Σε μεγάλες ξένες εταιρείες θα αναθέσουν τη διαχείριση των χιλιάδων ακινήτων που θα αποκτήσουν μέσω των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών οι τράπεζες. Οι εταιρείες αυτές θα αναλάβουν τη συντήρηση των ακινήτων, από το βάψιμο έως τα υδραυλικά, με στόχο να κρατηθεί σε υψηλά επίπεδα η αξία τους και να πουληθούν όταν ανεβούν οι τιμές.
Ηδη η Τράπεζα Πειραιώς έχει αναθέσει στην Resolute Asset Management την αξιοποίηση των ακινήτων που συνδέονται με κόκκινα δάνεια, ενώ ανάλογη συνεργασία αναπτύσσει και η Eurobank. Η Alpha Bank ανέθεσε στην Oliver Wyman την ανάλυση αντίστοιχου χαρτοφυλακίου ακινήτων, προκειμένου να κατηγοριοποιηθεί με κριτήριο την εμπορευσιμότητά τους. Η αποτελεσματική διαχείριση των ακινήτων αποσκοπεί στο να διαβεβαιώσει ότι οι εξασφαλίσεις που έχουν στα βιβλία τους και συνεπώς και οι προβλέψεις που έχουν γράψει οι τράπεζες είναι επαρκείς. Πρόκειται για δύσκολη εξίσωση, η λύση της οποίας περνάει μέσα από την αποτροπή μιας νέας υποχώρησης των τιμών, όπως αυτή προβλέπεται στο δυσμενές σενάριο για τα stress tests των τραπεζών, βάσει του οποίου οι τιμές των κατοικιών θα υποχωρήσουν σωρευτικά κατά 17,6% την τριετία 2018-2020 και οι τιμές των εμπορικών ακινήτων κατά 17,4%.
Η ανάγκη για συγκράτηση των τιμών των ακινήτων είναι επιτακτική ενόψει και της ενεργοποίησης των πλειστηριασμών, που από τον Μάρτιο θα γίνονται όλοι ηλεκτρονικά. Ο σχεδιασμός για το τρέχον έτος προβλέπει τον πλειστηριασμό 10.000, ενώ από το 2019 ο αριθμός των ακινήτων που θα πλειστηριάζονται θα ανεβεί στις 40.000 ετησίως.
Η πολιτική των τραπεζών προβλέπει ότι, εφόσον δεν υπάρξει αγοραστικό ενδιαφέρον, θα αγοράσουν οι ίδιες το 70%-80% των ακινήτων που θα βγουν στον πλειστηριασμό το 2018 στην πρώτη τιμή. Η αγορά θα γίνει στην πρώτη τιμή του πλειστηριασμού, η οποία, όπως εξηγούν οι τράπεζες, είναι πολύ κοντά στην εμπορική αξία του ακινήτου και υπολογίζεται από ανεξάρτητο εκτιμητή. Οι τράπεζες έχουν κάθε λόγο να μην υποτιμήσουν την αξία των ακινήτων που θα πλειστηριαστούν, ακόμη και αν αυτό θα σήμαινε σχετικά υψηλότερο κόστος για την απόκτησή τους.
Ο λόγος είναι ότι η περαιτέρω πτώση των τιμών θα συμπαρέσυρε σε αναπροσαρμογή το σύνολο των εξασφαλίσεων που έχουν εγγράψει στα βιβλία τους, υποχρεώνοντας τες σε περαιτέρω προβλέψεις και φυσικά σε πρόσθετα κεφάλαια.
Στελέχη που εξειδικεύονται στον τομέα της αξιοποίησης ακινήτων εξηγούν ότι η διεθνής εμπειρία έχει δείξει ότι η πώληση ακινήτων μέσω βεβιασμένων πλειστηριασμών δεν ήταν ποτέ ο καλύτερος τρόπος για να επιτευχθεί το υψηλότερο τίμημα για τον πωλητή. Ειδικά στην Ελλάδα, που τα τελευταία χρόνια οι πλειστηριασμοί είναι ουσιαστικά εξαιρετικά περιορισμένοι, έχει περιοριστεί το ενδιαφέρον των αγοραστών. Η συμμετοχή της τράπεζας στον πλειστηριασμό, εφόσον δεν υπάρξει άλλος αγοραστής, εξυπηρετεί μεν τους απαιτητικούς στόχους για μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, οι οποίοι είναι ανελαστικοί, αλλά πρόκειται για προσωρινή λύση. Οι τράπεζες έχουν καταλάβει ότι θα πουλήσουν πιο γρήγορα και πιο καλά ένα ακίνητο στον τελικό ενδιαφερόμενο εάν τα πάρουν οι ίδιες μέσω των πλειστηριασμών και τα διαθέσουν στην αγορά κατόπιν προετοιμασίας και χρησιμοποιώντας μεθόδους ενεργούς προώθησης (μεσίτες, πινακίδες, διαδίκτυο, διαφημίσεις κ.λπ.) παρά εάν περιμένουν να εμφανιστεί αγοραστής στον πλειστηριασμό. Παράλληλα, με μια σταδιακή και στοχευμένη διάθεση των ακινήτων εξασφαλίζουν ότι δεν θα πλημμυρίσει η αγορά ακινήτων με αδιάθετα ακίνητα και ότι δεν θα πιεστούν οι τιμές περαιτέρω.
Οι τράπεζες είναι διατεθειμένες όχι μόνο να διαθέσουν περί το 1 δισ. ευρώ για την αγορά των ακινήτων που θα βγουν στον πλειστηριασμό, αλλά επιπλέον να αναλάβουν και το κόστος διαχείρισης αυτών των ακινήτων, για όσο διάστημα χρειαστεί μέχρι να ισορροπήσει η αγορά και να δημιουργηθεί ζήτηση. Πρόκειται, όπως εξηγούν, για ένα σημαντικό βάρος, αφού περιλαμβάνει όχι μόνον το κόστος απόκτησης, αλλά κυρίως το φορολογικό βάρος που είναι υψηλό, με δεδομένο την υψηλή φορολογία που έχουν τα ακίνητα στη χώρα μας.
Στη βαριά φορολογία, θα πρέπει να προστεθεί και το κόστος για το ξεκαθάρισμα του ακινήτου, δηλαδή την τακτοποίηση και τη νομιμοποίηση ημιυπαίθριων χώρων και φυσικά το κόστος συντήρησης, προκειμένου τα ακίνητα αυτά να μη χάσουν μέρος της αξίας τους και να πωληθούν στη συνέχεια σε ελκυστικές τιμές.