ΟΧάρι Μακλόουβι, μεγαλοεπενδυτής στην αγορά ακινήτων της Νέας Υόρκης, ήταν πολύ ικανοποιημένος με τον εαυτό του όταν, τον περασμένο Φεβρουάριο, αποφάσισε να αγοράσει ένα χαρτοφυλάκιο εμπορικών κτιρίων επαγγελματικής στέγης στην περιοχή Μίνταουν του Μανχάταν. Η συναλλαγή αποτιμήθηκε στα 7 δισ. δολάρια, σχεδόν, αλλά ο ίδιος κατέβαλε μόνον 50 εκατ. δολάρια. Ο κ. Μακλόουβι έχει ήδη επενδύσει αρκετά στη συγκεκριμένη περιοχή, όπου τα ενοίκια αυξάνονται σε ταχύτατους ρυθμούς. Η αγορά του κτιρίου της General Motors (GM) μεταξύ της 59ης Οδού και της 5ης Λεωφόρου, έναντι 1,4 δισ. δολαρίων, αν και πραγματοποιήθηκε σε μια περίοδο παράτολμων επενδύσεων, καθιέρωσε τον ίδιο ως ένα μεγαλοεπιχειρηματία με όραμα.
Αλλά καθώς η κρίση στην αμερικανική αγορά στεγαστικής πίστης εξαπλώνεται και σε άλλους τομείς των ακινήτων, δημιουργώντας και ένα κλίμα αναταραχής στην αγορά πίστωσης, κυκλοφορούν φήμες που θέλουν τον κ. Μακλόουβι να αντιμετωπίζει σοβαρά προβλήματα. Λένε ότι κινδυνεύει να χάσει τον έλεγχο του νέου χαρτοφυλακίου, το κτίριο της GM, όπως και άλλα ακίνητα που χρησιμοποίησε ως ενέχυρο σε βραχυπρόθεσμη πίστωση που θα πρέπει να καλυφθεί μέσα σε έξι μήνες.
Ο εκπρόσωπος του κ. Μακλόουβι -που, παρεμπιπτόντως, έχασε το Μacklowe Hotel στα μέσα της δεκαετίας του ’80- αρνήθηκε να κάνει σχόλιο. Παρά ταύτα, ο γιος του, Γουίλιαμ Μακλόουβι, δήλωσε πως θα βρεθούν τα απαραίτητα κεφάλαια για την κάλυψη αυτών των δανείων. Ορισμένοι παρατηρητές του κλάδου ακινήτων επισημαίνουν ότι η αστραπιαία αγορά των επτά κτιρίων στο Μανχάταν -που έγινε τον Φεβρουάριο και ολοκληρώθηκε μέσα σε ένα μόνο δεκαήμερο- θα στιγματιστεί όχι μόνο ως ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα των παράτολμων επενδύσεων αυτής της περιόδου, αλλά και ως ο επίλογος στη διετή ανοδική αγορά της εμπορικής στέγης.
«Αυτή η συναλλαγή συμπυκνώνει το επενδυτικό κλίμα και κατ’ επέκταση τις συναλλαγές που συνέβαιναν αυτόν τον καιρό», δήλωσε ο Μάικ Κίρμπι, στέλεχος της εταιρείας αναλύσεων επενδυτικών κεφαλαίων στα ακίνητα Green Street Advisors, η οποία εδρεύει στην Καλιφόρνια. «Εμπεριέχει όλα τα συστατικά που οδήγησαν σε αυτή την κατάσταση: σωρεία περιουσιακών στοιχείων σκορπισμένα εδώ και εκεί σε πολύ υψηλές τιμές και μεγάλα δάνεια με ευνοϊκούς όρους», συμπλήρωνει στη συνέχεια ο ίδιος. Τον τελευταίο καιρό, πολλές αγοροπωλησίες ακινήτων έχουν αναβληθεί ή ακυρωθεί ή επανεξεταστεί. Οπως συνέβη και με τα στεγαστικά δάνεια για την αγορά κατοικίας έτσι και τα αντίστοιχα δάνεια αγοράς εμπορικών ακινήτων συγκεντρώθηκαν και τιτλοποιήθηκαν σε ομολογιακά δάνεια, τα οποία έπειτα διαχωρίστηκαν σε πακέτα με διαφορετικό βαθμό επενδυτικού κινδύνου. Τις τελευταίες εβδομάδες, πολλοί επενδυτές έχουν ρευστοποιήσει θέσεις και σε τίτλους εμπορικών ακινήτων.
