Περισσότεροι από 13.000 νέοι έχουν ήδη υποβάλει αίτηση για φθηνό στεγαστικό δάνειο στο πλαίσιο του προγράμματος «Σπίτι μου». Ωστόσο, μόλις 10% εξ αυτών έχουν βρει ακίνητο που πληροί τις προϋποθέσεις του προγράμματος και ταυτόχρονα καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες. Το χαμηλό ποσοστό αντανακλά τις συνθήκες της αγοράς ακινήτων. Οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια και το απόθεμα των σπιτιών, ύστερα από μια 15ετία ουσιαστικά «παγωμένης» οικοδομικής δραστηριότητας, έχει μειωθεί.
Επιπλέον, οι αναζητούντες σπίτι νέοι πρέπει να ανταγωνιστούν άλλους οικονομικά ισχυρότερους δυνητικούς αγοραστές, όπως αυτοί που διεκδικούν «χρυσή βίζα» ή αναζητούν ακίνητο για επενδυτικούς σκοπούς, π.χ. για την αξιοποίησή του στην αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων. Επίσης, σύμφωνα με μεσίτες, κάποιοι πωλητές αποφεύγουν να συμφωνήσουν με αγοραστές που εντάσσονται στο πρόγραμμα, φοβούμενοι καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση της συναλλαγής, λόγω της εμπλοκής του κράτους. Το ενδιαφέρον, πάντως, από την πλευρά των νέων που θέλουν να αποκτήσουν σπίτι είναι ισχυρό, γεγονός που εξηγεί τη βούληση της κυβέρνησης να αυξήσει τον προϋπολογισμό του προγράμματος την επόμενη τετραετία.
Δύσκολη, ακόμη και με επιδότηση, η αγορά σπιτιού από τους νέους
Του Νίκου Ρουσάνογλου
Μικρότερη σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν είναι σήμερα η «δεξαμενή» κατοικιών που πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος «Σπίτι μου», που επιδοτεί το επιτόκιο στεγαστικού δανείου προκειμένου να διευκολύνει την είσοδο νέων (έως 39 ετών) στην αγορά κατοικίας. Το πρόγραμμα αφορά ακίνητα αξίας έως 200.000 ευρώ, ηλικίας τουλάχιστον 15 ετών (δηλαδή έχουν κατασκευαστεί πριν από το 2007) και επιφανείας έως 150 τ.μ.
Τέτοια ακίνητα είναι δύσκολο να βρεθούν στις δημοφιλείς περιοχές των βορείων και των νοτίων προαστίων, εκτός κι αν πρόκειται για κτίρια της δεκαετίας του ’60 και του ’70 και οι ενδιαφερόμενοι αναζητούν διαμερίσματα μικρής επιφανείας, της τάξεως των 50-65 τ.μ. Αν, αντιθέτως, τα προς απόκτηση διαμερίσματα πρόκειται να στεγάσουν μια νέα οικογένεια, τριμελή ή τετραμελή, τότε οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να στραφούν προς άλλες περιοχές της Αττικής, όπως το κέντρο της Αθήνας ή τα δυτικά προάστια, όπου είναι περισσότερες οι επιλογές διαμερισμάτων επιφανείας 80-100 τ.μ. που πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος.
Στα σημεία αυτά είναι εφικτή η ανεύρεση κατοικιών 72 τ.μ. και 115 τ.μ. κατά μέσον όρο, ακόμη κι αν οι ενδιαφερόμενοι επιλέξουν ακίνητα της τάξεως των 150.000 ευρώ, που θεωρείται και πιο εύλογο ποσό δεδομένης της οικονομικής επιφανείας των περισσοτέρων ενδιαφερομένων. Αν, πάντως, επιλέξουν να εξαντλήσουν το όριο των 200.000 ευρώ που επιδοτείται, είναι εφικτή η αγορά 125 τ.μ. στους Αμπελοκήπους, 137 τ.μ. στα Εξάρχεια, 117 τ.μ. στην Αγία Παρασκευή ή 166 τ.μ. στο Περιστέρι. Ασφαλώς τα παραπάνω αφορούν ακίνητα μεγάλης ηλικίας, συνήθως άνω των 30-40 ετών. Τα στοιχεία προκύπτουν με βάση πραγματικές τιμές που έχουν καταγραφεί από συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν το 2022 μέσω του δικτύου μεσιτικών γραφείων RE/MAX Ελλάς.
