ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Αποταμίευση για αγορά κατοικίας μέσω ενοικίου – Ερχεται στην Ελλάδα το μοντέλο Rent to Buy

Ποια είναι τα οφέλη

apotamieysi-gia-agora-katoikias-meso-enoikioy-amp-8211-erchetai-stin-ellada-to-montelo-rent-to-buy-561503605

«Μένοντας στο ενοίκιο είναι σαν να πετάς τα λεφτά σου. Καλύτερα να δανειστείς για να αποκτήσεις το δικό σου ακίνητο». Αυτή η φράση έχει κυριαρχήσει στο εγχώριο θυμικό για δεκαετίες. Μετά την οικονομική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας, όμως, τα δεδομένα έχουν αλλάξει άρδην. Η επιλογή του ενοικίου είναι μονόδρομος για την πλειονότητα των νέων νοικοκυριών, ιδίως αν δεν υπάρχει η δυνατότητα των γονέων να «προικίσουν» τα παιδιά τους με κάποιο ακίνητο ή έστω κάποια μετρητά που να χρησιμεύσουν ως προκαταβολή για την αγορά ακινήτου.

Στο παρελθόν υπήρχαν τέτοιες δυνατότητες, καθιστώντας την αγορά κατοικίας, νεόδμητης ή μεταχειρισμένης, την κρατούσα τάση έναντι της ενοικίασης. Σήμερα αυτό έχει αλλάξει, καθώς τα προηγούμενα χρόνια πολλά νοικοκυριά κατέφυγαν στις αποταμιεύσεις τους και πούλησαν μέρος της ακίνητης περιουσίας τους προκειμένου να ανταπεξέλθουν στη μείωση των εισοδημάτων τους και την αύξηση της φορολογίας. Ως εκ τούτου δεν υπάρχει πλέον η δυνατότητα για απόκτηση κατοικίας, κάτι που αντανακλάται και στις αγοραπωλησίες κατοικιών, οι οποίες δεν ξεπερνούν τις 30.000-40.000 σε ετήσια βάση, ενώ πριν από την κρίση ο σχετικός αριθμός ήταν εξαψήφιος, αγγίζοντας ακόμα και τις 150.000 αγοραπωλησίες κατοικιών το 2007.

Το αποτέλεσμα είναι, βέβαια, να έχουν αυξηθεί σημαντικά και οι τιμές των ενοικίων, καθιστώντας την εύρεση στέγης ιδιαίτερα δυσχερή και σίγουρα ιδιαίτερα επιβαρυντική οικονομικά. Επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων διαβλέπουν ότι όσο οι τιμές αυξάνονται τόσο πιο δύσκολο θα είναι να γίνονται πράξεις (ενοικίασης ή πώλησης), παρά το όλο και μεγαλύτερο απόθεμα ακινήτων. Ως εκ τούτου έχουν ήδη αρχίσει να επεξεργάζονται πιθανές λύσεις.

Μία εξ αυτών αφορά τη δυνατότητα να αγοράσει κανείς το διαμέρισμα το οποίο ενοικιάζει. Οπως εξηγεί στην «Κ» ο κ. Αντώνης Μαρκόπουλος, εκ των συνιδρυτών και διευθύνων σύμβουλος της Prosperty, νεοφυούς εταιρείας προώθησης και αξιοποίησης ακινήτων, «βρισκόμαστε στο τελικό στάδιο για να παρουσιάσουμε στην αγορά μια τέτοια λύση. Ουσιαστικά, μέρος του ενοικίου που θα καταβάλλει ο ενδιαφερόμενος θα αποταμιεύεται προς την κατεύθυνση της μελλοντικής αγοράς του. Ας πούμε ότι αντί για 600 ευρώ καταβάλλει 900 ευρώ ως ενοίκιο. Τα επιπλέον 300 ευρώ θα μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την εξαγορά του ακινήτου σε τρία, τέσσερα ή και πέντε χρόνια, ανάλογα με τη συμφωνία που θα επιτευχθεί μεταξύ ενοικιαστή και ιδιοκτήτη». Σε πέντε χρόνια θα έχουν αποταμιευθεί 18.000 ευρώ, τα οποία θα αποτελούν ουσιαστικά την προκαταβολή για την αγορά του ακινήτου ή θα μειώσουν το κεφάλαιο που θα πρέπει να αποπληρωθεί.

