ΓΡΑΦΗΜΑΤΑ

Τρέχουν να αγοράσουν ακίνητα ενόψει νέων αντικειμενικών το 2022

trechoyn-na-agorasoyn-akinita-enopsei-neon-antikeimenikon-to-2022-561390295

H πρόθεση της κυβέρνησης να εξισώσει τις αντικειμενικές αξίες με τις πραγματικές τιμές πώλησης ακινήτων (θα τεθούν σε ισχύ από τον Ιανουάριο του επόμενου έτους) έχει οδηγήσει στην αύξηση των μεταβιβάσεων, οι οποίες αναμένεται να ενταθούν μετά τη δημοσιοποίησή τους και μέχρι το τέλος του έτους. 

Ηδη στο πρώτο πεντάμηνο του έτους καταγράφεται αύξηση των μεταβιβάσεων στη Νομαρχία Αθηνών κατά 17,9% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2020. Μάλιστα, σε ορισμένους δήμους της Αττικής, όπου μεσίτες και εκτιμητές ακινήτων έχουν προεξοφλήσει μεγάλες αυξήσεις των φορολογητέων αξιών, οι μεταβιβάσεις είναι περισσότερες συγκριτικά με το διάστημα του 2020. 

Συγκεκριμένα, στην Αγία Παρασκευή, όπου αναμένεται άνοδος των τιμών ζώνης, οι μεταβιβάσεις έχουν αυξηθεί κατά 71,79%, στα Βριλήσσια κατά 117,6% και στην Αργυρούπολη κατά 53,85%. Στην Αργυρούπολη οι εκτιμητές έχουν εισηγηθεί η τιμή ζώνης από τα 1.400 ευρώ (Δ ζώνη) να φθάσει τα 2.500 ευρώ, κάτι που σημαίνει αύξηση της τάξης του 79%.

Βέβαια, σε λίγες μέρες θα γίνει γνωστό σε ποιο βαθμό έγιναν δεκτές οι εισηγήσεις των ειδικών εκτιμητών και εάν πράγματι θα οδηγηθούμε σε μια εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές τιμές πώλησης των ακινήτων. Τα προηγούμενα χρόνια για λόγους άσκησης κοινωνικής πολιτικής οι τιμές ζώνης διατηρούνταν σε χαμηλά επίπεδα στις «λαϊκές» περιοχές, ενώ αντίθετα αυξάνονταν υπέρμετρα στα βόρεια προάστια. Είναι ενδεικτικές οι εξωπραγματικές αυξήσεις στον Δήμο Φιλοθέης-Ψυχικού, όπου έπειτα από προσφυγές κατοίκων στα διοικητικά δικαστήρια, το υπουργείο Οικονομικών αναγκάσθηκε να μειώσει τις αξίες. 

Η ίδια λογική ακολουθήθηκε και φέτος, με την κυβέρνηση να μεταθέτει την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών την 1η Ιανουαρίου 2022 προκειμένου να αποφύγει τις αντιδράσεις.

Με βάση τα ανωτέρω, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές θα πρέπει την επόμενη εβδομάδα, που θα δημοσιοποιηθούν οι αξίες, να λάβουν τις αποφάσεις σχετικά με τον χρόνο αγοράς του ακινήτου τους, προκειμένου να καταβάλουν και μικρότερους φόρους τόσο του ΕΝΦΙΑ όσο και του ΦΜΑ. 
Αν και ο νόμος ορίζει ότι ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλεται στην τιμή του συμβολαίου, η οποία δεν μπορεί να είναι μικρότερη της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, στην Ελλάδα εξαιτίας των δεκάδων φόρων που επιβάλλονται στα ακίνητα αλλά και με στόχο την αποφυγή πληρωμής υψηλότερου φόρου, τα περισσότερα συμβόλαια αναγράφουν ως πραγματική τιμή πώλησης την αντικειμενική αξία. Επί της ουσίας, η εξίσωση των τιμών (αντικειμενικών και εμπορικών) έρχεται να διορθώσει αυτή τη στρέβλωση και τις συναλλαγές κάτω από το τραπέζι.

trechoyn-na-agorasoyn-akinita-enopsei-neon-antikeimenikon-to-20220

Ο νόμος ορίζει ότι στις περιοχές που εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης ΦΜΑ, ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε αυτή την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Στην περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος. 

