Η υπόθεση ενός ξενοδοχείου που χτίστηκε ψηλότερο από τα υπόλοιπα στην περιοχή του Μακρυγιάννη άνοιξε «τον ασκό του Αιόλου» για το ανώτατο ύψος των κτιρίων σε όλη τη χώρα. Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, με την οποία το κτίριο κηρύχθηκε αυθαίρετο ως προς τους τελευταίους ορόφους του, επηρεάζει ευρύτερα τις αποφάσεις των δικαστηρίων. Ακυρώνονται η μία μετά την άλλη οικοδομικές άδειες, στις οποίες έχει γίνει χρήση των ίδιων προνομιακών ρυθμίσεων της νομοθεσίας που χρησιμοποιήθηκαν για το ξενοδοχείο. Πλέον οι πολεοδομίες και οι δήμοι αναδιπλώνονται, υπό τον φόβο ότι θα βρεθούν «στη μέση».
Την ίδια στιγμή στην κατασκευαστική αγορά επικρατεί αναστάτωση όχι μόνο από όσους έχουν βρεθεί «εγκλωβισμένοι» στη νέα κατάσταση, αλλά και από όσους βλέπουν τον σχεδιασμό τους να ανατρέπεται. Το υπουργείο Περιβάλλοντος καλείται να λάβει την τελική απόφαση για μια ρύθμιση η οποία φαίνεται ότι προκαλεί περισσότερη ζημιά παρά όφελος. Αν στηρίξει τη ρύθμιση, ενδέχεται να εγκλωβίσει όσους τη χρησιμοποιούν σε δικαστικές διαμάχες. Αν την καταργήσει, θα προκαλέσει την οργή του ευρύτερου κατασκευαστικού κλάδου, που την περίοδο αυτή κάνει «χρυσές δουλειές» έπειτα από μια καταστροφική για την οικοδομή δεκαετία της κρίσης.
Η υπόθεση ξεκίνησε το 2019, με την απόφαση (αρ. 2102) της Ολομέλειας του ΣτΕ για το ξενοδοχείο της Cocomat στην οδό Φαληρέως στου Μακρυγιάννη. Για την κατασκευή του κτιρίου είχε γίνει χρήση κάποιων ρυθμίσεων του νέου οικοδομικού κανονισμού, οι οποίες έδιναν μπόνους επιπλέον τετραγωνικών και επιπλέον ύψους αν το κτίριο πληρούσε κάποιες προϋποθέσεις βιοκλιματικού σχεδιασμού. Eτσι το κτίριο έφθασε σε ύψος τα 33 μέτρα, όταν το ανώτατο ύψος για τα υπόλοιπα κτίρια στην περιοχή ήταν τα 21+3 μέτρα.
Το ΣτΕ ακύρωσε την οικοδομική άδεια στο μέρος που αφορά το επιπλέον ύψος του κτιρίου, προτάσσοντας ότι δεν είχε ληφθεί έγκριση από το υπουργείο Πολιτισμού, η οποία ήταν απαραίτητη λόγω εγγύτητας με την Ακρόπολη. Στην απόφαση όμως γίνεται μια σαφής αναφορά σε ένα διάταγμα του 1955 («Περί όρων δόμησης εν Αθήναις»), το οποίο χωρίζει την πόλη σε τομείς και ορίζει ειδικούς όρους δόμησης σε καθέναν από αυτούς. Σύμφωνα με το ΣτΕ, το διάταγμα βρίσκεται ακόμα σε ισχύ και συνεπώς θα έπρεπε να είχε ληφθεί υπόψη.
Το ζήτημα είναι ότι έως τότε η υπηρεσία δόμησης του Δήμου Αθηναίων είχε από ετών «σιωπηρά» εγκαταλείψει αυτό το διάταγμα, εκδίδοντας άδειες σύμφωνα με τον γενικό και αργότερα τον νέο οικοδομικό κανονισμό (ΓΟΚ και ΝΟΚ).
