Τις τελευταίες τρεις εβδομάδες όλος ο κόσμος παρακολουθεί με ανησυχία την εμπόλεμη σύγκρουση δύο όμορων γεωγραφικά, με κοινές πολιτιστικές καταβολές και (εν πολλοίς) θρησκευτικά ομοιογενών χωρών, στα βορειοανατολικά σύνορα της Ε.Ε. Η οικονομική αβεβαιότητα που προκύπτει ως αποτέλεσμα του οποιουδήποτε πολέμου, αναπόφευκτα θα λειτουργήσει πολλαπλασιαστικά αρνητικά για μια οικονομία όπως η ελληνική, η οποία είναι ήδη ταλαιπωρημένη τόσο από τις αρνητικές συνέπειες της πανδημίας του κορωνοϊού (από τον Ιανουάριο του 2020) όσο και από τα συνεχή προγράμματα δημοσιονομικής προσαρμογής (που εφαρμόστηκαν την περίοδο 2010-2018). Αν μετακινηθούμε από το «γενικό» επίπεδο ανάλυσης στο «ειδικό», φρονώ ότι έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον να συζητήσουμε την επίδραση αυτών των παραγόντων στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Πρώτον, η πανδημία σάρωσε τα πάντα στο πέρασμά της, με μεγάλο αριθμό θανάτων συνάνθρωπων μας αλλά και με ολοκληρωτικό κλείσιμο – lockdown της οικονομικής δραστηριότητας για μεγάλα χρονικά διαστήματα. Αν και η επίδραση της πανδημίας ήταν διαφορετικής έντασης (ηπιότερη στα οικιστικά ακίνητα σε σχέση με τα επαγγελματικά) και διαφορετικής κατεύθυνσης (θετική για αποθηκευτικούς χώρους και logistics, αρνητική για ξενοδοχεία και β΄ κατηγορίας γραφειακούς χώρους) για τους διαφορετικούς υπο-κλάδους επενδύσεων σε ακίνητα, σε κάθε περίπτωση, οι επιπτώσεις της πανδημίας στην αγορά ακινήτων αποτυπώθηκαν στη σταδιακή μεσοσταθμική αποκλιμάκωση των ρυθμών αύξησης των τιμών των ακινήτων.
Δεύτερον, η ελληνική αγορά ακινήτων μετά μια περίοδο σχεδόν δεκαετούς οικονομικής ύφεσης, που είχε ως αποτέλεσμα τη σωρευτική πτώση 44,7% κατά μέσον όρο στις τιμές των οικιστικών ακινήτων για την περίοδο 2008-2017, άρχισε σταδιακά να δείχνει σημεία «ανάνηψης».
Στις 16 Μαρτίου ανακοινώθηκαν από το υπουργείο Οικονομικών νέα φορολογικά μέτρα ελάφρυνσης του ΕΝΦΙΑ τα οποία έρχονται να προστεθούν σε παλαιότερες ευεργετικές ρυθμίσεις για την αγορά ακινήτων (αναστολή επιβολής ΦΠΑ στην οικοδομική δραστηριότητα κ.λπ.).
Η έγκριση και δημοπράτηση μεγάλων κατασκευαστικών έργων (ενδεικτικά η γραμμή 4 του μετρό της Αθήνας, η υποθαλάσσια ζεύξη Σαλαμίνας-Περάματος) και νέων οδικών αξόνων (ενδεικτικά ο Βόρειος Οδικός Αξονας Κρήτης, το βόρειο τμήμα του αυτοκινητοδρόμου Ε65 και η επέκταση της Αττικής Οδού), προχωρούν με γοργούς ρυθμούς.
Αυξημένος πληθωρισμός και πόλεμος στην Ουκρανία δημιουργούν προβλήματα στη χρηματοδότηση νέων επενδύσεων.
Η τάση των βιοκλιματικών ή «πράσινων» κτιρίων και η επιδίωξη από αρκετές εταιρείες του κλάδου ανάπτυξης ακινήτων αλλά και εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία να λάβουν κατόπιν αξιολόγησης τη διεθνή πιστοποίηση LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) για αειφόρα και βιώσιμα («πράσινα») κτίρια, έρχεται με γοργούς ρυθμούς και στην Ελλάδα. Οι εταιρείες αυτές, με πρωτοπόρο την Prodea Investments, επενδύουν στην ενεργειακή αναβάθμιση του χαρτοφυλακίου ακινήτων τους, με στόχο τόσο τη μείωση της επιβάρυνσης των ενοικιαστών με υψηλά λειτουργικά έξοδα όσο και τη σταδιακή μετατροπή του συνολικού χαρτοφυλακίου τους σε ενεργειακά αποδοτικότερων και φιλικότερων προς το περιβάλλον «πράσινων» κτιρίων.