Το κόστος της ανακαίνισης
Στο κέντρο της Αθήνας ή στα δυτικά προάστια οι περισσότερες επιλογές για διαμερίσματα επιφανείας 80-100 τ.μ.
Οπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, η εύρεση του κατάλληλου ακινήτου δεν είναι απλή υπόθεση, καθώς υπεισέρχονται πολλοί παράγοντες, όπως η περιοχή και το σημείο που βρίσκεται, ο όροφος, η ποιότητα κατασκευής και η κατάστασή του, η εσωτερική διαμόρφωση και άλλες παροχές, όπως π.χ. θέση στάθμευσης, ή αποθήκη. Επίσης, σε σχέση με πριν από την πανδημία το απόθεμα των κατοικιών που βρίσκονται σε καλή κατάσταση και ταυτόχρονα είναι σε θέση να ενταχθούν στο πρόγραμμα «Σπίτι μου» είναι σαφώς μικρότερο. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να εντοπιστούν ακίνητα που ναι μεν να χρήζουν ανακαίνισης, αλλά ταυτόχρονα να προσφέρονται και με το ανάλογο χαμηλό τίμημα. Στην αγορά αυτό δεν είναι δεδομένο, καθώς αρκετοί ιδιοκτήτες ζητούν πολύ πιο υψηλές τιμές σε σχέση με την κατάσταση των ακινήτων τους και τα κόστη που πρέπει να επωμιστεί ο αγοραστής για να τα ανακαινίσει.
Κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών η πλειονότητα των προσιτών διαμερισμάτων που πωλούνταν έχει ήδη απορροφηθεί, χωρίς να έχει αντικατασταθεί επαρκώς ή όπου αυτό έχει συμβεί τα ακίνητα διατίθενται σε σαφώς υψηλότερες τιμές –π.χ. σε σχέση με το 2019 τουλάχιστον 20%-25% υψηλότερες–, με αποτέλεσμα αρκετά εξ αυτών να μην μπορούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα λόγω ζητούμενης τιμής ή λόγω της οικονομικής αδυναμίας των ενδιαφερομένων να ανταποκριθούν σε τέτοιο ύψος τιμής.
Παράλληλα, σε ορισμένες περιπτώσεις φαίνεται πως κάποιοι ιδιοκτήτες επιχειρούν να επωφεληθούν του προγράμματος, προχωρώντας σε ανατιμήσεις. Υπάρχουν αναφορές για απότομες αυξήσεις των τιμών κατά 20.000-30.000 ευρώ σε σχέση με την περίοδο πριν από την έναρξη του προγράμματος, δείγμα της προσπάθειας ορισμένων να κερδοσκοπήσουν. Ωστόσο, με δεδομένο ότι το μεγαλύτερο μέρος του τιμήματος θα καταβληθεί μέσω στεγαστικού δανείου, τέτοιες προσπάθειες θα είναι πιο δύσκολο να καρποφορήσουν, καθώς θα πρέπει να γίνει εκτίμηση της αξίας του ακινήτου από τον μηχανικό της τράπεζας. Αν λοιπόν υπάρχει μεγάλη απόκλιση, τότε η διαφορά (ανάμεσα στην τιμή που αποτιμά το ακίνητο η τράπεζα και τη ζητούμενη) θα πρέπει να καλυφθεί από τον εκάστοτε δικαιούχο.
