Εν αναμονή της νέας ανόδου επιτοκίων που προεξοφλείται από τις αγορές, τρεις κυρίαρχες τάσεις διαμορφώνονται στην αγορά της στεγαστικής πίστης. Η πρώτη κατηγορία των τραπεζών στρέφει τους πελάτες στα σταθερά επιτόκια, η δεύτερη προωθεί τα προγράμματα προστασίας επιτοκίου, ενώ μια τρίτη κατηγορία επικεντρώνει το ανταγωνιστικό της πλεονέκτημα στα κυμαινόμενα επιτόκια, που σύμφωνα με αυτή την άποψη παραμένουν ο «βασιλιάς» της στεγαστικής πίστης.
Βασικός εκφραστής αυτής της άποψης, η Εθνική Τράπεζα, που προχώρησε σε μια εντυπωσιακή και εξίσου γενναιόδωρη κίνηση για όσες αιτήσεις νέων δανείων ή μεταφορές υπολοίπων κατατεθούν μέχρι το τέλος Ιουλίου. Η μεγαλύτερη τράπεζα της αγοράς δίνει ως bonus για κάθε νέα αίτηση ή μεταφορά στο κυμαινόμενο πρόγραμμα -συνδεδεμένο με το βασικό επιτόκιο της ΕΚΤ- το 4% του ποσού του δανείου, προσφορά που μεταφράζεται π.χ. σε 4.000 ευρώ για κάθε δάνειο 100.000 ευρώ. Η κίνηση της Εθνικής δημιούργησε αίσθηση στην αγορά και αποτελεί ίσως την πιο προωθητική ενέργεια που εκδηλώθηκε το τελευταίο διάστημα στην αγορά της στεγαστικής πίστης. Σε επιθετικές κινήσεις στο μέτωπο των κυμαινόμενων επιτοκίων έχουν προχωρήσει και άλλες τράπεζες, μεταξύ των οποίων η NovaBank που μείωσε το spread για τα δάνεια που συνδέονται είτε με το επιτόκιο της ΕΚΤ είτε με το euribor, στο 1% – 1,25%, ενώ είχε προηγηθεί η κίνηση της HSBC, που προσφέρει κυμαινόμενο επιτόκιο 3,50% για όσες αιτήσεις κατατεθούν μέχρι τις 20 Ιουλίου.
Μετά και την ενέργεια της Εθνικής, οι εξελίξεις στη στεγαστική πίστη σηματοδοτούν ένα θερμό καλοκαίρι, καθώς οι τράπεζες επιδίδονται σε ένα διαρκή αγώνα προκειμένου να συντηρήσουν υψηλά τη ζήτηση για τα στεγαστικά δάνεια. Την ίδια στιγμή άλλωστε, προ των πυλών είναι και η νέα αύξηση των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα κατά 0,25 ή ακόμα και κατά 0,50 μονάδα που έχει προεξοφληθεί για τους επόμενους μήνες, ενώ όλες οι προβλέψεις συγκλίνουν ότι το βασικό ευρωπαϊκό επιτόκιο θα διαμορφωθεί μεταξύ 3% ή ακόμα και 3,25% μέχρι το τέλος του χρόνου.
Προστασία επιτοκίου
Σε μια προσπάθεια να συνδυάσουν τα πλεονεκτήματα του κυμαινόμενου επιτοκίου και του ασφαλούς περιβάλλοντος που εξασφαλίζουν τα σταθερά επιτόκια, αρκετές τράπεζες προωθούν ως εναλλακτική επιλογή τα προγράμματα προστασίας επιτοκίου. Τα συγκεκριμένα προϊόντα διασφαλίζουν τον δανειολήπτη από δραματικές αυξήσεις επιτοκίων, καθώς ενσωματώνουν ένα ανώτατο επίπεδο ανόδου, το οποίο κυμαίνεται μεταξύ ±1,5 – 2 μονάδες, για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, που ξεκινά από 5 και φθάνει έως και τα 20 χρόνια. Προγράμματα προστασίας επιτοκίου προσφέρουν αρκετές τράπεζες, μεταξύ των οποίων η Εθνική Τράπεζα, η Alpha Bank, η Emporiki Bank, η Geniki Bank, η NovaBank, η Aspis Bank και η Τράπεζα Αττικής, ενώ η ένταση του ανταγωνισμού αναμένεται να οδηγήσει και άλλες τράπεζες στον σχεδιασμό παρόμοιων πακέτων.
