Φόροι, κρίση και… Airbnb απειλούν τα ξενοδοχεία της Αθήνας. Και κυρίως τις αποδόσεις των ακινήτων τους. Με τιμήματα που κυμαίνονται από 8 έως και 12 φορές τα λειτουργικά κέρδη (EBITDA), ανάλογα με το ακίνητο, η αγορά του ξενοδοχειακού real estate της πρωτεύουσας διαφοροποιείται θεαματικά από την υφεσιακή εικόνα της κατοικίας και των γραφείων. Το ενδιαφέρον αυτό αφορά κυρίως τα περιουσιακά στοιχεία που ελέγχουν άμεσα ή έμμεσα οι τράπεζες και συνδέεται με το άνοιγμα της αγοράς των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, η αξία τους που αφορά ξενοδοχεία φτάνει τα 2,5 δισ. ευρώ, ενώ επιπλέον δάνεια 3 δισ. ευρώ βρίσκονται σε καθυστέρηση 90 ημερών.
Αυτά επισημαίνουν στην «Κ» παράγοντες της αγοράς ακινήτων, υπογραμμίζοντας πως βρισκόμαστε στην πρώτη φάση του κύκλου αυτής της επενδυτικής δραστηριότητας που σχετίζεται με τα μητροπολιτικά ξενοδοχεία, καθώς οι επενδυτές είναι κατά κανόνα εταιρικά σχήματα ιδιωτικών κεφαλαίων με επενδυτικό ορίζοντα 3 έως 7 ετών. Αυτό σημαίνει ότι σκοπεύουν να μεταπωλήσουν τα περιουσιακά στοιχεία που απέκτησαν και αποκτούν στα χρόνια της κρίσης.
Με βάση κάποιους πρόχειρους υπολογισμούς, περισσότερα από 50 μεγάλα ξενοδοχεία εξαγοράστηκαν, ανακαινίστηκαν ή ακόμα και κτίστηκαν εκ του μηδενός στο πολεοδομικό συγκρότημα της Αθήνας τα τελευταία λίγα χρόνια. Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν το 5 αστέρων Wyndham Grand Athens στην πλατεία Καραϊσκάκη, που θα αρχίσει να λειτουργεί σε έναν μήνα από σήμερα, το επίσης πεντάστερο Electra Metropolis Athens που άνοιξε στη Μητροπόλεως νωρίτερα φέτος, το Somewhee Boutique Hotel στη Βουλιαγμένη, τα τετράστερα Athens Tiare Hotel και MET34 Hotel, όπως και τα Coco-Mat Hotel Athens, AthensWas και Domotel Kastri, που άνοιξαν το 2015.
Το κυρίως ξενοδοχειακό στοκ της Αθήνας ανέρχεται σε 461 ξενοδοχεία, με το 44% εξ αυτών να ανήκουν από την κατηγορία των τριών αστέρων και άνω και να αντιπροσωπεύουν περίπου το 72% του συνόλου των διαθέσιμων χώρων φιλοξενίας, δηλαδή περίπου 19.572 δωμάτια. «Η πρόσφατη αύξηση της ζήτησης έχει, όπως αναμενόταν, ωθήσει τον κύκλο της αγοράς στη λεγόμενη “φάση επέκτασης”, με σημαντικό αριθμό ξενοδοχείων να κατασκευάζεται ή να ανακαινίζεται ήδη», επισημαίνει σε μελέτη του ο αμερικανικών συμφερόντων συμβουλευτικός οίκος ακινήτων NAI Hellas.
Ο εν λόγω, μεταξύ άλλων, υπήρξε και σύμβουλος αποτίμησης στο τελευταίο Asset Quality Review των δανειακών χαρτοφυλακίων των ελληνικών τραπεζών στην αγορά ακινήτων. Με βάση την έρευνα Hospitality Market Report 2016, πολλές ακόμη άδειες έχουν εκδοθεί για ξενοδοχεία στη Μητροπόλεως, στην Ερμού, στη Φιλελλήνων και σε άλλους δρόμους.
Οπως επισημαίνει η NAI Hellas, που αντιπροσωπεύει τον αμερικανικό οίκο NAI Global, συμφερόντων του private equity C-III Capital Partners LLC, τα ποσοστά πληρότητας τόσο για τα 5 όσο και για τα 4 αστέρων ξενοδοχεία έχουν αυξηθεί τα τελευταία πέντε χρόνια, με τα ξενοδοχεία 5 αστέρων να εμφανίζουν αύξηση 15% και αυτά των 4 αστέρων 3%. Κατά τη διάρκεια των τελευταίων πέντε ετών τα πεντάστερα ξενοδοχεία στην Αθήνα παρουσίασαν πτώση των μέσων ημερήσιων τιμών μόνο το 2012, ενώ τα 4 αστέρων και το 2013.
Από το 2012 και μετά, όμως, τα πεντάστερα πέτυχαν την αύξηση των δεικτών αυτών, με υψηλότερα ποσοστά από εκείνα του 2011. Το 2016, η 4 αστέρων ξενοδοχειακή αγορά της Αθήνας φαίνεται να έχει αρχίσει να επηρεάζεται αρνητικά από τις διαδικτυακές πλατφόρμες της διαμοιραστικής οικονομίας –ιδιωτικές κατοικίες που ενοικιάζονται σε τουρίστες από διαδικτυακές πλατφόρμες όπως η Airbnb–, με αποτέλεσμα την πτώση των ποσοστών πληρότητας.