Ανταγωνισμός από ξένους
Επιπλέον, σε κάποιες συνοικίες του κέντρου οι ενδιαφερόμενοι θα κληθούν να διαχειριστούν και τον ανταγωνισμό από τους ξένους επενδυτές. Οι τελευταίοι, ιδίως όσοι ενδιαφέρονται να αποκτήσουν άδεια παραμονής μέσω του σχετικού προγράμματος, ή όσοι ενδιαφέρονται να επενδύσουν στη βραχυχρόνια μίσθωση (συχνά και τα δύο), κινούνται για την απόκτηση κατοικιών σε συνοικίες όπως το Παγκράτι, η Κυψέλη, το Κουκάκι και οι Αμπελόκηποι. Ως εκ τούτου, σε πολλές περιπτώσεις οι ζητούμενες τιμές στις περιοχές αυτές ξεπερνούν τις 200.000 ευρώ, καθώς οι ιδιοκτήτες τους προσδοκούν να προσελκύσουν ξένους επενδυτές, παρά να πουλήσουν σε Ελληνες. Στο πλαίσιο αυτό, οι επαγγελματίες του κλάδου συστήνουν στους ενδιαφερομένους να κινηθούν προς λιγότερο δημοφιλείς περιοχές, όπως π.χ. Κάτω Πατήσια, Σεπόλια, Ζωγράφου, Γαλάτσι και Νέα Φιλαδέλφεια, που δεν αποτελούν «στόχους» ξένων αγοραστών.
Απρόθυμοι οι ιδιοκτήτες να μπουν στο πρόγραμμα
Της Ιωάννας Φωτιάδη
Το τηλέφωνο του κ. Λευτέρη Φραγκιουδάκη, μεσίτη που δραστηριοποιείται στα νότια προάστια, δεν έχει σταματήσει να χτυπάει από τα μέσα Απριλίου. «Το 70% όσων καλούν ενδιαφέρονται να αγοράσουν ακίνητο μέσω του νέου προγράμματος». Αντίστοιχο ενδιαφέρον διαπιστώνει και ο συνάδελφός του κ. Πάνος Καρράς. «Με καλούν καθημερινά νέα παιδιά που έχουν ενθουσιαστεί. Δυστυχώς, πολλές φορές καλούμαι να τους προσγειώσω», σημειώνει ο ίδιος στην «Κ». Ο ενθουσιασμός των υποψήφιων αγοραστών είναι αντιστρόφως ανάλογος με εκείνον των πωλητών. «Οι ιδιοκτήτες δεν θέλουν να εμπλακούν στο πρόγραμμα», διευκρινίζει ο κ. Καρράς, «προτιμούν να πουλήσουν σε κάποιον ενδιαφερόμενο που έχει μετρητά, άλλωστε υπάρχουν και πολλοί ξένοι, Κινέζοι και Ισραηλινοί, πρόθυμοι να πληρώσουν». Πολλές αγγελίες αναγράφουν ρητά ότι δεν απευθύνονται σε δικαιούχους του προγράμματος, άλλες φορές αυτό διευκρινίζεται στην πρώτη τηλεφωνική επικοινωνία. Γι’ αυτό, άλλωστε, οι αναρτήσεις σε ομάδες πώλησης ακινήτων χωρίς μεσίτη στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης έχουν πάρει τις τελευταίες εβδομάδες «φωτιά».
Κατεξοχήν «αγκάθι», σύμφωνα με τον κ. Φραγκιουδάκη, είναι ότι το πρόγραμμα δεν συνυπολογίζει τους (αργούς) ρυθμούς της ελληνικής γραφειοκρατίας. «Για να ολοκληρωθεί μια τέτοια αγοραπωλησία απαιτούνται δύο μεταγραφές. Μόνο μία μεταγραφή από το υποθηκοφυλακείο του Δήμου Αθηναίων χρειάζεται ένα χρόνο», περιγράφει. «Αν οι ρυθμοί εξυπηρέτησης στα υποθηκοφυλακεία και στις πολεοδομίες δεν επιταχυνθούν είναι αδύνατον να “τρέξει” με επιτυχία το νέο πρόγραμμα». Επίσης, εμπόδιο για να προχωρήσει η διαδικασία είναι οι ίδιες οι τιμές που είναι ήδη υψηλές και πολλοί, εκμεταλλευόμενοι και τη νέα συγκυρία, τις αυξάνουν και άλλο. Δεδομένων όλων αυτών, διαθέσιμα σπίτια εντός Αττικής με αυτά τα χαρακτηριστικά μπορεί να βρει κανείς σε γειτονιές του Πειραιά, κάποια από τα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και στα δυτικά προάστια – όμως και αυτά συνήθως χρήζουν «γενναίας ανακαίνισης».
