ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ

Μαγνήτης 5… αστέρων τα ελληνικά ξενοδοχεία

magnitis-5-amp-8230-asteron-ta-ellinika-xenodocheia-2117520

Η ελληνική αγορά πεντάστερων και τετράστερων ξενοδοχείων εξακολουθεί να συγκεντρώνει το ενδιαφέρον τόσο Ελλήνων όσο και ξένων επενδυτών. Ωστόσο, για την ώρα, δείχνουν ότι προτιμούν να τηρούν στάση αναμονής, έως ότου ξεκαθαρίσει ο τρόπος με τον οποίο οι τράπεζες θα χειριστούν τελικά το θέμα με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια που βαραίνουν τον κλάδο. Ξένα επενδυτικά κεφάλαια έχουν αρχίσει να «χαρτογραφούν» την αγορά και γνωρίζουν λεπτομέρειες για τα πρώτης κατηγορίας ξενοδοχειακά ακίνητα που ελέγχουν οι συστημικές τράπεζες της χώρας.

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, η αξία των μη εξυπηρετούμενων δανείων που αφορούν ξενοδοχεία φτάνει τα 2,5 δισ. ευρώ, ενώ άλλα 3 δισ. ευρώ δάνεια βρίσκονται σε καθυστέρηση 90 ημερών. Σύμφωνα με εκτιμήσεις της NAI Hellas, που ανήκει στο αμερικανικό Private equity C-III Capital Partners LLC, η αγοραία αξία των ξενοδοχείων 5 αστέρων στην Ελλάδα ξεπερνά τα 10 δισ. ευρώ, ενώ των ξενοδοχείων 4 αστέρων υπολογίζεται στα 6,5 δισ. ευρώ. Οι δε αγοραίες αξίες των δωματίων τους κυμαίνονται από 35.000 έως 65.000 ευρώ για τα δεύτερης κατηγορίας 4στερα ξενοδοχεία και από 65.000 έως 95.000 για τα πρώτης κατηγορίας 4στερα. Για τα ξενοδοχεία 5 αστέρων, σύμφωνα με τη NAI Hellas, οι αγοραίες αξίες των δωματίων κυμαίνονται πλέον από 100.000 έως και 160.000 ανάλογα με την τοποθεσία, ενώ οι αντίστοιχες αξίες των δωματίων 5στερων ξενοδοχείων πολυτελούς κατηγορίας είναι πολύ υψηλότερες και φτάνουν έως και 400.000.

Η σταθερά θετική απόδοση του τουρισμού στην Ελλάδα έχει οδηγήσει στην αύξηση του κύκλου εργασιών, καθώς και των προ φόρων, τόκων, αποσβέσεων και δικαιωμάτων μειοψηφίας κερδών (EBITDA) του κλάδου, κάτι που με τη σειρά του ανοίγει τον δρόμο για νέες επενδύσεις, αλλά και για την αναβάθμιση του υπάρχοντος αποθέματος ξενοδοχείων.

Ως αποτέλεσμα της συνεχιζόμενης ανοδικής πορείας του τουρισμού από το 2013, η αγορά των ξενοδοχειακών ακινήτων εμφανίζεται ως ένα από τα πιο ενδιαφέροντα θέματα στο ελληνικό real estate, τόσο το 2014 όσο και το 2015. Νέα ξενοδοχεία 5 και 4 αστέρων άνοιξαν στην ελληνική αγορά υπό τη διεύθυνση μεγάλων διεθνών εταιρειών διαχείρισης ξενοδοχειακών μονάδων, ενώ μεγάλοι όμιλοι επέκτειναν την παρουσία τους.
Ετσι η Marriott International επέστρεψε στην ελληνική αγορά, αναλαμβάνοντας τη διαχείριση του ξενοδοχείου Domes of Elounda. Τα ξενοδοχεία Four Season σχεδιάζουν τη λειτουργία ενός νέου ξενοδοχείου στη Μύκονο, ο όμιλος Carlson Rezidor θα αναλάβει τη διαχείριση του Radisson Blue Beach Resort & Spa στο Λασίθι, το 2016 και η Intercontinental συμφώνησε να αναλάβει τη διαχείριση ενός νέου ξενοδοχείου στη Σαντορίνη. Περαιτέρω επέκταση στην ελληνική αγορά αναμένεται και από τον όμιλο Grecotel με το άνοιγμα 5 νέων ξενοδοχείων και την ανακαίνιση υπαρχόντων. Μέσα στο 2015, δύο από τα πολυτελή ξενοδοχεία του ομίλου στο Ρέθυμνο, το Caramel Grecotel Boutique Resort και το White Palace Grecotel Luxury Resort, επαναλειτούργησαν, ενώ μέσα στο 2014, ο όμιλος εγκαινίασε το ανακατασκευασμένο Pallas Athena Grecotel Boutique Hotel που βρίσκεται στο κέντρο της Αθήνας και συμπεριλήφθη στο διεθνές δίκτυο των Small Luxury Hotels of the World. Τέλος, στα βόρεια προάστια της Αθήνας, η Domotel Hotels & Resorts άνοιξε στη Νέα Ερυθραία τον περασμένο Οκτώβριο το νέο Domotel Kastri Hotel, ξενοδοχείο 5 αστέρων με 86 δωμάτια.