Οπως εξηγεί ο κ. Μαρκόπουλος, με αυτόν τον τρόπο ο ενοικιαστής έχει αρκετά οφέλη. Κατ’ αρχάς μπορεί να μείνει σε ένα σπίτι και μια περιοχή που θα ήθελε να αγοράσει, αλλά δεν μπορεί να το κάνει σήμερα, και να δει κιόλας αν ταιριάζει στα «θέλω» του. Ετσι έχει μια ταμειακή διευκόλυνση άτοκη και με την επιλογή στο τέλος της περιόδου της ενοικίασης να αγοράσει ή όχι το ακίνητο. Σε περίπτωση που επιλέξει να μην αποκτήσει το ακίνητο, του επιστρέφεται το σύνολο του ποσού που έχει συγκεντρωθεί.

Σημειωτέον ότι ιδιοκτήτης και ενοικιαστής συμφωνούν στην αρχή της περιόδου της ενοικίασης το ποσό εξαγοράς του ακινήτου στη λήξη της σύμβασης.
«Η ομορφιά αυτού του μοντέλου είναι ότι δημιουργείται ένας μηχανισμός εξυπηρέτησης της προκαταβολής. Μπορείς να χτίσεις την προκαταβολή σου σταδιακά», αναφέρει ο κ. Μαρκόπουλος. Η Prosperty, η οποία διαχειρίζεται πάνω από 1.500 ακίνητα μέσω της διαδικτυακής πλατφόρμας που έχει αναπτύξει, σχεδιάζει να λανσάρει τη συγκεκριμένη υπηρεσία προς τους πελάτες της, ιδιοκτήτες και υποψήφιους ενοικιαστές ή αγοραστές, από τις αρχές του 2022.

Ασφαλώς, τέτοιες λύσεις δεν είναι καινοφανείς, ούτε αποτελούν παγκόσμια πρωτοτυπία. Αντιθέτως εφαρμόζονται με επιτυχία σε πληθώρα χωρών του εξωτερικού, από το Βέλγιο και τις ΗΠΑ μέχρι την Ισπανία. Μάλιστα, ειδικά στην περίπτωση της χώρας της Ιβηρικής Χερσονήσου, όπου προέκυψαν ανάγκες ταχείας διάθεσης εκατοντάδων χιλιάδων κατοικιών λόγω της τραπεζικής κρίσης χρέους πριν από λίγα χρόνια, η υλοποίηση τέτοιων λύσεων απέδωσε σημαντικούς καρπούς.
Μάλιστα, όπως προκύπτει, υπάρχουν ακόμα και εταιρείες ακινήτων οι οποίες ειδικεύονται σε υπηρεσίες ενοικίασης με προοπτική την αγορά του ακινήτου. Μία εξ αυτών είναι η Rent to Buy Spain, η οποία εδρεύει στην περίφημη Κόστα Μπλάνκα της Ισπανίας, στο νότιο παράκτιο τμήμα της χώρας, που προσελκύει πολύ υψηλό αγοραστικό ενδιαφέρον από ξένους. Η εν λόγω εταιρεία λειτουργεί ως μεσιτικό γραφείο, διαθέτοντας ψηφιακή πλατφόρμα διάθεσης ακινήτων, ωστόσο παρέχεται η δυνατότητα στους πωλητές, ιδιώτες ή κατασκευαστές να αξιοποιήσουν και τη σχετική υπηρεσία.