20.000 αιτήσεις υποβλήθηκαν στις τράπεζες για το «Σπίτι μου»
Της Ευγενίας Τζώρτζη
Ο υψηλός αριθμός των αιτήσεων περιλαμβάνει επίσης και διπλοεγγραφές, αφού αρκετοί είναι αυτοί που κάνουν αίτηση όχι σε μία, αλλά σε περισσότερες τράπεζες, αξιολογώντας το ύψος του συνολικού δανείου που εξασφαλίζουν ανάλογα και με την πιστωτική πολιτική κάθε τράπεζας. Οπως εξηγούν αρμόδια στελέχη, «αυτό δεν σημαίνει ότι το ενδιαφέρον δεν είναι πραγματικό». Σε συνδυασμό με τους ευνοϊκούς όρους του προγράμματος που επιτρέπουν την απόκτηση στέγης σε προσιτό κόστος εν μέσω ανόδου των επιτοκίων, η αυξημένη ζήτηση αποτυπώνει τις υψηλές ανάγκες για στέγαση μέσω αγοράς κατοικίας που έχει δημιουργήσει και η άνοδος των ενοικίων. Η πλειονότητα των αιτούντων επιδιώκει να κατοχυρώσει μια θέση στο επιδοτούμενο πρόγραμμα ακόμη και αν δεν έχει εντοπίσει το υποψήφιο ακίνητο, και αρκετοί είναι αυτοί που δηλώνουν ενδεικτικά ένα ακίνητο. Αυτό συμβαίνει γιατί η διαδικασία μέσω του προγράμματος δίνει προβάδισμα, μετά την προέγκριση της επιλεξιμότητας και της πιστοληπτικής ικανότητας του αιτούντος για την εξέταση της αίτησης, σε αυτές που συνοδεύονται με πρόταση ακινήτου, δεσμεύοντας το σχετικό ποσό από τον προϋπολογισμό του προγράμματος.
Ο συνωστισμός πάντως έχει δημιουργήσει ήδη τα πρώτα προβλήματα στις τράπεζες και στο δίκτυο των καταστημάτων που είναι στελεχωμένα με μικρότερο αριθμό υπαλλήλων και σε αρκετές περιπτώσεις ο χρόνος για τον προγραμματισμό ενός ραντεβού απαιτεί μία ή ίσως και δύο εβδομάδες, ειδικά για τα καταστήματα σε κεντρικά σημεία, που είναι ούτως ή άλλως υψηλής επισκεψιμότητας.
Οι εκταμιεύσεις δανείων θα αργήσουν, καθώς εκτιμάται ότι για την πολεοδομική τακτοποίηση των ακινήτων θα χρειαστεί αρκετός χρόνος.
Το στάδιο της προέγκρισης απαιτεί κάτι λιγότερο από μία εβδομάδα, αλλά με δεδομένο ότι η συντριπτική πλειονότητα των αιτούντων δεν έχει βρει το ακίνητο που θα αγοράσει, ο δρόμος μέχρι την έγκριση του δανείου και την εκταμίευση του ποσού αναμένεται ότι θα είναι μακρύς. Δεδομένου μάλιστα ότι το πρόγραμμα επιδοτεί τα ακίνητα μεγάλης παλαιότητας, πολλά από τα οποία έχουν μεγάλες αυθαιρεσίες, ο χρόνος της εκταμίευσης αναμένεται ότι θα απαιτήσει έως και ένα χρόνο, στον βαθμό που η νομοθεσία επιβάλλει την τακτοποίηση του ακινήτου πριν από τη μεταβίβαση.