Λίγους μήνες μετά άρχισαν να κατατίθενται στα δικαστήρια οι πρώτες προσφυγές πολιτών απέναντι σε οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί κατά τον ΝΟΚ σε διάφορες περιοχές της Αθήνας. Τον Οκτώβριο παρενέβη στην υπόθεση το υπουργείο Περιβάλλοντος, έπειτα από αίτημα της Διεύθυνσης Περιβάλλοντος και Χωρικού Σχεδιασμού Δυτικής Ελλάδας. Το υπουργείο κλήθηκε να απαντήσει αν σε μια περιοχή στην οποία έχει καθοριστεί ανώτατος αριθμός ορόφων επιτρέπεται σε ένα νέο κτίριο να τους υπερβεί χρησιμοποιώντας τις επίμαχες ευνοϊκές ρυθμίσεις. Ο υφυπουργός Χωροταξίας Νίκος Ταγαράς με απόφασή του όρισε ότι αυτές οι διατάξεις μπορούν να εφαρμόζονται παντού, με την εξαίρεση παραδοσιακών οικισμών, παραδοσιακών τμημάτων πόλης, ιστορικών τόπων ή περιοχών με αποκλειστική χρήση κατοικίας. «Σε αντίθετη περίπτωση θα αναιρούνταν ο σκοπός του περιβαλλοντικού κινήτρου του άρθρου», αναφέρει.
Ο Δήμος Αθηναίων σταμάτησε «άτυπα» να εκδίδει άδειες για μεγαλύτερα ύψη, αναμένοντας οδηγίες από το υπουργείο Περιβάλλοντος.
Τα δικαστήρια όμως είχαν άλλη άποψη. Το Διοικητικό Εφετείο Αθηνών εξέδωσε δύο αποφάσεις (αρ. 2026 και 2028/2022) με τις οποίες ακύρωσε δύο οικοδομικές άδειες στους Αμπελοκήπους. Στο σκεπτικό της απόφασης, το δικαστήριο έκανε αναφορά στην απόφαση του ΣτΕ. Λίγες ημέρες μετά ακολούθησε απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου Φιλοθέης – Ψυχικού, με την οποία επιχειρεί να απαγορεύσει την έκδοση αδειών με τις επίμαχες ρυθμίσεις (που δίνουν επιπλέον ύψος) σε όλη την έκτασή του. Ακολούθησε η υπηρεσία δόμησης του Δήμου Αθηναίων, η οποία άτυπα σταμάτησε και αυτή να εκδίδει άδειες με τις ίδιες ρυθμίσεις, αναμένοντας οδηγίες από το υπουργείο Περιβάλλοντος.
Αυτές οι εξελίξεις, όπως ήταν επόμενο, προκάλεσαν αναστάτωση στην κατασκευαστική αγορά. Κατ’ αρχάς υπάρχουν οι άμεσα επηρεαζόμενοι: όπως ο κ. Γιώργος Παπαδόπουλος, που αγόρασε ένα οικόπεδο στο Νέο Ψυχικό και ξεκίνησε την ανέγερση πολυκατοικίας. «Είμαστε καθ’ όλα νόμιμοι. Παραχωρήσαμε τμήμα του οικοπέδου στον δήμο με συμβολαιογραφική πράξη, για να κάνουμε χρήση ευνοϊκής διάταξης του ΝΟΚ. Εχουμε υπογράψει προσύμφωνα με αγοραστές, έχουμε λάβει προκαταβολές και τώρα δεν μπορούμε να χτίσουμε», λέει στην «Κ». «Τώρα είμαστε σταματημένοι, με μικρότερο οικόπεδο από το αρχικό, δάνειο που πρέπει να εξυπηρετήσουμε και συμφωνίες με προμηθευτές υλικών. Λάβαμε οικοδομική άδεια με νόμο του κράτους και ξαφνικά απειλούμαστε με οικονομική καταστροφή».
Ευρύτερα όμως η αγορά παρακολουθεί «μουδιασμένη» τις εξελίξεις. «Για εμάς ως επενδυτές, αυτό που είναι κρίσιμο είναι το σταθερό πλαίσιο. Οταν κάποιος μετακινεί το τέρμα, δεν μπορούμε να βάλουμε γκολ», λέει ο Ερρίκος Αρώνες, διευθύνων σύμβουλος της Hellenic Properties. «Οταν αγοράζεις ένα ακίνητο ακολουθείς έναν συγκεκριμένο τρόπο για να αποτιμήσεις μια επένδυση, προφανώς λαμβάνοντας πόσα τετραγωνικά μπορείς να υλοποιήσεις. Είναι εντελώς διαφορετικό να γνωρίζεις ότι έχεις τρεις ορόφους με θέα Ακρόπολη τους οποίους μπορείς να εκμεταλλευθείς και διαφορετικό έναν. Για εμένα, ωστόσο, η συζήτηση κινείται σε λάθος κατεύθυνση. Κατά τη γνώμη μου η Αθήνα δεν χρειάζεται ψηλότερα κτίρια ακριβώς επειδή είναι πολύ πυκνοχτισμένη. Θα έπρεπε να δούμε πώς θα αξιοποιήσουμε τα “άχρηστα”, παλιά βιομηχανικά κτίρια που υπάρχουν σε όλη την Αττική. Χίλιες φορές να δώσουμε κίνητρα γι’ αυτά τα κτίρια, παρά τους επιπλέον ορόφους».