Στην Ισπανία, η εν λόγω μέθοδος βρήκε πρόσφορο έδαφος μετά την κρίση των προηγούμενων ετών, καθώς χιλιάδες ακίνητα, κυρίως νεόδμητες κατασκευές, ολόκληρα κτίρια, έπρεπε να αξιοποιηθούν, στο πλαίσιο της εκκαθάρισης των κόκκινων δανείων. Ενα ποσοστό των ακινήτων αυτών πωλήθηκαν μέσω πλειστηριασμών κι ένα άλλο πέρασε στον έλεγχο τραπεζών και funds με στόχο την αξιοποίησή τους. Αρκετά εξ αυτών πωλήθηκαν λόγω του συνδυασμού τους με τραπεζική χρηματοδότηση. Δηλαδή, ο ενδιαφερόμενος αγοραστής λάμβανε και το σχετικό δάνειο για να χρηματοδοτήσει την απόκτηση του νέου του ακινήτου. Οι χαμηλές τιμές ήταν άλλο ένα δέλεαρ για αρκετούς Ισπανούς ή και ξένους αγοραστές, ιδίως στις πιο τουριστικές περιοχές. Ωστόσο, ακόμα κι έτσι, ένα σημαντικό ποσοστό ακινήτων «έμεινε στο ράφι» και χρειάστηκαν πιο σύνθετα εργαλεία για να αξιοποιηθούν, όπως η ενοικίαση με τελικό στόχο την αγορά, ένα προϊόν που προτιμήθηκε και από ξένους, καθώς με αυτόν τον τρόπο έχουν τη δυνατότητα να «δοκιμάσουν» το ακίνητό τους πριν δεσμεύσουν ένα σημαντικό ποσό για την απόκτησή του. Ετσι μπορούν να δουν και αν η περιοχή καλύπτει τα «θέλω» τους, στοιχείο σημαντικό, ιδίως αν κάποιος προέρχεται από κάποια χώρα εκτός Ισπανίας.

Κατοικίες με προσιτά ενοίκια σχεδιάζουν εταιρείες διαχείρισης ακινήτων 

Την πρώτη της κίνηση στην αγορά κατοικίας δρομολογεί η Premia Properties, σχεδιάζοντας να εισέλθει και στο συγκεκριμένο τμήμα της αγοράς ακινήτων, το οποίο κρίνεται ότι παρουσιάζει πολύ σημαντικές προοπτικές μελλοντικής ανάπτυξης. Σύμφωνα με πληρορορίες της «Κ», η εισηγμένη βρίσκεται στο τελικό στάδιο των διαπραγματεύσεων για την απόκτηση αυτοτελούς κτιρίου κατοικιών, το οποίο σχεδιάζει να ανακατασκευάσει και να εκμεταλλευτεί μέσω της μακροχρόνιας ενοικίασής του σε ενδιαφερομένους.

«Στόχος μας είναι να προσφέρουμε ένα προϊόν που δεν υπάρχει σήμερα στην αγορά, αξιοποιώντας και τη μεγάλη τεχνογνωσία των νέων μετόχων μας στη συγκεκριμένη κατηγορία», σημειώνει ο Κων. Μαρκάζος, διευθύνων σύμβουλος της Premia Properties. Ουσιαστικά η εταιρεία έχει αναγνωρίσει το έλλειμμα προσιτών διαμερισμάτων προς ενοικίαση και τις δυσκολίες μεγάλης μερίδας των νοικοκυριών να εξασφαλίσουν ποιοτική στέγη και σχεδιάζει να αναπτύξει μια σειρά από σχετικά ακίνητα, τα οποία θα διατίθενται σε προσιτές τιμές ενοικίασης. Στο πλαίσιο αυτό αναζητούνται αυτοτελή κτίρια χαμηλού κόστους, τόσο στο κέντρο της Αθήνας όσο και σε άλλες περιοχές της Αττικής, τα οποία να ενδείκνυνται για τον συγκεκριμένο σκοπό.