Αυτός είναι και ο λόγος που οι τράπεζες έχουν προϋπολογίσει μέρος μόνο της αύξησης των εργασιών τους από το συγκεκριμένο πρόγραμμα, εκτιμώντας ότι η ωρίμανση αυτών των αιτήσεων, που περνάει από την αξιολόγηση του πελάτη, τον τεχνικό και νομικό έλεγχο του ακινήτου και εντέλει την υπογραφή της σύμβασης και την εκταμίευση του ποσού, θα απαιτήσει αρκετό χρόνο και μέρος της ζήτησης θα μεταφερθεί και στο 2024.
Να σημειωθεί ότι μέσω του προγράμματος οι τράπεζες χρηματοδοτούν το 90% της τιμής που αναγράφεται στο συμβόλαιο, θέτοντας ως ασφαλιστική δικλίδα την αξιολόγηση της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Ετσι, αν η εμπορική αξία του ακινήτου υπολείπεται της αξίας που αναγράφεται στο συμβόλαιο, το δάνειο θα προσαρμοστεί ανάλογα.
«Δύσκολο να βρεις σε λογική τιμή το κατάλληλο σπίτι»
Των Ιωάννας Φωτιάδη και Δέσποινας Κόντη
Το αίτημα του 39χρονου Γιάννη Ψυχογιού, πατέρα δύο παιδιών, έχει ήδη εγκριθεί από την τράπεζα. Η οικογένεια μένει στου Ζωγράφου, όμως το διαμέρισμα που νοικιάζει –έναντι διόλου ευκαταφρόνητου αντιτίμου– χρήζει επισκευών. «Εδώ και δύο χρόνια ασχολούμαι με την αγορά ακινήτων, οι τιμές ανεβαίνουν συνεχώς», αναφέρει στην «Κ» ο 39χρονος, που τώρα ψάχνει διαμέρισμα λίγο πιο νότια, προς Αγιο Δημήτριο και Καλλιθέα. Καθώς, όμως, διαβάζει τα «ψιλά» γράμματα, αρχίζει να αναρωτιέται αν τελικά το πρόγραμμα τον συμφέρει. «Το πρόγραμμα προσφέρει κυμαινόμενο επιτόκιο, όχι σταθερό, επομένως αν ανεβούν στο μέλλον τα επιτόκια, καθώς η επιδότηση θα παραμείνει ίδια, η δόση μου θα αυξηθεί», αναφέρει ενδεικτικά. «Επίσης, η επιδότηση αφορά τα 20 χρόνια, για τα επόμενα 10 θα πρέπει να κάνω αναδιαπραγμάτευση».
Εξωπραγματικές τιμές για διαμερίσματα σε κακή κατάσταση ζητούν οι ιδιοκτήτες, τονίζουν στην «Κ» νέοι που αναζητούν στέγη μέσω του προγράμματος.
Πιο αισιόδοξη εμφανίζεται η τρίτεκνη Εύα Σφουντούρη. «Το πρόγραμμα θεωρώ ότι απευθύνεται κυρίως σε εμάς, καθώς προβλέπει άτοκο δάνειο», επισημαίνει. Η νεαρή μητέρα ζει με την οικογένειά της σε ένα μικρό διαμέρισμα στη Νέα Σμύρνη. «Χρειαζόμαστε ένα σπίτι με τρία δωμάτια», υπενθυμίζει, «ψάχνω πυρετωδώς να βρω, όχι μόνο στη Νέα Σμύρνη, αλλά και σε όμορες περιοχές, όπως και στα δυτικά προάστια». Η αναζήτηση, ωστόσο, δεν έχει αποδώσει καρπούς. «Εχω εντοπίσει τρία ακίνητα, τα οποία δεν καλύπτουν απόλυτα τις ανάγκες μου», σημειώνει, «ελπίζω ότι είτε κάποιος από τους ιδιοκτήτες τους θα ρίξει την τιμή είτε άλλοι ιδιοκτήτες θα βγάλουν ακίνητα προς πώληση». Με το κινητό ανά χείρας κοιτάζει αγγελίες πρωί, μεσημέρι και βράδυ. «Εχω αγχωθεί», ομολογεί. «Αν δεν τα καταφέρουμε τώρα, θα χρειαστεί να πάρουμε μελλοντικά έντοκο στεγαστικό δάνειο».