«Τα δάνεια με υψηλό βαθμό μόχλευσης είναι υπό τις τρέχουσες συνθήκες ένα πολύ σπάνιο φαινόμενο», δήλωσε ο Ρόμπερτ Μπάτσς, αντιπρόεδρος της χρηματιστηριακής Grubb & Ellis, προσθέτοντας ότι «οπότε ορισμένοι μπορεί να ισχυριστούν πως πλησιάζουμε μια εποχή σύνεσης».
Καθώς οι αγορές πίστωσης «σφίγγουν το ζωνάρι», η πρόσβαση σε κεφάλαια θα συντελείται, αλλά με υψηλότερο κόστος, οδηγώντας σε μια πτώση των τιμών των ακινήτων. Μέχρι σήμερα, όμως, δεν έχει υπάρξει καμία απόδειξη πως οι τιμές κινούνται πτωτικά. Εμπειροι μεσίτες υπογραμμίζουν ότι εξακολουθεί να υπάρχει διαθεσιμότητα χρημάτων στις τσέπες ξένων επενδυτών, οι οποίοι έλκονται από το φθηνό δολάριο. Μεγάλο ενδιαφέρον εκδηλώνεται, επίσης, από συνταξιοδοτικά Ταμεία και ασφαλιστικές εταιρείες.
Από την άλλη πλευρά, η αναβολή της ολοκλήρωσης της εξαγοράς του τραστ επένδυσης ακινήτων Archstone-Smith, το οποίο διατηρεί συμφέροντα σε σχεδόν 88.000 διαμερίσματα, από την Tishman Speyer και τη Lehman Brothers, έναντι 22 δισ. δολαρίων, για τις αρχές του Οκτωβρίου αποτελεί μια ένδειξη των δυσμενέστερων συνθηκών στην αγορά εμπορικών ακινήτων. Ενα ακόμη τραστ επένδυσης ακινήτων της Σίλικον Βάλεϊ, το Mission West Porperties, ανακοίνωσε την περασμένη εβδομάδα ότι η συμφωνημένη πώλησή του σε εταιρεία ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων (private equity), έναντι 1,8 δισ. δολαρίων, παραμένει σε εκκρεμότητα. Ο λόγος είναι πως ο δανειοδότης του αγοραστή απέσυρε το ενδιαφέρον του και δεν έχει βρεθεί ακόμη άλλος.
Ωστόσο, ο δείκτης επισφάλειας σε δάνεια συνδεδεμένα με εμπορικά ακίνητα εξακολουθεί να κυμαίνεται σε χαμηλά επίπεδα, ενώ είναι αλήθεια πως τα πλέον εξεζητημένα κομμάτια συνεχίζουν να βρίσκονται στο Μίνταουν στο Μανχάταν, όπου το ετήσιο ενοίκιο ανά τετραγωνικό μέτρο φθάνει τα 81 δολάρια. Το πρόβλημα με την περίπτωση του κ. Μακλόουβι είναι ότι σημαντικό μέρος των δανείων της εταιρείας, συνολικού ύψους 3,4 δισ. δολαρίων, έχουν χορηγηθεί υπό τη μορφή bridge loans, για παράδειγμα, τα οποία πρέπει να αποπληρωθούν μέχρι τον Φεβρουάριο. Περίπου τα 900 εκατ. δολάρια προήλθαν από το hedge fund Fortress Investment Group και τα υπόλοιπα κεφάλαια από την Deutsche Bank. Το κτίριο της GM, όπως και άλλα είναι ενέχυρα. «Πάντα καταφέρνει να προσγειώνεται στα πόδια του», δήλωσε ο Χάουαρντ Μάικελς, διευθύνων σύμβουλος της Carlton Group, η οποία επιβλέπει τη χρηματοδότηση του μεγαλοεπιχειρηματία. «Ολοι παρακολουθούν με ενδιαφέρον για να δουν ποιο θα είναι το επόμενο βήμα του».