Η εταιρεία διαθέτει πλέον ιδιαίτερα ισχυρή μετοχική βάση, μετά τη συμμετοχή του σουηδικού κολοσσού στον κλάδο των ακινήτων Fastighets AB Balder. Ο εν λόγω όμιλος επένδυσε 21,5 εκατ. ευρώ και απέκτησε το 17,22% της Premia Properties στο πλαίσιο της πρόσφατης αύξησης κεφαλαίου της εταιρείας, μέσω της οποίας ενισχύθηκε το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων εισοδήματος και παράλληλα εξασφαλίστηκε σημαντική ρευστότητα της τάξεως των 45 εκατ. ευρώ για τη χρηματοδότηση νέων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων.

Ο όμιλος Balder είναι ιδιοκτήτης 1.458 επενδυτικών ακινήτων, συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας 4,8 εκατ. τ.μ. και αξίας 16,3 δισ. ευρώ, αλλά και 60 ξενοδοχείων. Επενδύει σε ποσοστό 80% σε μεγάλα αστικά κέντρα (κατά κύριο λόγο πρωτεύουσες και μεγαλουπόλεις), ενώ απασχολεί 800 εργαζομένους. Το 60% του χαρτοφυλακίου είναι κατοικίες και το υπόλοιπο 40% επαγγελματικά ακίνητα, όπως γραφεία και καταστήματα. Κατά τη διάρκεια του φετινού πρώτου εξαμήνου τα έσοδα από ενοίκια ανήλθαν σε 893 εκατ. ευρώ. Ο όμιλος δραστηριοποιείται επίσης σε Σουηδία, Νορβηγία, Φινλανδία, Δανία, Μεγ. Βρετανία και Γερμανία.

Η τοποθέτηση της εν λόγω εταιρείας στην Premia ήρθε ως αποτέλεσμα της συνεργασίας που προϋπήρχε με τον έτερο στρατηγικό επενδυτή και μεγαλομέτοχο της ελληνικής εταιρείας, την επίσης σουηδική Sterner Stenhus του Ηλία Γεωργιάδη. Οι δύο εταιρείες έχουν πραγματοποιήσει σειρά κοινών επενδύσεων στη σουηδική αγορά και πλέον μεταφέρουν τη συνεργασία τους και στην Ελλάδα, μέσω της Premia. Ο όμιλος Balder ιδρύθηκε το 2005 από τον Ερικ Σέλιν, ο οποίος φιγουράρει στο νούμερο 752 της λίστας του Forbes για το 2021, με προσωπική περιουσία της τάξεως των 3,3 δισ. ευρώ (3,9 δισ. δολαρίων). Η εταιρεία του κ. Σέλιν είναι εισηγμένη στο χρηματιστήριο της Στοκχόλμης και διαθέτει κεφαλαιοποίηση 11 δισ. ευρώ.

Εκτός από την αύξηση κεφαλαίου, η Premia Properties προετοιμάζεται και για την έκδοση ομολόγου, μέσω του οποίου θα χρηματοδοτήσει το μελλοντικό της επενδυτικό πρόγραμμα. Συγκεκριμένα, σχεδιάζεται η άντληση ενός ποσού της τάξεως των 100 εκατ. ευρώ, το οποίο ασφαλώς θα επιτρέψει στην εταιρεία να ενισχύσει κι άλλο την αξία του χαρτοφυλακίου της με νέες προσθήκες, οι οποίες ήδη βρίσκονται στο στάδιο του σχεδιασμού και των σχετικών συζητήσεων. Κατά τη διάρκεια των επόμενων μηνών, στόχος είναι η αξία των ακινήτων της Premia να αυξηθεί από τα 170 εκατ. ευρώ που είναι σήμερα σε 300 εκατ. ευρώ μέχρι τις αρχές του 2022. Παράλληλα, δεν αποκλείεται και η μετατροπή της εταιρείας σε ΑΕΕΑΠ, αν και επί του παρόντος δεν έχει ληφθεί κάποια σχετική απόφαση. Μέχρι το 2025 στρατηγικός στόχος της διοίκησης είναι η αξία του χαρτοφυλακίου ακινήτων της εταιρείας να αγγίζει το 1 δισ. ευρώ.