυστηροποίηση των κριτηρίων τραπεζικής δανειοδότησης, η εργασιακή ανασφάλεια, η παραμονή στην οικογενειακή εστία για μεγάλο χρονικό διάστημα, η μείωση των γάμων/γεννήσεων και η αδυναμία του κράτους να ρυθμίσει την αγορά στέγασης μέσω προγραμμάτων ανέγερσης φθηνών κατοικιών (affordable housing programs), δημιουργούν το ιδανικό πλαίσιο για την πλήρη αποφυγή της ανάληψης ρίσκου αγοράς κατοικίας από τους σημερινούς νέους.
Η εξάπλωση του κορωνοϊού, η οποία αναγνωρίστηκε από τον Παγκόσμιο Οργανισμό Υγείας ως παγκόσμια πανδημία στις 11 Μαρτίου 2020, έχει επιδράσει στην οικονομία και στις αγορές. Η αβεβαιότητα αναφορικά με τις ευρύτερες επιπτώσεις στη ζωή μας διαμορφώνει νέες συνθήκες, μία από τις οποίες είναι η τάση της εργασίας από το σπίτι, με ενδεχομένως σημαντικές και μόνιμες επιδράσεις και στo real estate. Αν και είναι πολύ νωρίς να προβλεφθεί το τελικό αποτύπωμα, όλες οι μέχρι τώρα μελέτες σε πανευρωπαϊκό και παγκόσμιο επίπεδο συγκλίνουν στην πρόταση ενός υβριδικού μοντέλου εργασίας, με βασικό στοιχείο τη δυνατότητα τηλεργασίας. Η υιοθέτηση ενός τέτοιου μοντέλου, όπου για 1 ή 2 ημέρες την εβδομάδα ο εργαζόμενος θα βρίσκεται σπίτι, θα δημιουργήσει αναμφίβολα την ανάγκη για μεγαλύτερα σπίτια, έτσι ώστε να υπάρχει ο απαραίτητος χώρος για απομόνωση, και χωροθετημένα όχι κατ’ ανάγκην κοντά στην εργασία, αφού αθροιστικά οι ημέρες και οι ώρες μετακίνησης θα μειωθούν σημαντικά σχετικά με την προ COVID πενθήμερη ανάγκη καθημερινής μετακίνησης.
Η υιοθέτηση στοιχείων ESG (περιβάλλον, κοινωνία, εταιρική διακυβέρνηση), η ανάδειξη πρωτοκόλλων υγειονομικής φύσης, η ανάγκη νέων έξυπνων τεχνολογιών και ευέλικτων χώρων και η στροφή στο ευ ζην αναμένεται να δημιουργήσουν νέα δεδομένα στις μελλοντικές κατασκευές, με σημαντική όμως αύξηση στο κόστος ανέγερσης, άρα και στην τελική τιμή πώλησης, προσθέτοντας με τη σειρά τους επιπλέον δυσκολίες στην απόκτηση στέγης από τις νέες γενιές.
Ετσι, αναπόφευκτα, για τα επόμενα αρκετά χρόνια ένα όλο και διογκούμενο μέρος της ζήτησης διαμερισμάτων αναμένεται να οδηγηθεί σχεδόν μονοδιάστατα προς την ενοικίαση, ικανοποιούμενο από ανακαινίσεις και ριζικές αλλαγές χρήσεων, όπως για παράδειγμα από μετασκευές γραφείων σε διαμερίσματα, παρά από νέες κατασκευές.
* Ο κ. Γιάννης Ξυλάς είναι τοπογράφος μηχανικός – εκτιμητής ακινήτων, επικεφαλής Valuation Forum RICS in Greece.