Η επεκτατική διάθεση των ξενοδοχειακών ομίλων και των διεθνών εταιρειών διαχείρισης ξενοδοχειακών μονάδων διαμορφώνει μια ενδιαφέρουσα τάση για το 2016, οπότε και αναμένεται το άνοιγμα σημαντικού αριθμού νέων ξενοδοχείων μεταξύ των οποίων και στην Αθήνα. Συγκεκριμένα, τα ξενοδοχεία Electra μίσθωσαν το πρώην κτίριο του υπουργείου Παιδείας επί της Μητροπόλεως και έχουν ήδη ξεκινήσει την κατασκευή ξενοδοχείου 5 αστέρων, 220 δωματίων. Λίγο πιο κάτω στην οδό Μητροπόλεως, μεγάλος όμιλος ξενοδοχείων σχεδιάζει την ανακατασκευή του διατηρητέου κτιρίου που στέγαζε το κατάστημα του Χυτήρογλου σε boutique hotel.

Η αγορά 4στερων

Η αγορά των ακινήτων τετράστερων και πεντάστερων ξενοδοχείων, σε αντίθεση με το ευρύτερο ελληνικό real estate, έχει ήδη περάσει εδώ και μια διετία σε θετικό πρόσημο, γεγονός που οφείλεται στις ιδιαίτερα υψηλές επιδόσεις του ελληνικού τουρισμού καθώς και στις προσδοκίες για συνέχιση της ανάπτυξης του κλάδου για τα ερχόμενα δύο με τρία έτη.

Σωρευτικά οι τιμές των ξενοδοχειακών ακινήτων υψηλής ποιότητας, δηλαδή τεσσάρων και πέντε αστέρων, έχουν αυξηθεί από 7% έως και 15%, ανάλογα με την τοποθεσία, στη διετία 2014-2015, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της NAI Hellas. Αυτό επισημαίνει ο Θωμάς Ζιώγας, επικεφαλής του ελληνικού γραφείου της NAI Global, ο οποίος είναι και ο εκτιμητής που υπογράφει το κεφάλαιο της μελέτης της ελληνικής αγοράς ακινήτων στους διαγνωστικούς ελέγχους που είχε πραγματοποιήσει η BlackRock για τις ελληνικές τράπεζες αλλά και η Pimco για τις κυπριακές.

Διευκρινίζει παράλληλα ότι η κρίση στην αγορά ξενοδοχειακών ακινήτων είχε ξεκινήσει πριν από την οικονομική κρίση της χώρας και η πτώση των αξιών σε αυτά τα ακίνητα μεσοσταθμικά για την περίοδο 2005-2012 ξεπέρασε το 35%. Υπολείπονται δηλαδή σημαντικά ακόμα οι αξίες από τα υψηλά τους στα μέσα της προηγούμενη δεκαετίας.

Το γεγονός αυτό άλλωστε είναι και ένα από τα στοιχεία που προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό.

Σύγχρονες μονάδες υψηλών προδιαγραφών

Μεγαλύτερα, καλύτερα και περισσότερα ξενοδοχεία είναι το αποτέλεσμα 15 ετών ανάπτυξης του κλάδου στην Ελλάδα. Το σύνολο του ελληνικού ξενοδοχειακού ενεργητικού ακινήτων, σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, έως και τον Ιούνιο του 2015 ανερχόταν σε 9.706 μονάδες με 403.792 δωμάτια, συνολικής χωρητικότητας 779.118 κλινών. Αυτό, πρακτικά, σημαίνει πως από το 2000 η χωρητικότητα των ξενοδοχείων στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 23,5%.

Παράλληλα, λαμβάνοντας υπόψη την αύξηση των ξενοδοχειακών μονάδων στην Ελλάδα από το 2000, αλλά και την κατηγορία αστέρων στην οποία αυτές κατατάσσονται, γίνεται ξεκάθαρο πως το ξενοδοχειακό δυναμικό της χώρας έχει αναβαθμιστεί σημαντικά. Ειδικότερα έχουν τετραπλασιαστεί τα πεντάστερα ξενοδοχεία, γεγονός το οποίο αναδεικνύει την κατηγορία αυτή ως εκείνη με τη μεγαλύτερη ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια, σε αρμονία και με τις τάσεις της διεθνούς αγοράς φιλοξενίας και αναψυχής.

