Τα ακίνητα αποτελούν μια από τις κλασικότερες κατηγορίες επενδύσεων. Παρά ταύτα, χαρακτηρίζεται ως μια εναλλακτική μορφή επένδυσης, όπως ισχύει με τα κεφάλαια αντιστάθμισης κινδύνου, τις μετοχές των μη εισηγμένων εταιρειών και τα εμπορεύματα.
Ωστόσο, πολλοί -μεταξύ των οποίων και οι διαχειριστές κεφαλαίων επενδυμένων σε ακίνητα- προασπίζουν την αναγνώριση αυτής της κατηγορίας επενδύσεων ως ένα ιδιαίτερο περιουσιακό στοιχείο. Το σκεπτικό αυτό είναι απλό. Εάν τα ακίνητα χαρακτηρισθούν ως ένα ιδιαίτερο περιουσιακό στοιχείο, τότε καθίσταται περισσότερο πιθανό να ευνοϊθούν από τα κεφάλαια που διοχετεύονται σε συνταξιοδοτικά ταμεία και άλλους θεσμικούς επενδυτές.
Κατά τη διάρκεια της δεκαετίας του ’90, οι επενδυτές συστηματικά αγνοούσαν τα ακίνητα, καθότι έλκονταν από τις μετοχές. Το 1981, τα ακίνητα αντικατοπτρίζαν το 18% των συνταξιοδοτικών ταμείων – αλλά, το ποσοστό αυτό μειώθηκε, το 1990 στο 10% και το 1999 στο 4%.
Με το ξέσπασμα της πτωτικής αγοράς, οι ίδιοι επενδυτές επιδιώκουν μια διαφοροποίηση – τοποθετώντας χρήματα όχι, μόνον, σε ομόλογα και ρευστό, αλλά σε εναλλακτικά περιουσιακά στοιχεία. Σήμερα, τα ακίνητα αποτελούν το 7% ενός καθιερωμένου χαρτοφυλακίου των συνταξιοδοτικών ταμείων. O επενδυτικός κλάδος που επικεντρώνεται σε μετοχές μη εισηγμένων εταιρειών έχει, επίσης, επιδιώξει την αναγνώριση αυτής της κατηγορίας ως ένα ιδιαίτερο περιουσιακό στοιχείο.
Στη Βρετανία, η εν λόγω κατηγορία κέρδισε ακόμα και τη στήριξη της κυβέρνησης. Ερευνα που πραγματοποιήθηκε υπό τη δικαιοδοσία της κυβέρνησης και παράχθηκε από τον Πολ Μάιερς, πρώην επικεφαλής της Gatrmore Investment Management, υποστήριξε τις προσπάθειες που κατέβαλαν ομάδες ασκήσης πιέσεων με στόχο την αναγνώριση των μετοχών μη εισηγμένων εταιρείων ως μια ιδιαίτερη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων.
Μήπως, σήμερα, έχει έρθει η σειρά των ειδημόνων επί της αγοράς ακινήτων; Εχουν πιθανότητες να επιτύχουν τον σκοπό τους; Ναι και όχι.
Από πολλές απόψεις, τα ακίνητα είναι η κλασική περίπτωση μιας εναλλακτικής επένδυσης. H απόδοσή τους δεν συμβαδίζει με εκείνη των μετοχών και των ομολόγων – που είναι οι δύο βασικές κατηγορίες καθιερωμένων επενδυτικών επιλογών. Οταν οι αγορές ομολόγων και μετοχών διανύνουν μια περίοδο μεγάλων διακυμάνσεων, η παρουσία των κεφαλαίων επενδυμένων σε ακίνητα είναι απαραίτητη σε κάθε διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο.
Ωστόσο, αυτό το χαρακτηριστικό μπορεί να ισχύει για κάθε εναλλακτικό περιουσιακό στοιχείο. H άνοδος των μετοχών μη εισηγμένων εταιρειών και κεφαλαίων αντιστάθμισης κινδύνου οφείλονται, σε μεγάλο βαθμό, από τις διαφορές που χωρίζουν τα εν λόγω επενδυτικά προϊόντα από τις μετοχές και τα ομόλογα.
Ωστόσο, εκείνοι που υποστηρίζουν ότι τα ακίνητα είναι μια κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που δύναται να αναβαθμισθεί, τονίζουν τη διαφορετικότητα αυτής της επένδυσης σε σχέση με άλλες. Στο πλαίσιο έρευνας που πραγματοποιήθηκε από τον Μπιλ Χάτζες, επικεφαλής του επενδυτικού τμήματος της Schroders, μιάς από τις μεγαλύτερες εταιρείες διαχείρισης κεφαλαίων επενδυμένων σε ακίνητα, αναπτύσσεται η ιδέα ότι αποτελούν μια «υβριδική» επένδυση.
Η ιδέα αυτή συνδυάζει στοιχεία ομολόγων και μετοχών. Το στοιχείο των ομολόγων απορρέει από το ενοίκιο που καταβάλλει ο ένοικος για μια προκαθορισμένη περιόδο. Το μετοχικό στοιχείο -ήτοι, το χαρακτηριστικό της υψηλής απόδοσης- συσχετίζεται με τις αυξήσεις των ενοικίων, δίνοντας την ευκαιρία στον ιδιοκτήτη να λαμβάνει ένα αυξανόμενο εισόδημα από ενοίκια.
Ενα ακόμη στοιχείο διαφοροποιήσης στον κύκλο ακινήτων είναι ότι τείνουν να ακολουθούν τον οικονομικό κύκλο με καθυστέρηση. Ως εκ τούτου, ενώ οι μετοχές αποδίδουν ικανοποιητικά κατά τη διάρκεια της ανόδου των οικονομικών κύκλων, η επίδοση της αγοράς ακινήτων επιταχύνεται σταδιακά, εν μέρει, λόγω του ότι η διαδικασία αγοράς ακινήτων είναι περισσότερο χρονοβόρα.
Η επίδοση των ακινήτων αυξάνεται όταν άλλες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων διακρίνονται από χαμηλότερες αποδόσεις, αλλά, παράλληλα, η εν λόγω αγορά εξασφαλίζει διαφορετικό αντίκρυσμα. Οι αποδόσεις των κεφαλαίων επενδυμένων σε ακίνητα είναι λιγότερο ευμετάβλητες απ’ ότι, για παράδειγμα, εκείνες των μετοχών. Ισως, το πιο σημαντικό χαρακτηριστικό των ακινήτων είναι ότι η αξία τους συσχετίζεται με τις πληθωριστικές πιέσεις. Ιδιαίτερα σ’ ότι αφορά τα συνταξιοδοτικά ταμεία, η διασταύρωση των υποχρεώσεων αντικατοπτρίζει μια νέα στρατηγική εν αντιθέσει με την αποκόμιση κερδών, δίνοντας μεγαλύτερη προσοχή στην υποδομή των χαρτοφυλακίων. Σ’ αυτό το πλαίσιο, τα ακίνητα έχουν μετατραπεί σε ένα σημαντικό συστατικό. Αλλά, οι ειδήμονες επί της αγοράς ακινήτων, αναμφισβήτητα, θα αντιμετωπίσουν μεγάλο ανταγωνισμό από τους ειδικούς επί των κεφαλαίων αντιστάθμισης κινδύνου και των μετοχών μη εισηγμένων εταιρειών. Οπως επισημαίνει ο κ. Χάτζες «είναι σπάνια η συνύπαρξη των τριών στοιχείων σε ένα χαρτοφυλάκιο».