Στην ίδια κατεύθυνση κινούνται και οι τεχνικοί φορείς. «Είναι παράλογο να εκδίδεται μια δικαστική απόφαση και επί της ουσίας να ακυρώνει χιλιάδες νόμιμες άδειες που εκδόθηκαν και έμμεσα να λέει ότι όλα τα κτίρια που χτίστηκαν με αυτές είναι αυθαίρετα», λέει ο Γιώργος Στασινός, πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας. «Αν θέλουμε να είμαστε μια σοβαρή και ευνομούμενη χώρα θα πρέπει να ψηφιστεί οριζόντια διάταξη που να λέει ότι κατισχύει ο οικοδομικός κανονισμός, με όποιες εξαιρέσεις κρίνει απαραίτητες το ΥΠΕΝ. Και όσοι δήμοι επιθυμούν να ισχύουν παλαιά διατάγματα –προ 30 ετών και πλέον– να εκπονήσουν τις αναγκαίες μελέτες και να προωθήσουν νέα Προεδρικά Διατάγματα με τους περιορισμούς που επιθυμούν. Οι περιορισμοί που υπήρχαν πριν από δεκαετίες, πιθανότατα είναι πλέον αντιπεριβαλλοντικοί και δεν εξυπηρετούν καμία σύγχρονη ανάγκη».
Από την άλλη πλευρά, ένα σημαντικό τμήμα της κοινωνίας αισθάνεται ότι οι αποφάσεις των δικαστηρίων είναι στη σωστή κατεύθυνση. «Η απόφαση του ΣτΕ, που ήρθε μετά από αγώνα της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ), αποτελεί μια καλή αφορμή να ξεκινήσει μια ευρύτερη συζήτηση για την ένταση και την ποιότητα της δόμησης στην Αθήνα, με στόχο τη συνολική αναθεώρηση του οικοδομικού κανονισμού, τη μείωση ύψους και συντελεστή δόμησης, την άμεση κατάργηση του άρθρου 10 του ΝΟΚ (σ.σ. το μπόνους στα ύψη) και την αναθεώρηση των χρήσεων γης προς το ηπιότερο», εκτιμά η Ειρήνη Φρεζάδου, αρχιτέκτων-πολεοδόμος και μέλος του διοικητικού συμβουλίου της ΕΛΛΕΤ. «Η συνεχής προϊούσα εντατικοποίηση της δόμησης είναι αναντίστοιχη τόσο προς την υφιστάμενη γεωμετρία της πόλης (πλάτος δρόμων προς ύψος κτιρίων) όσο και προς τη φέρουσα ικανότητα εξυπηρέτησης της κυκλοφορίας από το υφιστάμενο οδικό δίκτυο. Το αποτέλεσμα είναι ραγδαία επιδείνωση της ποιότητας ζωής, δραματική μείωση του ηλιασμού και αερισμού –ιδιαίτερα των χαμηλότερων ορόφων των κτιρίων–, κυκλοφοριακή ασφυξία, υπερβάλλουσα ρύπανση, επιβάρυνση των δικτύων κοινής ωφελείας».
Ολοι έχουν στρέψει το βλέμμα τους στο υπουργείο Περιβάλλοντος, το οποίο επί του παρόντος δεν θέλει να ανοίξει τα χαρτιά του. «Επεξεργαζόμαστε το θέμα για να δούμε πώς θα το διαχειριστούμε με ταχύτητα και ασφάλεια δικαίου», λέει ο υφυπουργός Χωροταξίας, Νίκος Ταγαράς. «Αναλύουμε το σκεπτικό των δικαστικών αποφάσεων για να δούμε πώς πρέπει να παρέμβουμε. Ελπίζω ότι σε μερικές ημέρες θα μπορούμε να πούμε περισσότερα».