Η Αθήνα είναι, κατά τη NAI Hellas, μια αναπτυσσόμενη πόλη–προορισμός ή city break, όπως αποκαλείται αυτή η αγορά. Το 2015 φιλοξένησε πάνω από 2,8 εκατ. τουρίστες που έμειναν στην πρωτεύουσα για περισσότερο από 5 ημέρες. Η συνεχής αναβάθμιση του θαλάσσιου τουρισμού στην περιοχή της Αττικής συμβάλλει επίσης σε αυτή την ανάπτυξη, προσελκύοντας ικανό αριθμό επισκεπτών κάθε χρόνο.
Airbnb και φόροι φρενάρουν τις όποιες κινήσεις
ΕΝΦΙΑ, αύξηση του ΦΠΑ και φορολογία κερδών και μερισμάτων σε συνδυασμό με την παγίως δαιδαλώδη αδειοδοτική διαδικασία απειλούν να εκτροχιάσουν την ανάκαμψη της επενδυτικής δραστηριότητας στον ξενοδοχειακό κλάδο της Αττικής αλλά και ολόκληρης της Ελλάδας. Αυτή η νέα πραγματικότητα και ειδικότερα οι αλλαγές στη φορολογία των επενδυτικών εταιρειών ακινήτων (ΑΕΕΑΠ) έβαλαν φρένο στα σχέδια της Grivalia για επενδύσεις στον ξενοδοχειακό κλάδο, υποστήριξε προ ημερών ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας Γιώργος Χρυσικός στο συνέδριο Prodexpo. Οπως είπε, η Grivalia Hospitality, το επενδυτικό όχημα μέσω του οποίου σχεδιάζει να τοποθετήσει αρχικά 100-200 εκατ. ευρώ στον ξενοδοχειακό κλάδο, έχει καθυστερήσει κυρίως εξαιτίας της φορολογικής ανατροπής.
Παράλληλα, η ραγδαία αύξηση της λεγόμενης «οικονομίας του διαμοιρασμού», η οποία αφορά κυρίως ιδιωτικές κατοικίες που ενοικιάζονται σε τουρίστες από διαδικτυακές πλατφόρμες τύπου Airbnb αλλά και αρκετών ακόμα, αφενός ανταγωνίζεται πλέον ευθέως κυρίως τα ξενοδοχεία 4 αστέρων και κάτω και αφετέρου προσελκύει ένα διαφορετικό τύπο επενδύσεων: αγορές διαμερισμάτων ή και ολόκληρων πολυκατοικιών, όταν αυτό είναι εφικτό σε περιοχές όπως το Κουκάκι, που συνορεύει με εμβληματικούς αρχαιολογικούς χώρους, με σκοπό τη μετατροπή τους σε ενοικιαζόμενους χώρους φιλοξενίας ολίγων ημερών. Ανεξάρτητα από την κυοφορούμενη φορολογική τους μεταχείριση και τη δρομολογούμενη επίσης ρύθμιση της εν λόγω αγοράς, αυτή αποτελεί διεθνή τάση που όχι μόνον δεν αναμένεται να ανακοπεί αλλά εκτιμάται πως θα ενισχυθεί.
Σύμφωνα με στοιχεία του πρώτου εξαμήνου του 2016, η Airbnb προσέφερε 29.807 ενοικιαζόμενες μονάδες στέγασης στην Ελλάδα – οι περισσότερες από αυτές είναι στην Αθήνα. Σε σύγκριση με το 2015 καταγράφεται αύξηση της τάξης του 135%, ενώ η αύξηση των επισκεπτών που επέλεξαν να μείνουν σε τέτοια καταλύματα ήταν 148,0%.
Εάν συμπεριληφθούν και τα ακίνητα που προσφέρουν άλλες ομοειδείς πλατφόρμες, όπως οι Flipkey, Homeaway και Housetrip, και φιλτραριστούν οι καταχωρίσεις ενός ακινήτου σε περισσότερες από μία πλατφόρμες, περισσότερα από 52.000 διαμερίσματα, πανελλαδικά, προσφέρονται για φιλοξενία ξένων επισκεπτών. Υπολογίζεται ότι από το 2009 έως και το πρώτο τρίμηνο του 2016 περισσότεροι από 74.500 ξένοι επισκέπτες έχουν βρει χώρο διαμονής στην Αθήνα, μέσω Airbnb, με τον αριθμό των επισκεπτών που χρησιμοποιούν την πλατφόρμα να αυξάνεται με πρωτοφανείς ρυθμούς, όπως μεταξύ 2012 και 2013, οπότε και διπλασιάστηκε.
Υπενθυμίζεται πως, σύμφωνα με την προ ενός έτους έρευνα της Grant Thornton, Sharing Economy Impact Assessment Study, ο μέσος αριθμός κρεβατιών ανά λειτουργικό ακίνητο τέτοιου τύπου υπερβαίνει τα 6 και ο συνολικός αριθμός των διαθέσιμων κλινών από ιδιώτες στην Ελλάδα ξεπερνά τις 214.000. Εξ αυτών μόνον το 30% εκτιμάται ότι λειτουργεί συμπληρωματικά με τις αμιγώς ξενοδοχειακές μονάδες, ενώ το 70% θεωρείται ότι βρίσκεται σε άμεσο ανταγωνισμό με την ελληνική ξενοδοχειακή βιομηχανία.