Προγράμματα προστασίας
– Το «Εστία Εξασφάλιση-5» της Εθνικής Τράπεζας προσφέρει προστασία μέχρι 1,5 μονάδα από τυχόν αυξήσεις του επιτοκίου της ΕΚΤ, για τα 5 πρώτα χρόνια του δανείου. Η συνολική διάρκεια του δανείου είναι έως 20 χρόνια και το επιτόκιο δεν μπορεί να είναι ανώτερο του 5,60% για την πρώτη 5ετία (ΕΚΤ 2,50% + περιθώριο 1,60% + προστασία 1,5), ενώ για τα υπόλοιπα έτη και μέχρι τη λήξη, το περιθώριο μειώνεται στο 1,30%.
– Η Alpha Bank προσφέρει το πρόγραμμα «Alpha Προστασία», το οποίο συνδυάζει χαμηλή περίοδο εκκίνησης για 3 χρόνια, με προνομιακό σταθερό επιτόκιο 3,95%. Μετά τη λήξη της πρώτης 3ετίας και για όλη την υπολειπόμενη διάρκεια του δανείου, το επιτόκιο μετατρέπεται σε κυμαινόμενο, συνδεδεμένο με το επιτόκιο της ΕΚΤ, πλέον ενός περιθωρίου που ξεκινά από 2,25% και φθάνει έως και το 2,60%, ανάλογα με τη διάρκεια του δανείου και το ποσοστό χρηματοδότησης του ακινήτου. Το προϊόν παρέχει περαιτέρω προκαθορισμένο όριο αύξησης του κυμαινόμενου επιτοκίου μέχρι 2 μονάδες, προστατεύοντας τον δανειολήπτη από τυχόν ανεξέλεγκτες αυξήσεις επιτοκίου.
– Η Emporiki Bank δημιούργησε το πρόγραμμα CAP, το επιτόκιο του οποίου έχει βάση αναφοράς το euribor 3 μηνών. Η τράπεζα διασφαλίζει στον πελάτη ότι το euribor δεν θα μπορεί σε καμιά περίπτωση να υπερβεί το 4% για δάνεια με διάρκεια αποπληρωμής 120 – 240 μήνες και το 5% για δάνεια με διάρκεια αποπληρωμής 241 – 360 μήνες. Το επιτόκιο επιβαρύνεται περαιτέρω με το περιθώριο κέρδους της τράπεζας, το οποίο διαμορφώνεται στο 2,10% για δάνεια με διάρκεια αποπληρωμής 120-240 μήνες και 2% για δάνεια με διάρκεια αποπληρωμής 241-360 μήνες.
– Αντίστοιχα, το δάνειο προστασίας «Geniki Σπίτι Ασφαλώς» της Geniki Bank, εξασφαλίζει προστασία 2 μονάδων για 25 χρόνια. Το κυμαινόμενο επιτόκιο είναι συνδεδεμένο με το euribor 12 μηνών, το οποίο ενδεικτικά διαμορφώνεται σήμερα στο 3,34%. Το τελικό επιτόκιο της τράπεζας με βάση το σημερινό επίπεδο τιμών του επιτοκίου και αφού υπολογιστεί και το περιθώριο κυμαίνεται στο 4,30% έως 4,80% (euribor + περιθώριο), ενώ το ανώτατο όριο του επιτοκίου δεν μπορεί να υπερβεί το 6,30%-6,80%.