Η Περιφέρεια υποχρεώθηκε να χτίσει σπίτι που είχε κατεδαφιστεί
Την προηγούμενη εβδομάδα το ΣτΕ ζήτησε από τον Δήμο Αθηναίων να συμμορφωθεί άμεσα, μετά δύο χρόνια απραξίας, και να κατεδαφίσει τους επιπλέον ορόφους του ξενοδοχείου της Cocomat. Μπορεί όμως να τον υποχρεώσει; Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση ενός κτιρίου στο Πήλιο.
Η υπόθεση εξελίχθηκε στο χωριό Αφησσος Μαγνησίας. Το 1999 η ιδιοκτήτρια μιας παλαιάς διώροφης κατοικίας ζήτησε άδεια για να κατεδαφίσει το σπίτι και να ανεγείρει νέο. Αρχικά η ΕΠΑΕ (αρχιτεκτονική επιτροπή) απέρριψε την αίτηση, στη συνέχεια όμως την ενέκρινε και έτσι η ιδιοκτήτρια εξέδωσε άδεια κατεδάφισης και οικοδομική άδεια. Πολίτες προσέφυγαν στο ΣτΕ κατά της απόφασης, αλλά εν τω μεταξύ το κτίριο κατεδαφίστηκε. Το ΣτΕ (αρ. 842/2002) ακύρωσε την άδεια κατεδάφισης και την οικοδομική άδεια, καθώς δεν είχε εξεταστεί αν το κτίριο ήταν αξιόλογο δείγμα της περιοχής και η αφαίρεσή του θα αλλοίωνε τα χαρακτηριστικά του παραδοσιακού οικισμού. Η πολεοδομία επανήλθε και μετά νέα απόφαση της ΕΠΑΕ ενέκρινε εκ νέου την ήδη συντελεσθείσα κατεδάφιση, με το σκεπτικό ότι το κτίριο ήταν ήδη πολύ φθαρμένο πριν κατεδαφιστεί και εξέδωσε νέα οικοδομική άδεια. Ακολούθησε νέα απόφαση του ΣτΕ (977/2005) που ακύρωσε εκ νέου τις δύο άδειες, επαναλαμβάνοντας ότι δεν είχε εξεταστεί η αρχιτεκτονική αξία του σπιτιού σε σχέση με τον παραδοσιακό οικισμό.
Η ιδιοκτήτρια του κτιρίου τότε έκανε μια (όπως αποδείχθηκε) έξυπνη κίνηση: ζήτησε με σειρά αιτήσεών της προς τη διοίκηση να συμμορφωθεί προς την τελευταία απόφαση του ΣτΕ και είτε να της επιτραπεί να χτίσει, ή να διαταχθεί η αποκατάσταση των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση, δηλαδή να ανακατασκευαστεί η οικία της… από την πολεοδομία Μαγνησίας (που έφερε ευθύνη λόγω των αποφάσεων που εξέδωσε). Η αίτησή της στην πολεοδομία δεν έγινε δεκτή και τότε αυτή προσέφυγε στο ΣτΕ, με το δικαστήριο να αποφαίνεται υπέρ της (αρ. 3178/2009). Οπως έκρινε, επειδή το κτίριο κατεδαφίστηκε με άδεια, «η δαπάνη ανακατασκευής του βαρύνει τη διοίκηση δεδομένου ότι, στην περίπτωση αυτή, η κατεδάφιση δεν οφείλεται σε αυθαίρετη ενέργεια, ούτε σε παραβίαση των υποχρεώσεων του ιδιοκτήτη».
Ομως η Περιφέρεια Θεσσαλίας (στην οποία περιήλθε η πολεοδομία) δεν ανταποκρινόταν. Κατόπιν αιτήσεων της ενδιαφερομένης, το Συμβούλιο Συμμόρφωσης του ΣτΕ άρχισε να επιβάλει διαδοχικά πρόστιμα στην Περιφέρεια. Ετσι, αφού πρώτα κατέβαλε στην παθούσα 50.000 ευρώ σε πρόστιμα, η Περιφέρεια αποφάσισε να προχωρήσει σε διαγωνισμό και όντως ανακατασκεύασε την κατοικία, με την υπόθεση να κλείνει οριστικά το 2018.
Πάντως, ο Δήμος Αθηναίων φαίνεται ότι δεν θα χρειαστεί να φτάσει τόσο μακριά, καθώς αποφάσισε μέσα στην εβδομάδα να στείλει κλιμάκιο της πολεοδομίας στο ξενοδοχείο για να συντάξει την έκθεση αυθαιρέτου…