Προσεκτικά ζυγίζει τα δεδομένα και η 31χρονη Μ.Κ. «Δεν έχω κάνει εγώ προσωπικά αίτηση, αλλά ο φίλος μου, με την προοπτική να μείνουμε μαζί». Το εν λόγω ζευγάρι δεν είναι το μοναδικό που θα αναγκαστεί να φαίνεται επισήμως «χώρια», για να αποκτήσει ιδιόκτητη κατοικία. «Εγώ έχω ένα μικρό ακίνητο, λόγω του οποίου θα απορριφθώ από το πρόγραμμα. Ομως πουλώντας το θα εξασφαλίσω το κεφάλαιο που ζητείται», επισημαίνει το παράδοξο του νέου προγράμματος η Μ.Κ. Η «Κ» συνομίλησε με ενδιαφερόμενο, του οποίου η αίτηση απορρίφθηκε επειδή φαίνεται να κατέχει ακίνητο 30 τ.μ. στο χωριό των γονιών του. «Πρόκειται για στάβλο και δη ανενεργό», τονίζει ο ίδιος με πικρία. «Δεν είναι χώρος στον οποίο μπορώ να μείνω ούτε να αξιοποιήσω αλλιώς».
Πολλές ελπίδες για να πάρει το δάνειο και να βρει σπίτι για να μείνει με την οικογένειά της είχε η 32χρονη Κατερίνα Σ., όταν έκανε αίτηση για το πρόγραμμα «Σπίτι μου», ωστόσο αυτές σύντομα εξανεμίστηκαν γιατί αντιλήφθηκε πως οι όροι του δεν την ευνοούν ιδιαίτερα. «Με χαρά ξεκίνησα να κάνω αίτηση και βρίσκομαι στο στάδιο όπου έχει προεγκριθεί δάνειο ύψους 130.000 ευρώ. Ψάχνω σπίτι στα δυτικά προάστια, Αγίους Αναργύρους, Ιλιον, όμως δεν βρίσκω τίποτα που να ανταποκρίνεται στις ανάγκες μου», λέει. Τώρα η ίδια και η οικογένειά της μένουν στους Αγίους Αναργύρους και πληρώνουν ενοίκιο κοντά στα 500 ευρώ. «Μέσα σε 2 μήνες πρέπει να βρω ένα ακίνητο που να συμβαδίζει με τους όρους του προγράμματος για να λάβω το δάνειο», επισημαίνει, υπογραμμίζοντας πως μέσα σε πολύ μικρό χρονικό διάστημα η αξία των ακινήτων που κοίταζε στις αγγελίες έχει εκτοξευθεί. «Η ίδια αγγελία με τιμή 150.000 ευρώ, την επόμενη εβδομάδα έχει ανέβει στις 175.000 ευρώ», αναφέρει, τονίζοντας πως ακόμη και νεότερα σπίτια ίσως τα βρει κάποιος σε πιο χαμηλή τιμή. «Πρόσφατα επισκέφθηκα ένα σπίτι με τιμή 140.000 ευρώ, στο οποίο δεν μπορούσες να ζήσεις, ήταν τρώγλη. Επίσης το δάνειο που μπορούμε να πάρουμε υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου, αλλά η αντικειμενική με την εμπορική αξία δεν έχουν καμία σχέση».