ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ

Αφιλόξενη η Ελλάδα για ξένες επενδύσεις

afiloxeni-i-ellada-gia-xenes-ependyseis-2118269

Απόδειξη του πόσο αφιλόξενη είναι η χώρα μας απέναντι στους ξένους επενδυτές, ήδη από τα χρόνια που προηγήθηκαν της οικονομικής κρίσης, αποτελεί μια σειρά περιπτώσεων ομίλων που ήλθαν, είδαν και απήλθαν από την ελληνική αγορά ακινήτων. Οι εν λόγω επιχειρήσεις δεν κατόρθωσαν να αντιπαρέλθουν τα «κακώς κείμενα» και τις χρόνιες παθογένειες της χώρας, που ακόμη και σήμερα, έπειτα από τη συνεχιζόμενη οικονομική ύφεση και τα αλλεπάλληλα κελεύσματα για προσέλκυση ξένων επενδυτών, δεν έχουν επιλυθεί, όπως αποδεικνύεται και από την περίπτωση της Eldorado Gold. Μάλιστα, αξίζει να σημειωθεί ότι στην πλειονότητα των περιπτώσεων, οι ίδιοι όμιλοι που απέτυχαν παταγωδώς στην Ελλάδα κατόρθωσαν να επενδύσουν εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ σε γειτονικές χώρες, όπως π.χ. στην Τουρκία και στα Βαλκάνια, αναπτύσσοντας πληθώρα ακινήτων.

Μία από τις αιτίες που προβάλλονταν κατά καιρούς για την «αστοχία» πολλών εταιρειών ήταν η μη συνεργασία με τοπικούς ομίλους, που είναι εξοικειωμένοι με την ελληνική πραγματικότητα, που απαιτεί μεγάλα περιθώρια ευελιξίας και –το κυριότερο– υπομονή. Ωστόσο, ακόμα κι εκείνοι που εν τέλει συνεργάστηκαν με Ελληνες επιχειρηματίες δεν είχαν τη δέουσα τύχη, δείγμα του ότι πολλές φορές δεν είναι μόνο οι «διασυνδέσεις» που θα καθορίσουν την κατάληξη μιας επένδυσης. Σύμφωνα με φορείς του κλάδου των ακινήτων, ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα είναι η κρατική ολιγωρία στο να θεσπίσει σύγχρονους και απλοποιημένους κανόνες για το φορολογικό, νομικό και ιδιοκτησιακό καθεστώς, που διέπει τις επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία. Επιπροσθέτως, οι τροποποιήσεις είναι τόσο συχνές, που δεν επιτρέπουν όχι μόνο στους ξένους, αλλά και στους εγχώριους επιχειρηματίες, να αφομοιώσουν τους νέους κανόνες.

Η κατάσταση αυτή ήταν ήδη δεδομένη πριν από την έλευση του μνημονίου και κορυφώθηκε μετά από αυτό, όπως αποδεικνύεται από τις δεκάδες αλλαγές που έχουν συντελεστεί στο φορολογικό καθεστώς των ακινήτων τα τελευταία χρόνια, πάντοτε με γνώμονα την αύξηση των εσόδων για το Δημόσιο. Επίσης, η μη ύπαρξη Εθνικού Κτηματολογίου αφήνει ερωτήματα για το ιδιοκτησιακό καθεστώς διαφόρων ακινήτων, με αποτέλεσμα αρκετοί ξένοι όμιλοι να αποφεύγουν την απευθείας απόκτηση εκτάσεων, ακόμα κι αν πρόκειται για δημόσια γη, δεδομένου ότι ποτέ δεν γνωρίζει κανείς ποιος θα προσφύγει στη Δικαιοσύνη και για ποιο λόγο. Αλλωστε, ακόμα και σήμερα, η ελληνική κτηματαγορά στερείται διαφάνειας, καθώς ποτέ δεν είναι γνωστά, τουλάχιστον με τη δέουσα ακρίβεια, στοιχεία για τη μεταβολή των τιμών των ακινήτων, την απορρόφηση επαγγελματικών χώρων και τη διαθεσιμότητα οικοπέδων.

Ανυπαρξία πολεοδομικού σχεδιασμού και αντιδράσεις τοπικών φορέων

Ορισμένες χαρακτηριστικές περιπτώσεις των αγκυλώσεων της ελληνικής αγοράς ακολουθούν παρακάτω, δείγμα του ότι η χώρα ποτέ δεν αντιμετώπισε με τη δέουσα προσοχή τους ξένους επενδυτές.