– Το «Aspis Κατοικία με Προστασία» της Aspis Bank προσφέρει ένα προκαθορισμένο όριο ανόδου του επιτοκίου μέχρι 2 μονάδες στο κυμαινόμενο επιτόκιο που συνδέεται με το επιτόκιο της ΕΚΤ. Το επιτόκιο επιβαρύνεται με το περιθώριο της τράπεζας που φθάνει το 2,30%, διαμορφώνοντας το συνολικό ύψος του επιτοκίου στο 4,80% (ΕΚΤ 2,50% + περιθώριο 2,30%). Η προστασία παρέχετα για 15 χρόνια, ενώ η συνολική διάρκεια του δανείου μπορεί να φτάσει τα 30 χρόνια. Η τράπεζα δίνει επιπλέον τη δυνατότητα επιλογής ενός σταθερού επιτοκίου για 1 ή 3 χρόνια, με επιτόκια 3,45% και 4,10% αντίστοιχα.
– Το «NovaHome Προστασία» της Nova Bank διασφαλίζει ανώτατο όριο ανόδου επίσης 2 μονάδων για 10 χρόνια και το επιτόκιό του συνδέεται με το βασικό επιτόκιο της ΕΚΤ + περιθώριο 1,25%, δίνοντας παράλληλα τη δυνατότητα επιλογής σταθερού επιτοκίου για 1, 2 ή 3 έτη στην έναρξη της περιόδου.
– Το «Attica Ασφαλής Στέγη» της Τράπεζας Αττικής, με προστασία 2 μονάδων, προσφέρει αρχική περίοδο χαμηλής εκκίνησης, με επιτόκιο 3,20%, ενώ μετά το επιτόκιο μετατρέπεται σε κυμαινόμενο συνδεδεμένο με το επιτόκιο της ΕΚΤ, πλέον του περιθωρίου κέρδους της τράπεζας, που ξεκινά από 2,30% και φθάνει μέχρι και 2,60% ανάλογα με τη διάρκεια της προστασία και το ποσοστό του δανείου σε σχέση με την εκτιμώμενη εμπορική αξία.
Ασφάλεια προγραμμάτων σταθερού επιτοκίου
Οι υπέρμαχοι πάντως της σταθερότητας και της προστασίας των δανειοληπτών από δραματικές αυξήσεις των επιτοκίων, αντιπροτείνουν την ασφάλεια των προγραμμάτων σταθερού επιτοκίου μεσοπρόθεσμης ή και μακροπρόθεσμης διάρκειας. Η επιχειρηματολογία τους επικεντρώνεται στο χαμηλό επίπεδο που έχουν διαμορφωθεί τα επιτόκια αυτής της κατηγορίας, τα οποία σε αρκετές περιπτώσεις εμφανίζονται ελκυστικότερα και από τα αντίστοιχα επίπεδα των προγραμμάτων προστασίας, ενώ όπως σημειώνουν, η προστασία επιτοκίου έχει νόημα μόνο σε περιπτώσεις μεγάλων νομισματικών αλλαγών και δραματικών αυξήσεων στα επιτόκια. Σύμφωνα με την ίδια άποψη, οι δανειολήπτες που αποπληρώνουν οριακά τη δόση του δανείου τους θα πρέπει ασφαλέστερα να στραφούν στο σταθερό επιτόκιο, βραχυπρόθεσμης ή μεσοπρόθεσμης διάρκειας, τα επίπεδα των οποίων σε αρκετές περιπτώσεις συγκρίνονται ευθέως με τα επιτόκια που ισχύουν για τα προγράμματα προστασίας. Είναι χαρακτηριστικό ότι μετά και τις πρόσφατες μειώσεις, τα επιτόκια 3ετούς σταθερούς διάρκειας ξεκινούν σήμερα από 2,90% και κλιμακώνονται μέχρι 3,50%, ενώ τα επιτόκια 5ετούς σταθερής διάρκειας ξεκινούν από 4,20% και κλιμακώνονται μέχρι 4,50% ή 4,90%.