Από τις αρχές της τρέχουσας δεκαετίας οι χώρες με αναδυόμενη ελεύθερη οικονομία έχουν αναδειχθεί σε κύριο προορισμό των διασυνοριακών επενδύσεων στον τομέα των κατασκευών και της διαχείρισης ακίνητης περιουσίας. Αυτό αντανακλάται στη ραγδαία αύξηση των αντίστοιχων αγορών, ιδίως μετά την προς ανατολάς διεύρυνση της Ε.Ε., αρχικά προς τις χώρες της Κεντρικής και της Ανατολικής Ευρώπης και ακολούθως της Νοτιοανατολικής Ευρώπης. Η Ρουμανία αποτελεί ίσως την πιο χαρακτηριστική περίπτωση, όσον αφορά τις νέες δυνατότητες και το ενδιαφέρον που παρουσιάζει για τους Ελληνες κατασκευαστές, επενδυτές και χρηματοδότες, υπογραμμίζει σε έκθεσή της η Εmporiki Bank. Η προοπτική ένταξης της Ρουμανίας στην Ε.Ε. το 2007 ή 2008 έχει ήδη από την προενταξιακή περίοδο επηρεάσει θετικά την ανάπτυξη της τοπικής αγοράς ακινήτων, τόσο από την πλευρά της ζήτησης όσο και της προσφοράς. Από την πλευρά τής ζήτησης η δυναμική που έχει αναπτυχθεί τροφοδοτείται: από την αύξηση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών και τη βελτίωση των κριτηρίων στέγασης, από τη μείωση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων που, σε συνδυασμό με την όξυνση του ανταγωνισμού μεταξύ των τραπεζών, έχει οδηγήσει την τελευταία τριετία σε υψηλούς ρυθμούς δανεισμού.
Από την πλευρά τής προσφοράς, η επιτάχυνση της επίλυσης θεσμικών ζητημάτων που αφορούν την ιδιοκτησία, τη μεταβίβαση, τη χρήση γης και τη φορολογία, αναμένεται ότι θα δώσει πρόσθετη ώθηση στην ανάπτυξη του κλάδου συνολικά.
Η δυναμική που έχει δημιουργηθεί για ζήτηση ακινήτων τροφοδοτείται από την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, τόσο από τα επίσημα όσο και τα ανεπίσημα εισοδήματα, την αναδυόμενη μεσαία αστική τάξη και τη συνακόλουθη αλλαγή των κριτηρίων με τα οποία επιλέγεται ο χώρος κατοικίας. Η επίδραση των παραγόντων αυτών θα ενταθεί στα επόμενα χρόνια. Είναι χαρακτηριστικό ότι ο ρουμανικός Σύνδεσμος Εργολάβων Οικοδομών εκτιμά ότι υπάρχει άμεση ανάγκη για 30.000 κατοικίες. Ο δήμος Βουκουρεστίου εκτιμά ότι στην τριετία 2006-2009 οι ανάγκες θα είναι για 55.000 νέες κατοικίες, ενώ στην ετήσια έκθεση της PriceWaterhouseCoopers εκτιμάται ότι οι ανάγκες της πρωτεύουσας θα είναι 100.000 νέες κατοικίες στα αμέσως προσεχή χρόνια.
Μέχρι το 2003, οι τιμές της γης ήταν ιδιαίτερα χαμηλές, αλλά από τότε μέχρι σήμερα οι τιμές τής γης που προορίζεται για οικιστική ανάπτυξη έχουν τριπλασιασθεί. Κατά μέσο όρο, το 2004 αυξήθηκαν κατά 40% και το 2005 πάνω από 50%. Για το 2006 οι επενδυτές προβλέπουν ότι η αντίστοιχη αύξηση δεν θα ξεπεράσει το 30%, δεδομένου ότι αυξάνεται αντίστοιχα και το κόστος κατοικίας με συνέπεια τη μείωση των αποδόσεων των κατασκευαστών και των επενδυτών γενικότερα.