Lend Lease – Kτήμα Καμπά. Ο εξ Αυστραλίας ορμώμενος όμιλος της Lend Lease, με εξειδίκευση στην ανάπτυξη και διαχείριση εμπορικών κέντρων, έσπευσε στις αρχές της προηγούμενης δεκαετίας να συνεργαστεί με τον όμιλο της τότε Ελληνικής Τεχνοδομικής και νυν Ελλάκτωρ, με αντικείμενο την εκμετάλλευση των ακινήτων του Καμπά στα Μεσόγεια και συγκεκριμένα σε Κάντζα (300 στρέμματα) και Γυαλού (340 στρέμματα). Αναφερόμαστε σε μία περίοδο που δεν είχε ακόμα λειτουργήσει το νέο αεροδρόμιο, ούτε βέβαια η Αττική Οδός. Αυτά τα δύο έργα είχαν αναδείξει τα Μεσόγεια σε νέο «Ελντοράντο» της κτηματαγοράς στην Αττική, με τις αξίες της γης να εκτοξεύονται μήνα με τον μήνα. Εκείνο που δεν υπολόγισαν οι επενδυτές ήταν η ανυπαρξία πολεοδομικού καθεστώτος και όρων δόμησης.

Παρά τις προσπάθειες που καταβλήθηκαν για μερικά χρόνια, εν τέλει η Lend Lease φρόντισε να αποχωρήσει από τη χώρα, χωρίς τυμπανοκρουσίες, πωλώντας το ποσοστό που είχε αποκτήσει στην εταιρεία Καμπάς, που στη συνέχεια μετεξελίχθηκε στη σημερινή Reds. Εν τέλει, η εισηγμένη κατόρθωσε να αναπτύξει το ακίνητο της Γυαλού, που αποτελεί το νυν εμπορικό πάρκο Smart Park (περιλαμβάνει και το όμορο εκπτωτικό χωριό McArthurGlen).

Οσο για τη Lend Lease, ο όμιλος απασχολεί σήμερα πάνω από 12.000 εργαζόμενους, έχοντας παραδώσει 530 εμπορικά κέντρα στα 50 και πλέον χρόνια λειτουργίας του. Μετά την αποχώρηση από την Ελλάδα, στράφηκε στη γειτονική Ιταλία, όπου σε περίοδο 10 ετών, έως τον Μάιο του 2015, είχε ολοκληρώσει 30 έργα ανάπτυξης ακινήτων. Αντίστοιχα στη Μεγάλη Βρετανία ξεχωρίζει η ανάπτυξη του Ολυμπιακού Χωριού του Λονδίνου το 2012.

Sonae Sierra – Ομιλος Χαραγκιώνη. Ο πορτογαλικός όμιλος της Sonae Sierra προχώρησε στα τέλη της δεκαετίας του 1990 σε συμφωνία στρατηγικής συμμαχίας με τον ελληνικό όμιλο ανάπτυξης ακινήτων Χαραγκιώνη. Με την κίνηση αυτή ευελπιστούσε στο να αξιοποιήσει την τεχνογνωσία του ομίλου Χαραγκιώνη και τη γνώση της ελληνικής αγοράς. Υπολόγιζε όμως χωρίς τις ποικίλες αντιδράσεις των δημοτικών αρχών και λοιπών φορέων και ομάδων πολιτών σε διάφορες επενδύσεις που επιχείρησε να πραγματοποιήσει στην Ελλάδα.

Αρχικά επιχειρήθηκε η ανάπτυξη έκτασης 48 στρεμμάτων σε συνεργασία με τον όμιλο Χαραγκιώνη στην περιοχή της παλιάς βιομηχανικής ζώνης του Φαλήρου, στο πρώην ακίνητο της ΧΡΩΠΕΙ, δίπλα στο σημερινό Γήπεδο Καραϊσκάκη. Μάλιστα είχε κατατεθεί και κοινή πρόταση για την ανάπλαση συνολικά της περιοχής, σε συνεργασία και με τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες (συνολικά 100 στρέμματα), χωρίς εν τέλει να προχωρήσει το σχετικό επενδυτικό σχέδιο αξίας άνω των 200 εκατ. ευρώ.

Στη συνέχεια η Sonae Sierra επικράτησε σε διαγωνισμό της Ολυμπιακά Ακίνητα, με αντικείμενο την εκμετάλλευση του κλειστού Ολυμπιακού Ακινήτου του Γαλατσίου, με στόχο να το μετατρέψει σε εμπορικό κέντρο. Αυτό έγινε τον Οκτώβριο του 2006, αλλά έως το τέλος της δεκαετίας, κι ενώ η κοινοπραξία κατέβαλλε κανονικά τα οφειλόμενα ενοίκια, δεν είχε κατορθώσει να εκδώσει τις απαιτούμενες άδειες, εν μέσω σωρείας αντιδράσεων τοπικών φορέων. Εν τέλει κατέφυγε στην επιδιαιτησία διεκδικώντας τις σχετικές αποζημιώσεις.