Παρά το γεγονός ότι η Ελλάδα εντάχθηκε το 1981 ως πλήρες μέλος στις τότε Ευρωπαϊκές Κοινότητες, σήμερα είναι ουραγός όσον αφορά την προσπάθεια ολοκλήρωσης του Εθνικού Κτηματολογίου, όχι μόνο μεταξύ των μελών της Ε.Ε. αλλά και μεταξύ χωρών που βρίσκονται σε χαμηλότερο επίπεδο ανάπτυξης από αυτήν. Η μη ολοκλήρωση Εθνικού Κτηματολογίου δημιουργεί σωρεία προβλημάτων λόγω έλλειψης μιας βάσης δεδομένων με καταχωρισμένα επίσημα στοιχεία για την ιδιοκτησία των ακινήτων εντός της ελληνικής επικράτειας. Τα προβλήματα που δημιουργούνται είναι κατ’ αρχήν νομικής φύσης: οι ιδιοκτησίες δεν κατοχυρώνονται οριστικά, υπάρχει ασάφεια ως προς τη κυριότητα και οι τίτλοι ιδιοκτησίας δεν είναι εγγυημένοι. Επιπλέον, δημιουργούνται και πρακτικά προβλήματα καθώς οι διαδικασίες μεταβιβάσεων ακινήτων δυσχεραίνονται και γίνονται χρονοβόρες και δαπανηρές. Ο νέος νόμος για το κτηματολόγιο περιλαμβάνει ρυθμίσεις για την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου και αυτό αναμένεται να διασφαλίσει ότι δεν θα υπάρχουν πια άγνωστοι ιδιοκτήτες, θα συμβάλλει στη διαφάνεια, θα διευκολύνει τις διαδικασίες απαλλοτριώσεων και αποζημιώσεων και θα δώσει λύση στο πρόβλημα της καταπάτησης δημοσίων εκτάσεων.
Τρίτον, ο πόλεμος μεταξύ της Ρωσίας και της Ουκρανίας. Ενας πόλεμος, έστω και περιφερειακός αλλά γειτνιάζων στα σύνορα της Ε.Ε., αναπόφευκτα επηρεάζει το σύνολο των γεωγραφικά γειτονικών χωρών με την αβεβαιότητα που εμφιλοχωρεί σε μια εμπόλεμη κατάσταση τόσο ως προς τη διάρκεια, την εξέλιξη, όσο και ως προς τις συνέπειες: οικονομική, προσφυγική και ανθρωπιστική κρίση. Ηδη οι ευρωπαϊκές οικονομίες, οι επιχειρήσεις και τα νοικοκυριά διαπιστώνουν τις αρνητικές επιπτώσεις του πολέμου μέσω: α) Της μετακίνησης των προσφύγων από την Ουκρανία στην Ε.Ε., β) της αύξησης του κόστους ζωής λόγω της αύξησης του πληθωρισμού (στην εποχή του ευρώ είχαμε «ξεχάσει» τι σημαίνει πληθωρισμός λόγω της ομπρέλας προστασίας της νομισματικής σταθερότητας που παρείχε απλόχερα η ΕΚΤ στα μέλη της Ευρωζώνης) και γ) της αύξησης του κόστους των ενεργειακών προϊόντων (δεδομένου ότι μία από τις εμπλεκόμενες χώρες τροφοδοτεί με φυσικό αέριο την πλειονότητα των χωρών της Ε.Ε., κ.ά.).
Μια σταδιακή αλλαγή στη νομισματική πολιτική της ΕΚΤ, από επεκτατική σε συσταλτική, προκειμένου να αντιμετωπιστούν οι πληθωριστικές «πιέσεις» και να αποσοβηθεί ο κίνδυνος αυτές να μετατραπούν σε πληθωριστικές «προσδοκίες», δεν είναι δυνατόν να αφήσουν ανεπηρέαστο το κόστος δανεισμού των κρατών-μελών της Ευρωζώνης και αναπόφευκτα των ευρωπαϊκών επιχειρήσεων. Αυτό αναμένεται να επηρεάσει αυξητικά το επιτοκιακό κόστος και της Ελληνικής Δημοκρατίας (με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τη διατηρησιμότητα και αναχρηματοδότηση του δημοσίου χρέους της) και αρνητικά τη δυνατότητα των ελληνικών εμπορικών τραπεζών να χορηγήσουν νέα δάνεια στις ελληνικές κατασκευαστικές εταιρείες, στις ελληνικές εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων και στις εταιρείες διαχείρισης/επενδύσεων σε ακίνητα.
* Ο κ. Πρόδρομος Βλάμηςείναι επίκουρος καθηγητής στο Τμήμα Οικονομικής Επιστήμης, Πανεπιστήμιο Πειραιώς.