Ομως και τα ξενοδοχεία τεσσάρων αστέρων αυξήθηκαν κατά την ίδια περίοδο στην Ελλάδα και συγκεκριμένα κατά 66%, και αντιπροσωπεύουν πλέον το 13% του συνολικού αποθέματος έναντι 9,8% το 2000, με την τάση να είναι σταθερά ανοδική. Τα τριών αστέρων ξενοδοχεία αυξήθηκαν επίσης κατά 62%, αλλά το μερίδιό τους στην αγορά παραμένει σταθερό στο σύνολο με την πάροδο των ετών.
Αντιθέτως, το μερίδιο του συνόλου των μονάδων καθεμιάς από τις δύο χαμηλότερες κατηγορίες υποχώρησε από το 2000. Τα ξενοδοχεία δύο αστέρων αυξήθηκαν οριακά κατά 3% μεταξύ του 2000 και του πρώτου εξαμήνου του 2015, ενώ τα ξενοδοχεία ενός αστέρα μειώθηκαν κατά 13%.

«Μονοπώλιο»

Το πρώτο εξάμηνο του 2015, οι κορυφαίες τρεις κατηγορίες αποτελούσαν πλέον περίπου το 60% του ελληνικού ξενοδοχειακού αποθέματος. Το μέσο μέγεθος των ελληνικών ξενοδοχείων σε σχέση με τα διαθέσιμα δωμάτια έφθασε στα 41,6 δωμάτια ανά ξενοδοχείο, που συνεπάγεται αύξηση της τάξης του 5,9% από 39,3 δωμάτια το 2000. Ως εκ τούτου, αν και το ποσοστό των ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων αυξήθηκε την τελευταία δεκαπενταετία κατά 23,5%, η αύξηση του αριθμού των δωματίων ήταν πολύ υψηλότερη και άγγιξε το 30,4%.

Τα έξι στα δέκα πεντάστερα ξενοδοχεία στην Ελλάδα έχουν πάνω από 101 δωμάτια. Το μεγαλύτερο ποσοστό των τετράστερων ξενοδοχείων ανήκει στις κατηγορίες «οικογενειακά» και «μικρά» ξενοδοχεία και μόνο το 25% ανήκει στην κατηγορία των «μεγάλων».

Μεταξύ 2013 και 2014, η κατανομή των κατηγοριών για κάθε τύπο ξενοδοχείου δεν έδειξε σημαντικές μεταβολές εκτός από μία αύξηση κατά 7% σε ξενοδοχεία 5 αστέρων της κατηγορίας «οικογενειακά». Αυτό σημαίνει ότι υπήρξε μια αύξηση της προσφοράς των μονάδων boutique luxury.

Τα ελληνικά ξενοδοχεία είχαν εξαιρετικά καλές επιδόσεις κατά το 2014 και 2015, εάν αναλογιστεί κανείς την ευρύτερη κατάσταση της οικονομίας, με τις μονάδες resort να παρουσιάζουν σταθερή ανάπτυξη σε βασικούς δείκτες απόδοσης.

Ωστόσο, ηγέτις σε αποδόσεις το 2015 της χώρας ήταν η αγορά της Αθήνας. Ειδικότερα, κατά τη διάρκεια του καλοκαιριού και του φθινοπώρου του 2015 τα ξενοδοχεία της πόλης κατέγραψαν εντυπωσιακά υψηλή πληρότητα και μέσα ημερήσια έσοδα ανά δωμάτιο. Η Αθήνα γίνεται ξανά ταξιδιωτικός προορισμός και ως τέτοιος συνοδεύεται και από αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον και έμπρακτη δραστηριότητα για τον ξενοδοχειακό τομέα.

Παρά τη δυναμική και τη διαφαινόμενη ανθεκτικότητα του τουρισμού στην Ελλάδα, υπάρχουν σημαντικές προοπτικές περαιτέρω ανάπτυξης αν ο κλάδος καταφέρει να ξεκλειδώσει πολύτιμες ευκαιρίες, επισημαίνει μιλώντας στην «Κ» ο Θωμάς Ζιώγας MRICS, Business Development Manager του ελληνικού γραφείου της NAI Global. Κάτι τέτοιο μπορεί να γίνει εάν, μεταξύ άλλων, αυξηθεί το μερίδιο αφίξεων από αναδυόμενες αγορές και εδραιωθεί ένα σταθερό νομικό, πολεοδομικό και φορολογικό πλαίσιο.

Διεύρυνση

Παράλληλα πρέπει να προωθηθεί η διεύρυνση του ελληνικού τουριστικού προϊόντος και ο απεγκλωβισμός του από την παραδοσιακή προσφορά «ήλιος και θάλασσα». Η εξάρτηση του ελληνικού τουρισμού από αυτό το μοντέλο γίνεται καλύτερα αντιληπτή από το γεγονός ότι καλύπτει το 81% των διεθνών αφίξεων. Αλλωστε, το 83% του συνόλου των εισπράξεων από τον τουρισμό στη χώρα πραγματοποιείται το πεντάμηνο μεταξύ Μαΐου και Σεπτεμβρίου.