Σήμερα η εταιρεία παραμένει μεν ενεργή στην Ελλάδα, αλλά έχει πολύ μικρό ρόλο, σε σχέση με το πραγματικό της μέγεθος, έχοντας εγκαταλείψει κάθε ιδέα νέων επενδύσεων στη χώρα. Συγκεκριμένα διαχειρίζεται το εμπορικό κέντρο Pantheon Plaza στην περιοχή της Λάρισας. Την ίδια στιγμή όμως στο εξωτερικό διαθέτει παρουσία σε 11 χώρες και τρεις ηπείρους, όντας ιδιοκτήτης 45 εμπορικών κέντρων με συνολική εκμισθώσιμη επιφάνεια της τάξεως του 1,9 εκατ. ευρώ και αγοραίας αξίας 6 δισ. ευρώ.

Οσοι έφυγαν επένδυσαν εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ σε γειτονικές χώρες

Multi Corporation – Ολυμπιακό Χωριό Τύπου Αμαρουσίου. Εξίσου τρανταχτή περίπτωση εισόδου και άδοξης αποχώρησης από την ελληνική αγορά ήταν και αυτή της ολλανδική MDC, η οποία σήμερα ονομάζεται Multi Development, αφού στην πορεία εξαγοράστηκε από τον επίσης ολλανδικό όμιλο της ΑΜ. Η εταιρεία συμμετείχε ενεργά στον σχεδιασμό του Χωριού Τύπου στο Μαρούσι, προσδοκώντας την απευθείας ανάληψη του έργου, που περιελάμβανε και την ανάπτυξη εμπορικού κέντρου (το σημερινό The Mall) από τον Δήμο Αμαρουσίου. Ο δήμος αξιοποίησε το «χαρτί» του ξένου επενδυτή στο πρόσωπο της MDC, προκειμένου να εξασφαλίσει τόσο τη χωροθέτηση του Χωριού στο οικόπεδό του όσο και άλλες πολεοδομικές ρυθμίσεις, όπως π.χ. το να επιτραπούν εμπορικές χρήσεις. Ακόμα και η ίδια η MDC χρησιμοποίησε την επιρροή της, επιστρατεύοντας και τον τότε Ολλανδό πρωθυπουργό Βιμ Κοκ.

Ωστόσο, οι προσδοκίες της MDC διαψεύστηκαν όταν ο δήμος προκήρυξε δημόσιο διαγωνισμό –όπως όφειλε βέβαια, λόγω κοινοτικής νομοθεσίας– στον οποίο πλειοδότησε η Lamda Development, η οποία και ανέπτυξε τόσο το Χωριό Τύπου του Αμαρουσίου (που στη συνέχεια πουλήθηκε σε μεμονωμένους αγοραστές) όσο και το The Mall Athens. Μάλιστα, στο τελευταίο τοποθετήθηκε, αποκτώντας το 50% η HSBC, η οποία διατηρεί το σχετικό ποσοστό της μέχρι σήμερα.

Στη συνέχεια, η Multi Corporation επιχείρησε να αναλάβει κάποια άλλα σημαντικά έργα ανάπλασης στην Ελλάδα, όπως το παραλιακό μέτωπο του Φαλήρου ή η ανάπλαση της Δραπετσώνας, χωρίς ιδιαίτερη επιτυχία, μια και δεν είχε στην κατοχή της κάποια ιδιοκτησία. Ως εκ τούτου, επέλεξε την αποχώρηση από την ελληνική αγορά την περίοδο 2005-2006.

Η εταιρεία, βέβαια, διέπρεψε στη γειτονική Τουρκία, όπου μόλις τρία χρόνια μετά τη φυγή από την Ελλάδα, είχε κατορθώσει να αναπτύξει 13 εμπορικά κέντρα, συνολικής επιφανείας 1,2 εκατ. τ.μ. Σήμερα αποτελεί έναν εκ των μεγαλύτερων ομίλων της Ευρώπης στον κλάδο των εμπορικών κέντρων, δεδομένου ότι κατέχει άμεσα ή διαχειρίζεται για λογαριασμό τρίτων συνολικά 84 εμπορικά κέντρα στην Ευρώπη, με συνολική ετήσια επισκεψιμότητα 380 εκατ. καταναλωτών και ετήσιο τζίρο καταστημάτων της τάξεως των 4 δισ. ευρώ.