Ωστόσο, ο φορολογούμενος μπορεί να αμφισβητήσει την αντικειμενική αξία του ακινήτου στα διοικητικά δικαστήρια σε διάστημα 60 ημερών, τα οποία και θα αποφανθούν για τον προσδιορισμό της αξίας με βάση τα συγκριτικά στοιχεία.  

Για παράδειγμα, σήμερα κάποιος σκοπεύει να αγοράσει ακίνητο 100 τ.μ. στην περιοχή του Ψυρρή και συγκεκριμένα στη ζώνη ΘΙ. Η τιμή ζώνης ανέρχεται στα 1.200 ευρώ ανά τ.μ. Σύμφωνα με πληροφορίες, η εισήγηση των εκτιμητών είναι να φθάσει στις 2.600 ευρώ ανά τ.μ. (πιθανότητα θα υπάρξει στρογγυλοποίηση!). 

Στην περίπτωση αυτή εφόσον πρόκειται για πρώτη κατοικία και η αγορά γίνει σήμερα με τις υφιστάμενες αξίες δεν θα πληρώσει φόρο μεταβίβασης στο ελληνικό Δημόσιο, καθότι η αντικειμενική αξία του ακινήτου διαμορφώνεται στις 120.000 ευρώ, κάτω δηλαδή από το αφορολόγητο όριο των 200.000 ευρώ που ισχύει για τον άγαμο. 

Εφόσον υιοθετηθεί η πρόταση των εκτιμητών, η φορολογητέα αξία του ακινήτου εκτινάσσεται στις 260.000 ευρώ. Στο ποσό αυτό θα πληρώσει ΦΜΑ ύψους 1.800 ευρώ. Μάλιστα, από το 2022 εκτός από τον ΕΝΦΙΑ θα πληρώνει και συμπληρωματικό φόρο, καθότι η αξία του ακινήτου ξεπερνάει το όριο των 250.000 ευρώ. 

Στην περίπτωση αυτή ο ενδιαφερόμενος προφανώς θα πρέπει να προχωρήσει εντός του τρέχοντος έτους στην αγοραπωλησία, αφού σταθμίσει προηγουμένως τους φόρους που θα καλείται να πληρώσει από το νέο έτος. Και αυτό, καθώς το συγκεκριμένο ακίνητο θα ενταχθεί στον συμπληρωματικό φόρο.

Πάντως, το οικονομικό επιτελείο σχεδιάζει αλλαγές το 2022 στον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ, οι οποίες θα ανακοινωθούν στα τέλη Νοεμβρίου. Στόχος είναι είτε η κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου σταδιακά (2022 και 2023) είτε η αλλαγή των αφορολόγητων ορίων.

Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 250.000 ευρώ και με κλιμακωτούς συντελεστές από 0,15% για ακίνητα μέχρι 300.000 ευρώ έως 1,10% για όσους έχουν ακίνητη περιουσία από 1 έως 2 εκατ. ευρώ, ενώ με 1,15% υπολογίζεται το υπερβάλλον ποσό, πάνω από αυτό το όριο. O φόρος που βεβαιώθηκε πέρυσι ανήλθε σε 631,38 εκατ.

Οι ελαφρύνσεις

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις παραγόντων του υπουργείου Οικονομικών, η ένταξη νέων περιοχών στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων θα φέρει επιπλέον έσοδα ύψους 400-500 εκατ. ευρώ. Με αυτό το ποσό θα χρηματοδοτηθούν οι νέες παρεμβάσεις στους συντελεστές του ΕΝΦΙΑ (κύριου φόρου) για αντιστάθμιση των επιβαρύνσεων από τις αυξήσεις στις αντικειμενικές τιμές και τη σταδιακή κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ. Ωστόσο το ακριβές όφελος για τα κρατικά ταμεία θα προσδιορισθεί από την άσκηση που θα «τρέξει» η ΑΑΔΕ για τη φορολογητέα ύλη των ακινήτων με βάση τις νέες τιμές και η οποία αναμένεται να ολοκληρωθεί τον προσεχή Νοέμβριο. Παράγοντες του υπουργείου Οικονομικών επισημαίνουν ότι το «πλεόνασμα» των εσόδων θα κρίνει το ποσοστό της μείωσης του ΕΝΦΙΑ και τις ελαφρύνσεις για 450.000 ιδιοκτήτες ακινήτων που καταβάλλουν σήμερα συμπληρωματικό φόρο, υπενθυμίζοντας ότι η συμφωνία με τους θεσμούς προβλέπει ότι οι αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες θα έχουν δημοσιονομικά ουδέτερο αποτέλεσμα.