ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Στεγαστικά δάνεια: Η αριθμητική των χαμηλών επιτοκίων και των υψηλότερων αξιών

Στεγαστικά δάνεια: Η αριθμητική των χαμηλών επιτοκίων και των υψηλότερων αξιών

Η άνοδος των τιμών στα ενοίκια, η οποία ήταν μια από τις βασικές αιτίες που πυροδότησαν την έκρηξη στη στεγαστική πίστη την προηγούμενη δεκαετία, αποτελεί ένα βασικό επιχείρημα στον προβληματισμό που έχει και σήμερα ένα μέσο νοικοκυριό για το τι είναι προτιμότερο να επιλέξει. Την αγορά ή την εκμίσθωση. 

Δεν είναι όμως το μόνο. Στην τρέχουσα συγκυρία η πλεονάζουσα ρευστότητα που διοχετεύει η ΕΚΤ και η πτώση των επιτοκίων σε ιστορικά χαμηλά, καθιστά την αγορά κατοικίας μέσω δανεισμού συμφέρουσα, όχι μόνο για ιδιοκατοίκηση αλλά και για επένδυση. Αυτό επεσήμανε σε ειδική εκδήλωση χθες ο επικεφαλής οικονομολόγος της Τράπεζας Πειραιώς Ηλίας Λεκκός, επισημαίνοντας ότι –σύμφωνα με τις εκτιμήσεις– οι τιμές των ακινήτων θα «τρέξουν» με ρυθμό 4%-5% τα προσεχή χρόνια έως και το 2027, χωρίς να διακρίνεται τάση για δημιουργία «φούσκας». 

Μαζί με τα επιτόκια των καταθέσεων που έχουν υποχωρήσει στο ναδίρ, καθιστώντας την επένδυση σε ακίνητα συμφέρουσα, σε χαμηλό επίπεδο διαμορφώνονται πλέον και τα επιτόκια χορηγήσεων στη στεγαστική πίστη, που σύμφωνα με τα στοιχεία των τραπεζών κυμαίνονται κοντά στο 2,5% (κυμαινόμενο επιτόκιο) για ένα μέσο δάνειο 100.000 ευρώ. Μεταξύ 2,5%-3% διαμορφώνονται τα επιτόκια με σταθερή διάρκεια 15 ετών, γεγονός που επιτρέπει σε κάποιον να «κλειδώσει» σήμερα μια χαμηλή δόση, πριν τα επιτόκια αρχίσουν σταδιακά να αυξάνονται εκ νέου. 

Αναφερόμενος στις τάσεις στην αγορά της στεγαστικής πίστης ο ανώτερος γενικός διευθυντής Retail Banking & Distribution Networks, Βασίλης Κουτεντάκης, σημείωσε ότι οι νέες εκταμιεύσεις –με εξαίρεση το 2020– «τρέχουν» με ρυθμό 30% και το 2021 η αγορά θα κλείσει κοντά στα 850 εκατ. ευρώ. Αν και το επίπεδο αυτό απέχει πολύ από το υψηλό των 11 δισ. ευρώ που είχαν καταγράψει οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων το 2009, η άνοδος των τιμών των ενοικίων καθιστά ελκυστική ξανά την αγορά κατοικίας με δανεισμό, κυρίως από νέα νοικοκυριά και άτομα έως 45 ετών που δεν βαρύνονται με οφειλές από το παρελθόν. Σε επίπεδο προσφοράς οι τράπεζες έχουν κάθε λόγο να διοχετεύσουν την πλεονάζουσα ρευστότητα που αντλούν από την ΕΚΤ, αφού στο τέλος της ημέρας εάν η ρευστότητα δεν γίνει δάνειο οι τράπεζες υποχρεούνται να την επιστρέψουν στο ευρωσύστημα με αρνητικό επιτόκιο, πληρώνοντας δηλαδή την ΕΚΤ. Ανεξάρτητα ωστόσο από αυτή τη διάσταση, το ερώτημα γιατί συμφέρει ένα νοικοκυριό να προχωρήσει στην αγορά κατοικίας αντί του να διαμένει με ενοίκιο, προκύπτει από την απλή αριθμητική για την περίπτωση ενός ακινήτου με εμπορική αξία 100.000 ευρώ. Οπως εξήγησε ο γενικός διευθυντής Retail Banking & Distribution Networks της Τράπεζας Πειραιώς, Γιάννης Γραμματικός, το μέσο ενοίκιο με συντηρητικές παραδοχές διαμορφώνεται στα 450 ευρώ τον μήνα ή στα 5.400 ευρώ ετησίως. 

Παράδειγμα

Στην περίπτωση της αγοράς ακινήτου για ιδιοκατοίκηση στην τρέχουσα αξία, η εικόνα διαμορφώνεται ως εξής: 

• 100.000 η αξία.

• 6.000 τα διάφορα έξοδα (μεσιτικά, συμβολαιογραφικά, δικηγόρου, φόρο μεταβίβασης, δικαιώματα υποθηκοφυλακείου κ.λπ.).

• Συνολικό κόστος 106.000 ευρώ, στο οποίο θα πρέπει να προστεθεί και η ετήσια επιβάρυνση λόγω ΕΝΦΙΑ και δαπανών συντήρησης, που ανέρχεται σε 400 ευρώ.

Στην περίπτωση λήψης στεγαστικού δανείου ύψους 80.000 ευρώ με επιτόκιο 3% και διάρκεια 30 ετών:

• Η μηνιαία δόση διαμορφώνεται στα 340 ευρώ (-24% του μισθώματος) ή 4.080 ευρώ ετησίως. 

• Το όφελος είναι 77 ευρώ μηνιαίως ή 924 ευρώ ετησίως, ποσό που προκύπτει αν από το ενοίκιο των 450 ευρώ αφαιρέσει κανείς τη δόση του δανείου και τον επιμερισμό του ετήσιου ΕΝΦΙΑ.

Στα οφέλη που προσφέρει η Τράπεζα Πειραιώς, σύμφωνα με τη Senior Director, Retail Banking & Distribution Networks Ειρήνη-Μαρία Μικροπούλου, είναι επίσης η χωρίς έξοδα έγκριση του δανείου και η πριμοδότηση του επιτοκίου με έκπτωση 0,15% για αγορά ακινήτου που είναι υψηλής ενεργειακής απόδοσης. Η σύγχρονη πρακτική υπαγορεύει πάντως ότι ο πελάτης θα πρέπει να διαθέτει με τη μορφή ίδιας συμμετοχής τουλάχιστον το 20% και έως το 40% της αξίας του ακινήτου προς αγορά, αφού οι τράπεζες έχουν φύγει από τη λογική να χρηματοδοτούν το 100% ή ακόμη και το 120% της αξίας του ακινήτου, όπως συνέβαινε το 2007.